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    民法典視域下居住權(quán)的適用問(wèn)題

    2021-12-28 12:57:39范倩倩
    關(guān)鍵詞:投資性居住權(quán)民法典

    范倩倩

    (安徽大學(xué) 法學(xué)院,安徽 合肥 230601)

    居住權(quán),乃使用權(quán)之一種但大于一般使用權(quán),指居住他人的房屋的權(quán)利[1]。與公法上國(guó)家保障人人有房屋居住的權(quán)利不同,民法上的居住權(quán)是用益物權(quán)中使用權(quán)的類(lèi)型之一[2]。本文主要討論民法上的居住權(quán)。民法上的居住權(quán)起源于羅馬法,在大陸法系和英美法系國(guó)家或地區(qū)發(fā)展并完善。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)生活的進(jìn)步,僅具有社會(huì)保障功能的社會(huì)性居住權(quán)已無(wú)法滿(mǎn)足人們的需求,為優(yōu)化房產(chǎn)物權(quán),發(fā)揮房產(chǎn)的最大價(jià)值,許多國(guó)家開(kāi)始研究投資性居住權(quán)?,F(xiàn)代社會(huì)中,應(yīng)兼顧社會(huì)性居住權(quán)和投資性居住權(quán),既保障弱勢(shì)群體的生活,又滿(mǎn)足投資者的投資需求。2020年我國(guó)出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)民法典》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民法典》)雖然新增設(shè)了居住權(quán)制度,但大多數(shù)規(guī)定是從保障特殊群體的角度出發(fā),對(duì)投資性居住權(quán)規(guī)定比較模糊。鑒于此,筆者在綜述居住權(quán)制度的起源及發(fā)展基礎(chǔ)上,對(duì)目前民法典中居住權(quán)的適用進(jìn)行審視和思考,深入探究實(shí)踐中居住權(quán)適用存在的問(wèn)題,并結(jié)合實(shí)際提出居住權(quán)在法律適用中的完善建議。

    一、居住權(quán)制度的起源及發(fā)展

    (一)居住權(quán)的淵源及演變

    居住權(quán)最早在羅馬法中出現(xiàn),屬于傳統(tǒng)的“人役權(quán)”,為特定主體而設(shè)立,不可繼承與轉(zhuǎn)讓?zhuān)康氖潜U咸厥庵黧w的生活需要,使其住有所居、老有所依。該權(quán)利的設(shè)立充滿(mǎn)了深厚的人文關(guān)懷氣息。后大陸法系和英美法系國(guó)家在不同程度上繼承了羅馬法中的居住權(quán)。

    在《法國(guó)民法典》中,居住權(quán)屬于使用權(quán)之一種。其設(shè)立方式分為法定和意定兩種,其中《法國(guó)民法典》繼受羅馬法中關(guān)于居住權(quán)的具體規(guī)定,限制轉(zhuǎn)讓和出租居住權(quán),居住權(quán)的效力擴(kuò)大至居住權(quán)人的家庭成員,包括先設(shè)立居住權(quán)后成家的居住權(quán)人;后在居住權(quán)適用的發(fā)展過(guò)程中,合同約定成為設(shè)立居住權(quán)的主要方式,在設(shè)立居住權(quán)的過(guò)程中始終遵循契約自由原則,通過(guò)當(dāng)事人雙方的意思表示增加居住權(quán)的用益效果、減少其人身特性,這突破了羅馬法中的傳統(tǒng)居住權(quán)。此外,法官在審理相關(guān)案件時(shí),可根據(jù)案件情況對(duì)居住權(quán)行使轉(zhuǎn)換權(quán)力,如對(duì)不適宜居住在所設(shè)居住權(quán)房產(chǎn)的當(dāng)事人一方,在與另一方不能協(xié)商一致時(shí),法官可判定用終身年金代替居住權(quán)[3]。

    德國(guó)沿襲羅馬法傳統(tǒng)居住權(quán)制度,并在《德國(guó)民法典》中予以規(guī)定。后在發(fā)展過(guò)程中增加居住權(quán)種類(lèi),即在《住宅所有權(quán)和長(zhǎng)期居住權(quán)法》中,規(guī)定長(zhǎng)期性居住權(quán),也可稱(chēng)之為投資性居住權(quán)。傳統(tǒng)居住權(quán)是限制人役權(quán),不可轉(zhuǎn)讓?zhuān)嗖荒芾^承,使用主體僅限居住權(quán)人和其家人。但作為滿(mǎn)足社會(huì)發(fā)展和居住需求應(yīng)運(yùn)而生的長(zhǎng)期性居住權(quán),不僅可以轉(zhuǎn)讓和繼承,還能以此獲益[4]。長(zhǎng)期性居住權(quán)彌補(bǔ)了傳統(tǒng)居住權(quán)不具有流通性的缺陷,擴(kuò)展了居住權(quán)的功能,充分發(fā)揮了房屋的效用。

    英、美兩國(guó)在家庭婚姻案件中關(guān)于婚姻住宅分割的法案和判例中也出現(xiàn)過(guò)居住權(quán)的相關(guān)內(nèi)容。英國(guó)在1996年通過(guò)的《家庭法案》中,明確在婚姻關(guān)系存續(xù)期間,夫妻一方擁有某房屋的居住權(quán),另一方可基于婚姻關(guān)系占有該房屋。美國(guó)在居住權(quán)適用上除了婚姻家庭居住權(quán)外,終生地產(chǎn)權(quán)制度(Estate for Life)也屬于居住權(quán)的一種,其是指在法定或者約定下產(chǎn)生,特定主體在其生存期間對(duì)特定不動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán),但該特定主體死亡或出現(xiàn)當(dāng)事人所約定的條件,該所有權(quán)依法或依約終止[5]。這一制度常用于父母子女關(guān)系中,老年人可通過(guò)合同約定其房屋所有權(quán)給其子女但保留其對(duì)房產(chǎn)的終生地產(chǎn)權(quán),以保障自己老有所居。

    從羅馬法、大陸法系和英美法系國(guó)家對(duì)居住權(quán)制度的規(guī)定來(lái)看,居住權(quán)在前期主要是發(fā)揮保障弱勢(shì)群體的社會(huì)性功能,后期隨著社會(huì)的發(fā)展,投資性居住權(quán)出現(xiàn),如《德國(guó)民法典》中長(zhǎng)期居住權(quán)、美國(guó)的終生地產(chǎn)權(quán)制度都是社會(huì)商業(yè)繁榮發(fā)展下的產(chǎn)物。現(xiàn)在居住權(quán)從單純保護(hù)社會(huì)弱者的社會(huì)性功能演變成與所有權(quán)人對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利處分的投資性功能并存。

    (二)我國(guó)居住權(quán)發(fā)展及現(xiàn)狀

    1.居住權(quán)在中國(guó)設(shè)立的過(guò)程及爭(zhēng)議

    居住權(quán)自羅馬法提出后經(jīng)久不衰,在很多國(guó)家得到了延續(xù)和發(fā)展,對(duì)我國(guó)也有影響。我國(guó)居住權(quán)經(jīng)歷了從無(wú)到有的漫長(zhǎng)的曲折過(guò)程,其可行性和正當(dāng)性一直存有爭(zhēng)議。2000年人大起草《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》時(shí),在草案中首次規(guī)定了居住權(quán)制度,并通過(guò)三次審議逐步完善,但在2007年正式出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中卻刪除了居住權(quán)的有關(guān)規(guī)定。時(shí)隔13年,居住權(quán)最終被新公布的《民法典》收納其中。由此可見(jiàn),我國(guó)是否需要設(shè)立居住權(quán)、居住權(quán)在我國(guó)有無(wú)存在的必要性及其可行性這些問(wèn)題,一直是我國(guó)法學(xué)界爭(zhēng)論不休的話(huà)題。

    部分學(xué)者反對(duì)設(shè)立居住權(quán)制度,以梁慧星教授為代表的學(xué)者反對(duì)的主要理由如下:第一,居住權(quán)制度是歐洲早期為解決喪夫女性群體的居住問(wèn)題特設(shè),現(xiàn)已過(guò)時(shí),沒(méi)有存在的必要;第二,我國(guó)相關(guān)法律已有夫妻相互繼承、子女贍養(yǎng)父母等規(guī)定,故父母居住問(wèn)題已有法律保障;第三,離婚后有需要物質(zhì)幫助的一方完全可以通過(guò)其他方式解決,設(shè)立居住權(quán)適得其反;第四,居住權(quán)的適用范圍極其狹窄,無(wú)需通過(guò)創(chuàng)設(shè)一種新的物權(quán)和一個(gè)新的法律制度來(lái)規(guī)制[6]。但大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為設(shè)立居住權(quán)總體來(lái)說(shuō)利大于弊,其存在的必要性及意義主要有以下幾點(diǎn):居住權(quán)的設(shè)立體現(xiàn)所有權(quán)人的意思自治,是尊重所有權(quán)人合法處分房產(chǎn)的體現(xiàn);設(shè)立居住權(quán)可以充分發(fā)揮物產(chǎn)的效能,做到物盡其用;居住權(quán)可以體現(xiàn)我國(guó)自然人之間的相互幫助,利于發(fā)揮家庭職能。也有學(xué)者認(rèn)為我國(guó)不僅要設(shè)立社會(huì)性居住權(quán),還應(yīng)突破羅馬法的傳統(tǒng)居住權(quán)的限制,擴(kuò)充居住權(quán)的功能,在設(shè)立社會(huì)性居住權(quán)的同時(shí)重視投資性居住權(quán)的設(shè)立,使居住權(quán)同時(shí)具備倫理性與技術(shù)性,以滿(mǎn)足社會(huì)弱勢(shì)群體的住房需求和當(dāng)代人民充分利用財(cái)產(chǎn)形式多樣化的要求[7]。

    2.我國(guó)《民法典》關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定

    我國(guó)《民法典》中關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定偏向于羅馬法中傳統(tǒng)居住權(quán),具有主體特殊性、設(shè)立的無(wú)償性、使用的限制性等特點(diǎn)。但我國(guó)設(shè)立的居住權(quán)又不完全與羅馬法傳統(tǒng)人役權(quán)相同,居住權(quán)人是否可以出租居住房屋可以依照當(dāng)事人雙方的約定,這一點(diǎn)與《德國(guó)民法典》的有關(guān)規(guī)定相同。故我國(guó)居住權(quán)的設(shè)立是在羅馬法傳統(tǒng)居住權(quán)的基礎(chǔ)上,借鑒了德國(guó)有關(guān)居住權(quán)的規(guī)定。

    我國(guó)設(shè)立居住權(quán)的目的是保障特定主體的居住和生活需要,以期實(shí)現(xiàn)百姓老有所居、戶(hù)有所居。但隨著社會(huì)發(fā)展,土地資源緊張、房?jī)r(jià)高昂等社會(huì)問(wèn)題激增,單一的居住權(quán)模式已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足社會(huì)的需要。故放寬對(duì)居住權(quán)制度的條件限制、增加我國(guó)居住權(quán)制度的功能,是緩解社會(huì)壓力、滿(mǎn)足社會(huì)需求的方式之一[8]。

    二、我國(guó)《民法典》下居住權(quán)的適用困境

    (一)物權(quán)編中居住權(quán)適用之限制

    1.投資性居住權(quán)的缺位

    雖然法律未明確規(guī)定,但投資性居住權(quán)在社會(huì)實(shí)踐中數(shù)見(jiàn)不鮮。在海南省三亞市地區(qū),地方政府有土地但沒(méi)資金、投資方有資金但沒(méi)有土地的情況下,政府和投資方合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。在此情形下政府擁有房產(chǎn)所有權(quán),投資方在一定年限中獲得所投資房產(chǎn)的居住權(quán),待約定期限到期,政府完全擁有該房產(chǎn)權(quán)。這種模式解決了開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合作各方的短板,同時(shí)緩解地方就業(yè)壓力,促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展,實(shí)現(xiàn)各方合作共贏。除“政府—投資方”合作模式外,源于歐洲的時(shí)權(quán)式酒店在我國(guó)也擁有著巨大的潛在市場(chǎng),其將房產(chǎn)業(yè)、酒店產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)相結(jié)合,以滿(mǎn)足當(dāng)代投資需求多樣化和房地產(chǎn)業(yè)多元化。在時(shí)權(quán)式酒店下,酒店管理者向投資者出售客房一定時(shí)間段的使用權(quán)或居住權(quán),投資者也可以在該時(shí)間段通過(guò)客房獲益[9]。隨著三亞、深圳等城市建設(shè)時(shí)權(quán)式酒店后,一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市,特別是沿海城市也相繼出現(xiàn)這種時(shí)權(quán)式酒店。此外,在婚姻家庭關(guān)系、繼承關(guān)系等法律關(guān)系中也可能出現(xiàn)允許居住權(quán)人通過(guò)居住權(quán)收益的情形,投資性居住權(quán)符合商業(yè)社會(huì)規(guī)律,適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)發(fā)展,將會(huì)在社會(huì)實(shí)踐中越來(lái)越常見(jiàn)。故應(yīng)在法理上通過(guò)擴(kuò)張性解釋承認(rèn)投資性居住權(quán)的存在,并且通過(guò)司法解釋對(duì)投資性居住權(quán)予以完善。

    2.居住權(quán)主體限定

    現(xiàn)行《民法典》中關(guān)于居住權(quán)的主體包括設(shè)立人(所有權(quán)人或人民法院)和居住權(quán)人(自然人)。居住權(quán)主體多為其婚姻家庭關(guān)系的各方,且居住權(quán)不能轉(zhuǎn)讓、繼承,未經(jīng)過(guò)設(shè)立人的同意不允許出租。這種情況下大大限制所設(shè)房產(chǎn)的流通性,無(wú)法體現(xiàn)該房產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值,且不能繼承亦無(wú)法充分體現(xiàn)設(shè)立居住權(quán)的保障作用。擴(kuò)大居住權(quán)主體的范圍,是發(fā)揮居住權(quán)社會(huì)保障作用和商業(yè)投資作用、解決不動(dòng)產(chǎn)低流通率、緩解住房壓力、充分利用房產(chǎn)資源的必經(jīng)途徑。

    3.居住權(quán)消滅事由單一

    我國(guó)《民法典》規(guī)定居住權(quán)消滅事由為居住權(quán)人死亡或居住權(quán)期限屆滿(mǎn)。筆者認(rèn)為規(guī)定過(guò)于單薄,該規(guī)定忽視了設(shè)立居住權(quán)的主體權(quán)益保障。我國(guó)設(shè)立居住權(quán)主要目的是保障弱勢(shì)群體的生活,則設(shè)立居住權(quán)的人可能會(huì)讓度一定的權(quán)益且居住權(quán)期限一般為長(zhǎng)期性,若在居住期限內(nèi)居住權(quán)人生活得到改善,有能力解決自己的居住,設(shè)立人是否能夠收回居住權(quán)?若居住權(quán)人不同意如何解決?此外,居住權(quán)消滅事由之一為居住權(quán)人死亡,若居住權(quán)人死亡,其家庭成員仍處于困苦的狀態(tài),此時(shí)居住權(quán)的效力能否延伸到其家庭成員身上?這些都是在實(shí)踐中居住權(quán)適用需要面臨的問(wèn)題。

    (二)婚姻家庭編中居住權(quán)適用之疏漏

    1.離婚時(shí)需要幫助一方的居住權(quán)

    我國(guó)《婚姻法》第42條規(guī)定,離婚時(shí),如一方生活困難,另一方應(yīng)從其住房等個(gè)人財(cái)產(chǎn)中給予適當(dāng)幫助。新編纂的《民法典》第1090條規(guī)定,離婚時(shí)一方生活困難,有負(fù)擔(dān)能力的另一方應(yīng)給予適當(dāng)幫助。從《婚姻法》到《民法典》,我國(guó)離婚經(jīng)濟(jì)幫助制度(也即離婚扶養(yǎng)制度)秉持著幫助弱者的理念,由原配偶雙方協(xié)議為先,協(xié)議不成后法院依據(jù)查明具體事實(shí),結(jié)合實(shí)際情況判決離婚時(shí)一方為生活困難的一方提供金錢(qián)或住房等適當(dāng)幫助。筆者通過(guò)搜索關(guān)鍵詞“無(wú)訟”“離婚經(jīng)濟(jì)幫助”“民事”,共檢出59起關(guān)于離婚經(jīng)濟(jì)幫助相關(guān)案件,在剔除無(wú)關(guān)案件后,有38起與離婚經(jīng)濟(jì)幫助相關(guān)的調(diào)解書(shū)或判決書(shū),內(nèi)含有36起是關(guān)于離婚經(jīng)濟(jì)幫助金支付問(wèn)題,僅有兩起為原告要求被告提供居住,但裁決結(jié)果均未支持,而是將提供居住轉(zhuǎn)化為支付經(jīng)濟(jì)幫助金??梢?jiàn)實(shí)踐中,除了當(dāng)事人對(duì)居住權(quán)這一權(quán)益知之甚少外,案件法官在裁決案件時(shí)更傾向于裁決一方支付經(jīng)濟(jì)幫助金,很少裁判提供住房給生活困難方居住。筆者分析原因如下:一是當(dāng)時(shí)居住權(quán)相關(guān)法律尚未明確規(guī)定,法官為避免被告在履行判決結(jié)果時(shí)發(fā)生未知爭(zhēng)議;二是離婚雙方已達(dá)到感情破裂地步,且雙方未就居住問(wèn)題達(dá)成一致,一方提供居住后,離婚雙方易發(fā)生糾紛;三是離婚經(jīng)濟(jì)幫助金尚能解決困難方租房居住的問(wèn)題?,F(xiàn)《民法典》已明確規(guī)定居住權(quán),則居住權(quán)的功能應(yīng)落實(shí)到實(shí)務(wù)中。在離婚案件中,就生活困難方居住權(quán)的使用時(shí)間及限制如何規(guī)范,如何平衡有經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力方與生活困難方的權(quán)利和義務(wù),是當(dāng)下居住權(quán)適用中所應(yīng)面臨的難題。

    2.父母子女之間的居住權(quán)

    父母擁有房屋所有權(quán)子女居住問(wèn)題。根據(jù)《民法典》1067條之規(guī)定,父母有撫養(yǎng)未成年子女或不能獨(dú)立生活的成年子女之義務(wù)。故父母應(yīng)當(dāng)給未成年子女和不能獨(dú)立生活的成年子女提供衣食住行等生活保障,并承擔(dān)撫育、教養(yǎng)義務(wù),包括父母為子女提供宜居的住房。但在實(shí)際生活中我們經(jīng)常會(huì)看到父母遺棄或變相遺棄子女的新聞,且這種情況在離異父母或再婚父母中尤為常見(jiàn)。故僅在《民法典》婚姻家庭編中規(guī)定父母的撫養(yǎng)義務(wù)無(wú)法保證未成年子女或不能獨(dú)立生活的成年子女享有適宜住房的權(quán)利(此時(shí)假設(shè)父母能夠提供適宜住房)。

    子女擁有房屋所有權(quán)父母居住問(wèn)題。父母因房屋居住問(wèn)題與擁有房屋所有權(quán)的子女發(fā)生爭(zhēng)議的情況在現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常出現(xiàn),例如子女買(mǎi)房父母出全款或部分資助卻不能保證老有所居,或父母將自己房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給子女后卻落得不能居住的晚年慘狀。盡管子女有贍養(yǎng)義務(wù),卻存在將父母留在農(nóng)村不在其身邊照顧或者直接將父母送入養(yǎng)老院的情況。此時(shí)父母即使不想獨(dú)守農(nóng)村老家或抗拒去養(yǎng)老院,大多也是接受子女安排。再如喪偶父母因老年居住問(wèn)題無(wú)法得到法律明確保障,在再婚問(wèn)題上受到子女的阻攔,沒(méi)法實(shí)現(xiàn)婚姻自由。如果父母在資助購(gòu)房或轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)與子女合同約定或爭(zhēng)議后由法院裁決,在該房產(chǎn)上設(shè)立居住權(quán),可以解決實(shí)踐中此類(lèi)爭(zhēng)議。

    (三)繼承編中居住權(quán)適用之缺失

    遺囑設(shè)立是設(shè)立居住權(quán)的另一種方式。此外在繼承編中,遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議也是設(shè)立居住權(quán)的途徑之一。遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議制度是我國(guó)所獨(dú)創(chuàng)的繼承制度,現(xiàn)出臺(tái)的《民法典》中擴(kuò)大了遺贈(zèng)扶養(yǎng)人的范圍,將遺贈(zèng)扶養(yǎng)人的范圍擴(kuò)大至法定繼承人以外的自然人或組織。通過(guò)遺囑設(shè)立居住權(quán)法律已明確規(guī)定,但不乏在實(shí)踐中遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議中關(guān)于居住權(quán)的約定。本質(zhì)上,遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議屬于具有人身性質(zhì)的合同,按照物權(quán)編合同方式設(shè)立居住權(quán)即可,但在扶養(yǎng)人為組織的情況下,被扶養(yǎng)人為扶養(yǎng)人設(shè)立居住權(quán)不免陷入無(wú)法可依的尷尬境地,我國(guó)在完善養(yǎng)老體系環(huán)境下,擴(kuò)大了遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議主體,滿(mǎn)足了養(yǎng)老形式多樣化。但應(yīng)放眼全局,注意在創(chuàng)設(shè)或完善一個(gè)法律制度的同時(shí)應(yīng)注意與其他法律制度的銜接問(wèn)題,以免出現(xiàn)法律制度適用缺失的現(xiàn)象。

    三、我國(guó)居住權(quán)適用建議

    (一)細(xì)化物權(quán)編中居住權(quán)的適用

    1.設(shè)立投資性居住權(quán)

    設(shè)立投資性居住權(quán),允許居住權(quán)轉(zhuǎn)讓、繼承,同意設(shè)立居住權(quán)的住宅出租,以保障居住權(quán)人的權(quán)利充分行使。所有權(quán)人和居住權(quán)人也可通過(guò)居住權(quán)分?jǐn)偨ǚ抠?gòu)房壓力及風(fēng)險(xiǎn),以實(shí)現(xiàn)所有權(quán)人的財(cái)產(chǎn)利用多元化和居住權(quán)人的生活居住之保障。故對(duì)設(shè)立投資性居住權(quán)的有關(guān)規(guī)定,筆者就適用范圍和適用限制提出以下建議。

    適用范圍。投資性居住權(quán)的目的是滿(mǎn)足所有權(quán)人的投資需求,更傾向于促進(jìn)所有權(quán)人的房產(chǎn)利用多元化及發(fā)展投資市場(chǎng)交易。投資性居住權(quán)在適用范圍方面應(yīng)更為廣泛,設(shè)立投資性居住權(quán)的適用范圍應(yīng)包括但不限于在上文所描述的設(shè)立投資性居住權(quán)的情形。

    適用限制。我國(guó)設(shè)立居住權(quán)的初衷是保障社會(huì)弱勢(shì)群體,但社會(huì)性居住權(quán)與投資性居住權(quán)并非是此消彼長(zhǎng)、不能共存的關(guān)系,不同性質(zhì)的居住權(quán)作用在其所適用的領(lǐng)域中,各有適用規(guī)則。例如,《德國(guó)民法典》即是在先設(shè)立社會(huì)性居住權(quán)基礎(chǔ)上,后在其他法律規(guī)范中確立投資性居住權(quán)。我國(guó)應(yīng)對(duì)投資性居住權(quán)適用予以規(guī)范,避免在適用中出現(xiàn)混亂[10]。首先,居住權(quán)人在行使投資性居住權(quán)時(shí)不應(yīng)損害社會(huì)性居住權(quán)人的利益,即以社會(huì)性居住權(quán)人利益優(yōu)先;其次,在投資性居住權(quán)中設(shè)立人和居住權(quán)人的權(quán)利義務(wù)應(yīng)對(duì)等;最后,在投資性居住權(quán)協(xié)議中,雙方可以顯失公平或有失公允為由要求撤銷(xiāo)合同。

    2.擴(kuò)大居住權(quán)主體范圍

    居住權(quán)主體范圍的限定不利于所設(shè)居住權(quán)房產(chǎn)的流通。設(shè)立人不應(yīng)局限于所有權(quán)人和人民法院,居住權(quán)人也不應(yīng)僅為自然人,可以將設(shè)立人和居住權(quán)人擴(kuò)大為一般自然人、法人或其他組織。同時(shí),允許居住權(quán)人在符合一定條件下可轉(zhuǎn)化為居住權(quán)的設(shè)立人(即再設(shè)立人),再設(shè)立人的加入使得居住權(quán)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)幼?quán)人通過(guò)轉(zhuǎn)讓其居住權(quán)獲益,再居住權(quán)人獲得居住權(quán)后亦投資或居住,此時(shí)居住權(quán)兼具保障與投資收益功能。從實(shí)質(zhì)上來(lái)看,擴(kuò)大居住權(quán)主體范圍,為居住權(quán)轉(zhuǎn)讓和出租創(chuàng)造主體條件,其功能與合同編中的租賃合同類(lèi)似,但居住權(quán)的設(shè)立需要向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng),當(dāng)然其轉(zhuǎn)讓和出租也應(yīng)經(jīng)過(guò)登記發(fā)生物權(quán)效力。故經(jīng)過(guò)登記的居住權(quán)比租賃關(guān)系下的債權(quán)更具保護(hù)力。

    3.增加居住權(quán)消滅事由

    在合同約定下或遺囑設(shè)立時(shí),合同各方可能會(huì)對(duì)居住權(quán)的消滅事由作出約定,或遺囑設(shè)立人在遺囑內(nèi)容中對(duì)居住權(quán)喪失條件有所明確,不排除存在合同未約定該事項(xiàng)或遺囑內(nèi)容未明確,且發(fā)生之事可以取消居住權(quán)。鑒于居住權(quán)的長(zhǎng)期性,明確居住權(quán)消滅事由尤為必要。為保證設(shè)立人與居住權(quán)人的權(quán)利義務(wù)對(duì)等,避免加重設(shè)立人義務(wù)和責(zé)任,居住權(quán)在適用中應(yīng)將消滅事項(xiàng)予以確定。對(duì)此,筆者建議在后期出臺(tái)民法典居住權(quán)相關(guān)的司法解釋時(shí),應(yīng)將居住權(quán)消滅事由明確列出。當(dāng)然社會(huì)生活日新月異,法律不可能包羅萬(wàn)象,故將現(xiàn)有的或明顯預(yù)見(jiàn)的消滅事項(xiàng)羅列出,最后以兜底條款為法官審理案件留下解釋空間。

    (二)完善婚姻家庭編中居住權(quán)的適用

    1.明確離婚經(jīng)濟(jì)幫助制度中居住權(quán)的適用

    對(duì)離婚案件,離婚經(jīng)濟(jì)幫助制度中居住權(quán)的設(shè)立應(yīng)細(xì)化規(guī)定。離婚時(shí),居住權(quán)的設(shè)立及適用是原夫妻雙方協(xié)議或人民法院判決,協(xié)議下的各方基于平等自愿原則設(shè)立和適用,一般不會(huì)出現(xiàn)爭(zhēng)議,即使出現(xiàn)爭(zhēng)議,最終回歸到人民法院裁判。故人民法院在審理案件時(shí)應(yīng)充分考慮到生活困難方的實(shí)際情況:如困難方是否撫養(yǎng)子女、生活困難屬于暫時(shí)性還是長(zhǎng)期性;再婚后生活依舊困難如何解決等問(wèn)題。應(yīng)充分將倫理問(wèn)題、社會(huì)問(wèn)題考慮其中。在離婚經(jīng)濟(jì)幫助案件中,鑒于提供居住更具有穩(wěn)定性,能切實(shí)保障弱勢(shì)方的居住利益,我國(guó)法官在審判過(guò)程中,可借鑒法國(guó)法官的經(jīng)驗(yàn),在特定情況下方行使轉(zhuǎn)換權(quán)力,即以提供居住為首要選擇,在居住權(quán)設(shè)立不能或者生活困難自愿放棄居住權(quán)的情況下,法官可考慮以經(jīng)濟(jì)幫助金代替居住權(quán)。該做法可避免在之前案件中對(duì)離婚經(jīng)濟(jì)幫助方式的“一刀切”,使得法官在審理離婚經(jīng)濟(jì)幫助案件過(guò)程中更為積極主動(dòng)地查明案件事實(shí),深入了解雙方當(dāng)事人的實(shí)際情況,綜合考量后做出公正且不失客觀的裁判。

    2.保障父母子女的居住權(quán)益充分體現(xiàn)

    父母子女關(guān)系中有關(guān)居住權(quán)的問(wèn)題,主要存在未成年子女或無(wú)民事行為能力成年子女的居住權(quán)和父母無(wú)房養(yǎng)老下居住權(quán)兩個(gè)方面。從子女居住權(quán)角度看,《民法典》規(guī)定父母對(duì)子女有監(jiān)護(hù)和撫養(yǎng)義務(wù)。但實(shí)踐中存在部分離異父母與其子女及養(yǎng)父母子女之間感情脆弱,此種情況下子女的權(quán)利無(wú)法得到充分保障。在父母遺棄或變相遺棄子女時(shí),在民事上人民法院不僅要解決孩子的監(jiān)護(hù)、撫養(yǎng)和教育等問(wèn)題,而且應(yīng)明確為其設(shè)立居住權(quán)以保障其有所居,撫養(yǎng)和教育義務(wù)并軌保護(hù)弱勢(shì)子女的生存權(quán)利。從父母無(wú)房養(yǎng)老的角度來(lái)看,子女可能會(huì)履行贍養(yǎng)義務(wù),但不確保將自己所有的房產(chǎn)讓其父母居住,子女方若無(wú)意通過(guò)合同設(shè)立居住權(quán),則父母只能通過(guò)訴諸人民法院請(qǐng)求子女為其設(shè)立居住權(quán)。人民法院可通過(guò)庭前調(diào)解等柔和方式促成父母與子女之間的居住權(quán)協(xié)議,該做法可避免親人之間矛盾激化,弘揚(yáng)中華傳統(tǒng)美德。

    (三)優(yōu)化繼承編中居住權(quán)的適用

    在繼承方面,可通過(guò)遺囑或遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議來(lái)設(shè)立居住權(quán)。遺囑設(shè)立居住權(quán)需要關(guān)注在遺囑人未明確所設(shè)居住權(quán)的條件及期間等具體事由的情況下,繼承人與居住權(quán)人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系有待明確,在此情景下,繼承人與居住權(quán)人可以在遺囑繼承的基礎(chǔ)上通過(guò)合同約定有關(guān)具體事項(xiàng)。在不能達(dá)成合同的情況下,可通過(guò)司法途徑維護(hù)權(quán)益,此時(shí)人民法院應(yīng)在尊重遺囑人所設(shè)遺囑的基礎(chǔ)上根據(jù)具體實(shí)際情況,兼顧繼承人所有權(quán)和居住權(quán)人居住權(quán)利益,做出裁決。《民法典》下遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的扶養(yǎng)人范圍應(yīng)擴(kuò)大,扶養(yǎng)人可設(shè)為法定繼承以外的自然人或組織,在居住權(quán)人為組織的情況下,不可避免地存在該組織如何安排居住權(quán)的使用問(wèn)題。而《民法典》現(xiàn)有規(guī)定中居住權(quán)主體僅為自然人,必然導(dǎo)致遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的部分功能不能實(shí)現(xiàn),故應(yīng)通過(guò)擴(kuò)大居住權(quán)主體的范圍保障遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的意思表示,另外,居住權(quán)人能否通過(guò)轉(zhuǎn)讓居住權(quán)獲益也應(yīng)通過(guò)協(xié)議雙方規(guī)定,而非法律直接否定居住權(quán)的可轉(zhuǎn)讓性。

    住有所居,物盡其用。我國(guó)設(shè)立居住權(quán)的初衷和目的既是保障人民居住有其屋,也力促實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)資源利用多元化。從前期《婚姻法》《繼承法》對(duì)居住問(wèn)題有所涉及,到現(xiàn)今《民法典》對(duì)居住權(quán)的確立,體現(xiàn)了我國(guó)傳統(tǒng)美德的傳承及對(duì)當(dāng)下房產(chǎn)資源緊張、住房保障不足、老齡化問(wèn)題嚴(yán)重等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的回應(yīng)。當(dāng)前社會(huì)背景下有必要對(duì)居住權(quán)進(jìn)行合理解釋及確立具體適用規(guī)則,以確保居住權(quán)在實(shí)踐中得以良好適用。

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