我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率降低研究

魏麗萍

（河南碧桂園置業(yè)有限公司，河南 鄭州 450018）

隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場進(jìn)入快速發(fā)展階段，并逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)有其特殊性，具有較高的資產(chǎn)負(fù)債率，而較高的資產(chǎn)負(fù)債率不利于企業(yè)的發(fā)展，所以研究如何降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率具有重要的意義。

一、降低房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的重要性

（一）房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性

近年來房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，無論是對稅收還是對國家行政其他部門的收入都做出了巨大的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)和“穩(wěn)增長”的重要抓手，其發(fā)展對維持我國經(jīng)濟(jì)中高速增長具有重要的現(xiàn)實意義。

（二）降低房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的重要性

資產(chǎn)負(fù)債率為負(fù)債總額除以資產(chǎn)總額，它是衡量一個企業(yè)償債能力或杠杠程度的指標(biāo)，也是衡量企業(yè)資本結(jié)構(gòu)最直觀和最核心的指標(biāo)。而企業(yè)的償債能力體現(xiàn)了流動資金的變現(xiàn)能力，影響著企業(yè)的信用和發(fā)展，企業(yè)應(yīng)該時刻關(guān)注其資產(chǎn)負(fù)債率的高低，降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，從而使企業(yè)的資金有較高的流動性，加快企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度，提高企業(yè)的盈利能力，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的現(xiàn)狀

（一）資產(chǎn)負(fù)債率的現(xiàn)狀

正常情況下一個企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在50%左右比較合理，而房地產(chǎn)行業(yè)由于行業(yè)的特殊性，與其他企業(yè)相比資產(chǎn)負(fù)債率偏高。研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在60%-70%的區(qū)間屬于合理范圍，但我國許多房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率落在70%-80%的區(qū)間內(nèi)，甚至有的高達(dá)85%以上，而80%屬于警戒線。近年來尤其是大型房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率會一般都在85%以上，而且銷售的越好，資產(chǎn)負(fù)債率就越高。資產(chǎn)負(fù)債率反映了企業(yè)的償債能力，資產(chǎn)負(fù)債率越低，企業(yè)的償債能力越強(qiáng)，相反資產(chǎn)負(fù)債率越高，企業(yè)的償債能力越弱。如果資產(chǎn)負(fù)債率過高，一旦企業(yè)遇到意想不到的困難或者不可抗力因素的影響，這些資產(chǎn)負(fù)債率高的企業(yè)就可能遭遇資金流動不暢的危險，如果不及時止損，會影響企業(yè)的發(fā)展。對于大型房地產(chǎn)來說可能還能調(diào)整公司政策，及時止損，但是對于小型房地產(chǎn)公司來說，如果是資產(chǎn)負(fù)債率過高就可能遭受巨大打擊甚至瀕臨破產(chǎn)。

（二）資產(chǎn)負(fù)債率過高的原因

1．銀行借款

房地產(chǎn)企業(yè)具有開發(fā)周期長，需要的流動資金量大，資金回籠慢等特點(diǎn)。項目從拿地到取得預(yù)售證可以收取意向金，定金，這段時間需要大量的資金投入，尤其是土地款和各種稅費(fèi)的繳納以及建安成本的發(fā)生，有的高地價項目前期投入就需要幾個億甚至幾十個億。這么多的資金投入主要來源于股東投入以及銀行借款，一般股東投入較少，因此會產(chǎn)生較高的銀行借款，導(dǎo)致了負(fù)債的增多，致使資產(chǎn)負(fù)債率的升高。

2．預(yù)收賬款

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)從取得預(yù)售證開始可以收取意向金、定金以及首付款、銀行按揭貸款等都先入到了預(yù)收賬款科目，而等到合同交樓日再從預(yù)收賬款轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)收入，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率大幅提高。

3．預(yù)提合同成本

某些房地產(chǎn)為了合理避稅，會按照全周期的合同金額預(yù)提一部分合同成本，從而導(dǎo)致應(yīng)付賬款-工程款科目金額過高，進(jìn)而導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率升高。

4．回籠股東資金

房地產(chǎn)企業(yè)等到銷售回款達(dá)到一定的比例后會回籠資金給公司的各個股東償還投入本金或者預(yù)分紅，而入到其他應(yīng)付款-往來款科目，這也是導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率過高的原因之一。

三、房地產(chǎn)企業(yè)高資產(chǎn)負(fù)債率引致的風(fēng)險

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，而房地產(chǎn)企業(yè)能否穩(wěn)定高速的發(fā)展，直接影響著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。過高的資產(chǎn)負(fù)債率會影響房地產(chǎn)企業(yè)的信用，使其融資困難，進(jìn)而會增加融資成本。若企業(yè)信用得到嚴(yán)重的破壞還可能觸發(fā)提前償還借款的風(fēng)險，大額償債的壓力會導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，影響企業(yè)資金的流動性，最終可能會導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂致使企業(yè)瀕臨破產(chǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)過高的資產(chǎn)負(fù)債率不僅會導(dǎo)致整個行業(yè)陷入困難，還會阻礙我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此研究降低房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率顯得尤其重要。

四、降低房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的措施

（一）重新定義房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率

由于房地產(chǎn)預(yù)售房款資金會作為預(yù)收賬款處理，而不直接確認(rèn)收入，導(dǎo)致預(yù)收賬款增高，而企業(yè)為了合理避稅，會預(yù)提合同成本，導(dǎo)致應(yīng)付賬款——工程款大額增高，企業(yè)的負(fù)債增加，進(jìn)而致使資產(chǎn)負(fù)債率過高。如果要想合理的計算房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，應(yīng)該剔除預(yù)收賬款以及預(yù)提合同的應(yīng)付賬款這部分負(fù)債對資產(chǎn)負(fù)債率的影響。

（二）降低負(fù)債，加強(qiáng)權(quán)益融資

1．引進(jìn)員工投資

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)前期會需要大量的資金投入，如果僅依靠大股東的投入可能不能滿足項目的需求，也可以引進(jìn)員工投資進(jìn)行募集資金。比如BGY集團(tuán)在行業(yè)狀況較好的情況下，引進(jìn)員工的資金投資，讓員工與企業(yè)共享利潤。行情低迷時，只讓高管、項目負(fù)責(zé)人投資，讓其與企業(yè)共擔(dān)風(fēng)險、共享利潤，不讓員工跟投，可以減少員工的損失，這樣員工不用擔(dān)心承擔(dān)虧損，也可以提高員工工作的積極性。為了讓大股東享受足夠的權(quán)益，可以控制一定的比例，比如5%-10%之間。這樣引進(jìn)了自有資金的投入，就會相應(yīng)的減少負(fù)債，從而降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，另一方面，高管與員工將自有的資金投入到了公司，會更加積極地投入到工作當(dāng)中，也引發(fā)了員工工作的積極性，促進(jìn)公司的發(fā)展。

2．引入多元化融資模式，分散財務(wù)風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)前期開發(fā)過程中，需要大量的資金投入，僅依靠股東的投入不能滿足項目的需求，而大量的銀行借款會導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率過高，故應(yīng)該采用多元化的融資方式來降低資產(chǎn)負(fù)債率。比如可以發(fā)行普通股募集資金，這個是房地產(chǎn)企業(yè)融資比較常用的措施，通過發(fā)行普通股，可以減少房地產(chǎn)企業(yè)資金的融資困難，提高企業(yè)的知名度，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。其次也可以通過第三方融資機(jī)構(gòu)進(jìn)行支付大額工程款的方式來減少企業(yè)現(xiàn)金支出的比例，比如這兩年比較常見的供應(yīng)鏈融資，就是利用第三方支付工程款，并支付相應(yīng)的補(bǔ)貼給第三方來緩解企業(yè)的資金壓力。最好不要集中到一段時間進(jìn)行供應(yīng)鏈融資支付大額工程款，否則到還款時企業(yè)的還款壓力過大，會增加財務(wù)風(fēng)險，嚴(yán)重的話很可能會因為資金周轉(zhuǎn)不順造成資金鏈斷裂，瀕臨破產(chǎn)。采用多元化的融資模式，可以有效分散財務(wù)風(fēng)險，減少資金的使用成本，可以更好地應(yīng)對市場的沖擊，促進(jìn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

（三）靈活變更公司的政策

房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康穩(wěn)定發(fā)展，最重要的是資金周轉(zhuǎn)率，在行情較好的情況下，可以在合理的資產(chǎn)負(fù)債率范圍內(nèi)引進(jìn)較高的借款，提高企業(yè)的資金流動性。行情變冷的情況下，應(yīng)該減少借款，避免承擔(dān)高額的借款成本以及還款壓力。在2017年至2018年期間房地產(chǎn)行業(yè)較好的情況下，BGY采用“高周轉(zhuǎn)”政策，引入大量借款，使其有更多的自有資金以外的資金投入到項目當(dāng)中去。BGY集團(tuán)要求公司領(lǐng)導(dǎo)以及員工嚴(yán)格遵循公司的“高周轉(zhuǎn)”政策，即在規(guī)定的時間內(nèi)完成規(guī)定的工作，并給予嚴(yán)格的考核與激勵。經(jīng)過一系列的工作，從拿地——前期投入——取證——開盤銷售-回籠股東資金，之后將回籠股東的資金投入到下一個項目，即在較短的時間內(nèi)，讓項目高周轉(zhuǎn)的運(yùn)行。在該政策的指引下BGY迅速占領(lǐng)了國內(nèi)房地產(chǎn)市場，并引起其他房地產(chǎn)企業(yè)紛紛效仿。2019年至2020年房地產(chǎn)行業(yè)開始變冷，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了巨大的重創(chuàng)。這時候BGY開始推出“停工緩建”“以銷定產(chǎn)”的公司政策減緩步伐，不再引入大量的借款，開始注重公司精細(xì)化管理。在行情變冷的情況下，“停工緩建”“以銷定產(chǎn)”的公司政策不需要很高的資金周轉(zhuǎn)率，營銷銷售多少產(chǎn)品，就建設(shè)多少產(chǎn)品即可，因此負(fù)債減少，資產(chǎn)負(fù)債率降低，不會觸發(fā)財務(wù)風(fēng)險。故靈活變更公司的政策也是保證合理資產(chǎn)負(fù)債率的必要條件。

（四）分批銷售、分批確認(rèn)收入

房地產(chǎn)企業(yè)將收到的商品房預(yù)售款計入到了預(yù)收賬款科目，增加了負(fù)債總額，有的房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款占負(fù)債比例高達(dá)40%以上。這樣的情況下，在合理預(yù)估稅負(fù)率的基礎(chǔ)上可以分批開發(fā)，分批銷售，分批確認(rèn)收入，將預(yù)收賬款及時結(jié)轉(zhuǎn)到主營業(yè)務(wù)收入，負(fù)債減少，進(jìn)而可以降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高不僅與其自身特點(diǎn)有緊密的聯(lián)系，也跟其公司的管理理念以及公司的政策息息相關(guān)，還影響著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該綜合考慮各方面影響資產(chǎn)負(fù)債率的因素，當(dāng)經(jīng)濟(jì)形式良好時，可以引入大額借款，滿足公司項目的需求，促進(jìn)“高周轉(zhuǎn)”的運(yùn)行，搶占市場，進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)張，創(chuàng)造更多的價值。當(dāng)市場匱乏、經(jīng)濟(jì)危機(jī)或者受不可抗力的影響時，應(yīng)該由“高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)變?yōu)榉€(wěn)定發(fā)展，減少負(fù)債，以免引發(fā)財務(wù)風(fēng)險，致使企業(yè)瀕臨破產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)無論是在經(jīng)濟(jì)形勢良好亦或是經(jīng)濟(jì)形勢下行時，都可以考慮多元化的融資模式，有效分散財務(wù)風(fēng)險，使企業(yè)穩(wěn)定健康持續(xù)發(fā)展。