房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問題及對策探討

陳瑞

（淮礦地產(chǎn)（嘉興）有限公司，浙江 嘉興 314000）

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中，全面預(yù)算管理在其中發(fā)揮著重要作用，不但是企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展中重要部分，更是提高企業(yè)經(jīng)濟效益的重要舉措?；诖?，在企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中，應(yīng)結(jié)合企業(yè)現(xiàn)有管理模式，把全面預(yù)算管理理念應(yīng)用其中，對企業(yè)現(xiàn)有資源科學調(diào)配，構(gòu)建完善的管理體系，明確各部門工作要求，加強預(yù)算管理，提高企業(yè)經(jīng)營管理水平，減少經(jīng)營成本，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，促進房地產(chǎn)企業(yè)長效發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預(yù)算管理的意義

在開展全面預(yù)算管理工作時，需要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展狀況，通過制定一系列管理條例和方法，其中包含全面預(yù)算管理流程和相關(guān)標準，對企業(yè)各項資源進行整合和優(yōu)化，順利完成企業(yè)全面預(yù)算管理目標。在開展全面預(yù)算管理工作時，應(yīng)對各部門工作職責科學劃分，整合各項資源，對資源進行科學調(diào)配和管控，加強各環(huán)節(jié)集中管理，完善相應(yīng)的管理體系。結(jié)合企業(yè)經(jīng)營發(fā)展狀況，對企業(yè)未來發(fā)展趨勢進行分析，制定戰(zhàn)略目標。在全面預(yù)算管理中，其涉及諸多內(nèi)容，如房地產(chǎn)項目投資、融資等。全面預(yù)算管理要求所有職工全員參與，參與整個過程管理，以促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，創(chuàng)造更多效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問題

（一）預(yù)算目標不具體，職責分配不清晰

全面預(yù)算管理目標是對企業(yè)最終獲得的管理效果進行預(yù)測，當前大部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然制定了預(yù)算管理目標，但是整個目標缺少合理性，沒有從國家政策和企業(yè)發(fā)展情況角度入手，只是根據(jù)企業(yè)管理層對項目預(yù)期考核來設(shè)定年度任務(wù)目標，導(dǎo)致預(yù)算管理過程過于形式，影響其工作水平的提升。在實施全面預(yù)算管理活動時，秉持由上至下的原則，對預(yù)算目標層層分析，落實到各個部門。但是在實際中，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有在內(nèi)部成立專業(yè)的預(yù)算管理部門，而是由企業(yè)財務(wù)部門負責，缺少對各個部門職責科學規(guī)劃，在后期執(zhí)行過程中容易發(fā)生扯皮現(xiàn)象，影響全面預(yù)算管理工作效果。

（二）預(yù)算編制不科學

當前大部分房地產(chǎn)企業(yè)對全面預(yù)算編制時，主要是根據(jù)企業(yè)之前數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計編制，認為認真做好項目建設(shè)預(yù)測、銷售規(guī)劃、費用統(tǒng)計，資金預(yù)測等工作，就等同于完成全面預(yù)算。部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有設(shè)定合理的預(yù)算管理模型，無法從全局角度入手，對企業(yè)經(jīng)濟效益、財務(wù)管理、經(jīng)營狀況等內(nèi)容沒有充分的了解，無法及時找出關(guān)鍵控制點，不了解怎樣對關(guān)鍵控制點進行科學防控，導(dǎo)致最終編制的預(yù)算方案與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標相偏離，不利于后續(xù)預(yù)算管理工作的實施。

（三）預(yù)算執(zhí)行不深入

因為房地產(chǎn)項目具有開發(fā)周期長、施工內(nèi)容多等特點，在編制預(yù)算管理方案時，缺少對企業(yè)實際經(jīng)營狀況的思考，因此，為了提高全面預(yù)算管理實效性，應(yīng)根據(jù)實際狀況，調(diào)整預(yù)算管理方案。如果企業(yè)所處的經(jīng)營環(huán)境比較復(fù)雜，要求在實施預(yù)算管理過程中，安排專業(yè)人員負責預(yù)算執(zhí)行過程監(jiān)督管理，對預(yù)算方案調(diào)整從可控和不可控兩方面進行劃分，結(jié)合企業(yè)實際情況進行調(diào)整。但是部分企業(yè)業(yè)務(wù)部門在實際工作中，只要是遇到自己無法處理的問題就申請調(diào)整預(yù)算，而監(jiān)督管理部門沒有發(fā)揮監(jiān)督引導(dǎo)作用，導(dǎo)致全面預(yù)算管理過于形式化，不利于全面預(yù)算管理應(yīng)用價值的發(fā)揮，導(dǎo)致最終管理目標無法順利完成，影響預(yù)算管理執(zhí)行效果。

（四）預(yù)算考核機制不完善

因為受到傳統(tǒng)理念的影響，部分房地產(chǎn)企業(yè)把全面預(yù)算管理工作交由財務(wù)部門負責，在實際執(zhí)行中各個部門，沒有嚴格按照管理要求來執(zhí)行，財務(wù)部門無法做出完整的年度及月度預(yù)算執(zhí)行差異分析，提供的數(shù)據(jù)比較片面，不能通過差異分析，及時找出企業(yè)全面預(yù)算管理過程中出現(xiàn)的問題，達不到通過預(yù)算管理改善企業(yè)經(jīng)營狀況、提高企業(yè)經(jīng)營效率的效果。并且，人力資源部門考核工作主要是結(jié)合各個部門業(yè)務(wù)特點來確定，與預(yù)算指標相脫節(jié)，再加上考核人員專業(yè)水平和綜合素養(yǎng)十分有限，沒有結(jié)合預(yù)算目標制定預(yù)算考核方案，導(dǎo)致預(yù)算考核缺少公平性和民主性，容易出現(xiàn)大鍋飯主義現(xiàn)象，給后續(xù)人力資源管理工作開展造成一定困擾。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問題的改善策略

（一）明確全面預(yù)算管理職責，合理分配管理職責

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在進行全面預(yù)算管理過程中，需要在內(nèi)部成立專業(yè)的預(yù)算管理部門，明確管理部門工作職責，由預(yù)算管理部門定期組織開展預(yù)算編制會議，設(shè)定具體的預(yù)算管理指標，完善相應(yīng)的工作制度。在設(shè)定預(yù)算管理目標時，應(yīng)該根據(jù)企業(yè)實際情況，對預(yù)算管理編制目的、編制范疇、工作職責進行科學分配，明確要求，保證每個部門都能對自己的職責和權(quán)限有深入了解，主動參與到全面預(yù)算管理工作中，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理工作穩(wěn)定落實。其次，在預(yù)算管理中，房地產(chǎn)企業(yè)需要按照管理要求，科學分配管理職責，由專人負責預(yù)算管理工作，保證全面預(yù)算管理工作落實到位，提高預(yù)算管理水平。在分配預(yù)算管理職責過程中，要結(jié)合預(yù)算管理目標，科學編制全面預(yù)算管理計劃，讓每個人員都能明確管理職責，各司其職。在實際管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要從市場導(dǎo)向出發(fā)，建立以市場為核心的計劃管理系統(tǒng)，加強內(nèi)部客戶關(guān)系系統(tǒng)建設(shè)，完善成本控制系統(tǒng)，在工程項目立項過程中，以估算成本進行管理；在方案確定方面，以概算成本進行規(guī)劃；在施工圖紙階段，根據(jù)目標成本進行管理；在招投標環(huán)節(jié)，按照目標成本下限進行控制；在合同執(zhí)行階段，采取動態(tài)成本管理模式。在事中控制時，需要加強全面預(yù)算執(zhí)行過程有效監(jiān)管，找出活動中各種問題，查明原因，提出相應(yīng)的處理對策，及時調(diào)整預(yù)算管理計劃，保證預(yù)算管理工作順利實施。

（二）科學編制預(yù)算管理方案

首先，建立預(yù)算編制機制。預(yù)算編制作為預(yù)算管理中重要內(nèi)容之一，所以，為了更好完成預(yù)算管理工作，應(yīng)該構(gòu)建一套完善的預(yù)算編制機制，并從以下幾個方面進行。一方面，預(yù)算編制在于由上至下，上下結(jié)合。并且，在預(yù)算編制中，應(yīng)給相關(guān)部門預(yù)留充足的預(yù)算編制時間，規(guī)范預(yù)算流程。對于預(yù)算表格，包含兩方面內(nèi)容，一個是財務(wù)預(yù)算，另一個是就是非財務(wù)預(yù)算，需要從各方面入手進行預(yù)算表格編制。另一方面，對于預(yù)算便考核，科學制定考核指標，優(yōu)化預(yù)算考核方案，完善獎罰制度，明確獎罰措施。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在實施上下結(jié)合的預(yù)算編制流程中，可以將其劃分成編制戰(zhàn)略預(yù)算和年度預(yù)算。所屬各預(yù)算執(zhí)行部門在預(yù)算編制中承擔的職責各不相同，各司其職，由企業(yè)全面預(yù)算管理部門統(tǒng)一協(xié)調(diào)。其次，編制預(yù)算管理依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)在開展預(yù)算編制工作過程中，應(yīng)該建立結(jié)合自身要求和市場發(fā)展情況的預(yù)算方案，制定可行性投資預(yù)算計劃，科學安排時間，編制工程節(jié)點預(yù)算，編制供應(yīng)預(yù)算及銷售預(yù)算，結(jié)合工程施工進度和目標成本，編制資金預(yù)算方案，保證房地產(chǎn)企業(yè)在實施預(yù)算編制過程中，可以有科學依據(jù)，讓預(yù)算編制更具可操作性和有效性。

（三）加大預(yù)算執(zhí)行力度

優(yōu)化預(yù)算管理組織框架，是保證全面預(yù)算管理工作順利進行的基礎(chǔ)。部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有在內(nèi)部設(shè)有專業(yè)的預(yù)算管理部門來負責預(yù)算管理工作，通常由財務(wù)部門擔任，采取的預(yù)算管理方式單一，無法保證預(yù)算管理目標的順利完成?；诖耍康禺a(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)立預(yù)算管理部門，組件預(yù)算管理隊伍，由企業(yè)總經(jīng)理擔任組長，從各個部門中選擇專業(yè)人員擔任成員，將全面預(yù)算管理作為預(yù)算管理團隊的主要工作職責，做好分工工作，制定合理的工作計劃，將管理職責下發(fā)到具體人員身上，實施全員參與。結(jié)合預(yù)算管理流程，由預(yù)算管理團隊組長根據(jù)預(yù)算管理業(yè)務(wù)流程設(shè)定預(yù)算管理目標，按照年度、月度節(jié)點實施，保證預(yù)算管理工作落實到位，提高預(yù)算執(zhí)行效率。

（四）完善預(yù)算績效考核機制

在成立專業(yè)的全面預(yù)算管理團隊以后，可以由專業(yè)負責，促進房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理水平的提高，形成了專業(yè)的預(yù)算管理指標，在該形式下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強預(yù)算績效考核機制建設(shè)，科學設(shè)定預(yù)算績效考核指標。人力資源管理部門可以以各項指標為考核依據(jù)，定期對各個部門預(yù)算指標完成情況進行檢查，將檢查結(jié)果反饋給預(yù)算管理團隊，由其找出預(yù)算偏差原因，提出改進建議。月度績效考核和預(yù)算指標完成情況相融合，保證預(yù)算績效考核的公正性和客觀性，讓所有職工努力都得到認可，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)工作效率，激發(fā)各級人員工作積極性，避免企業(yè)人才大量流失，增強企業(yè)核心實力，給房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展奠定扎實基礎(chǔ)。

四、結(jié)束語

總而言之，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中，全面預(yù)算管理在其中發(fā)揮著重要作用，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)給予預(yù)算管理工作充分重視，結(jié)合企業(yè)實際情況，靈活使用預(yù)算管理方式，根據(jù)企業(yè)經(jīng)營特點，及時找出全面預(yù)算管理中存在的問題，采取有效對策進行處理，從而將全面預(yù)算管理使用價值充分發(fā)揮，提高企業(yè)管理水平，給房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。