論新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的影響

許莎莎

（石家莊中基會(huì)計(jì)師事務(wù)所（普通合伙），河北 石家莊 050000）

收入確認(rèn)是衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，也是優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部管理方式的重要因素。在企業(yè)發(fā)展過程中，加強(qiáng)對(duì)新收入準(zhǔn)則的研究，利用此分析企業(yè)整體運(yùn)行情況，探究管理工作中存在的問題與不足，并進(jìn)行創(chuàng)新完善，以此解決經(jīng)營(yíng)問題，提升管理工作質(zhì)量。

一、新收入準(zhǔn)則重要變化

與舊收入準(zhǔn)則相比，新的收入準(zhǔn)則內(nèi)容主要發(fā)生以下變化：第一，收益計(jì)量方式理念。在舊準(zhǔn)則中“收入費(fèi)用觀”基礎(chǔ)上，新收入準(zhǔn)則中提出“資產(chǎn)負(fù)債觀”這一收益計(jì)量方式理念，要求企業(yè)在明確成本資產(chǎn)、收益、負(fù)債的情況下，進(jìn)行收入計(jì)量，凸顯出其他綜合收益的重要性與合理性，可以更加直觀地反映出企業(yè)資金收入與支出狀態(tài)。第二，收入確認(rèn)模式發(fā)生變化。新收入準(zhǔn)則中，要求不同行業(yè)的企業(yè)以合同的方式，完成收入確認(rèn)。該規(guī)定的出現(xiàn)，促使各個(gè)行業(yè)的統(tǒng)一，保證會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性，提升工作效率。第三，收入確定、計(jì)量流程發(fā)生變化。舊收入準(zhǔn)則中，要求企業(yè)將完工百分比作為確定計(jì)量的方式，根據(jù)合同中要求的內(nèi)容及完工情況的百分比進(jìn)行收入確認(rèn)。新收入確認(rèn)準(zhǔn)則改變?cè)惺杖氪_定及計(jì)量流程方式，要求企業(yè)根據(jù)合同要求按時(shí)完工，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)收入確認(rèn)。第四，信用風(fēng)險(xiǎn)防范方式發(fā)生變化。新收入準(zhǔn)則中，要求以期末計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的方式進(jìn)行信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防，在保證企業(yè)收入確認(rèn)工作效率的同時(shí)，減少不法行為出現(xiàn)，提升風(fēng)險(xiǎn)防范效果。第五，合同成本內(nèi)容更加完善。新準(zhǔn)則中，要求將資本條件、履行合同時(shí)發(fā)生的損耗、合同增量成本、合同成本相關(guān)的減值計(jì)在合同中體現(xiàn)，明確哪些是收入內(nèi)容，這對(duì)于企業(yè)發(fā)展來講十分有利，具有指導(dǎo)作用。第六，信息披露內(nèi)容逐漸增加。與舊收入準(zhǔn)則相比，新收入準(zhǔn)則中，要求企業(yè)將合同資產(chǎn)、負(fù)債等內(nèi)容體現(xiàn)出來，這對(duì)于收入確認(rèn)工作來講，不僅提供便利，同時(shí)還保證會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性，避免出現(xiàn)收入不準(zhǔn)確的問題。

二、新收入確認(rèn)模型對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）會(huì)計(jì)政策的轉(zhuǎn)變

新收入確認(rèn)模型的出現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)政策使用情況產(chǎn)生非常大的影響。在2017年新收入準(zhǔn)則提出前，使用原有的收入準(zhǔn)則及對(duì)應(yīng)的會(huì)計(jì)政策，在收入、成本確認(rèn)和計(jì)量上都采用原有的方式進(jìn)行工作。當(dāng)使用新的收入準(zhǔn)則后，需要按照合同要求時(shí)間進(jìn)行工作，只有完工才能進(jìn)行收入確認(rèn)，并且在合同中規(guī)定了合同資本與負(fù)債方面的內(nèi)容，使整個(gè)收入確認(rèn)過程變得更加直觀、有效。

（二）財(cái)務(wù)報(bào)告發(fā)生變化

在新收入準(zhǔn)則中，要求各個(gè)行業(yè)的企業(yè)將資產(chǎn)、負(fù)債等情況體現(xiàn)在合同中，以便保證收入確認(rèn)的準(zhǔn)確性。如，某房地產(chǎn)企業(yè)，在2017年上半年收入金額為744.7億，若是采用時(shí)間段的方式確認(rèn)收入則為147.5億，占總收入的19.8%，調(diào)增收入為23%。若是采用新收入準(zhǔn)則進(jìn)行計(jì)算，則將調(diào)增期初留存收益確認(rèn)為31.5億，凈利潤(rùn)為33.3億，利潤(rùn)為66%，呈現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)告中，與舊收入準(zhǔn)則相比，更加具體、詳細(xì)。

（三）對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響

房地產(chǎn)企業(yè)利用新收入準(zhǔn)則進(jìn)行收入確認(rèn)工作時(shí)，可以通過其中細(xì)節(jié)部分發(fā)現(xiàn)自身運(yùn)行管理中存在的問題，能夠根據(jù)資產(chǎn)、負(fù)債信息調(diào)整工作模式與內(nèi)容，以保證各項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。舊收入準(zhǔn)則中，并沒有要求企業(yè)將資產(chǎn)與負(fù)債情況體現(xiàn)出來，導(dǎo)致部分企業(yè)管理人員在看到收入確認(rèn)合同時(shí)，只看到收入，卻沒有看出企業(yè)為了這一項(xiàng)目順利運(yùn)行所付出的資金，使其認(rèn)為自身的運(yùn)行方式是符合市場(chǎng)需求的，缺失創(chuàng)新發(fā)展意識(shí)。而新準(zhǔn)則中則凸顯出更多的信息，提升管理者對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，促使其創(chuàng)新思維發(fā)展，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展來講具有推動(dòng)作用。

（四）收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)影響

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的目的，就是如何實(shí)現(xiàn)利益最大化，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳步，獲得更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。在經(jīng)營(yíng)過程中，會(huì)通過一些方法，創(chuàng)新工作模式，參與更多的項(xiàng)目投資，以達(dá)到自身價(jià)值最大化的目的。準(zhǔn)確地核算收入，是房地產(chǎn)企業(yè)的重要工作之一，也是保證獲利的前提。房地產(chǎn)企業(yè)投資內(nèi)容主要有兩個(gè)不同類型的房屋銷售：現(xiàn)房銷售與期房銷售。現(xiàn)房銷售與普通商品銷售工作并沒有過多的不同。當(dāng)企業(yè)與客戶簽訂合同后，會(huì)收到現(xiàn)金并將房屋交付給客戶。雙方履行約定的過程中，就是確認(rèn)收入的過程，也是收入時(shí)間。期房銷售與現(xiàn)房銷售有很大的不同，房地產(chǎn)企業(yè)銷售期房時(shí)，會(huì)對(duì)房屋銷售有一個(gè)履行約定的過程，與客戶簽訂協(xié)議及交房驗(yàn)收也有一個(gè)時(shí)間段。房地產(chǎn)企業(yè)可以在這一時(shí)間段中，要求客戶繳納一部分的購(gòu)房款。就目前情況來講，我國(guó)大部分人員在購(gòu)房的過程中會(huì)采用貸款的方式，先交一部分房款，然后再進(jìn)行銀行貸款，每個(gè)月還一部分房款，直到還完為止。當(dāng)雙方簽訂合同后，房地產(chǎn)企業(yè)就可以獲得整個(gè)購(gòu)房金額，采用按時(shí)段確認(rèn)收入的方式完成收入確定。

（五）會(huì)計(jì)估計(jì)使用范圍發(fā)生改變

新收入準(zhǔn)則中，增加許多評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，而這些評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的使用，則需要執(zhí)行者根據(jù)管理經(jīng)營(yíng)情況及工作經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行判斷。會(huì)計(jì)估計(jì)是收入確定的重要工作內(nèi)容之一，也是保證收入準(zhǔn)確的方法。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，對(duì)會(huì)計(jì)估計(jì)的使用，使收入判斷變得更加靈活，增加企業(yè)的主動(dòng)權(quán)，保證收入金額的合理性與合法性。房地產(chǎn)收入確認(rèn)的過程中，需要通過會(huì)計(jì)估計(jì)了解支出與收入，并進(jìn)行最終的確認(rèn)。房地產(chǎn)工作具有周期長(zhǎng)，投入大的特點(diǎn)。通過會(huì)計(jì)估計(jì)，可以避免出現(xiàn)資金斷裂或者浪費(fèi)的情況，提升企業(yè)資金的使用率，促使房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的出臺(tái)，為房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)變化提供更多的支撐，使房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)收入確認(rèn)情況選擇不同的時(shí)間點(diǎn)，提升自身的適應(yīng)能力。在實(shí)際工作中，加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)估計(jì)的運(yùn)用，提升會(huì)計(jì)人員專業(yè)素質(zhì)，借此保證房地產(chǎn)企業(yè)資金的穩(wěn)定，為高質(zhì)量、高效率的管理工作開展提供動(dòng)力。

三、新收入確認(rèn)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)收入確認(rèn)的影響

（一）減緩收入波動(dòng)

通過對(duì)2006年與2017年的收入確認(rèn)準(zhǔn)則分析，發(fā)現(xiàn)舊收入確認(rèn)準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)企業(yè)收入波動(dòng)非常大，呈現(xiàn)季節(jié)性的特點(diǎn)。在舊收入準(zhǔn)則中，收入確認(rèn)和成本結(jié)轉(zhuǎn)都集中的某一個(gè)時(shí)間段，不僅無法保證收入指標(biāo)的準(zhǔn)確定，同時(shí)還會(huì)造成收入波動(dòng)大的情況，無法保證企業(yè)安全運(yùn)行。而新收入準(zhǔn)則的出現(xiàn)，避免同一時(shí)間段出現(xiàn)收入確認(rèn)與成本結(jié)轉(zhuǎn)的問題，使收入波動(dòng)變得緩慢，各個(gè)季節(jié)的收入距離逐漸拉近。收入波動(dòng)減緩，維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的問題，避免因?yàn)橘Y金問題而出現(xiàn)項(xiàng)目斷層或者資金鏈斷裂的問題，促使房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定運(yùn)行。

（二）營(yíng)業(yè)收入現(xiàn)金含量指標(biāo)穩(wěn)定

新收入準(zhǔn)則中，要求房地產(chǎn)企業(yè)在一段時(shí)間中完成確認(rèn)收入，提升收入確認(rèn)時(shí)間與現(xiàn)金流時(shí)間匹配度。如在舊收入準(zhǔn)則中，企業(yè)收到客戶支付的尾款后，若是不符合收入確認(rèn)條件，那么收入金額就會(huì)記錄為0，且無法將營(yíng)業(yè)收入現(xiàn)金含量指標(biāo)作為收入確認(rèn)的參考，無法保證企業(yè)收入準(zhǔn)確性。新收入準(zhǔn)則中，則要求收入與現(xiàn)金流同步，當(dāng)客戶支付所有的尾款后，則確認(rèn)收入。即使房屋未交付，也可以將此作為營(yíng)業(yè)收入現(xiàn)金含量的指標(biāo)，作為判斷現(xiàn)金流是否可以結(jié)轉(zhuǎn)成成本，企業(yè)受益情況。與舊收入準(zhǔn)則相比，新收入準(zhǔn)則的出現(xiàn)，使?fàn)I業(yè)收入現(xiàn)金含量指標(biāo)逐漸穩(wěn)定，能夠?yàn)槠髽I(yè)判斷自身盈利情況提供更加準(zhǔn)確的信息，促使企業(yè)健康發(fā)展。

（三）履行進(jìn)度成為履行成本計(jì)算的依據(jù)

新收入準(zhǔn)則中，要求企業(yè)在一定時(shí)間段內(nèi)完成收入確認(rèn)業(yè)務(wù)，并根據(jù)合同要求工程進(jìn)度，及自身履行的進(jìn)度，預(yù)估項(xiàng)目成本。在工程項(xiàng)目未開始前，需要對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行估計(jì)，通過預(yù)算管理制度的運(yùn)用及市場(chǎng)調(diào)研，分析將會(huì)得到的收入及支出，并將此與實(shí)際工程項(xiàng)目對(duì)比，以此完善自身的預(yù)算機(jī)制，提升管理效果。當(dāng)企業(yè)滿足這一條件后，就可以根據(jù)履行合同進(jìn)度進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，確定成本。與舊收入準(zhǔn)則相比，優(yōu)化“相關(guān)或已經(jīng)發(fā)生成本能夠可靠計(jì)量”內(nèi)容的不足，提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理效果。

（四）會(huì)計(jì)信息披露增加

新收入準(zhǔn)則對(duì)收入確認(rèn)的操作過程進(jìn)行創(chuàng)新，簡(jiǎn)化操作步驟，提升會(huì)計(jì)估計(jì)工作效果。在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入的過程中，提出一些新的要求，其中對(duì)投資方及利益相關(guān)的信息披露十分重要，使整個(gè)收入過程變得透明化，清晰化，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供更有利的數(shù)據(jù)支持。與舊收入準(zhǔn)則相比，新收入準(zhǔn)則中明確提出，房地產(chǎn)企業(yè)可以提前確認(rèn)收入，通過判斷與客戶合同履行情況，確定自身工作是否符合確認(rèn)條件，然后進(jìn)行確認(rèn)收入工作。信息披露的發(fā)展，為投資者與利益相關(guān)者了解房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)提供便利，其可以通過合同上描述的信息，開展進(jìn)一步的探究工作，思考與自身利益有關(guān)的信息。新收入準(zhǔn)則中，要求將會(huì)計(jì)政策變更內(nèi)容，使用的會(huì)計(jì)政策、重大事項(xiàng)等全部披露出來，為相關(guān)工作人員工作開展提供依據(jù)。需要注意的是，新收入準(zhǔn)則要求在附注中披露收入確認(rèn)變更內(nèi)容及影響。在收入確定時(shí)，可以將涉及的信息提前披露出來，為各個(gè)部門工作開展提供便利，避免影響房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定。

四、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中，應(yīng)注重新收入準(zhǔn)則的運(yùn)用，將此融入收入確認(rèn)工作中，保證企業(yè)收入工作順利進(jìn)行。日常工作中，加強(qiáng)對(duì)新收入準(zhǔn)則的研究，了解新舊準(zhǔn)則之間的不同，并利用此創(chuàng)新管理工作，優(yōu)化房地產(chǎn)內(nèi)部工作模式，提升整體工作水平，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。