淺析不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的完善

龍世發(fā) 譚玉萍

（茂名開放大學(xué) 廣東茂名 525000）

一、案例引述

廣東某房地產(chǎn)開發(fā)公司在取得了商品房預(yù)售資格后對其正在施工建設(shè)中的一套樓盤進(jìn)行預(yù)售。5 月10 日，預(yù)購人劉某欲購房一套，遂與該房地產(chǎn)公司簽訂了房屋買賣預(yù)售合同，約定以132 萬元的價格購買該套樓盤的1901 室，并約定購房價款在合同簽訂后的一個星期內(nèi)付清，房地產(chǎn)公司保證在合同簽訂后的一年之內(nèi)交付樓盤，并同時辦理產(chǎn)權(quán)登記。但是，隨著房價的高漲，同年的9月25 日，該房地產(chǎn)公司又將同一套房屋以158 萬元的價格預(yù)售給了另一預(yù)購人吳某，并且雙方還到有關(guān)部門對房屋預(yù)售合同進(jìn)行了預(yù)告登記。劉某得知此事后，要求房地產(chǎn)公司撤銷與吳某的房屋預(yù)售合同和預(yù)告登記并按時交付房屋，但遭到房地產(chǎn)公司的拒絕，雙方協(xié)商不成，訴至法院。

上述案例就是一個典型的房地產(chǎn)公司“一房兩賣”的情形。我們可以清晰地了解到，劉某與房地產(chǎn)公司簽訂了房屋預(yù)售買賣合同，但實際上并未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，并沒有實際取得房屋的所有權(quán)；由此可知，劉某對預(yù)售合同中的1901 室僅享有基于房屋預(yù)售合同而產(chǎn)生的債權(quán)。同樣地，吳某一開始也只對該房屋享有債權(quán)，但是由于后來吳某與房地產(chǎn)公司到有關(guān)部門辦理了預(yù)告登記，從而使吳某獲得了保障將來不動產(chǎn)物權(quán)順利實現(xiàn)的特殊法律效力，這就涉及到不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的相關(guān)問題了。

二、不動產(chǎn)預(yù)告登記制度概述

（一）預(yù)告登記制度的定義

不動產(chǎn)預(yù)告登記制度起源于歐洲，最早被德國民法典正式確立，后來被廣泛借鑒和運用于大陸法系國家。例如，先后有日本、瑞士和我國臺灣地區(qū)等將不動產(chǎn)預(yù)告登記制度視為不動產(chǎn)登記的重要組成部分。由于各國的傳統(tǒng)文化和法律理念的差異，關(guān)于不動產(chǎn)預(yù)告登記的定義各不相同；甚至在一個國家內(nèi)不同學(xué)者也有各自不同的看法。我國2007 年制定的《物權(quán)法》正式規(guī)定了這一制度，先后又出臺了《房屋登記辦法》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》和相關(guān)司法解釋，更為詳細(xì)地介紹和規(guī)定了不動產(chǎn)預(yù)告登記這一制度?？偟膩碚f，不動產(chǎn)預(yù)告登記就是為了保全債權(quán)和保證將來物權(quán)的順利實現(xiàn)而進(jìn)行的提前登記。

（二）預(yù)告登記制度的特征

1.從屬性。根據(jù)《物權(quán)法》第二十條的規(guī)定，預(yù)告登記是在當(dāng)事人雙方簽訂了房屋買賣合同或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的有關(guān)協(xié)議后向有關(guān)機構(gòu)申請登記的。由此可見，預(yù)告登記制度要以簽訂房屋買賣合同或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的相關(guān)協(xié)議為前提，也就是說要以買受方基于合同而享有債權(quán)請求權(quán)為前提；同時該條還規(guī)定了，預(yù)告登記的效力也取決于買受方基于合同而獲得的債權(quán)請求權(quán)，由此可以看出，預(yù)告登記制度的一大特點就是其所具有的從屬性。

2.暫時性。申請預(yù)告登記的最終目的是為了順利實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)登記，為了維護(hù)預(yù)告登記階段到實現(xiàn)本登記階段的當(dāng)事人的合法利益，使買受方可以順利取得物權(quán)，完成交易。預(yù)告登記只是臨時的，并不是最終的結(jié)果[1]，若出現(xiàn)《物權(quán)法》第二十條第三款或者《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第八十九條的情形，可以使預(yù)告登記失效或者被注銷，不會因此發(fā)生物權(quán)效力，從而可以說明，預(yù)告登記具有暫時性。

3.排他性。根據(jù)《物權(quán)法》第二十條第二款的規(guī)定，進(jìn)行了預(yù)告登記后，若預(yù)告登記義務(wù)人在未取得預(yù)告登記權(quán)利人同意的情況下，擅自處分了預(yù)告登記的不動產(chǎn)的，該不動產(chǎn)物權(quán)效力不發(fā)生變化。由此可見，進(jìn)行預(yù)告登記可以使預(yù)告登記權(quán)利人阻卻他人對預(yù)告登記不動產(chǎn)的處分行為而形成的物權(quán)，具有排他效力。

（三）預(yù)告登記制度的必要性和重要性

1.我國不動產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)實需要。自從1978 年改革開放以來至今，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了良好的成效，人們的生活水平穩(wěn)步提高，對美好生活的向往日益強烈，加上我國“落葉歸根”傳統(tǒng)思想的影響，人們對房屋的需求呈現(xiàn)噴泉式上升的趨勢，我國不動產(chǎn)市場的發(fā)展也呈現(xiàn)出迅猛的態(tài)勢。因此，為了保障不動產(chǎn)交易安全、推進(jìn)我國不動產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展，創(chuàng)設(shè)并完善預(yù)告登記制度十分必要。

2.維護(hù)不動產(chǎn)市場秩序的迫切要求。土地交易和房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，意味著對不動產(chǎn)市場秩序的保護(hù)越來越重要。隨著不動產(chǎn)市場的發(fā)展，許多問題日益涌現(xiàn)。例如市場信用的缺失，制度保護(hù)力度的不足，預(yù)防性措施的欠缺等等導(dǎo)致不動產(chǎn)市場的秩序混亂，不動產(chǎn)交易合同的糾紛不斷，在房地產(chǎn)領(lǐng)域還大量出現(xiàn)了“一房兩賣”，甚至是“一房多賣”的現(xiàn)象，使權(quán)利人的利益難以得到切實的保障。例如上述案例中，由于房地產(chǎn)公司不講信用，“一房兩賣”，導(dǎo)致預(yù)購人劉某的預(yù)期物權(quán)無法實現(xiàn)，而且只能夠?qū)︻A(yù)售房屋主張基于預(yù)售合同而產(chǎn)生的債權(quán)，使得劉某的利益受到嚴(yán)重?fù)p失。但是如果劉某在簽訂預(yù)售合同之后像吳某一樣，與房地產(chǎn)公司到有關(guān)機構(gòu)進(jìn)行預(yù)告登記，就可以合法的阻卻房地產(chǎn)公司“一房兩賣”或者“一房數(shù)賣”的物權(quán)效力的發(fā)生，可以有效地維護(hù)自己的利益。所以說預(yù)告登記制度可以有效地預(yù)防這種不利現(xiàn)象，給予權(quán)利人保護(hù)自己保護(hù)自己合法權(quán)益的手段，對維護(hù)不動產(chǎn)市場秩序有著重要意義。

三、不動產(chǎn)預(yù)告登記制度存在的不足

（一）預(yù)告登記制度的立法存有欠缺

隨著不動產(chǎn)市場的發(fā)展，預(yù)告登記制度越來越被重視，這一制度也被越來越多的法律進(jìn)行規(guī)范化調(diào)整，也有部分司法解釋或者地方規(guī)章等對其進(jìn)行了補充規(guī)定。但是由于各地的規(guī)定均有所不同，導(dǎo)致預(yù)告登記制度在不同的地方存在或大或小的差異；立法的不統(tǒng)一也導(dǎo)致這一制度在適用上存在一定的自相矛盾，影響正常適用。

同時，我國預(yù)告登記制度在立法上還存在著效力欠缺的現(xiàn)象?？v觀國外的立法，預(yù)告登記大體而言包括四種效力[2]：一是債權(quán)的保全效力。即雙方當(dāng)事人完成預(yù)告登記后，登記義務(wù)人在未取得登記權(quán)利人同意的情況下，對預(yù)告登記物權(quán)作出的處分行為無效；這一效力的確定，有利于保障預(yù)告登記債權(quán)發(fā)生預(yù)期的物權(quán)效果，更有利于預(yù)告登記制度設(shè)立目的的實現(xiàn)。二是預(yù)警的效力。這一效力表現(xiàn)為預(yù)告登記制度通過登記的方式將債權(quán)請求權(quán)向社會公開，使不特定的第三人知曉，從而確定該請求權(quán)的排他性，有效地降低交易風(fēng)險，維護(hù)交易市場的安全性和有序性。三是順位保全的效力。即預(yù)告登記所保全的債權(quán)請求權(quán)在本登記轉(zhuǎn)化為物權(quán)時，依據(jù)預(yù)告登記的時間確定其順位，優(yōu)先實現(xiàn)其權(quán)利；若缺乏這一效力，很可能導(dǎo)致在物權(quán)產(chǎn)生競合的情況下，預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)利無法優(yōu)先受償，影響其權(quán)利的保護(hù)，從而不利于預(yù)告登記制度設(shè)立目的的實現(xiàn)。四是破產(chǎn)保護(hù)的效力。即雙方當(dāng)事人進(jìn)行了預(yù)告登記后，登記義務(wù)人在本登記完成前陷入破產(chǎn)程序時，預(yù)告登記所擔(dān)保的請求權(quán)仍然可以在法律上得到保護(hù)和履行；這一效力的缺失，不利于在登記義務(wù)人破產(chǎn)的情況下對預(yù)告登記請求權(quán)的保障，使債權(quán)人承擔(dān)不利的風(fēng)險。然而從我國《物權(quán)法》對于不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的規(guī)定來看，僅體現(xiàn)了這一制度的債權(quán)保全效力和預(yù)警效力，并沒有體現(xiàn)順位保全效力和破產(chǎn)保護(hù)效力。效力規(guī)定存在的欠缺，容易使將來的不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生糾紛，引起爭議，嚴(yán)重阻礙了預(yù)告登記制度對順利實現(xiàn)將來不動產(chǎn)物權(quán)的現(xiàn)實作用，不利于對當(dāng)事人的利益進(jìn)行有效地保護(hù)，更不利于不動產(chǎn)市場健康有序地發(fā)展。

（二）預(yù)告登記機構(gòu)龐雜，缺乏統(tǒng)一性

我國《物權(quán)法》第十條規(guī)定了不動產(chǎn)登記機構(gòu)由國家統(tǒng)一規(guī)定，即由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)負(fù)責(zé)。但是在實踐操作過程中，不同的法律規(guī)定了不同的登記機構(gòu)，各個地方的不動產(chǎn)登記機構(gòu)也存在差異，導(dǎo)致不動產(chǎn)預(yù)告登記機構(gòu)各有不同，出現(xiàn)了預(yù)告登記機構(gòu)多而雜，不統(tǒng)一甚至混亂的尷尬局面。在實踐中，很容易出現(xiàn)登記機構(gòu)權(quán)力濫用或者相互推卸責(zé)任，不利于預(yù)告登記的正常進(jìn)行；而且登記機構(gòu)的不統(tǒng)一容易引起機構(gòu)權(quán)力運行上的紊亂，制造許多沒有必要的瑣事，同時還容易使各個登記機構(gòu)之間存在信息共享障礙，可能出現(xiàn)較大的工作盲區(qū)和信息的滯后性[3]，不利于及時保障當(dāng)事人的利益，影響交易安全。

（三）預(yù)告登記制度的適用范圍狹窄

我國《物權(quán)法》對于不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的適用范圍界定較為狹窄，僅規(guī)定了“房屋買賣或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”，而且關(guān)于其他不動產(chǎn)物權(quán)中的“其他”并沒有進(jìn)一步解釋，規(guī)定得比較模糊；《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》中對預(yù)告登記的適用范圍也僅限于商品房等不動產(chǎn)預(yù)售，不動產(chǎn)買賣、抵押，以預(yù)購商品房設(shè)定抵押權(quán)或者其他情形。這些法條的設(shè)定在很大程度上限制了預(yù)告登記制度的適用范圍，導(dǎo)致某些需要預(yù)告登記產(chǎn)生對抗第三人效力的動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)的保護(hù)力度不足，影響權(quán)利人利益的保護(hù)，不利于市場秩序長期穩(wěn)定地運行。

（四）預(yù)告登記的成立條件存在缺陷

我國《物權(quán)法》對于預(yù)告登記的成立條件表述為，當(dāng)事人按照約定可以向有關(guān)部門進(jìn)行預(yù)告登記，這就需要以不動產(chǎn)交易各方當(dāng)事人有協(xié)議或者約定為前提；即使是《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》中也規(guī)定，在商品房買賣中，預(yù)購人可以單方提起預(yù)告登記申請，但要以預(yù)售人沒有按照約定與預(yù)購人申請預(yù)告登記為前提，也即表明仍需要預(yù)購人與預(yù)售人之間事先存在預(yù)告登記的約定。然而，事實上，預(yù)購人和預(yù)售人的地位并不平等，往往預(yù)售人能夠掌握更多的話語權(quán)和決定權(quán)，享有優(yōu)勢地位，而預(yù)購人則相應(yīng)的處于劣勢低位，雙方的信息并不對等，使得大部分的預(yù)售人不愿意與預(yù)購人事先約定預(yù)告登記或者申請預(yù)告登記，預(yù)購人也無可奈何。如果這時候強制要求必須以有事前約為前提未免過于苛刻，不利于預(yù)購人進(jìn)行自我權(quán)益的保護(hù)，顯失公平。

（五）預(yù)告登記的程序設(shè)置有待完善

無論是我國的《物權(quán)法》還是相關(guān)的法律法規(guī)和司法解釋都只是規(guī)定了，預(yù)告登記后債權(quán)沒有消滅的，當(dāng)事人在可以進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起的三個月內(nèi)要申請不動產(chǎn)登記，否則預(yù)告登記就失去其效力。但是這些條文都沒有明確的規(guī)定不動產(chǎn)預(yù)告登記的具體程序、所需要的材料、證件和具體的有權(quán)給予預(yù)告登記的機構(gòu)部門等等，也沒有明確規(guī)定從預(yù)告登記過渡到不動產(chǎn)本登記的具體程序和內(nèi)容[4]。預(yù)告登記制度的不完善的程序設(shè)置很有可能導(dǎo)致預(yù)告登記制度在實踐操作中難以得到合法的具體的落實，實際的可操作性比較低，容易導(dǎo)致這一制度形同虛設(shè)。

四、不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的完善建議

（一）健全預(yù)告登記制度的立法

為了解決預(yù)告登記制度在立法上的欠缺，解決因不同的規(guī)定而導(dǎo)致的這一制度的適用矛盾，最為關(guān)鍵的、至關(guān)重要的是統(tǒng)一立法。例如，可以在即將出臺的民法典中，將不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的有關(guān)法律問題進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定，彌補現(xiàn)行法律或者司法解釋中的缺陷，更好地完善預(yù)告登記制度，更有利于預(yù)告登記制度設(shè)立目標(biāo)的實現(xiàn)。

同時，我們應(yīng)該積極借鑒國外的成功經(jīng)驗，學(xué)習(xí)國外的預(yù)告登記效力規(guī)定并加以運用；結(jié)合我國的國情和實際需要，通過立法或者司法解釋，明確將預(yù)告登記制度的順位保全效力和破產(chǎn)保護(hù)效力[5]進(jìn)行規(guī)定。通過補充和完善我國預(yù)告登記制度的效力，真正地發(fā)揮這一制度應(yīng)有的作用，最大限度地利用這一制度的功能，有效地保障權(quán)利人的實際權(quán)利，制止不動產(chǎn)物權(quán)合同的糾紛，更好地保障交易安全，維護(hù)社會市場秩序。

（二）統(tǒng)一預(yù)告登記機構(gòu)

預(yù)告登記機構(gòu)龐雜，缺乏統(tǒng)一性不利于明晰物權(quán)狀態(tài)，不利于保護(hù)不動產(chǎn)交易當(dāng)事人的合法權(quán)益和交易安全，甚至可能會對正常的不動產(chǎn)交易秩序產(chǎn)生不利影響。因此，很有必要統(tǒng)一預(yù)告登記機構(gòu)。基于我國目前不動產(chǎn)登記機構(gòu)混亂、職權(quán)分散的現(xiàn)狀，統(tǒng)一預(yù)告登記機構(gòu)最好的做法是建立一個中立的專門性機構(gòu)來負(fù)責(zé)不動產(chǎn)預(yù)告登記[6]。例如，可以在與不動產(chǎn)登記密切相關(guān)的土地管理部門下專設(shè)一個統(tǒng)一負(fù)責(zé)預(yù)告登記的職權(quán)部門，受土地管理部門的監(jiān)督；與此同時，招募一批具有專業(yè)能力和專業(yè)技術(shù)的人員負(fù)責(zé)預(yù)告登記工作，并且定期開展培訓(xùn)；這樣不僅能實現(xiàn)預(yù)告登記機構(gòu)的統(tǒng)一性，還能提高工作效率和工作水平，有利于最大限度地發(fā)揮預(yù)告登記制度的作用。

（三）擴展預(yù)告登記的適用范圍

相比于德國、日本和我國臺灣地區(qū)，我國對于預(yù)告登記的適用范圍規(guī)定過于狹窄，不利于廣泛發(fā)揮預(yù)告登記制度的價值，也不利于確切的保證權(quán)利人利益的實現(xiàn)，所以應(yīng)該合理的學(xué)習(xí)和借鑒國外的正確經(jīng)驗，綜合境外立法的先進(jìn)性和我國具體實際情況，在現(xiàn)有法律規(guī)定的范圍基礎(chǔ)上，擴展這一制度的適用范圍，改善我國制度規(guī)定的局限性，更大地發(fā)揮其積極作用。例如，可以將其不動產(chǎn)請求權(quán)的范圍擴大，包括其設(shè)定、轉(zhuǎn)移和變更等內(nèi)容；還可以將地役權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)或者土地承包經(jīng)營權(quán)等納入預(yù)告登記制度的范圍內(nèi)，更好地促進(jìn)此類權(quán)利的實現(xiàn)，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益；與此同時，還可以將預(yù)告登記的適用類型進(jìn)行拓展，使其不僅僅限于不動產(chǎn)的范圍，而是將價值比較大、參照不動產(chǎn)實行登記制度的特殊動產(chǎn)，如汽車、船舶和飛機等有選擇性地納入到預(yù)告登記的范圍內(nèi)[7]，以此可以更好地維護(hù)這一類特殊動產(chǎn)的交易秩序，更有利于市場登記制度法律秩序的保障，維護(hù)市場交易安全。

（四）放寬預(yù)告登記的成立條件

過于嚴(yán)格的成立條件可能會使不動產(chǎn)預(yù)告登記制度淪為虛設(shè)，沒有可適用性，所以為了避免這種不利后果，應(yīng)該放寬預(yù)告登記的成立條件。例如，不必要求申請預(yù)告登記必須以當(dāng)事人事先有約定為必要前提條件，而是允許在沒有事先約定，預(yù)售人又不愿意與其進(jìn)行預(yù)告登記的前提下，可以持有相關(guān)的證明文件和證明材料，如預(yù)售合同或者不動產(chǎn)物權(quán)債權(quán)債務(wù)合同到預(yù)告登記部門申請預(yù)告登記。只要有關(guān)部門形式審查和實質(zhì)審查認(rèn)為材料或者證件屬實，合法有效，符合申請條件，就可以為其進(jìn)行預(yù)告登記。這樣更有利于保護(hù)處于劣勢地位的預(yù)購人的合法債權(quán)，有利于將來物權(quán)的順利實現(xiàn)，也更符合預(yù)告登記的制度設(shè)立目的。

（五）完善預(yù)告登記的程序設(shè)置

一個良好的制度若沒有完善的程序支撐，得不到落實，最后只能淪為虛設(shè)，所以為了不讓不動產(chǎn)預(yù)告登記制度成為一紙空談，必須要針對這一制度程序中存在的具體程序不明確、實際可操作性低、最終目標(biāo)難以實現(xiàn)等不完善之處加以改進(jìn)。首先，可以在即將出臺的民法典或者相關(guān)的立法解釋和司法解釋中加入明確的程序性規(guī)范條文，明確預(yù)告登記的具體程序，申請這一登記所需的材料、證件、登記事項的范圍和有權(quán)登記的主管單位或部門等等，使申請人清晰明了，促進(jìn)預(yù)告登記的有效實施，有利于實現(xiàn)預(yù)告登記制度的價值。其次，登記部門可以將具體的程序公布于官網(wǎng)，讓更多的人知悉這一制度的內(nèi)容和程序，激發(fā)各方當(dāng)事人積極地進(jìn)行預(yù)告登記。最后，可以利用互聯(lián)網(wǎng)或者電子化信息技術(shù)建立一個網(wǎng)絡(luò)信息庫或者電子信息庫[8]，將所有的預(yù)告登記信息發(fā)到信息庫，方便當(dāng)事人查閱，也方便第三人知曉，避免因為信息不流通而導(dǎo)致第三人利益受損，也有利于促進(jìn)不動產(chǎn)市場的交易安全和交易秩序。

五、結(jié)語

隨著社會建設(shè)的進(jìn)展，房屋漸漸成為人們的必需品，不動產(chǎn)市場交易也日漸興旺，不動產(chǎn)登記制度的規(guī)范化越來越重要，預(yù)告登記制度的作用也逐漸凸顯。而作為不動產(chǎn)登記制度的一種特殊形態(tài)的預(yù)告登記制度，具有非常強的實踐性，在物權(quán)法和民法體系中占據(jù)十分重要的地位；所以重視不動產(chǎn)登記制度，完善相關(guān)的立法規(guī)定，彌補立法存在的欠缺，改善實踐中的不足，不僅有利于保護(hù)債權(quán)人的利益，提升不動產(chǎn)物權(quán)交易的有序性和安全性，更有利于促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運行，實現(xiàn)社會效益和真正的公平，從而更好地實現(xiàn)預(yù)告登記制度預(yù)期的立法目的。