物業(yè)核算存在的問題及建議

□熊埕瑜

（財信智慧生活服務(wù)集團有限公司 重慶 400000）

1 物業(yè)核算存在的問題

1.1 權(quán)責(zé)梳理

隨著行業(yè)內(nèi)收并購的開展，大部分被收購方采用收付實現(xiàn)制核算，收付轉(zhuǎn)權(quán)責(zé)的梳理成為財務(wù)接管的“痛點”，包括收入權(quán)責(zé)梳理和成本權(quán)責(zé)梳理。

收入權(quán)責(zé)梳理需清理權(quán)責(zé)轉(zhuǎn)換時點的應(yīng)收余額、預(yù)收余額，以及權(quán)責(zé)核算所需的面積、單價等基礎(chǔ)信息。成本權(quán)責(zé)梳理一是需清理保安、保潔、維保等外包合同，以便統(tǒng)計成本權(quán)責(zé)計提金額；二是需人事部配合提供當月人力成本表，以便權(quán)責(zé)計提職工薪酬。

權(quán)責(zé)梳理存在以下幾點問題。一是大部分被收購公司無收費系統(tǒng)或收費系統(tǒng)數(shù)據(jù)不完整，無法直接獲取權(quán)責(zé)轉(zhuǎn)換所需的相關(guān)數(shù)據(jù)；二是保安、保潔、維保等大額固定成本無合同臺賬或臺賬信息不全。

1.2 公共收益

公共收益是指利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營所得的收益，主要包括小區(qū)公共場地的車位租金收益、小區(qū)公共區(qū)域的廣告收益、小區(qū)公共區(qū)域設(shè)立攤位的租金收益、電梯廣告位的出租收益、游泳池的經(jīng)營收益以及其它利用小區(qū)公共部分經(jīng)營產(chǎn)生的收益。

此外，由于部分地方物業(yè)管理條例及物業(yè)服務(wù)合同對公共收益的用途及物業(yè)公司的提成比例無明確規(guī)定，部分物業(yè)公司將其作為自有收入核算，存在合規(guī)性風(fēng)險。

1.3 酬金制項目

根據(jù)物業(yè)管理收費模式，物業(yè)公司接管的項目可分為包干制和酬金制。酬金制是在收取的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

酬金制項目合同條款包括：公司對酬金制項目進行獨立核算，單獨開立銀行賬戶，收取的物業(yè)管理服務(wù)資金為所繳納的業(yè)主所有，由公司代管，公司不能從該賬戶取得除酬金外的其他收入；物業(yè)管理服務(wù)資金只能用于支付物業(yè)項目運營管理費用、酬金、法定稅費等；應(yīng)編制年度和月度成本費用預(yù)算和結(jié)算并報委托方審核同意，服務(wù)提供方的確定須經(jīng)委托方同意；公司因該物業(yè)管理行為與第三方簽訂合同所產(chǎn)生的所有債權(quán)、債務(wù)由委托方享有和承擔(dān)；物業(yè)管理服務(wù)資金年度運營收支盈余和虧損均由委托方享有和承擔(dān)；委托方聘請專業(yè)機構(gòu)對合同期內(nèi)的物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計，公司退出該物業(yè)時，應(yīng)移交全部物業(yè)檔案資料。

此外，部分公司在核算時未對酬金制項目單獨區(qū)分，采用與包干制相同的方式核算，導(dǎo)致收入成本等相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)虛大，不能真實反映財務(wù)狀況。

1.4 多經(jīng)業(yè)務(wù)

除傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)外，物業(yè)公司根據(jù)現(xiàn)有業(yè)主資源，爭相開展多種經(jīng)營服務(wù)，以提升物業(yè)公司盈利水平。常見的多經(jīng)業(yè)務(wù)包括美居、旅游、汽車、家政、康養(yǎng)等創(chuàng)新業(yè)務(wù)，以及租售中介業(yè)務(wù)和線上商城業(yè)務(wù)。隨著多經(jīng)業(yè)務(wù)的開展，核算體系存在滯后的情況，無法滿足管理需求。

1.5 代收電費

根據(jù)《企業(yè)會計準則第14 號-收入》第三十四條判斷，物業(yè)公司代收代付電費屬于代理業(yè)務(wù)，不應(yīng)作為收入成本核算。實務(wù)中由于省市國稅局的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司收取的電費不滿足代收代付條件，應(yīng)按轉(zhuǎn)售繳納增值稅。由于財稅差異，核算上為便于申報往往將代收代付的電費作為收入成本處理，與會計準則不一致。

根據(jù)《國家發(fā)展改革委關(guān)于降低一般工商業(yè)電價有關(guān)事項的通知》（發(fā)改價格〔2018〕500 號）和《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于清理規(guī)范電網(wǎng)和轉(zhuǎn)供電環(huán)節(jié)收費有關(guān)事項的通知》（發(fā)改辦價格〔2018〕787 號）文件，物業(yè)公司應(yīng)按照國家規(guī)定銷售電價向業(yè)主收取電費，相關(guān)共用設(shè)施用電以及損耗通過租金、物業(yè)費、服務(wù)費等方式協(xié)商解決；或按國家規(guī)定銷售電價向電網(wǎng)企業(yè)繳納電費，由所有用戶按各分表電量公平分攤。實務(wù)中部分物業(yè)公司對共用設(shè)施用電按固定金額收取或?qū)I(yè)主電費加價收費，形成電費毛利，存在合規(guī)風(fēng)險。

1.6 物資管理

物業(yè)公司的物資包括辦公物資及項目物資，根據(jù)行業(yè)特點物資周轉(zhuǎn)快，庫存水平低。實務(wù)中由于沒有物資系統(tǒng)或物資管理與財務(wù)脫節(jié)，核算上難以進行收發(fā)存核算，一般報銷直接相關(guān)成本費用。

2 處理建議

2.1 權(quán)責(zé)梳理

物業(yè)行業(yè)收費項目較多且主要為業(yè)主，收入權(quán)責(zé)梳理主要在于收費系統(tǒng)的清理及上線，成本權(quán)責(zé)梳理主要在于合同臺賬的梳理。

2.1.1 收費系統(tǒng)梳理

（1）收費系統(tǒng)的上線。收費系統(tǒng)的上線及清理是財務(wù)接管的一項重要工作，相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)清理工作量大，必要時可委托會計師事務(wù)所進行，具體工作為根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同、建筑測繪報告、接房資料、收費臺賬等梳理項目基本信息，基礎(chǔ)物業(yè)費收費明細整理（業(yè)主姓名、收費面積、收費單價、應(yīng)收余額、預(yù)收余額等），押金及保證金明細整理（基準日待退余額及明細）、代收水電費收費明細整理（業(yè)主姓名、抄表指數(shù)、收費單價、應(yīng)收余額、預(yù)收余額等）。

（2）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)復(fù)核。項目人員在收費系統(tǒng)中錄入各項目面積、單價、開始計費時間等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)后，財務(wù)人員應(yīng)進行必要復(fù)核，包括收費面積是否與實測報告一致、收費單價是否與合同單價一致、收費項目是否完整、是否包括單一項目計費和空置房計費等，以保證系統(tǒng)數(shù)據(jù)的準確性及完整性。

（3）收入權(quán)責(zé)核算。收費系統(tǒng)正常運行后，系統(tǒng)可自動生成包括期初應(yīng)收預(yù)收余額、本期應(yīng)收、本期實收、本期劃賬，期末應(yīng)收預(yù)收余額等的月報表，為權(quán)責(zé)核算提供數(shù)據(jù)支持。同時，通過打通收費系統(tǒng)與財務(wù)系統(tǒng)接口并進行相關(guān)憑證配置，實現(xiàn)權(quán)責(zé)應(yīng)收、收費下賬等自動核算。

2.1.2 合同臺賬的梳理

對保安、保潔外包、維保、房屋租賃等固定合同，梳理出完整的成本合同臺賬，包括項目名稱、合同金額、合同期限、主要合同條款等。根據(jù)臺賬信息統(tǒng)計周期性成本權(quán)責(zé)計提金額按月計提。

2.2 公共收益

公共收益財務(wù)核算應(yīng)以物業(yè)服務(wù)合同為重要依據(jù)，業(yè)委會成立前的前期物業(yè)服務(wù)合同對公共收益的約定應(yīng)參考地方物業(yè)管理條例相關(guān)約定。

目前，僅重慶、江蘇、福建等地方物業(yè)管理條例對物業(yè)公司公共收益提成比例進行了明確規(guī)定。業(yè)委會成立后的物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)與業(yè)委會就公共收益的定義、物業(yè)公司提成部分、公共收益的用途等進行明確約定。合同有明確約定分成比例的，物業(yè)公司按分成比例確認收入，同時對業(yè)主分成部分記入其他應(yīng)付款；合同無明確約定，考慮能否通過補充協(xié)議進行約定，若不能，則應(yīng)參加當?shù)貞T例或法律意見書進行相關(guān)處理。

此外，還應(yīng)根據(jù)合同判斷公共收益分成的基數(shù)是按收入分成還是收益分成，若為收益分成，應(yīng)按收入扣除相關(guān)經(jīng)營管理費用后再進行分成。合同有明確約定公共收益使用范圍的，如公共收益用于物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備中修、大修和更新、改造費用，社區(qū)文化活動等，財務(wù)在列支時要清晰，保證相關(guān)操作流程合規(guī)，附件齊全，包括公共收益列支的公示文件、業(yè)委會書面同意的文件、社區(qū)備案資料等。

2.3 酬金制項目

酬金制模式下，物業(yè)公司相當于業(yè)主的管家，會計主體為物業(yè)管理處，相關(guān)資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益、收入、成本、費用均歸業(yè)主所有。物業(yè)公司作為代理人，對項目不具有實質(zhì)控制權(quán)。酬金制項目應(yīng)單獨建賬核算，其財務(wù)報表不納入物業(yè)公司并表范圍。物業(yè)公司僅對收取的酬金確認為營業(yè)收入。

實務(wù)中，個別項目簽訂的物業(yè)管理項目合同為酬金制，實際管理過程中均采用包干制的方法進行管理，此時需根據(jù)會計準則上“實質(zhì)重于形式”進行判斷。但為規(guī)避相關(guān)法律風(fēng)險，合同約定的模式與實際運營模式應(yīng)保持一致。

2.4 多經(jīng)業(yè)務(wù)

多經(jīng)業(yè)務(wù)應(yīng)按各業(yè)線條進行明細核算，明確各線條對應(yīng)的核算科目及核算內(nèi)容，同時同步更新收費系統(tǒng)的收費科目，確保核算科目與收費科目一致。

多經(jīng)業(yè)務(wù)需結(jié)合業(yè)務(wù)模式判斷其屬于代理業(yè)務(wù)還是自營業(yè)務(wù)，代理業(yè)務(wù)按凈額確認收入，自營業(yè)務(wù)按全額確認收入。

判斷公司從事交易時的身份是主要責(zé)任人還是代理人的依據(jù)是向客戶轉(zhuǎn)讓商品前是否擁有對該商品的控制權(quán)，具體可以通過以下幾方面來判斷。①是否承擔(dān)了商品或服務(wù)的重大風(fēng)險和報酬；②是否為首要責(zé)任人，是否承擔(dān)了存貨風(fēng)險；③是否具有自主定價權(quán)，是否承擔(dān)了應(yīng)收賬款信用風(fēng)險；④是否以傭金形式收取對價。根據(jù)代理人的判斷標準，大部分多經(jīng)業(yè)務(wù)如租售中介、線上商城等屬于代理業(yè)務(wù)。

此外，建立與多經(jīng)收入相匹配的成本核算體系，清晰反映各線條的盈利情況，為管理層提供決策支持。多經(jīng)業(yè)務(wù)成本大部分為業(yè)務(wù)人員的提成費用，實務(wù)中存在成本費用劃分不清的問題。從多經(jīng)業(yè)務(wù)模式看，這些支出與取得多經(jīng)收入直接相關(guān)，存在直接的、可預(yù)期的對應(yīng)關(guān)系，應(yīng)納入營業(yè)成本核算。

2.5 代收電費

代收電費的核算應(yīng)與會計準則保持一致，按代理人記入代收代付科目處理。相關(guān)的財稅差異是客觀存在的，在稅務(wù)申報時對該部分單獨取數(shù)即可。

此外，業(yè)主用電單價嚴格按照電力局收費文件進行收費，電公攤做到業(yè)主用電分表到戶，要根據(jù)總表與分表的抄表情況準確計算電公攤情況，并做好相關(guān)公示。

2.6 物資管理

物業(yè)公司的物資一般較零散，項目物資分散在各項目上進行管理。物資管理應(yīng)依托物資系統(tǒng)，通過物資系統(tǒng)實現(xiàn)收發(fā)存管理，包括物資的采購、驗收入庫、領(lǐng)用、出庫等環(huán)節(jié)，為物資集采及收發(fā)存核算提供支撐。通過打通物資系統(tǒng)與財務(wù)系統(tǒng)的接口并進行相關(guān)憑證配置，實現(xiàn)收發(fā)存自動核算。

3 結(jié)束語

隨著資本市場的認可及行業(yè)收并購節(jié)奏的加快，物業(yè)財務(wù)核算的規(guī)范引起管理層的高度重視。結(jié)合上市合規(guī)性要求及收并購財務(wù)整合，對物業(yè)行業(yè)財務(wù)核算存在的問題提出了相關(guān)建議，以期提高核算質(zhì)量。