房地產(chǎn)變局、人口老齡化對(duì)共同富裕意味著什么？

洪灝

城鎮(zhèn)化一直是中國(guó)增長(zhǎng)模式的重要支柱，但也伴隨了城鄉(xiāng)之間不平衡日益加深——隨著農(nóng)村人口不斷往城鎮(zhèn)遷移，為制造業(yè)發(fā)展提供源源不竭的勞動(dòng)力，城市收入的快速增長(zhǎng)實(shí)際上加劇了城鄉(xiāng)收入差距。隨著農(nóng)村剩余勞動(dòng)力逐步枯竭，中國(guó)在2010年前后到達(dá)了“劉易斯拐點(diǎn)”，而收入分配不平衡的趨勢(shì)開始緩和，但基尼系數(shù)仍然處于高位。

繼續(xù)依靠銜枚疾進(jìn)的城鎮(zhèn)化發(fā)展和隨之而來迅猛的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，已經(jīng)不太可能進(jìn)一步縮小城鄉(xiāng)發(fā)展的鴻溝了，也將開始有悖于“共同富裕”的目標(biāo)。近日，《求是》雜志發(fā)表的內(nèi)部講話強(qiáng)調(diào)要在“共同富?！钡目傮w規(guī)劃中重視農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。當(dāng)一國(guó)跨過“劉易斯拐點(diǎn)”后，其增長(zhǎng)模式的再平衡是影響宏觀政策指定的因素之一。

中國(guó)的房地產(chǎn)需求到底有多大？國(guó)人對(duì)房地產(chǎn)的需求被普遍認(rèn)為是“剛需”，這一共識(shí)源自對(duì)“潛在需求”的片面理解和失真估測(cè)。此前，普遍一致的做法是將人均居住面積和新增城鎮(zhèn)人口肆意簡(jiǎn)單相乘，從而計(jì)算出房地產(chǎn)的潛在需求。

不過，為共識(shí)所接受的計(jì)算是，截至2020年的20年間，房地產(chǎn)需求累積約為150億平方米，相較于50億平方米的在建住宅面積，有100億平方米的過剩潛在需求，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)專家所引述的160到220億平方米這一數(shù)字（圖1）。

這樣的計(jì)算表明，城鎮(zhèn)化進(jìn)程和生活質(zhì)量的改善，即增加人均居住面積，是潛在房地產(chǎn)需求的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力。但是，即使有這般大膽的假設(shè)，由于城鎮(zhèn)化最突飛猛進(jìn)的階段已經(jīng)落下帷幕，快速城鎮(zhèn)化對(duì)潛在需求的貢獻(xiàn)在未來數(shù)年間將開始放緩。

通過對(duì)二手房交易、貸款收入測(cè)試和新增城鎮(zhèn)人群的收入階層進(jìn)行一些合理限制假設(shè)，我們得到了一個(gè)更全面的估算結(jié)果——“有效需求”。我們提出的假設(shè)如下。

第一，新增城鎮(zhèn)人口40%的房產(chǎn)需求由現(xiàn)有的二手房庫(kù)存來滿足。

第二，新增城鎮(zhèn)人口收入是現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口收入的第25百分位數(shù)。

第三，40%的收入用來支付按揭貸款。

在此假設(shè)下，我們估計(jì)有效需求略高于60億平方米（圖2）。這一數(shù)字與約50億平方米的在建住宅面積對(duì)比，由此估算過剩需求略高于10億平方米——依然處于高位。但值得注意的是，2020年一手住宅銷售總面積為15億平方米，每平方米約1萬元，換言之總銷售額為15萬億元。即估算出的過剩需求大約相當(dāng)于1年的銷售額——這與共識(shí)普遍認(rèn)為的、百億平米級(jí)別的潛在需求大相徑庭。

中國(guó)的人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)預(yù)示著購(gòu)房群體和房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭都將很快達(dá)到峰值。我們可以用數(shù)據(jù)分析展示房地產(chǎn)價(jià)格與中國(guó)人口結(jié)構(gòu)的高度相關(guān)性。具體而言，這一人口指標(biāo)是35-55歲人口與25-34歲人口的比率。35-55歲人群正處于購(gòu)置房產(chǎn)的最佳年齡，而25-34歲人群仍在為攢下首付而勉力工作。我們可以將35-55歲人群稱作購(gòu)房群體。

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)也印證了這兩個(gè)宏觀變量的相關(guān)性——購(gòu)房群體占比越高，房?jī)r(jià)也水漲船高，反之亦然。中國(guó)潛在的人口結(jié)構(gòu)預(yù)示著購(gòu)房群體比例很可能在未來 5到10年間觸頂。

我們注意到中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)與西方存在一處重要差異。由于獨(dú)生子女政策，國(guó)內(nèi)勞動(dòng)年齡人口可能在2010年前后已經(jīng)達(dá)到頂峰，部分學(xué)者將這一年視作中國(guó)的“劉易斯拐點(diǎn)”。這不同于日本和美國(guó)存在的勞動(dòng)年齡人口雙駝峰的走勢(shì)曲線，其得益于在第一個(gè)峰值時(shí)期出生的人群步入育齡階段，開始生育而形成第二個(gè)人口峰值。因此，相較于垂垂老矣的西方國(guó)家，中國(guó)或面臨著更為嚴(yán)峻的人口結(jié)構(gòu)挑戰(zhàn)，而中國(guó)的房?jī)r(jià)漲勢(shì)很可能難有第二個(gè)峰值。

然而，與美國(guó)和日本等人口結(jié)構(gòu)日益老化的國(guó)家相比，中國(guó)家庭在房地產(chǎn)上的資產(chǎn)配置確實(shí)是一騎絕塵。更重要的是，如此之高的房地產(chǎn)配置出現(xiàn)在國(guó)內(nèi)購(gòu)房群體比例即將觸頂之際。按照全國(guó)每平方米約1萬元的房屋均價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，14億總?cè)丝谥杏屑s63%生活在城鎮(zhèn)區(qū)域，人均居住面積接近40平方米，我們不難計(jì)算出中國(guó)住宅地產(chǎn)的總價(jià)值在400萬億元左右。這一數(shù)字之巨堪比中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的4倍，而該數(shù)字在美國(guó)不到GDP的2倍，在日本約為GDP的3倍。

在房地產(chǎn)需求遠(yuǎn)不及共識(shí)預(yù)想中的規(guī)模、房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)逐漸觸頂之際，過高的房地產(chǎn)配置顯得越來越不合時(shí)宜。過度依賴房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式不僅不符合共同富裕的目標(biāo)，也很難再像過去那樣維持高速增長(zhǎng)。

2010年是中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)在人口結(jié)構(gòu)、投資、貨幣政策、收入分配不平衡以及資本市場(chǎng)等方面的分水嶺。中國(guó)在這一年跨過了“劉易斯拐點(diǎn)”。

作為經(jīng)濟(jì)周期領(lǐng)先指標(biāo)，上證綜指的850日移動(dòng)均線在2010年之后在3400點(diǎn)附近就一直停滯不前。在其他領(lǐng)域，這一年同樣至關(guān)重要——一些潛移默化的基本面趨勢(shì)發(fā)生了根本改變。

在收入分配不平衡方面，隨著達(dá)到“劉易斯拐點(diǎn)”，制造業(yè)所需的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力開始枯竭，城鎮(zhèn)化速度放緩，農(nóng)村收入增長(zhǎng)相對(duì)于城鎮(zhèn)反而開始加速，收入分配失衡自此得到改善。

如果我們相信中國(guó)發(fā)展模式的前提是消除貧困，最終實(shí)現(xiàn)共同富裕，那么中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程及其對(duì)收入不平等的影響，以及其政策含義都是繞不開的議題。城鎮(zhèn)化被普遍認(rèn)為是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力之一。通過引用庫(kù)茲涅茨曲線，學(xué)者們認(rèn)為在城鎮(zhèn)化刺激經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的同時(shí)，初期也導(dǎo)致了收入不平等。

但城鎮(zhèn)化對(duì)于收入分配的實(shí)際效應(yīng)遠(yuǎn)比理論復(fù)雜得多。在中國(guó)，數(shù)據(jù)表明，城鎮(zhèn)化進(jìn)程對(duì)收入分配的影響分不同的階段——正如基尼指數(shù)所顯示的那樣，在城鎮(zhèn)化的早期，它加劇了收入分配的不平衡，隨后這個(gè)影響就開始放緩了。與國(guó)際經(jīng)驗(yàn)相比，在城鎮(zhèn)化的初期，中國(guó)基尼系數(shù)的升勢(shì)相對(duì)于國(guó)際經(jīng)驗(yàn)更明顯，但在2010年后逐漸穩(wěn)定下來。中國(guó)風(fēng)馳電掣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展可能加速了庫(kù)茲涅茨曲線的形成和發(fā)展。

值得注意的是，城鄉(xiāng)收入之比以及最高收入與最低收入之比皆在2010年前后見頂并開始緩慢地回落。這個(gè)跡象表明，農(nóng)村收入正在迎頭趕上，要么是由于到達(dá)“劉易斯拐點(diǎn)”之后，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力耗盡并推高了勞動(dòng)力成本，抑或是因?yàn)橹袊?guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的減速緩解了城市和農(nóng)村收入的失衡，再或者是源于中國(guó)步入與全球供應(yīng)鏈相融合的后期階段——這一過程為城鄉(xiāng)之間收入的不平衡按下暫停鍵。

我們自己的數(shù)據(jù)分析顯示，以人口凈流入這一城鎮(zhèn)化代表指標(biāo)所衡量的人口流動(dòng)，是城市房?jī)r(jià)的重要驅(qū)動(dòng)因素之一（圖3）。人口凈流入越大，城鎮(zhèn)化率越高，房?jī)r(jià)越高。而較高的城市房?jī)r(jià)直觀地轉(zhuǎn)化為房東較高租金估算收入，從而加劇了城市收入不平等。

而在人口結(jié)構(gòu)和貨幣政策方面，隨著中國(guó)勞動(dòng)人口占總?cè)丝诘谋壤?010年左右達(dá)到峰值，我們觀察到房地產(chǎn)投資增速和廣義貨幣供應(yīng)量的增速也幾乎同步見頂。隨著勞動(dòng)人口占比持續(xù)下降，投資和貨幣的增速也在達(dá)到峰值后逐漸放緩。

盡管許多人將中國(guó)目前的人口困境歸咎于獨(dú)生子女政策，但公開數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)的出生率實(shí)際上在獨(dú)生子女政策成為國(guó)策之前就已經(jīng)開始下降了。20世紀(jì)80年代出生率的小幅上升是由于60年代出生的人群達(dá)到了生育年齡，因此，這波升勢(shì)并不足為奇。

隨著中國(guó)女性收入和教育水平持續(xù)改善，出生率不太可能出現(xiàn)根本性的修復(fù)，并且很可能會(huì)長(zhǎng)期徘徊在低位。生育政策的改變本身也許將有助于減緩，但不太可能扭轉(zhuǎn)生育率的下行趨勢(shì)。

總而言之，中國(guó)的人口挑戰(zhàn)并不在于它將在未來某個(gè)時(shí)刻面臨的人口總數(shù)下降。從現(xiàn)有的人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，未來總?cè)丝诘南陆祹缀跻殉啥ň郑⑶铱赡軟]有足夠的時(shí)間來修復(fù)。而其他國(guó)家也面臨著類似的命運(yùn)。然而與此同時(shí)，中國(guó)人民的生活質(zhì)量正在顯著提升。如果我們不再把人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單當(dāng)作冰冷的數(shù)字，而是當(dāng)作有血有肉有需求的人來看待，可以看到，這種人口結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化進(jìn)程和教育進(jìn)步，以及由此產(chǎn)生的社會(huì)和文化變遷所共同作用的果實(shí)。因此，對(duì)于前景的判斷并不能簡(jiǎn)單地從冰冷的統(tǒng)計(jì)數(shù)字中推論。

中國(guó)面臨的真正挑戰(zhàn)，是如何在面對(duì)短期成本上升的前提下調(diào)整未來的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式。人口老齡化和投資放緩意味著未來消費(fèi)將愈發(fā)重要；在房?jī)r(jià)觸頂之際，高比例房地產(chǎn)配置預(yù)示著資產(chǎn)配置要向諸如股票等其他資產(chǎn)再調(diào)整；城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩意味著城鄉(xiāng)再平衡行穩(wěn)致遠(yuǎn)，最終邁向共同富裕的康莊大道。當(dāng)然，挑戰(zhàn)總是與機(jī)會(huì)并存，但改革開放這么多年了，我們都早已學(xué)會(huì)了摸著石頭過河。