樓市分層二十年

譚保羅

樓市到底怎么變？實在不好下判斷。這里集中了中國家庭最重要的財富，關(guān)系著很多人的一生，因此，給出答案是一件要負責任的事情。

不過，我們可以先弄清兩個關(guān)于資產(chǎn)價格的規(guī)律。一個是動量效應(yīng)，一個是避險效應(yīng)。

動量效應(yīng)也可以叫作“慣性效應(yīng)”，它指一支股票的收益率變動有強大的動量，會較長時間延續(xù)著原來的運動方向前進，即強勢股票未來也更容易強勢，收益率高的股票未來更容易收益率高。很多人搞所謂“趨勢投資”，就有點這個意思。

避險效應(yīng)則是指在市場好的時候，人們會翻炒垃圾債券（一些沒有產(chǎn)業(yè)的“產(chǎn)業(yè)新城”，就類似于樓市的垃圾債券），垃圾債券的價格會快速上升。但遇到市場變化，人們會第一個拋售垃圾債券，轉(zhuǎn)而持有優(yōu)質(zhì)債券，比如國債。因此，曾經(jīng)最火爆的垃圾債券跌得最狠。

當然，以上這些規(guī)律用在樓市并不一定適用，更不意味著樓市的“核心資產(chǎn)”永遠漲。這個世界，從來沒有過什么永遠漲的“核心資產(chǎn)”。未來，也不會有。

然而，弄清城市的分化，資產(chǎn)的分層，對于理解正在發(fā)生的變化，無疑還是有價值的。

追趕一線的強省會

討論樓市，人們往往先想到北上廣深四大一線，其實這是一種偏差。從人口意義上講，一線城市只能代表中國樓市的一小部分，更多的中國城市人口都居住在省會、計劃單列市、地級市，還有縣城。

省會是一個特殊的存在，居住在省會的中國城鎮(zhèn)人口顯然遠遠多于四大一線城市。

一線城市只有四座，按照2020年的數(shù)據(jù)，如果我們把四大一線城市常住人口加總，那么中國大約8千萬人居住在一線城市。但省會居住的人口遠遠多于這個數(shù)字，僅僅是其中的“強省會”，就有大約1億人居住。

目前，國內(nèi)常住人口超過1000萬的特大城市就達到了18座，其中，有9座是省會，分別是廣州、成都、西安、鄭州、杭州、武漢、哈爾濱、石家莊、長沙。即使把廣州作為一線城市排除在外，剩下的8座省會城市其常住人口也幾乎和四大一線城市相當?？梢哉f，這里是一線城市之外的另一個中國樓市。

省會城市的崛起速度，超乎想象，“超級網(wǎng)紅”成都是一個典型。很多時候，有些趨勢的發(fā)生總是靜悄悄的。

先看一組數(shù)據(jù)：2020年，四川省的GDP是4.9萬億元，成都是1.77萬億，占比36%；而在2010年，四川省的GDP是1.7萬億，成都為5.89千億，占比34.65%；時間再回溯到2000年，四川省的GDP是0.4萬億元，成都是1.16千億元，占比29%。也就是說，21年的時間通道之中，成都的GDP在全省的占比提升了大約7個百分點。

GDP只是一個經(jīng)濟的總量概念，在經(jīng)濟總盤中，特定的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還能進一步提升城市對資源的吸引力。第三產(chǎn)業(yè)中的信息服務(wù)業(yè)和金融服務(wù)業(yè)既能產(chǎn)生高薪，也具有很強大的擴張彈性，它創(chuàng)造就業(yè)崗位的能力很強，這就等于提供了巨大的樓市購買力。

換句話說，一座城市的信息服務(wù)業(yè)和金融服務(wù)業(yè)的強大程度，很大程度決定著它樓市的“層次”。

從人口意義上講，一線城市只能代表中國樓市的一小部分，更多的中國城市人口都居住在省會、計劃單列市、地級市，還有縣城。

先說信息服務(wù)業(yè)，不用說數(shù)據(jù)，只說現(xiàn)象即可?！皣窦売螒颉蓖跽邩s耀主要在成都開發(fā)，就是成都信息服務(wù)業(yè)發(fā)達的一個縮影。而且，這是一個產(chǎn)業(yè)鏈，成都的游戲、動漫產(chǎn)業(yè)存在著不容小視的產(chǎn)業(yè)集群，王者榮耀的誕生只是一座城市的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚之后，自然會產(chǎn)生爆款產(chǎn)品的結(jié)果。

再看金融。成都的存款總額在全國各大城市中，長期穩(wěn)居第六，位于杭州之后。盡管成都和重慶不時有名次上的互換，但成都在多數(shù)時間更加占優(yōu)。2020年，成都存款總額為43654億元，而重慶為42854億元、南京40056億元。成都打敗了經(jīng)濟發(fā)展水平相當?shù)闹陛犑?，也打敗了?jīng)濟水平更高的東部發(fā)達省份的省會。

存款并不一定代表金融產(chǎn)業(yè)的真實發(fā)展水平，但它顯然代表了對金融資源集聚能力，這種集聚與資產(chǎn)價格之間，無疑有著一種正相關(guān)關(guān)系。

一直以來，很多人會有疑問，為什么感覺成都的房價會比重慶要高？特別是不少對成渝兩地都熟悉，或者在調(diào)控和限購之前，在兩地都有置業(yè)經(jīng)歷的人，更是有這樣的感覺。

這個問題，其實根本就不是問題，它是中國目前的地方治理架構(gòu)決定的。

治理因素與樓市

中國2001年加入WTO，經(jīng)濟迅速起飛，同時也不斷倒逼我國的要素市場改革。但不容否認，國內(nèi)的要素流動一定程度依然存在跨省流動和分省分割并存的狀態(tài)，二十年來，這種并存狀態(tài)正是一線和非一線城市分化的內(nèi)在推動力。

首先，市場化的產(chǎn)業(yè)資本和金融資本，以及最具企圖心的優(yōu)質(zhì)人才的跨省流動不斷強化，它們助推著一線城市大企業(yè)集群和高收入群體的崛起，這正是一線城市的經(jīng)濟和社會底盤。

另一方面，相當多資源依然存在省級行政區(qū)之間的分割。這意味著省會的一家獨大，但反過來也意味著，省會或者一個省級行政區(qū)的核心城市、直轄市核心城區(qū)對資源的集聚只能局限在本省、本直轄市范圍之內(nèi)。它們對省外、直轄市之外資源的吸附力并不強。

這正是一線城市和非一線城市的根本區(qū)別。一線城市可以用自己強大的產(chǎn)業(yè)（大企業(yè)和金融機構(gòu)）和全國性要素市場（比如交易所）在全國范圍內(nèi)吸附資源，它們的輻射力早已超越省域。但非一線城市不行，最多只能省內(nèi)稱霸。

然而，省內(nèi)稱霸已經(jīng)很了不起。

1997年，重慶升級為直轄市，政治地位的升級意味著金融資源和政策傾斜，重慶無疑有了更大的發(fā)展空間。但另一面是，和四川省的分離意味著重慶對四川東南部的吸附力必然會出現(xiàn)衰減。在1980年代初，重慶即是享有省級經(jīng)濟管理權(quán)限的計劃單列市，對四川東南部的吸附能力很強。

對成都來說，它已經(jīng)完全沒有競爭對手，將在省內(nèi)一家獨大，獨享對全省的資源的吸附優(yōu)勢。四川省的人口為8.37千萬，而重慶為3.2千萬，論人口不是一個量級的。換句話說，經(jīng)濟發(fā)展水平差距并不大的兩個省級行政區(qū)，8千萬人中的富裕人群和3千萬人中的富裕人群，所能支撐的樓市，在廣度和深度上顯然都是不同的。

在中國的城市中，省會一直都是最被低估的存在群體。除了西部的成都，長三角的合肥、南京等省會的黑馬突進，同樣說明了省會的獨特優(yōu)勢。它們總能從當前的經(jīng)濟治理架構(gòu)中，找到專屬于自己的某些發(fā)展動力。

2000年，合肥GDP為325億，全國排名80多位，和中西部的一些地級市差別不大。2020年，合肥GDP已經(jīng)達到 10046億，增長超過30倍。這種增長速度堪稱“神話”，背后原因很大程度在于安徽的強省會策略。

從近代開始，安徽的發(fā)達城市都位于南部的長江沿線，安慶、蕪湖和馬鞍山等集中了安徽的工業(yè)和城市人口，省內(nèi)發(fā)展并不平衡，因此需要合肥這樣一座在地理位置上位于中部的城市來承擔對全省的帶動。當然，帶動和輻射的另一面，也是吸附。

合肥自己在產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略的選擇上，也不斷跟對了趨勢，踩對了風(fēng)口。但不容否認，如果合肥只是普通的地級市，不是省會，被稱為中國城市中“最牛投行”的故事也很難發(fā)生。

作為鄰省的省會，南京的20年的發(fā)展速度不如合肥，但這是因為南京基數(shù)高。即使基數(shù)高，南京20年時間，也差不多增長了14倍。實際上，南京越來越具有強省會的格局。最近10年，南京的GDP增速都是高于全省經(jīng)濟“老大”蘇州的。2020年，蘇州GDP增速3.4%，南京為4.6%，超過1.2個百分點。作為增速，這是不小的差距。

但蘇州作為“最強地級市”的地位，依然短期內(nèi)不會改變，它只是在進行內(nèi)部結(jié)構(gòu)的調(diào)整。而且，蘇州的存在，有種非常特殊的意義，它告訴我們，在絕大多時候，市場對城市的選擇比城市的行政級別更重要。

在觀察中國城市經(jīng)濟以及與之相關(guān)的樓市問題的時候，這個視角會帶來很多信息。

“中堅”和“其他”

在目前全國共有的18座千萬人口城市中，有三座特別特殊的城市，它們都是地級市，其中，蘇州和東莞非常有代表性。另一座是臨沂，臨沂和前面兩座有所不同，暫時不討論。

國內(nèi)的要素流動一定程度依然存在跨省流動和分省分割并存的狀態(tài)，二十年來，這種并存狀態(tài)正是一線和非一線城市分化的內(nèi)在推動力。

蘇州和東莞共同的特點在于都是城市群中的“次級龍頭”，它們接受龍頭城市的輻射，蘇州直接受到上海的輻射，而東莞主要接受深圳的溢出，也有一部分廣州的輻射。它們都是制造業(yè)城市，服務(wù)業(yè)并不強，并不會產(chǎn)生大規(guī)模的白領(lǐng)、金領(lǐng)群體，但它們的樓市近年也呈現(xiàn)出強勢的特點。

原因主要有兩個方面。首先，雖然以制造業(yè)為主打，但由于制造業(yè)的規(guī)模足夠大，產(chǎn)業(yè)鏈足夠完整，大量的企業(yè)主成為了最初的富裕人群，他們可能傾向于在臨近的一線城市置業(yè)，但也有本地購房的需求。

另外，由于上海、深圳近年的房價上漲或限購，對蘇州和東莞產(chǎn)生了強大的溢出。比如，東莞的松山湖片區(qū)是華為終端部門的重要基地，大量的華為員工在這里購房。其實，這里的購房者并非都是華為員工，相當一部分也是深圳其他企業(yè)工作的年輕人。他們看到了華為帶來的產(chǎn)業(yè)集聚，以及相對高薪的華為員工集中置業(yè)帶來的資產(chǎn)增值可能，于是在這里下手。

蘇州和東莞，在經(jīng)濟實力上，尤其是制造業(yè)上看，無疑是兩個最強的地級市，其中蘇州在體量上更為領(lǐng)先。2020年，蘇州的GDP為2.02萬億元，是總量排名最高的地級市。那么，最低的地級市是誰？中國的地級市超過300個，但顯然，很難想象有人會發(fā)布一個突出總量最低地級市的“官方排名”。

我們可以看看網(wǎng)紅鶴崗，它是和蘇州是“同級”的城市。2020年，鶴崗的GDP是336.39億元，也就是說，同樣都是地級市，蘇州的總量幾乎是鶴崗的60倍。

其實，鶴崗并不是總量最少的地級市，幅員遼闊的中國，和蘇州這樣的“最強地級市”相比，差距在50倍到100倍這個區(qū)間，也并不讓人意外。此外，中西部的地級市甚至省會的房價，比不上東部的縣級市也并不算新聞。這是自然條件和地區(qū)差異的結(jié)果，也是市場機制的作用之下，要素自由流動的效應(yīng)被不斷放大的必然。

還有一個城市群體是計劃單列市，排除作為一線城市的深圳，從北到南，有大連、青島、寧波和廈門，它們在該區(qū)域內(nèi)部都發(fā)揮有明顯的龍頭作用或者是龍頭之一。這些城市的樓市在區(qū)域內(nèi)，也是較為強勢的存在。

計劃單列市有著“計劃”二字，其實剛好相反，它們一直都受益于市場的選擇。正是因為它們一直都有較好的市場基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)積累，才被國家納入計劃單列，從而期望它們擺脫地方經(jīng)濟管理體制的制約，放開手腳發(fā)展，帶動更多的人共同富裕。

強省會、最頭部地級市和計劃單列市，三個群體構(gòu)成了中國一線之外的另一種核心樓市。某種意義上講，它們比一線城市更能代表著中國樓市。

首先，它們在人口數(shù)量上超過一線城市群體，更具有廣泛的代表性和普適性；其次，在公共服務(wù)的質(zhì)量和數(shù)量，以及普通人居住的體驗上，它們與一線城市之間也并不存在“代差”，這些城市依然是中國經(jīng)濟發(fā)展和城市治理變革的主要承載者。因此，它們被稱為中國樓市的“中堅階層”。

搞新區(qū)、攤大餅的賣地模式，讓城區(qū)擴張早已超越了自身產(chǎn)業(yè)的外溢極限。那么，處在邊緣地帶的“新區(qū)”，必然最先感受到變化，即使是較為強勢的城市，也難逃這個規(guī)律。

在“中堅階層”之下，則是“其他樓市”，包括了絕大多數(shù)地級市的樓市，乃至一些興起房地產(chǎn)熱的縣城。不過，即使是這樣的樓市，它們依然可能擁有榨干“六個錢包”的能力。其實，這樣一些樓市，討論必要性已經(jīng)不高。

無論一線龍頭，還是“中堅階層”，也不可能永遠漲。尤其是一些地方搞新區(qū)、攤大餅的賣地模式，讓城區(qū)擴張早已超越了自身產(chǎn)業(yè)的外溢極限。那么，處在邊緣地帶的“新區(qū)”，必然最先感受到變化，即使是較為強勢的城市，也難逃這個規(guī)律。

房價本質(zhì)上是一種貨幣現(xiàn)象。換句話說，是紙面的財富、電子記賬的數(shù)字，要讓它發(fā)生變化，并沒有那么難。