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    夫妻一方擅自處分共同房產(chǎn),另一方可以追回嗎?不一定

    2021-12-08 14:13:29黃小星
    婚姻與家庭·婚姻情感版 2021年12期
    關(guān)鍵詞:郭先生鄭先生王先生

    黃小星

    在婚姻關(guān)系中,將共同房產(chǎn)登記在一方名下的情況并不鮮見。如果一方擅自以自己名義或者偽稱取得對(duì)方同意,將共同房產(chǎn)予以處分,那么,另一方該如何主張自己的權(quán)益呢?

    夫妻一方擅自處分房產(chǎn),如果第三人構(gòu)成善意取得,該房屋買賣合同有效

    案例1:

    曲先生與孟女士因感情不和,已經(jīng)分居一年,雙方都有了離婚的想法。

    兩個(gè)人是工薪階層,婚后最大項(xiàng)的財(cái)產(chǎn)就是共同購買的一套兩居室,登記在曲先生名下。

    曲先生對(duì)自己提起離婚訴訟的判決結(jié)果進(jìn)行了預(yù)判。他認(rèn)為,孩子還小,大概率會(huì)判給妻子,而幼小的孩子需要穩(wěn)定居所,那么,唯一的這套房產(chǎn)大概率也會(huì)判給妻子??墒牵拮庸べY不高,很難一次性支付補(bǔ)償款,如果離婚,自己不是房錢兩空嗎?

    為了避免這種可怕的結(jié)果,曲先生把房子低價(jià)轉(zhuǎn)讓給了自己的侄子,侄子也沒有實(shí)際支付房款,房子過戶到了侄子名下。

    案例2:

    王先生與蕭女士于2006年結(jié)婚,婚后二人共同購置了兩套房產(chǎn),兩人名下各登記了一套。2017年,王先生因生意周轉(zhuǎn),急需用錢,就私下將自己名下那套房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給田先生,并偽造了有蕭女士簽名的配偶同意出售的證明,簽訂了房屋買賣合同,辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記。

    2020年,蕭女士無意中得知王先生瞞著自己賣了一套房子,非常生氣。于是,她將丈夫告上了法庭,要求確認(rèn)王先生與田先生的房屋買賣合同無效。

    案例3:

    羅先生與趙女士是再婚夫妻。由于對(duì)羅先生頻繁聯(lián)絡(luò)前妻的行為不滿,趙女士對(duì)這段婚姻失去了信心。

    感情已不在,財(cái)產(chǎn)成為她唯一的追求。趙女士擅自將夫妻共同購買的房屋出售給林先生,林先生已經(jīng)支付首付款,尚未支付剩余房款,未辦理變更產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。這時(shí)候,羅先生獲知了這個(gè)消息,堅(jiān)決不同意出售該房產(chǎn)。

    律師分析:

    最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋(一)第二十八條第一款規(guī)定:一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同所有的房屋,第三人善意購買、支付合理對(duì)價(jià)并已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記,另一方主張追回該房屋的,人民法院不予支持。

    這一條實(shí)際是借鑒了原婚姻法司法解釋的規(guī)定。根據(jù)我國婚姻法解釋(三)第十一條的規(guī)定:一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意購買、支付合理價(jià)格并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),另一方主張追回該房屋的,人民法院不予支持。

    婚姻家庭編的解釋(一)把原司法解釋的“共同共有”調(diào)整為“共同所有”,將“辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)”調(diào)整為“辦理不動(dòng)產(chǎn)登記”,但條文主旨不變。

    在案例1中,曲先生的侄子以明顯低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格,和曲先生簽訂買賣合同,且未實(shí)際支付房款,不構(gòu)成善意取得,孟女士可以起訴追回房產(chǎn)。

    在案例2中,王先生確實(shí)無權(quán)單方處分房屋。但購買人田先生對(duì)于王先生隱瞞妻子蕭女士出賣房屋的事實(shí)毫不知情,而且,王先生偽造了帶有妻子簽名的配偶同意出售的證明,田先生也無法判斷出蕭女士的簽名是偽造的。與此同時(shí),田先生已經(jīng)支付了合理價(jià)格并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù),構(gòu)成善意取得,所以,田先生與王先生簽訂的房屋買賣合同是合法有效的。蕭女士雖然對(duì)出售房屋不知情,也不能以“不同意”或“不知道”為理由要求田先生返還房屋。

    在案例3中,林先生對(duì)趙女士擅自出售房產(chǎn)的情況不知情,且通過買賣合同約定了合理價(jià)格,但還沒有來得及支付完全部房款,辦理產(chǎn)權(quán)登記。羅先生在這個(gè)時(shí)間段獲知了相關(guān)信息,他有權(quán)阻止這個(gè)買賣合同的繼續(xù)履行,主張合同無效,要求返還房屋。

    如果一方擅自處分房產(chǎn)已經(jīng)既成事實(shí),在不離婚情況下,可以起訴要求分割財(cái)產(chǎn)

    案例:

    郭先生與秦女士近日爭(zhēng)吵不斷,起因是兒子的教育問題。秦女士想讓兒子高中階段就出國留學(xué),郭先生認(rèn)為孩子還小,人生觀還不成熟,在國內(nèi)完成大學(xué)學(xué)業(yè)后出國讀研比較實(shí)際。

    夫妻倆實(shí)在無法達(dá)成一致,于是,秦女士瞞著丈夫把共同房產(chǎn)賣掉了,準(zhǔn)備用作兒子的學(xué)費(fèi)。郭先生一氣之下起訴到法院,要求和秦女士徹底“分家”。

    律師分析:

    在夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間,為了維護(hù)共有關(guān)系的穩(wěn)定性,原則上夫妻共同財(cái)產(chǎn)是不允許分割的,只有在特殊情況之下才允許分割。

    民法典第一千零六十六條規(guī)定:婚姻關(guān)系存續(xù)期間,有下列情形之一的,夫妻一方可以向人民法院請(qǐng)求分割共同財(cái)產(chǎn):

    (一)一方有隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財(cái)產(chǎn)或者偽造夫妻共同債務(wù)等嚴(yán)重?fù)p害夫妻共同財(cái)產(chǎn)利益的行為;

    (二)一方負(fù)有法定扶養(yǎng)義務(wù)的人患重大疾病需要醫(yī)治,另一方不同意支付相關(guān)醫(yī)療費(fèi)用。

    秦女士的行為既不尊重郭先生,也嚴(yán)重?fù)p害了郭先生作為丈夫?qū)Ψ蚱薰餐慨a(chǎn)的合法權(quán)益,郭先生在不離婚的情況下,可以通過分割財(cái)產(chǎn)的方式維護(hù)自己的合法權(quán)益。

    如果一方擅自處分房產(chǎn)已經(jīng)既成事實(shí),在離婚情況下,可以起訴要求賠償損失

    案例:

    鄭先生和王女士因性格不合,感情破裂,目前在離婚訴訟期間。在分割財(cái)產(chǎn)過程中,王女士經(jīng)查詢得知,鄭先生偽造她的簽名,已經(jīng)把夫妻共同房產(chǎn)出售,賣房款轉(zhuǎn)給了案外人,并聲稱是歸還做生意的欠款,但沒有提供借款證據(jù)。

    為了盡快出手,鄭先生雖然沒有到明顯低價(jià)的程度,但賣房?jī)r(jià)格還是比一般價(jià)格低了30萬元左右。王女士認(rèn)為,鄭先生擅自賣房后,房?jī)r(jià)上漲,加上當(dāng)初低價(jià)賣房的損失,這套房子目前損失了七八十萬元,她不準(zhǔn)備追回房產(chǎn)了,但要求鄭先生賠償自己的損失。

    律師分析:

    對(duì)夫妻共有財(cái)產(chǎn),未經(jīng)對(duì)方同意不得擅自處分夫妻共有財(cái)產(chǎn),否則侵害了對(duì)方的財(cái)產(chǎn)處分權(quán)。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋(一)第二十八條第二款規(guī)定:夫妻一方擅自處分共同所有的房屋造成另一方損失,離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的,人民法院應(yīng)予支持。王女士的要求于法有據(jù),應(yīng)予支持。

    與此同時(shí),民法典第一千零九十二條規(guī)定:夫妻一方隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財(cái)產(chǎn),或者偽造夫妻共同債務(wù)企圖侵占另一方財(cái)產(chǎn)的,在離婚分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí),對(duì)該方可以少分或者不分。也就是說,王女士在要求鄭先生賠償損失的同時(shí),還可根據(jù)鄭先生虛構(gòu)債務(wù)、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的行為,要求法院對(duì)鄭先生予以懲戒,少分財(cái)產(chǎn)。

    如何提前防范一方擅自處分房產(chǎn)

    面對(duì)可能產(chǎn)生的種種風(fēng)險(xiǎn),大家應(yīng)該具備基本的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),在感情破裂或是一方有可能出賣房產(chǎn)的情況下,及時(shí)采取措施,防患于未然,最大限度地保護(hù)自身權(quán)益,具體可從以下幾個(gè)方面入手:

    1.要求將房產(chǎn)權(quán)利人登記為夫妻雙方;

    2.假如對(duì)方拒絕,未登記為房產(chǎn)權(quán)利人一方向不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行異議登記,并及時(shí)提起共有物確權(quán)之訴;

    3.假如不準(zhǔn)備提起異議和提起確權(quán)訴訟,準(zhǔn)備直接起訴離婚,可在訴訟過程中進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全。

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