中小房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的 問題及應(yīng)對(duì)措施

曹海鷹

（江蘇安居高校投資置業(yè)有限公司，江蘇 南京 210036）

房地產(chǎn)企業(yè)在宏觀調(diào)控政策的影響下，利潤(rùn)降低，企業(yè)越來越意識(shí)到成本管控的重要性。成本管控涉及面廣，部門組織內(nèi)部關(guān)系復(fù)雜，企業(yè)的成本管控存在諸多問題。本文指出了當(dāng)前企業(yè)管理中成本管控現(xiàn)狀中存在的問題，并提出相應(yīng)的對(duì)策和建議。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)成本管控概述

中小房地產(chǎn)企業(yè)大多側(cè)重于進(jìn)度、質(zhì)量和安全管理，對(duì)于成本管控理念和責(zé)任意識(shí)比較薄弱，部門之間缺乏溝通、管理不嚴(yán)、監(jiān)督不到位，因此，需要從企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)到全體員工對(duì)于成本管控給予足夠的認(rèn)識(shí)和重視，共同努力，在項(xiàng)目運(yùn)作過程中，形成一種相互影響、相互促進(jìn)的動(dòng)態(tài)管理控制機(jī)制。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的概念

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管控指的是以財(cái)務(wù)為核心，在項(xiàng)目的決策、準(zhǔn)備、施工、銷售等環(huán)節(jié)，對(duì)成本費(fèi)用的管理、策劃、優(yōu)化，通過健全的制度，嚴(yán)格的管理，保證企業(yè)及項(xiàng)目成本的合規(guī)、合理、有效，使企業(yè)和項(xiàng)目得到穩(wěn)定發(fā)展，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。

（二）中小房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性

成本管控是企業(yè)各項(xiàng)流程管理中的重要工作，是降低成本、提高效益和占有市場(chǎng)的重要手段，它貫穿在整個(gè)建設(shè)的流程中。公司是否能獲利、員工是否能收益，其中一個(gè)重要的因素就是看成本控制的水平。對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，項(xiàng)目投資額大，在愈加復(fù)雜的國(guó)際和國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，盈利回報(bào)情況還是未知數(shù)，因此需要以成本管控為工具，盡可能地避免錯(cuò)誤的決策。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問題

房地產(chǎn)項(xiàng)目高效開發(fā)，成本管理是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中的關(guān)鍵一環(huán)，成本管控的可靠性和高效性涉及人員素質(zhì)、施工設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)管理、部門融合等方面，在成本管控的過程中還存在一些問題。

（一）管理人員素質(zhì)有待提高

由于小規(guī)模地產(chǎn)企業(yè)對(duì)一些優(yōu)秀人才的吸引力不大，現(xiàn)有人員素質(zhì)良莠不齊，個(gè)別管理者的私心和貪欲導(dǎo)致隨意增加工程變更、造價(jià)預(yù)算失真、材料以次充好或數(shù)量短缺，造成成本失控，使項(xiàng)目質(zhì)量和公司信譽(yù)受到很大的影響。特別是個(gè)別人用自己手上掌握的權(quán)力違規(guī)操作，管控工作被邊緣化，習(xí)慣代替制度、信任逾越監(jiān)督，權(quán)責(zé)不明，部門、崗位之間缺乏監(jiān)督和制約。還有的管理人員業(yè)務(wù)水平不高，把握不了工作中心和流程，例如對(duì)于售價(jià)的自由裁量權(quán)和銷售周期，缺乏對(duì)政策和市場(chǎng)的考察能力，導(dǎo)致項(xiàng)目利潤(rùn)的侵蝕，增大資金流風(fēng)險(xiǎn)。

（二）輕設(shè)計(jì)、重施工導(dǎo)致成本增加

現(xiàn)在有的地產(chǎn)項(xiàng)目常常等到工程做到一半圖紙才出來，然后發(fā)現(xiàn)圖紙與勘察施工狀況出入太大，只能拆掉重新再來。施工圖是項(xiàng)目落地的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，因?yàn)閳D紙質(zhì)量問題，設(shè)計(jì)變更頻繁，不僅項(xiàng)目費(fèi)用超額，施工進(jìn)度也會(huì)被耽誤。有的設(shè)計(jì)人員只顧眼前節(jié)點(diǎn)，無暇顧及下游環(huán)節(jié)，遺留問題只能通過設(shè)計(jì)變更來解決。還有的設(shè)計(jì)師因?yàn)樽约旱钠煤雎粤爽F(xiàn)實(shí)與難度，加上對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工不夠了解，做出來的方案難保施工成本、效果和進(jìn)度，設(shè)計(jì)階段一點(diǎn)小不足，導(dǎo)致成本增加。

（三）現(xiàn)場(chǎng)管理亟待加強(qiáng)

建設(shè)施工階段周期長(zhǎng)，成本控制存在變化多。面臨的主要問題是供應(yīng)商、施工單位、施工人員的管理意識(shí)，流程管控，現(xiàn)場(chǎng)成本管理系統(tǒng)化等問題。例如，施工材料管理缺乏完善的制度，不具備材料管理的基本能力。一些施工單位在材料采購(gòu)上采取分散模式，導(dǎo)致了采購(gòu)混亂無序；還有材料存放不嚴(yán)，出現(xiàn)大量腐蝕變質(zhì)情況；材料低效利用的情況也很突出；采購(gòu)環(huán)節(jié)中材料以次充好，導(dǎo)致各種質(zhì)量問題的出現(xiàn)。工程質(zhì)量問題在于施工過程中缺乏全面科學(xué)的監(jiān)督管理，規(guī)范化的驗(yàn)收和檢測(cè)，沒有事前的預(yù)測(cè)與事中控制，不熟悉“風(fēng)險(xiǎn)和浪費(fèi)的源頭”與預(yù)防方法，無基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，導(dǎo)致項(xiàng)目達(dá)不到施工標(biāo)準(zhǔn)，存在著工程質(zhì)量隱患。

（四）業(yè)財(cái)稅的存在隔離

業(yè)財(cái)稅融合是成本管控的重要手段，財(cái)務(wù)要參與到各項(xiàng)流程和決策中。當(dāng)前的狀況是企業(yè)的管理者和大多數(shù)財(cái)務(wù)人員、業(yè)務(wù)人員還停留在過去的觀念中，相互不關(guān)心、不參與，不理解、不支持，不管不問。好多業(yè)務(wù)層面不愿財(cái)務(wù)人員參加，財(cái)務(wù)分析和管控只停留在表面，無法提供切合企業(yè)實(shí)際的財(cái)務(wù)分析數(shù)據(jù)，不能準(zhǔn)確地做出決策，導(dǎo)致成本管控出現(xiàn)偏差。

三、加強(qiáng)中小房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的措施

面對(duì)成本管控中出現(xiàn)的問題，需要深入把握行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和公司全局，善于學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理理念，注重業(yè)務(wù)細(xì)節(jié)，判斷準(zhǔn)確，思維觀念與時(shí)俱進(jìn)，不浮于表面，由點(diǎn)而線到面成體，強(qiáng)化執(zhí)行，以此推動(dòng)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。

（一）建設(shè)學(xué)習(xí)型團(tuán)隊(duì)，造就內(nèi)控文化

學(xué)習(xí)型團(tuán)隊(duì)是指成員有制度、有組織、有方法的知識(shí)學(xué)習(xí)和經(jīng)驗(yàn)分享，通過在團(tuán)隊(duì)中學(xué)習(xí)，水平提升針對(duì)性強(qiáng)、效率高、見效快、地增強(qiáng)群體能力。通過不斷積累，練就真功，有效突破自身的能力邊界，提前發(fā)現(xiàn)和預(yù)防管控項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、問題點(diǎn)。團(tuán)隊(duì)學(xué)習(xí)首先需要從心上下功夫，規(guī)范成員的職業(yè)道德行為，敢于合理說“不”，抵制各種誘惑，將公司和客戶利益置于個(gè)人和部門利益之上。通過內(nèi)控文化的建立，將員工的理念向正確的方向引導(dǎo)，從“靠管理推動(dòng)”到向“靠流程推動(dòng)”轉(zhuǎn)變，在打造和諧內(nèi)控文化的同時(shí)，檢查成本落實(shí)執(zhí)行情況，并與獎(jiǎng)懲掛鉤。

（二）推動(dòng)全面預(yù)算管理

全面預(yù)算管理是對(duì)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)、財(cái)務(wù)表現(xiàn)等方面的總體預(yù)測(cè)，以期對(duì)企業(yè)資源合理分配，有效地組織協(xié)調(diào)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，達(dá)成既定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。通過全面預(yù)算，能制定公司戰(zhàn)略規(guī)劃，對(duì)公司整體經(jīng)營(yíng)計(jì)劃形成系列量化，有助于公司縱橫溝通、加深相互理解。全面預(yù)算也為公司制定了努力目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，管理層以此為依據(jù)，考慮其行為路徑符合公司戰(zhàn)略及預(yù)算，有效降低成本并控制成本。預(yù)算編制時(shí)，既要考慮基礎(chǔ)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，還需考慮重大戰(zhàn)略舉措，通過目標(biāo)拆分、業(yè)務(wù)梳理，整體優(yōu)化資源配置，把握衡量重點(diǎn)，并積極應(yīng)對(duì)隨時(shí)可能出現(xiàn)的各種變化，及時(shí)與各部門做好溝通協(xié)調(diào)。執(zhí)行預(yù)算管控的有效性直接關(guān)系到預(yù)算的實(shí)現(xiàn)和目標(biāo)的達(dá)成。全面預(yù)算管理系統(tǒng)建設(shè)，需要根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)逐步推進(jìn)，切忌盲目確定系統(tǒng)，真正做到并落實(shí)以全面預(yù)算的數(shù)字化轉(zhuǎn)型提升效益、避免風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

（三）加強(qiáng)總圖設(shè)計(jì)中的成本管控

建筑總圖決定了項(xiàng)目成本的80%以上，施工圖設(shè)計(jì)完畢后，基本上項(xiàng)目80%~90%的成本已經(jīng)確定，所以建筑總圖的在成本控制上起到重大作用，總圖設(shè)計(jì)要對(duì)成本充分考慮以達(dá)到項(xiàng)目要求。因此成本管控思路會(huì)在總圖中體現(xiàn)出來，影響著總圖的建筑布局。設(shè)計(jì)圖紙也是現(xiàn)場(chǎng)管控的依據(jù)，通過圖紙落實(shí)各施工環(huán)節(jié)，領(lǐng)會(huì)管控要素，布局管控要點(diǎn)和人員位置。建筑總圖還反映出地塊的市場(chǎng)解讀、項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)發(fā)掘、客戶需求等方面的內(nèi)容，更加體現(xiàn)了開發(fā)公司對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位?！艾F(xiàn)金流型項(xiàng)目”的管控思路，以高周轉(zhuǎn)為特點(diǎn)，項(xiàng)目快開、快銷，為快速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回正，建筑總圖的設(shè)計(jì)要以“快”為基本準(zhǔn)則。“利潤(rùn)型項(xiàng)目”的管控思路是項(xiàng)目利潤(rùn)最大化，由于設(shè)計(jì)和建設(shè)的高品質(zhì)要求，資金大、周轉(zhuǎn)低，成本管控更是追求精細(xì)化。

（四）加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)存在的設(shè)計(jì)、進(jìn)度、質(zhì)量上的問題，需要管理人員深入現(xiàn)場(chǎng)，運(yùn)用科學(xué)的規(guī)劃協(xié)調(diào)、管理控制、獎(jiǎng)懲激勵(lì)等手段，合理管理、配置生產(chǎn)要素，達(dá)成成本管控目標(biāo)。作為開發(fā)商，應(yīng)該認(rèn)識(shí)到開發(fā)公司與施工單位是代表二個(gè)不同的利益體，項(xiàng)目戰(zhàn)略合作不宜建立在二者的良好人際關(guān)系上，往往施工單位開始時(shí)會(huì)什么條件都好談，一旦完成進(jìn)場(chǎng)就變得斤斤計(jì)較了，這樣會(huì)給成本控制帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重可導(dǎo)致虧損。財(cái)務(wù)部門需要及時(shí)、準(zhǔn)確、全面地了解工程項(xiàng)目進(jìn)展情況，積極發(fā)揮對(duì)財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)監(jiān)督和業(yè)務(wù)指導(dǎo)作用，積極參與工程全過程管理，督促各相關(guān)部門落實(shí)工程財(cái)務(wù)管理要求，把握工程項(xiàng)目管理脈絡(luò)，確保工程資金使用規(guī)范、賬目清晰、?？顚Ｓ?。管理人員還需要在施工現(xiàn)場(chǎng)宣講成本管控的方法和意義，以及質(zhì)量保障與成本控制的基本原則，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)管控問題及時(shí)協(xié)調(diào)彌補(bǔ)，以保證達(dá)成預(yù)期目標(biāo)和進(jìn)度。

（五）業(yè)、財(cái)、稅深度融合

地產(chǎn)企業(yè)是稅負(fù)率和稅種比較多的特殊生產(chǎn)企業(yè)，由于稅收是業(yè)務(wù)產(chǎn)生的，不是財(cái)務(wù)算出來。地產(chǎn)企業(yè)從土地的取得-立項(xiàng)-規(guī)劃設(shè)計(jì)-招標(biāo)-工程的施工-銷售等都會(huì)產(chǎn)生稅收也會(huì)產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)了解業(yè)務(wù)知識(shí)、積極參與到業(yè)務(wù)實(shí)踐中去，積累業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。業(yè)財(cái)融合意味著不僅讓財(cái)務(wù)了解業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)理解財(cái)務(wù)，而且雙方實(shí)現(xiàn)無縫對(duì)接。財(cái)務(wù)人員具備良好的溝通意識(shí)、較強(qiáng)的理解能力，并且要向業(yè)務(wù)部門學(xué)習(xí)，同時(shí)利用自己的會(huì)計(jì)的專業(yè)知識(shí)為業(yè)務(wù)部門提供服務(wù)，各部門間相互開放，財(cái)務(wù)順暢地獲取業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，實(shí)時(shí)掌握業(yè)務(wù)部門運(yùn)作情況，盡早發(fā)現(xiàn)業(yè)務(wù)部門存在的問題，從而實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)對(duì)業(yè)務(wù)的有效管控。

四、結(jié)束語(yǔ)

隨著房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展成熟和政策調(diào)整，目前面臨行業(yè)的大調(diào)整、大洗牌，開發(fā)利潤(rùn)降至合理區(qū)間。在這種復(fù)雜的局面下，中小企業(yè)已處于非常不利的競(jìng)爭(zhēng)地位，利潤(rùn)成本也變得越來越重要。中小房地產(chǎn)企業(yè)要想生存發(fā)展，必須把成本管控上升到戰(zhàn)略高度，推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化管理，設(shè)置合理的管控指標(biāo)，挖掘成本控制重點(diǎn)，嚴(yán)格按成本限額控制項(xiàng)目成本，對(duì)執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督、檢查及糾偏，滿足合理的造價(jià)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)性技術(shù)指標(biāo)，以長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，突破原有束縛和界限，在成本管控的同時(shí)，注入發(fā)展活力，使成本管控成為發(fā)展和生存的核心競(jìng)爭(zhēng)力。