談房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題及相應(yīng)舉措

王梅芳

（福建省碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，福建 漳州 363000）

房地產(chǎn)企業(yè)前期需要投入大資金，且資金周轉(zhuǎn)期長，同時屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)。因此，資金是房地產(chǎn)企業(yè)一項非常重要的資產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中最主要內(nèi)容就是資金管理。特別是近年來房地產(chǎn)企業(yè)面臨一些生存和發(fā)展環(huán)節(jié)的危機與挑戰(zhàn)，使得房企更加關(guān)注資金管理的重要性。因此，通過分析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題，并針對性提出對策建議，具有重要的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強資金管理的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)的資金特點是密集型、金額大，一家企業(yè)資金斷鏈就意味著破產(chǎn)，所以資金是企業(yè)的生命力，如何保持這條生命力健康運營是資金管理的主要工作。房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要意義是現(xiàn)金——資產(chǎn)——現(xiàn)金的循環(huán)過程，它是指企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營運轉(zhuǎn)所需要的基本循環(huán)資金鏈條，是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，資金是否良性運轉(zhuǎn)是企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的根本。房地產(chǎn)企業(yè)加強資金管理，有助于組織資金供應(yīng)，保證經(jīng)營活動不間斷，提高資金效率，節(jié)約資金，提出合理使用資金建議和措施，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高資金管理水平和經(jīng)濟效益。因此資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理工作中的最重要的內(nèi)容。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的現(xiàn)狀和存在的問題

（一）資金來源渠道較窄

房地產(chǎn)企業(yè)資金主要來源股東投入、融資、銷售回款三方面，獲取土地后支付的土地款及相關(guān)稅費來源于股東投入；開發(fā)過程中的融資包含開發(fā)貸、供應(yīng)鏈上下游企業(yè)支付工程款等。而由于資金市場不完善，主管部門對房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)限制條件多，一部分上市公司可通過發(fā)行股票、債券方式籌集資金，中小房地產(chǎn)企業(yè)通常很難符合上市條件，因此銀行貸款是在部分房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要來源，但隨著央行對房地產(chǎn)行業(yè)借貸政策收緊，融資成本增加，企業(yè)融資更困難；銷售回款方面房地產(chǎn)企業(yè)存在預(yù)售制度和銀行按揭制度，但銷售回款需取得預(yù)售證后方可銷售實現(xiàn)資金回收，因此在建設(shè)過程中中小房地產(chǎn)企業(yè)往往面臨資金困難。

（二）資金回籠速度慢

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程自獲取土地后辦理立項、土地證、建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證再到預(yù)售證許可證節(jié)點多，常規(guī)項目快則一年慢則數(shù)年。預(yù)售后可實現(xiàn)部分銷售回款相應(yīng)轉(zhuǎn)入監(jiān)管戶再按照監(jiān)管制度要求從封頂、單體驗收、竣備各節(jié)點后，方可解凍相應(yīng)比例的資金用于項目的開發(fā)建設(shè)資金。項目開發(fā)周期長、資金?？顚Ｓ脤傩杂绊懛康禺a(chǎn)企業(yè)資金回籠速度。其次房地產(chǎn)企業(yè)的資金金額大，項目需要大量資金作為開發(fā)和經(jīng)營成本，除了監(jiān)控資金還有沉淀資金，對于在途資金缺乏管理如按揭款因員工離職或是其他原因未及時收回，往往造成房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，企業(yè)在項目開發(fā)及經(jīng)營過程中面臨著較大的財務(wù)風(fēng)險。

（三）資金預(yù)算的執(zhí)行效率低

房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算是借助預(yù)算制度的推行，對公司的經(jīng)營管理活動進行事先規(guī)劃、控制，并有效協(xié)調(diào)各部門，以達成既定的經(jīng)營目標(biāo)和戰(zhàn)略目標(biāo)。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行效率較低，具體體現(xiàn)在資金預(yù)算計劃與實際執(zhí)行存在較大偏差，項目資金的投入與回籠并未按照預(yù)算鋪排的金額和時間節(jié)點推進。資金預(yù)算不準確不利于企業(yè)的決策，大大降低了資金使用效率，在出現(xiàn)極大偏差時，如果無法對項目預(yù)算做出科學(xué)的調(diào)整，甚至?xí)绊懙狡髽I(yè)的整個資金鏈條，出現(xiàn)資金斷裂的風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在問題的原因分析

（一）資金管理缺乏監(jiān)督機制

企業(yè)業(yè)務(wù)部門對資金計劃管理主觀意識薄弱，對資金預(yù)算管理不夠重視，資金計劃在執(zhí)行過程中存在偏差度較高等問題。在實際工作中計劃大于實際需求的情況會影響企業(yè)整個周期的資金安排，融資貸款時間加長則增加資金成本。

（二）投資拿地不嚴謹影響資金回收速度

大型房地產(chǎn)企業(yè)為了擴大市場占有率瘋狂拿地，各地區(qū)“地王”屢創(chuàng)新高，地價成本占了總成本的70%以上。企業(yè)為了營利需開發(fā)中高檔商品，但我們國家大多數(shù)住房消費者的收入水平不高，需要的是低成本，物美價廉的普通商品房和經(jīng)濟適用房，中高檔商品的銷售周期長、去化慢則拉長資金時間占用。開發(fā)過程中每個環(huán)節(jié)把控不嚴影響工程進度，圖紙修改、車位配比、驗收要求等因素也會拉長開發(fā)周期，從而影響資金周轉(zhuǎn)速度。好的地塊決定的一個項目開發(fā)能否成功的70%概率，故投資前的規(guī)劃預(yù)測要精準，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)由于決策中存在失誤，造成項目難以快速銷售，影響資金回籠。

四、房地產(chǎn)企業(yè)完善資金管理的對策建議

（一）科學(xué)謀劃投資行為同步擴大融資渠道

對房地產(chǎn)企業(yè)投資必然會涉及較大的資金投入，一旦出現(xiàn)投資決策失誤將會給企業(yè)帶來很大的經(jīng)濟損失。所以，增強投資決策的科學(xué)性和可行性，使企業(yè)更好地適應(yīng)當(dāng)前宏觀政策和市場環(huán)境，是企業(yè)經(jīng)營活動順利進行的前提。通常在新地塊在獲取前進行把投資測算，由投資部、設(shè)計部、開發(fā)部、工程部、財務(wù)部對戶型、面積、容積率、綠化率、定價、去化率、資金回報率等指標(biāo)評判并做出評判意見，確認項目可行性投資方案并由各部門對各自的指標(biāo)承責(zé)。在獲取地塊后開發(fā)過程對于投測的各指標(biāo)落地情況與投測對比，做到事前、事中、事后有監(jiān)督、有反饋、有改進。做一成一避免因投資失誤影響資金回收，實現(xiàn)每個項目資金的自我發(fā)展、自負盈虧、自主經(jīng)營，做有利潤的資金循環(huán)之路。

要想保證企業(yè)的經(jīng)營有效運行，就要有合理足夠的資金安排，對于房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。僅僅靠企業(yè)內(nèi)部的資金運轉(zhuǎn)是不合理的，通過外部融資是必不可少的方法。當(dāng)前資管新規(guī)等政策對房地產(chǎn)傳統(tǒng)融資沖擊較大，企業(yè)可以采取供應(yīng)鏈融資。所謂供應(yīng)鏈融資是在真實的貿(mào)易背景下，通過第三方機構(gòu)提供融資方案，使得上游企業(yè)能如期收到賬款的融資方式。它能有效緩解項目現(xiàn)金支付壓力減少資金占用。按資本類型可分為公開市場和非公開市場，具體產(chǎn)品有ABS、ABN、保理、再保理、商票等多種方式。公司要優(yōu)先選擇成本低的資源操作并且關(guān)注融資成本對于稅務(wù)口徑增值影響，充分發(fā)揮融資成本抵稅效益。

（二）推行全面預(yù)算并實現(xiàn)財務(wù)統(tǒng)一管理

1．加強成本控制

首先，加強日常資金核算、監(jiān)管工作，資金核算是資金管理的基礎(chǔ)，準確的會計核算結(jié)果真實的反映企業(yè)的財務(wù)狀況與經(jīng)營成果，為管理層在經(jīng)營決策、投資、融資等決策中提供客觀的會計信息。其次，做好全面預(yù)算建立以收定支原則，當(dāng)年在建面積與收入、人績效能、費用額度相掛鉤設(shè)置標(biāo)準，一手抓收入一手控成本。一手抓成本方面可采取項目成員成本、費用承包制，人人對項目成本、費用負責(zé)。加強采取有效措施項目直接成本，將生產(chǎn)消耗、節(jié)約各項費用設(shè)立目標(biāo)值，在開工前期進行項目成本預(yù)測，并將收入和績效掛鉤確保全面預(yù)算的執(zhí)行。通過下發(fā)年度總預(yù)算，分月釋放額度等方式進行過程管控。

2．加強內(nèi)部管理提高簽售效率

房地產(chǎn)企業(yè)資金收入來自銷售回款，包含首付款和按揭款，管控好這兩個環(huán)節(jié)是加快資金回籠直接方法?？赏ㄟ^制定銷售回款管控措施加速回款，一方面首付款比例低于30%，自付與按揭簽約方式通過傭金拉差方案提高自付簽約；另一方面按揭回款嚴令禁止客戶按揭資格不足的單位采用按揭方式簽約，嚴令禁止客戶資料不齊進行簽約，做到開盤前10天按揭銀行選定及準入，定期組織商貸、公積金貸款政策培訓(xùn)，向客戶派發(fā)并解釋《按揭須知》，解釋按揭政策和要求、簽約流程及注意事項，指引客戶查征信、查冊、查公積金繳存、針對合同內(nèi)審、備案、預(yù)抵押及轉(zhuǎn)正式抵押規(guī)定辦結(jié)期限等。

3．推進資金集中管理

實行資金集中統(tǒng)一管理主要為了加強企業(yè)資金收支管理和監(jiān)督管理的力度，規(guī)范財務(wù)管理和會計核算行為，提高資金使用效益。強化資金統(tǒng)一管理集中調(diào)度有償使用資金，內(nèi)部使用資金采用內(nèi)部計息可參照銀行結(jié)算模式，保持合理的籌資結(jié)構(gòu)，適度負債經(jīng)營，力求降低籌資成本和籌資風(fēng)險。企業(yè)成立財務(wù)管理中心實行資金集中統(tǒng)一管理可以有效降低財務(wù)成本，有利于幫助企業(yè)來改善財務(wù)狀況，提高經(jīng)濟效益。

（三）建立內(nèi)部管控機制人人參與資金管理

資金和成本是企業(yè)經(jīng)營管理的重要環(huán)節(jié)，也是預(yù)算管理的關(guān)鍵控制點。全面預(yù)算下發(fā)后，各項指標(biāo)下放到項目公司，銷售部門對銷售任務(wù)承責(zé)，設(shè)置獎罰機制；工程部對工程進度、支付工程款額度承責(zé)，超預(yù)算則無額度可支付，日常應(yīng)做好明細臺賬；費用類科目則由相對應(yīng)的責(zé)任部分各自承擔(dān)，營銷費用由銷售部做好計劃，對于超標(biāo)費用、超標(biāo)人均效能承擔(dān)責(zé)任，可在同片區(qū)內(nèi)平衡調(diào)劑或啟用熔斷機制，管理費用由行政部門負責(zé)貫徹執(zhí)行。全面預(yù)算主要是建立主人翁意識，人人懂得資金管理，資金的需求由業(yè)務(wù)部門申請、使用，財務(wù)部門過程反饋使用情況。加強資金運作過程中監(jiān)管，提高資金使用效率，盤活沉淀、監(jiān)控資金，提高資金周轉(zhuǎn)速度。

五、結(jié)束語

本文從資金來源、周轉(zhuǎn)過程的角度講述了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理對企業(yè)的重要性，解析了房地產(chǎn)在企業(yè)資金管理過程中存在的問題，提出了應(yīng)對方法和建議，希望在提升企業(yè)資金管理實踐中提高資金的管理水平，增強資金流轉(zhuǎn)速度，確保資金安全，使企業(yè)得以穩(wěn)健發(fā)展。