新常態(tài)下物業(yè)管理在新農(nóng)村社區(qū)面臨的問(wèn)題與策略探析

□高 見(jiàn)

（河南質(zhì)量工程職業(yè)學(xué)院 河南 平頂山 467000）

由于我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化建設(shè)的加速期，各地區(qū)建設(shè)新農(nóng)村的步伐不斷加快，最顯著的一個(gè)標(biāo)志就是新農(nóng)村社區(qū)。在發(fā)展新農(nóng)村社區(qū)的過(guò)程中，相關(guān)物業(yè)管理工作必須與時(shí)俱進(jìn)，在保障村民之間和諧相處、構(gòu)建優(yōu)美環(huán)境社區(qū)以及促進(jìn)村民形成現(xiàn)代生活習(xí)慣等方面起到了舉足輕重的作用。我國(guó)在建設(shè)新農(nóng)村社區(qū)方面所投入的時(shí)間較短，各方面亟需完善及改進(jìn)，物業(yè)管理工作也需要進(jìn)行相應(yīng)的優(yōu)化。

1 物業(yè)管理在新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)中的重要性

物業(yè)管理的重要作用價(jià)值不僅體現(xiàn)在城市建設(shè)及相應(yīng)的發(fā)展中，而且體現(xiàn)在新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)及相應(yīng)的發(fā)展中，對(duì)夯實(shí)新農(nóng)村建設(shè)成果有非同一般的意義。其重要性主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)。

（1）物業(yè)管理在實(shí)現(xiàn)新農(nóng)村市場(chǎng)化方面具有積極的推動(dòng)作用。在城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中，隨著生產(chǎn)和生活等方面的改變，必定會(huì)出現(xiàn)眾多廢棄物，如果沒(méi)有及時(shí)處理這些廢棄物，必定會(huì)導(dǎo)致垃圾的過(guò)多堆積，不僅會(huì)對(duì)新農(nóng)村的形象產(chǎn)生影響，同時(shí)極易引發(fā)環(huán)境污染，甚至對(duì)地下水造成不可逆的污染，進(jìn)而危害鄉(xiāng)村居民的健康。由此可以看出，對(duì)廢棄物的集中處理和再利用非常重要[1]。將專業(yè)的物業(yè)管理模式應(yīng)用于新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)過(guò)程中，不但可以有效節(jié)省能源、降低成本，還能通過(guò)回收再利用，讓農(nóng)民實(shí)現(xiàn)增收，進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化的建設(shè)。

（2）物業(yè)管理對(duì)加強(qiáng)新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的社區(qū)治安有積極作用。雖說(shuō)建設(shè)新農(nóng)村社區(qū)能有效改善村民的生活條件，但相較于城市，新農(nóng)村社區(qū)存在較大問(wèn)題，較為突出的是社區(qū)治安。由于村民自身的安全防范意識(shí)不足，且缺乏法律知識(shí)和安全防控措施等，使得在建設(shè)新農(nóng)村社區(qū)的過(guò)程中存在很大的安全問(wèn)題，積極引入物業(yè)管理對(duì)保障社區(qū)安全有重大效用。

（3）物業(yè)管理有助于新農(nóng)村社區(qū)村民形成現(xiàn)代生活習(xí)慣，提升生活品質(zhì)，打造和諧新農(nóng)村社區(qū)。新農(nóng)村社區(qū)中的村民基本長(zhǎng)時(shí)間居住在農(nóng)村，各門(mén)各戶零散分布，生活方式隨便，不文明習(xí)慣較多，例如垃圾亂放、污水隨意傾倒等。對(duì)農(nóng)村進(jìn)行社區(qū)建設(shè)，會(huì)導(dǎo)致社區(qū)人口密集度加大，鄰里之間由原來(lái)的分散居住轉(zhuǎn)變成對(duì)門(mén)或樓上樓下，拉近了相互之間的距離。如果一直沿用之前的生活模式，極易導(dǎo)致鄰里間突發(fā)矛盾，物業(yè)管理的介入在很大程度上推動(dòng)了村民形成現(xiàn)代化的生活習(xí)慣，可以調(diào)和鄰里間產(chǎn)生的糾紛。

2 新農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理運(yùn)行過(guò)程中遇到的問(wèn)題

2.1 資金短缺問(wèn)題無(wú)法緩解

物業(yè)管理作為利潤(rùn)微薄的行業(yè)之一，存在較大的資金流動(dòng)性問(wèn)題。對(duì)于不斷興建的新農(nóng)村社區(qū)，要求有巨大的物業(yè)管理體系與之相配套。倘若只通過(guò)現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行投入，加上投資回收時(shí)間太久，必定會(huì)導(dǎo)致大部分物業(yè)公司不敢輕舉妄動(dòng)?，F(xiàn)階段，物業(yè)公司的資金籌措途徑有政府資助、民間集資、社區(qū)內(nèi)居民自發(fā)籌集、部分產(chǎn)業(yè)效益貼補(bǔ)等。新農(nóng)村社區(qū)的建設(shè)不斷擴(kuò)增，使得物業(yè)公司所需要的管理規(guī)模也在不斷增加。單純依附于政府或社會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，在對(duì)社區(qū)內(nèi)村民進(jìn)行物業(yè)費(fèi)用收繳時(shí)，村民存在非常強(qiáng)的消極情緒，使得社區(qū)內(nèi)居民自發(fā)籌集的方法無(wú)法緩解資金短缺的難題。

2.2 傳統(tǒng)觀念難以改變

傳統(tǒng)的村居生活方式是自由自在、無(wú)拘無(wú)束的，且村民比較反感受約束的感覺(jué)[2]，但與之相對(duì)的是統(tǒng)一化、規(guī)范化的物業(yè)管理模式。為此，讓村民能夠順應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理模式，并配合物業(yè)管理的開(kāi)展是亟需解決的重要問(wèn)題。

2.3 相關(guān)法律法規(guī)推廣困境

目前，大部分物業(yè)管理?xiàng)l例以城市為主，如果推廣到農(nóng)村，必定會(huì)出現(xiàn)與農(nóng)村習(xí)慣相矛盾的情況。農(nóng)村的物權(quán)所屬問(wèn)題異常復(fù)雜，違規(guī)搭建情況較普遍，均衡法律條文以內(nèi)的規(guī)定與風(fēng)土人情是亟需解決的問(wèn)題。

2.4 治安管理存在隱患

由于傳統(tǒng)思想的制約，很多新農(nóng)村社區(qū)依舊使用傳統(tǒng)治安模式。智能安保裝置、出入門(mén)禁等普遍應(yīng)用于城市社區(qū)，且具有很強(qiáng)的震懾效果，然而在新農(nóng)村社區(qū)中這些設(shè)備的使用非常少，特別是缺乏必要的安保系統(tǒng)。部分智能安保裝置雖然應(yīng)用到新農(nóng)村社區(qū)，但由于社區(qū)中缺少相關(guān)的專業(yè)技術(shù)人員，導(dǎo)致設(shè)備發(fā)生故障時(shí)得不到相應(yīng)的維護(hù)與保養(yǎng)，安保作用無(wú)法得到充分發(fā)揮。與此同時(shí)，隨著商品房金融化和貧富差距的日趨顯著，對(duì)新農(nóng)村社區(qū)穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生消極的影響。

近郊的新農(nóng)村社區(qū)常常因其生活成本較低，使其成為流動(dòng)人員的主要居住地，人員組成異常復(fù)雜，社區(qū)村民因各種事件導(dǎo)致的沖突較多，如果不進(jìn)行及時(shí)處理，可能會(huì)導(dǎo)致治安問(wèn)題，甚至是刑事案件的發(fā)生。這對(duì)社區(qū)村民的生命安全及社區(qū)的安定產(chǎn)生了極大的影響，在降低村民安全感的同時(shí)，也給物業(yè)管理帶來(lái)了安全威脅。

3 建設(shè)新農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理的建議

3.1 新農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)化

從當(dāng)前的發(fā)展形勢(shì)來(lái)看，在農(nóng)村社區(qū)引入專業(yè)的物業(yè)公司存在非常多的困難。但由于新常態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的不斷提速，使得農(nóng)村社區(qū)引入物業(yè)管理成為未來(lái)的主要趨勢(shì)，此過(guò)程必須經(jīng)歷熟悉與接受兩個(gè)階段，村民以往的生活模式必定會(huì)受到約束，物業(yè)收費(fèi)需要逐步落實(shí)。根據(jù)不同地區(qū)新農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)，各地政府可利用相關(guān)政策及文件保障農(nóng)村物業(yè)管理的穩(wěn)定發(fā)展，例如制定相關(guān)物業(yè)計(jì)劃、服務(wù)協(xié)議等，積極引導(dǎo)物業(yè)公司與村民一同實(shí)施管理，幫助村民了解物業(yè)管理的重要作用。在此過(guò)程中，物業(yè)公司也要對(duì)其服務(wù)進(jìn)行相應(yīng)的提升，讓村民能夠切實(shí)體驗(yàn)到物超所值，這樣才能確保物業(yè)公司逐漸融入新農(nóng)村社區(qū)。

3.2 建立多樣化資金籌集渠道

雖然在新農(nóng)村社區(qū)中應(yīng)用物業(yè)管理能夠在最大程度上實(shí)現(xiàn)環(huán)境衛(wèi)生和社會(huì)安定等，但由于其資金短缺，物業(yè)公司長(zhǎng)期虧損，致使其難以為繼。物業(yè)公司作為微利行業(yè)，業(yè)務(wù)利潤(rùn)非常低，所需要擔(dān)負(fù)的資金壓力巨大。例如改造配套及維護(hù)基礎(chǔ)設(shè)施，城市物業(yè)公司主要由專項(xiàng)資金支出，而新農(nóng)村物業(yè)并不具備該項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。對(duì)于此類問(wèn)題，物業(yè)公司需主動(dòng)求助于政府部門(mén)，爭(zhēng)取政府幫助或通過(guò)其他渠道進(jìn)行集資。此外，物業(yè)公司需要發(fā)揮其在管理中所具有的優(yōu)勢(shì)，組織多樣化的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，通過(guò)低費(fèi)用、高品質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的提升[3]。將公共管理業(yè)務(wù)交由物業(yè)公司進(jìn)行管理，公司提供多元化的有償服務(wù)，進(jìn)一步提升利潤(rùn)。

3.3 做好溝通，降低工作難度

新常態(tài)下新農(nóng)村社區(qū)物業(yè)公司需在短時(shí)間內(nèi)建立“客服中心”，不僅需要處理業(yè)主的投訴，還需要深入調(diào)查、分析居民的潛在需求，盡可能嘗試為個(gè)別業(yè)主提供專項(xiàng)物業(yè)服務(wù)、制定特殊化服務(wù)。此外，可通過(guò)多樣化的社區(qū)活動(dòng)，強(qiáng)化業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)三方的溝通，從而營(yíng)造和諧融洽的社區(qū)氛圍。

物業(yè)管理主要是為業(yè)主建設(shè)“整潔、文明、安全”的社區(qū)環(huán)境。雖說(shuō)部分農(nóng)村居民能夠改變?cè)辛闵⒒霓r(nóng)村生活，但其長(zhǎng)時(shí)間所形成的習(xí)慣及思想，在短時(shí)間內(nèi)很難接受新的生活方式，必然會(huì)出現(xiàn)較大的消極情緒，對(duì)物業(yè)管理形成一定的阻礙。為此，在進(jìn)行社區(qū)物業(yè)管理工作前，物業(yè)公司相關(guān)工作人員要充分了解村民的基本情況，與村民進(jìn)行及時(shí)有效的溝通與交流，讓村民能夠轉(zhuǎn)變以往的思想，積極融入全新的生活模式中，幫助社區(qū)營(yíng)造高品位、講文明的氛圍，降低物業(yè)管理工作的難度，確保管理工作的有序進(jìn)行。

3.4 落實(shí)安全管理模式，維護(hù)社區(qū)秩序

對(duì)于現(xiàn)階段復(fù)雜的社會(huì)治安狀況，強(qiáng)化新農(nóng)村社區(qū)安全防范已成為物業(yè)管理的重要工作之一。物業(yè)公司在進(jìn)行管理時(shí)必須做到以下幾點(diǎn)。第一，落實(shí)責(zé)任制。制訂具有目標(biāo)性的安全管理方案，社區(qū)出入口由安保人員進(jìn)行查證，實(shí)行全天候安全防衛(wèi)。第二，應(yīng)用智能安防裝備。目前常用的人防方式已無(wú)法應(yīng)對(duì)安防工作的復(fù)雜性，依據(jù)具體情況設(shè)立智能閘門(mén)、監(jiān)控、電子巡更系統(tǒng)等，強(qiáng)化安全防控能力。第三，積極演練突發(fā)事件處理及應(yīng)對(duì)。物業(yè)公司必須了解當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的地質(zhì)情況和氣候環(huán)境等，對(duì)于極易發(fā)生突發(fā)情況的地方進(jìn)行相關(guān)演練，并熟悉常用的預(yù)防應(yīng)對(duì)措施。第四，物業(yè)公司需登記流動(dòng)人口的基本信息，全面了解社區(qū)居民及流動(dòng)人口的情況，避免不安定因素的存在。第五，強(qiáng)化農(nóng)村糾紛的排查處理工作，降低矛盾的產(chǎn)生。對(duì)于已出現(xiàn)的糾紛需妥善處理，切實(shí)維護(hù)社區(qū)居民的安全，提升社區(qū)村民的滿意度。

4 結(jié)束語(yǔ)

新農(nóng)村社區(qū)是原有農(nóng)村社會(huì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的最終結(jié)果，其主要體現(xiàn)在硬件改造、重新構(gòu)建、配套設(shè)施建設(shè)及相應(yīng)的社區(qū)管理。在建設(shè)新農(nóng)村社區(qū)并投入使用后，物業(yè)管理可有效夯實(shí)新農(nóng)村社區(qū)的建設(shè)成果。新常態(tài)發(fā)展背景下，在政府、企業(yè)及社區(qū)居民的參與下，有針對(duì)性地引入具有較高水平的物業(yè)公司，實(shí)現(xiàn)新農(nóng)村與城市社區(qū)的連接，打造城鄉(xiāng)化的專業(yè)物業(yè)管理市場(chǎng)，全面提升新農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理的水平。