我國長租公寓可持續(xù)發(fā)展模式探究

文/趙文筠

現(xiàn)如今，加速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式正在給未來的房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。我國長租公寓由2014年起步，2018年各地開花，鼎盛時(shí)有近1400多億元資本進(jìn)入，規(guī)模擴(kuò)張明顯，但2019年出現(xiàn)經(jīng)營不善，資金鏈斷鏈?！案哌M(jìn)低出、長租短付”的長租公寓時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。2020年初暴發(fā)的疫情只是一個(gè)導(dǎo)火索，我國長租公寓的發(fā)展一直存在著運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)少、贏利模式模糊、品牌認(rèn)知度低等問題。經(jīng)歷了2020年疫情洗牌，沉淀后再出發(fā)的我國長租公寓要想在租賃市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，引領(lǐng)租賃市場(chǎng)長久地健康發(fā)展下去，研究可持續(xù)的發(fā)展模式，盡可能規(guī)避運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，就顯得尤為重要。

一、我國長租公寓現(xiàn)狀

目前長租公寓的運(yùn)營主體主要有五大類，分別為房企系、中介系、酒店系、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)系、“國家隊(duì)”國企系。此外，外商系也在逐漸蓄力，例如美國最大的長租公寓地產(chǎn)商睿星資本Greystar等。綜觀國內(nèi)的運(yùn)營商，以開發(fā)商為代表的房產(chǎn)系和國企系在長租公寓市場(chǎng)正逐漸形成一枝獨(dú)秀、獨(dú)占鰲頭的態(tài)勢(shì)。

公開數(shù)據(jù)顯示，在2020年，已至少有40多家長租公寓運(yùn)營企業(yè)因高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營行為而遭爆雷倒閉，且?guī)缀醵际禽p資產(chǎn)運(yùn)營的企業(yè)。雖然重資產(chǎn)運(yùn)營的企業(yè)爆雷較少，但現(xiàn)在的行業(yè)狀況也暴露了我國長租公寓在經(jīng)營過程中的諸多缺陷，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

（一）固有“開發(fā)”思路運(yùn)營，操作缺乏經(jīng)驗(yàn)

首先，目前眾多房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)的過程中，往往將開發(fā)商的“開發(fā)”思路帶進(jìn)租賃運(yùn)營中，將租賃等同于開發(fā)。然而，租賃供給的主要來源是盤活市場(chǎng)存量，而不是增量開發(fā)。

其次，將租賃市場(chǎng)的發(fā)展破局過度寄希望于融資。企業(yè)在拿到長租公寓項(xiàng)目后，一味想著“快贏利”，以“常規(guī)操作”—— “投資——融資——拿房——退出”代入長租公寓中，因而會(huì)出現(xiàn)爆雷事件。他們忽視了租賃的核心是運(yùn)營，其本質(zhì)是為消費(fèi)者提供服務(wù)。

（二）長租公寓目前難有贏利的企業(yè)

贏利難是我國目前培育和發(fā)展長租公寓市場(chǎng)最大的痛點(diǎn)。長租公寓行業(yè)之所以難贏利，一個(gè)重要原因是其涉及鏈條長，各方面損耗大，尤其在運(yùn)營管理端。房地產(chǎn)企業(yè)雖具有雄厚的資金實(shí)力，但依舊存在運(yùn)營長租公寓的贏利瓶頸。究其原因，主要有以下幾點(diǎn)：

第一，租售比扭曲，投資回報(bào)率過低。衡量資源與租金之間的關(guān)系，一般會(huì)使用租售比，即每平方米建筑面積的月租金與房價(jià)之比。在長租公寓的客戶相對(duì)集中的一線城市和二線發(fā)達(dá)城市，租售比大約維持在1﹕500左右，而較為健康安全的租售比一般控制在1﹕200以內(nèi)。

核心一、二線城市回報(bào)率是2%。對(duì)于業(yè)主來講，靠買房出租獲取收益是很難的，這就造成住房租賃供給嚴(yán)重不足。對(duì)于重資產(chǎn)運(yùn)營的企業(yè)而言，運(yùn)營長租公寓對(duì)自有資金的要求太高，無法加杠桿實(shí)現(xiàn)贏利，因而缺乏投資積極性。這也造成了長租公寓領(lǐng)域“面粉價(jià)格高于面包價(jià)格”的窘境出現(xiàn)。資源與價(jià)格之間的矛盾難以協(xié)調(diào)。

第二，投資回報(bào)周期過長，加重贏利難度。目前，我國長租公寓企業(yè)的贏利模式普遍較為單一。不管是輕資產(chǎn)運(yùn)營的“二房東”,還是持重資產(chǎn)的“包租婆”，其目前的贏利模式都是通過房屋的裝修、服務(wù)、出租來賺取租金。對(duì)于持重資產(chǎn)的開發(fā)商來說，長租公寓有著較強(qiáng)的金融屬性，還要考慮房屋的建造成本及資金成本。隨著房價(jià)的不斷上漲，房企獲取長租公寓的成本也越來越高，在出租率無法保證的前提下，贏利也就愈發(fā)困難。據(jù)估算，依照目前的長租公寓運(yùn)營模式，投資回報(bào)期將達(dá)10年以上。

（三）長租公寓運(yùn)營的融資渠道少，發(fā)展難以為繼

現(xiàn)在的長租公寓很像10年前的經(jīng)濟(jì)型酒店和5年前的房產(chǎn)中介，初級(jí)階段時(shí)小而散，都挺賺錢的，拿到風(fēng)險(xiǎn)投資就開始重資產(chǎn)運(yùn)營，接下來就是出現(xiàn)大量的加盟擴(kuò)張模式，緊接著就是整合并購，最終留下三四家巨頭控制大部分市場(chǎng)。依照此模式，長租公寓可能用三四年走完發(fā)展的路。

雖然我國長租公寓目前的贏利能力不夠樂觀，但仍不斷有資金進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，這主要有三個(gè)方面原因。第一是庫存壓力，第二是要搶占市場(chǎng)，第三是REITs有誘惑力。隨著公募REITs的逐步放開，長租公寓品牌資本化是必然趨勢(shì)，這也要求長租公寓有更高的資產(chǎn)價(jià)值和穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這對(duì)機(jī)構(gòu)運(yùn)營管理能力又是不小的考驗(yàn)。

（四）公寓品牌的認(rèn)知感不強(qiáng)，品牌附加值低

長租公寓的發(fā)展還處在起步摸索階段，各家都想早日搶占租賃市場(chǎng)，因此品牌繁雜、品質(zhì)不一，尤其是定位于服務(wù)青年白領(lǐng)的公寓品牌，產(chǎn)品及服務(wù)同質(zhì)化明顯，產(chǎn)業(yè)鏈前端的產(chǎn)品研發(fā)以及后端的品牌服務(wù)未能精準(zhǔn)抓到客戶的需求，導(dǎo)致附加值偏低，中間環(huán)節(jié)的施工建設(shè)反而更加賺錢。

二、長租公寓的發(fā)展拐點(diǎn)

經(jīng)歷了洗牌后的長租公寓行業(yè)，有人退出也有人堅(jiān)守，甚至還有“長租公寓不行了”的說法。長租公寓雖舉步維艱，但市場(chǎng)的發(fā)展處處透露出租賃住宅的時(shí)代已經(jīng)來臨的信息。渡過疫情的艱難期后，長租公寓市場(chǎng)會(huì)開始新的復(fù)蘇。

（一）租賃人口龐大

2020年第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，全國流動(dòng)人口為375816759人，與2010年第六次全國人口普查相比，流動(dòng)人口增加154390107人，增長69.73%。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人口流動(dòng)趨勢(shì)會(huì)日趨顯著，巨大的人口流動(dòng)量勢(shì)必帶來更多的居住需要，同時(shí)也伴隨著多樣化的租住需求。這不單需要租賃住房供應(yīng)量的同步補(bǔ)充，同時(shí)也對(duì)住宅品質(zhì)提出了更高的要求。

（二）政策基調(diào)利好

從長租公寓起步至今，政策上的引導(dǎo)一直起著主導(dǎo)作用。即使經(jīng)過這幾年的跌宕起伏，政策逐步由大力扶持向加強(qiáng)監(jiān)管、因勢(shì)利導(dǎo)、分城施策方向調(diào)整，國家積極鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的決心也始終沒有動(dòng)搖。

表1 鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展政策一覽表

（三）融資渠道拓寬

“958號(hào)文”的頒布，將公募REITs的試點(diǎn)范圍由原先的大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點(diǎn)支持區(qū)域擴(kuò)大到了全國，納入了更多不動(dòng)產(chǎn)類型。首批已成功發(fā)行9個(gè)REITs產(chǎn)品，在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域先行試點(diǎn)，發(fā)行規(guī)模合計(jì)314.03億元。長租公寓是盤活房地產(chǎn)存量資產(chǎn)的主力之一，該條例的出臺(tái)無疑為其發(fā)展拓寬了融資渠道，更有利于提升存量物業(yè)的管理品質(zhì)，推動(dòng)收益的穩(wěn)定持續(xù)。

三、我國長租公寓發(fā)展的成功因素識(shí)別

（一）長租公寓運(yùn)營產(chǎn)業(yè)鏈

長租公寓產(chǎn)業(yè)鏈涉及項(xiàng)目獲取、設(shè)計(jì)裝修、營銷簽約、日常運(yùn)營和項(xiàng)目退出等多個(gè)環(huán)節(jié)。從房源開發(fā)到初次獲客的時(shí)間跨度，分散式公寓一般為1個(gè)月以內(nèi)，集中式公寓較長，約3-6個(gè)月。

圖1 長租公寓運(yùn)營產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)疽鈭D

項(xiàng)目獲?。河型ㄟ^新增租賃用地、集體用地、存量改造、已有自持資產(chǎn)獲取的重資產(chǎn)模式，也有從政府、國企、二房東等處獲取閑置的廠房、商辦、宿舍、酒店后通過簽約租賃形式獲取的輕資產(chǎn)模式，約定的租賃期限分散式一般為3-5年，集中式一般為10-15年。

設(shè)計(jì)裝修：一種是通過標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)裝修，節(jié)約裝配時(shí)間，加速擴(kuò)張。另一種是開發(fā)多條產(chǎn)品線，根據(jù)不同產(chǎn)品線的定位，突出不同的個(gè)性和設(shè)計(jì)感，盡可能覆蓋更多的租戶客群，優(yōu)化租金現(xiàn)金流。還有一種形式是通過集采方式，降低裝修成本支出。

營銷簽約：目前多采用多媒體營銷和平臺(tái)合作的形式，通過官網(wǎng)、微信、微博、App、第三方平臺(tái)等渠道，深度挖掘租賃人群需求，建立租客信息大數(shù)據(jù)，降低營銷成本。

日常運(yùn)營：包含標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)服務(wù)，提高租金溢價(jià)。例如集中式長租公寓會(huì)根據(jù)場(chǎng)地大小及目標(biāo)租客需求，在公共區(qū)域設(shè)置健身區(qū)、娛樂區(qū)、廚房、洗衣房、共享辦公空間等功能區(qū)，并提供管家式服務(wù)、家具家電維修，組織主題類社區(qū)活動(dòng)。還可通過建立系統(tǒng)平臺(tái)，將網(wǎng)簽合同、社交活動(dòng)發(fā)布、個(gè)性化的通知提醒等增值服務(wù)搬到移動(dòng)端，借助信息化手段，實(shí)現(xiàn)與租客的互動(dòng)，及時(shí)得到反饋，從而改善產(chǎn)品和服務(wù)，提升運(yùn)營效率。

項(xiàng)目退出：重資產(chǎn)運(yùn)營模式下，通過項(xiàng)目出售或利用金融產(chǎn)品（REITs等）到期退出。輕資產(chǎn)運(yùn)營則以租約到期為限。

（二）長租公寓可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素

在長租公寓的運(yùn)營管理中，考驗(yàn)的是拿房能力、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)管控、供應(yīng)鏈、運(yùn)營效率及獲客能力等綜合因素。

第一，房源的選擇。地理上，受制于物業(yè)位置的固定性，長租公寓的管理半徑有限，因此其分布也較為分散。目前中國的長租公寓項(xiàng)目主要集中在北京、上海、廣州、深圳等一線大城市，此外成都、武漢、杭州等二線省會(huì)城市也會(huì)有長租公寓項(xiàng)目布局。這些城市的共同點(diǎn)是流動(dòng)人口基數(shù)大、租房需求旺盛，這些都為培育長租公寓市場(chǎng)創(chuàng)造了很好的基礎(chǔ)條件。

現(xiàn)以上海為例分析長租公寓的區(qū)位。上海是全國集中式長租公寓品牌數(shù)量最多、總體供應(yīng)規(guī)模最大的單體城市之一。本文選取國內(nèi)長租公寓TOP 20品牌中在上海發(fā)展相對(duì)成熟且布局覆蓋度高的企業(yè)項(xiàng)目，來分析全市長租公寓的區(qū)域分布特點(diǎn)，這些運(yùn)營企業(yè)包括YOU+、魔方公寓、自如寓、青年匯、城家、萬科泊寓、龍湖冠寓、逗號(hào)公寓、灣流，覆蓋了近153個(gè)長租公寓品牌項(xiàng)目。經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)以下特點(diǎn)：首先，長租公寓在選址上對(duì)于交通便捷程度尤其是地鐵站點(diǎn)通達(dá)性的依賴度極高。其次，長租公寓在選址上明顯傾向住房需求較大的地區(qū)，尤其在繁華商務(wù)區(qū)、高校等區(qū)域內(nèi)布點(diǎn)最為集中。

圖2 上海市9家長租公寓品牌選址地點(diǎn)研判

第二，產(chǎn)品與服務(wù)的打造。對(duì)于品牌公寓來說，做好產(chǎn)品是首要任務(wù)?，F(xiàn)今，90后、00后開始有穩(wěn)定的租房需求，成為長租公寓的主力客戶之一。這些人群從小生活條件不差，對(duì)居住品質(zhì)有一定的要求，不太可能接受很差的居住環(huán)境，他們對(duì)租房的要求是提升生活質(zhì)量，而非解決居住問題。因此，在進(jìn)行長租產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，要多做前期市場(chǎng)調(diào)研，不能一個(gè)模子到處套。

與傳統(tǒng)的住宅樓盤開發(fā)相比，長租公寓存在現(xiàn)金流回籠慢、利潤率較低的特點(diǎn)。在前期進(jìn)行市場(chǎng)擴(kuò)張的階段，房地產(chǎn)企業(yè)可依托自身在品牌、行業(yè)口碑及產(chǎn)品系列化方面的顯著優(yōu)勢(shì)，通過產(chǎn)品線的推出，覆蓋更多租賃需求人群，提高周轉(zhuǎn)率，加速搶占租賃市場(chǎng)份額。此外，產(chǎn)品線的有效推出也依賴于精準(zhǔn)的用戶需求劃分，多產(chǎn)品的搭建有助于房地產(chǎn)企業(yè)多維度地細(xì)分市場(chǎng)，從而與住宅市場(chǎng)作有效區(qū)分，進(jìn)而協(xié)同發(fā)展，共同提升產(chǎn)品的溢價(jià)。

為打破長租公寓單一的居住屬性，現(xiàn)在中國的長租公寓產(chǎn)品越來越多地關(guān)注產(chǎn)品生態(tài)圈的打造，誕生了社區(qū)服務(wù)、聯(lián)合辦公等多種業(yè)態(tài)，挖掘衍生價(jià)值，有效提升租金溢價(jià)，實(shí)現(xiàn)更長遠(yuǎn)的發(fā)展。另外，從房地產(chǎn)企業(yè)的角度考量，現(xiàn)在的租客未來也是購房資格人、辦公及商鋪的租戶，長租公寓的推出可重新界定租賃住宅，創(chuàng)造新的體驗(yàn)，使其成為房地產(chǎn)企業(yè)新的獲利點(diǎn)。

第三，贏利能力的提升。與分布式公寓相比，集中式公寓雖然前期投入多、資金壓力大，但可進(jìn)行統(tǒng)一管理，運(yùn)營難度更小。所以理論上講，集中式公寓更具有突破管理瓶頸的可能，但當(dāng)前也面臨拿房競(jìng)爭(zhēng)激烈和拿房成本高漲等問題。

租金、租期、出租率和續(xù)約率是影響贏利能力的關(guān)鍵指標(biāo)。租金方面，各個(gè)運(yùn)營模式差異性并不明顯。租期方面，從租客端來講，中國長租公寓的租期普遍較短，為6-8個(gè)月。美國公寓的平均租期在1年左右，日本1-5年租期約占50%。短周期造成企業(yè)獲客成本的增加和空置期的損失。從業(yè)主端來講，分散式公寓的合同期平均為4年，集中式公寓一般不超過15年，到期后續(xù)約率普遍不超過50%，較短的合同期意味著月均分?jǐn)倝毫Φ脑龃?。出租率方面，一般認(rèn)為出租率達(dá)到90%以上才算有贏利能力，但現(xiàn)在不少公寓是通過犧牲租金、提供折扣等形式，以低租金獲取出租率的提升。續(xù)租率方面，租客端續(xù)租率現(xiàn)在普遍不高，運(yùn)營較好的項(xiàng)目可以達(dá)到40%-50%， 較低的續(xù)租率同樣帶來獲客成本的增加和空置期的損失。

圖3 分布式、集中式公寓成本構(gòu)成圖

四、結(jié)論與建議

長租公寓雖然起步較晚，但卻是時(shí)代高速發(fā)展之下的必然產(chǎn)物。運(yùn)營商只有擁有強(qiáng)大的持續(xù)運(yùn)營能力，才能為項(xiàng)目長期健康發(fā)展保駕護(hù)航。運(yùn)營不是個(gè)簡(jiǎn)單的問題，需要作方方面面的考慮。運(yùn)營能力的提升，不是一朝一夕就能實(shí)現(xiàn)的。

目前，我國運(yùn)營長租公寓的路徑主要有兩條：一是重資產(chǎn)模式，“拿地+建設(shè)+運(yùn)營”一條龍，擁有土地就擁有了“話語權(quán)”。二是輕資產(chǎn)模式，專業(yè)的運(yùn)營企業(yè)與國企開發(fā)商等合作，共建平臺(tái)，由房地產(chǎn)企業(yè)代建，專業(yè)運(yùn)營公司作技術(shù)輸出，共同參與運(yùn)營。無論是按哪一條路徑發(fā)展，開發(fā)商普遍認(rèn)為長租公寓發(fā)展壓力很大。

鑒于我國長租公寓的發(fā)展現(xiàn)狀，要實(shí)現(xiàn)長租公寓的長久可持續(xù)發(fā)展，短期須保證生存，長期須實(shí)現(xiàn)贏利。綜合上述研究，筆者認(rèn)為我國長租公寓運(yùn)營發(fā)展宜采用“三步走”形式。

（一）第一階段，采取短期輕資產(chǎn)運(yùn)營，建立成熟的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)

短期以鍛煉運(yùn)營團(tuán)隊(duì)為發(fā)展目標(biāo)，在不加重成本負(fù)擔(dān)的前提下，依托房企本身的實(shí)力，可采用輕資產(chǎn)集中式的運(yùn)營模式，主要在如下幾個(gè)方面打磨運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。

1.精準(zhǔn)定位，尋求產(chǎn)品的差異化。好的產(chǎn)品永遠(yuǎn)是第一競(jìng)爭(zhēng)力。想要快速抓住客戶，精準(zhǔn)的客戶定位非常重要，例如：青年公寓針對(duì)年輕群體，白領(lǐng)公寓針對(duì)上班族，而套房住宅則針對(duì)更加生活化的客群。

在細(xì)分出不同的客群后，要有不同的產(chǎn)品策略，甚至可以打造多條產(chǎn)品線，盡可能多地覆蓋潛在客群。比如青年公寓雖然在戶型上不夠出彩，一般都很緊湊，配置也不是很高端，但公共空間的功能設(shè)置可以更加豐富，可設(shè)置會(huì)客廳、健身房、酒吧等，充分迎合青年公寓目標(biāo)客戶群體喜好社交、愿意運(yùn)動(dòng)的特征。又如自如曼舍，其針對(duì)的是有一定收入基礎(chǔ)、追求生活品質(zhì)的商務(wù)人士，可著重打造住宅的舒適性和品質(zhì)感。

2.建立生態(tài)圈，提升溢價(jià)價(jià)值。通過專業(yè)運(yùn)營商的幫助，或與知名品牌共謀發(fā)展，可使長租公寓由單一的居住屬性，衍生出社區(qū)、聯(lián)合辦公等相關(guān)業(yè)態(tài)。例如寶龍地產(chǎn)與無印良品合作，誕生首家“寶龍公寓Designed by MUJI”，將無印良品獨(dú)特的生活美學(xué)融入長租公寓的每個(gè)角落，注重提升租戶的體驗(yàn)感。生態(tài)圈的打造可提升長租公寓自發(fā)成長的衍生力，為長租公寓的長久發(fā)展注入動(dòng)力。

（二）第二階段，采取中期重資產(chǎn)獲取房源，多渠道融資

通過第一階段的產(chǎn)品及運(yùn)營能力的打磨，房地產(chǎn)企業(yè)可逐漸掌握長租公寓的運(yùn)營模式，通過精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、體貼的服務(wù)創(chuàng)造溢價(jià)空間，同時(shí)通過控制建造、裝修、運(yùn)維等成本來降低房源的獲得成本，使得租售比提升，從而帶來收益。這時(shí)，房企可脫離專業(yè)的運(yùn)營商自成團(tuán)隊(duì)，利用房企的雄厚實(shí)力，通過拿地實(shí)現(xiàn)重資產(chǎn)運(yùn)營。

重資產(chǎn)運(yùn)營必然要求巨大的資金投入成本，因此可借助融資工具，例如REITs等，緩解項(xiàng)目開發(fā)及運(yùn)營壓力，使長租公寓的商業(yè)發(fā)展形成循環(huán)可持續(xù)的閉環(huán)。

（三）第三階段，采取輕、重資產(chǎn)并重發(fā)展的模式，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營

依靠優(yōu)良的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和金融扶持，長租公寓的運(yùn)營能保證基本的投資回報(bào)率，可渡過最艱難的時(shí)期。后續(xù)就可根據(jù)地區(qū)的不同布局，采用重資產(chǎn)集中化、輕資產(chǎn)分布化的螺旋式并行運(yùn)營方式，實(shí)現(xiàn)長租公寓可持續(xù)長久發(fā)展的目標(biāo)。

綜上，長租公寓的出現(xiàn)將重構(gòu)我國現(xiàn)有房屋市場(chǎng)格局。合理地采用不同的運(yùn)營模式，同時(shí)結(jié)合金融創(chuàng)新促進(jìn)資產(chǎn)良性循環(huán)，有助于推動(dòng)長租公寓可持續(xù)發(fā)展。