房地產(chǎn)企業(yè)成本管控問(wèn)題研究

李小娟

（西安悅鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，陜西 西安 710000）

一、引言

成本管控對(duì)于任何一家企業(yè)來(lái)說(shuō)都是非常重要的。隨著房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的加強(qiáng)以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化，房地產(chǎn)的利潤(rùn)空間越來(lái)越小，項(xiàng)目的平均利潤(rùn)為10%-12%，做得好的項(xiàng)目銷凈率可以達(dá)到20%，賠錢的項(xiàng)目比比皆是。成本控制水平是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重中之重。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要想得以生存并發(fā)展下來(lái)，就必須要以最專業(yè)的成本管控知識(shí)和過(guò)硬的工作能力來(lái)應(yīng)對(duì)成本管控的各個(gè)問(wèn)題，只有在成本控制做得好的情況下，合理的降低成本，企業(yè)才能進(jìn)入良性循環(huán)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性

（一）成本管控有助于提高企業(yè)抵抗經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)能力

據(jù)中房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2019年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占國(guó)民GDP比重6.9%，同比實(shí)際增長(zhǎng)2.5%，可以看出房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，同上游和下游各行業(yè)息息相關(guān)。自2018年以來(lái)在宏觀調(diào)控政策與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的多重影響下，房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)者更強(qiáng)、弱者更弱的現(xiàn)象持續(xù)加強(qiáng)，截至2019年10月底，全國(guó)宣告破產(chǎn)的房企達(dá)到400多家。成熟的成本管控在一定程度上有助于降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）成本管控有助于企業(yè)降本增效

房地產(chǎn)已進(jìn)入微利行業(yè)，行業(yè)內(nèi)多數(shù)企業(yè)也處于發(fā)展的瓶頸階段。做好成本管可以有效提高房企的經(jīng)營(yíng)效益，從企業(yè)各業(yè)務(wù)方面進(jìn)行合理管理，降低沒(méi)有必要的支出，這樣不僅能夠促進(jìn)企業(yè)利潤(rùn)的提升），增加企業(yè)的留存收益，同時(shí)，能夠幫助企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

（三）成本管控有助于提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

成本管理是企業(yè)管理中的重要組成部分對(duì)企業(yè)的發(fā)展具有重要的作用，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中得以生存并發(fā)展，加強(qiáng)成本管控已成為當(dāng)務(wù)之急。成本管控能很好地配合實(shí)現(xiàn)企業(yè)五年規(guī)劃及三年高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問(wèn)題

（一）成本控制意識(shí)薄弱

房地產(chǎn)行業(yè)周期性強(qiáng)，一個(gè)項(xiàng)目從投入到產(chǎn)出一般需要2-5年甚至更長(zhǎng)。財(cái)務(wù)報(bào)表前期一致為虧損狀態(tài)，利潤(rùn)的形成有較長(zhǎng)的時(shí)間間隔。不同于傳統(tǒng)行業(yè)的投入和產(chǎn)出在同一會(huì)計(jì)期間可以形成明顯對(duì)比，房地產(chǎn)企業(yè)投入與產(chǎn)出無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)形成對(duì)比，成本管控的效果不能及時(shí)得以量化顯現(xiàn)，相關(guān)人員認(rèn)為管控與否差別不大，導(dǎo)致對(duì)成本管控的意義認(rèn)識(shí)淺薄。在現(xiàn)實(shí)工作中，大部分房企涉及進(jìn)行成本管控的工作人員多以工程部門的人員為主，他們施工經(jīng)驗(yàn)豐富但基本上不具備成本管控意識(shí)；前期、規(guī)劃設(shè)計(jì)等部門人員大多認(rèn)為成本管控就是如何把賬算好，主要是項(xiàng)目財(cái)務(wù)部門、成本部門的職責(zé)，事不關(guān)己。這就導(dǎo)致由此帶來(lái)的弊端也逐漸顯現(xiàn)，例如：項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)與成本管控脫節(jié)，單純追求建筑物的功能與外觀效果，沒(méi)有在相關(guān)指標(biāo)允許的情況下兼顧成本效益原則。

（二）對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本估算不科學(xué)

部分企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案沒(méi)有和設(shè)計(jì)單位、市政規(guī)劃等政府相關(guān)部門達(dá)成一致，造成設(shè)計(jì)方案一改再改，概算嚴(yán)重超出原計(jì)劃。與此同時(shí)，許多房企業(yè)沒(méi)有針對(duì)設(shè)計(jì)單位應(yīng)具備的資質(zhì)、從業(yè)人員的專業(yè)勝任能力、以往的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)認(rèn)真調(diào)研，對(duì)設(shè)計(jì)方案審核不嚴(yán)。設(shè)計(jì)單位應(yīng)具備的資質(zhì)、從業(yè)人員的專業(yè)勝任能力、以往的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等信息，許多房企未展開(kāi)認(rèn)真調(diào)研，審核不嚴(yán)。為了達(dá)到公司內(nèi)部運(yùn)營(yíng)周期考核，盲目搶工期，普遍出現(xiàn)一邊施工、一邊變更規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。導(dǎo)致工程方不斷增加工程支出、延誤工期，造成工程項(xiàng)目整體超預(yù)算，引起項(xiàng)目成本不斷上升。耽誤了計(jì)劃的銷售時(shí)間，一方面影響了企業(yè)的現(xiàn)金流入，另一方面對(duì)企業(yè)的社會(huì)形象帶來(lái)負(fù)面影響。

（三）成本管控制度不完善、沒(méi)有強(qiáng)有力的工具做支撐

成本管控是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，基本涉及房企的每一個(gè)部門，包括投資戰(zhàn)略、成本預(yù)算、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、財(cái)（稅）務(wù)等所有部門和全體員工，是一項(xiàng)全員管理學(xué)科。企業(yè)中每個(gè)人員的學(xué)歷、專業(yè)勝任能力、執(zhí)行能力等不盡相同。所以，企業(yè)需要一套能夠兼顧項(xiàng)目全盤各方位、各節(jié)點(diǎn)，成熟的管控制度來(lái)規(guī)范。但是，目前多數(shù)房企當(dāng)前仍缺少相應(yīng)的制度及工具，企業(yè)內(nèi)部實(shí)行的成本管控方法比較落伍，基本都是靠經(jīng)辦人員憑借個(gè)人經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行，主觀意識(shí)強(qiáng)烈。同時(shí)，企業(yè)管理層有成本管控意識(shí)但沒(méi)有必要的管理方法和工具，普通員工認(rèn)為成本管控與自己無(wú)關(guān)，缺乏積極性，從內(nèi)心深處對(duì)成本管控持有較強(qiáng)的抵觸情緒。

從1998年開(kāi)始，房地產(chǎn)先后經(jīng)過(guò)五個(gè)發(fā)展階段目標(biāo)成本法已被多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所采納，成為其進(jìn)行成本管控的有力方法。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)建立的目標(biāo)成本對(duì)開(kāi)發(fā)全過(guò)程中發(fā)生的成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)管控，定期、不定期實(shí)行動(dòng)態(tài)跟蹤，及時(shí)發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本指標(biāo)偏離，對(duì)偏離指標(biāo)及時(shí)糾正，嚴(yán)控成本。但是目前房地產(chǎn)企業(yè)缺乏實(shí)際成本與目標(biāo)成本偏差的考核制度。導(dǎo)出成本管控過(guò)程中權(quán)責(zé)不清晰，獎(jiǎng)懲不明確，目標(biāo)成本的落地執(zhí)行力度被降低的同時(shí)，成本管控的效果也被大幅削弱，目標(biāo)成本管控的需求無(wú)法真正被滿足。雖然部分企業(yè)已創(chuàng)建了相關(guān)的責(zé)任機(jī)制，然而在機(jī)制執(zhí)行層面上，有效的操作指引及完備的輔助工具的缺乏，導(dǎo)致執(zhí)行過(guò)程中無(wú)法體現(xiàn)出應(yīng)有的效果。

四、完善房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的對(duì)策建議

（一）建立全員、全方位、全過(guò)程（三全）的動(dòng)態(tài)成本管理意識(shí)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)從高層管理者自上而下樹(shù)立成本管理的意識(shí)。認(rèn)識(shí)到在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的時(shí)代，成本管控對(duì)企業(yè)的重要性。將成本管理工作視為一項(xiàng)全員、全方位、全過(guò)程并貫穿項(xiàng)目始終的重要工作，從拿地階段到項(xiàng)目面市銷售階段，全過(guò)程關(guān)注目標(biāo)成本執(zhí)行情況。關(guān)注重點(diǎn)不僅包含房地產(chǎn)行業(yè)特有的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、營(yíng)銷成本還應(yīng)涉及所有企業(yè)基礎(chǔ)的管理成本和財(cái)務(wù)成本。讓企業(yè)的每一位員工都參與成本管控目標(biāo)的確定，由成本管理職能部門進(jìn)行統(tǒng)籌組織，制定標(biāo)準(zhǔn)，并將責(zé)任細(xì)分到每個(gè)部門及人員。全面提高企業(yè)內(nèi)部全體員工的成本管理意識(shí)，轉(zhuǎn)變成本管控觀念，將傳統(tǒng)的針對(duì)開(kāi)發(fā)成本的管控逐步轉(zhuǎn)變?yōu)獒槍?duì)全過(guò)程成本的管控，發(fā)揮成本控制過(guò)程的作用，更加合理和有效的為公司創(chuàng)造利潤(rùn)。

（二）重視規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管控

通常，成本管控在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段占有70%左右的分量，可以看出規(guī)劃設(shè)計(jì)階段在房企成本管控中舉足輕重。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)可以引入招標(biāo)采購(gòu)制度，比較不同理念下的設(shè)計(jì)方案所帶來(lái)的品質(zhì)、效果、成本、效益等方面的差異。因此，房企要嚴(yán)格審查規(guī)劃設(shè)計(jì)單位具備的資質(zhì)、業(yè)務(wù)人員的勝任能力、以往的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等。在開(kāi)始招標(biāo)前，企業(yè)應(yīng)做好各項(xiàng)招標(biāo)準(zhǔn)備工作，通過(guò)組織招標(biāo)委員會(huì)，分技術(shù)表、商務(wù)標(biāo)，邀請(qǐng)公司內(nèi)部及外部評(píng)標(biāo)專家對(duì)參與競(jìng)標(biāo)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行評(píng)標(biāo)。綜合評(píng)選有資質(zhì)、業(yè)績(jī)好、人員素質(zhì)高的合作單位。在評(píng)標(biāo)過(guò)程重，各部門專家利用自己的專長(zhǎng)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審核，比如：房企的規(guī)劃設(shè)計(jì)部部門，著重對(duì)設(shè)計(jì)方案的戶型進(jìn)行全面的審核，避免項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案因盲目追尋完美視覺(jué)效果帶來(lái)不必要的浪費(fèi)；工程部門立足于專業(yè)角度，對(duì)設(shè)計(jì)方案的施工可行性進(jìn)行審核，避免無(wú)直接價(jià)值體現(xiàn)的設(shè)計(jì)，造成隱性成本風(fēng)險(xiǎn)；營(yíng)銷部從業(yè)主的角度出發(fā)重點(diǎn)對(duì)設(shè)計(jì)方案中的園區(qū)配套、居住的舒適度等進(jìn)行審核，好的項(xiàng)目能縮短產(chǎn)品去化周期，加快銷售回款的，對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流及時(shí)回正、預(yù)期利潤(rùn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)帶來(lái)好的效應(yīng)；成本、財(cái)務(wù)部門重點(diǎn)對(duì)投標(biāo)單位的資質(zhì)、業(yè)績(jī)、報(bào)價(jià)、付款方式等進(jìn)行審核，綜合選擇性價(jià)比最優(yōu)的投標(biāo)單位。中標(biāo)后，必要時(shí)要對(duì)中標(biāo)單位參與方案設(shè)計(jì)人員進(jìn)行全員面試，選擇更符合項(xiàng)目規(guī)劃的現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人，降低溝通成本，保證企業(yè)的價(jià)值觀、社會(huì)形象得以最佳的體現(xiàn)。

（三）建立完善詳細(xì)的成本管控配套制度

作為一項(xiàng)全員參與的重要工作，成本管控離不開(kāi)成熟的配套制度作支撐。企業(yè)可以借鑒行業(yè)TOP10的成本管控制度，結(jié)合企業(yè)自身情況，為自己量身制定一套滿足企業(yè)自身的成本管控制度，也可以在原有的部門制度和公司制度的基礎(chǔ)上根據(jù)企業(yè)未來(lái)戰(zhàn)略方向及時(shí)調(diào)整增加相應(yīng)的成本管控內(nèi)容。比如成本部在《項(xiàng)目合同模擬清單》里增加實(shí)際合同成本與預(yù)算目標(biāo)成本的對(duì)比，使成本管控結(jié)果得以量化；人力資源部制定成本考核制度，根據(jù)成本管控的量化結(jié)果對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行獎(jiǎng)懲，使成本管控得以在項(xiàng)目績(jī)效考核及個(gè)人績(jī)效考核中得到體現(xiàn)；財(cái)務(wù)部門在遵循國(guó)家法定的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上制定與預(yù)算相匹配房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方法，將成本分門別類、比物連類的進(jìn)行歸集，使復(fù)雜的成本項(xiàng)目簡(jiǎn)單化，便于全員對(duì)成本進(jìn)行分類識(shí)別。同時(shí)，在相關(guān)成本管控制度的基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)相應(yīng)流程和表格工具等，制作操作指引，形成成本管控手邊書(shū)，使成本管控潛移默化的在日常工作中進(jìn)行，讓成本管控成為既定程序。設(shè)計(jì)相關(guān)表格，設(shè)定公式，提前預(yù)警，真正實(shí)現(xiàn)制度管控、流程指導(dǎo)、表格輔助。讓成本管控從而真正實(shí)現(xiàn)制度化。企業(yè)定期對(duì)成本管控制度的實(shí)施情況，梳理相關(guān)部門、相關(guān)人員績(jī)效考核，明晰責(zé)任、落實(shí)責(zé)任，真正使成本管控在執(zhí)行過(guò)程中體現(xiàn)出應(yīng)有的成果。

五、結(jié)束語(yǔ)

總之，成本管控對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該在項(xiàng)目的全過(guò)程、全方位實(shí)施成本管控。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)從管理層到員工自上而下樹(shù)立成本管控的意識(shí)，重視規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管控、建立完善詳細(xì)的成本管控配套制度。只有切實(shí)做好成本管控工作，才有助于從內(nèi)部增效益、提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，加強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力，使企業(yè)取得更好的發(fā)展機(jī)遇。