房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工管理的若干問題與對(duì)策

【摘要】對(duì)于我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來說，建筑行業(yè)占有關(guān)鍵作用，而我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也在城市化建設(shè)的推動(dòng)下不斷進(jìn)步。我國(guó)近幾年城市化建設(shè)效果顯著，我國(guó)各個(gè)城市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)，而建設(shè)規(guī)模也在不斷的擴(kuò)大，施工管理工作作用也成為了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中的重要管理內(nèi)容。面臨我國(guó)建筑行業(yè)不斷變化的新形勢(shì)，為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)提供了發(fā)展機(jī)遇，而建筑行業(yè)變化莫測(cè)，也為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)帶來了挑戰(zhàn)。文章主要展開房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工管理方面問題進(jìn)行談?wù)摲治?，并提出相關(guān)的施工管理對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目;施工管理;問題分析;管理對(duì)策

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工管理意義

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，合理有效的施工管理工作具有非常重要的作用與意義。首先，合理的施工管理工作能夠有效控制項(xiàng)目施工成本。一直以來，項(xiàng)目施工成本控制始終是我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要環(huán)節(jié)，良好的項(xiàng)目施工管理工作能夠?qū)⑹┕こ杀竟芾砑?xì)節(jié)有效的貫穿到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)動(dòng)態(tài)化管理目標(biāo)，全面提升項(xiàng)目成本管理效果與質(zhì)量。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段，無(wú)論是項(xiàng)目資金、施工人員，還有建設(shè)材料、機(jī)械設(shè)備的投入量都非常大，做好施工階段的管理工作可以合理進(jìn)行人力資源管理分配，充分利用項(xiàng)目資金，避免項(xiàng)目資金浪費(fèi)問題出現(xiàn)，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益;其次，合理的施工管理工作能夠有效控制項(xiàng)目施工質(zhì)量。從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目角度來說，項(xiàng)目施工質(zhì)量是整體項(xiàng)目管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，不僅關(guān)系到建筑物后期的使用安全以及使用壽命，而且直接關(guān)系到企業(yè)聲譽(yù)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工管理工作意義重大，以項(xiàng)目實(shí)際施工情況也切入點(diǎn)，實(shí)行有效的管理方法，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工進(jìn)度計(jì)劃，在保證工程施工質(zhì)量、施工安全的同時(shí)，提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)水平;再次，合理的施工管理工作能夠推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)時(shí)常會(huì)出現(xiàn)建筑物外型相似或是資源匹配不合理等情況，進(jìn)行有效的項(xiàng)目管理工作能夠促進(jìn)不同部門之間的溝通與交流，全面優(yōu)先項(xiàng)目配置，實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)，推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工管理現(xiàn)狀

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工進(jìn)度管理

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，施工進(jìn)度管理工作不僅能夠提升整體項(xiàng)目資金的流轉(zhuǎn)情況，還能夠提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。實(shí)際上，我國(guó)當(dāng)前有個(gè)別的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策階段中，針對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)、材料市場(chǎng)價(jià)格變化范圍與人均消費(fèi)水平等情況進(jìn)行詳細(xì)考察，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目脫離實(shí)際房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)需求。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工質(zhì)量控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工質(zhì)量管理是項(xiàng)目施工管理中的重點(diǎn)，全面、合理、有效的施工質(zhì)量管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目安全性與穩(wěn)定性的重要保障，同時(shí)也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高項(xiàng)目開發(fā)水平，提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。一旦房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工質(zhì)量存在隱患，未能達(dá)到項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，就會(huì)直接影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)價(jià)值以及社會(huì)效益。我們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新項(xiàng)目的施工管理過程中，施工質(zhì)量控制方面依然會(huì)有諸多問題，所以應(yīng)及時(shí)總結(jié)相對(duì)的管理策略，確保項(xiàng)目施工質(zhì)量，以此來控制項(xiàng)目施工成本，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目施工進(jìn)度管理目標(biāo)。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工安全管理

在任何建筑物的施工建設(shè)中，施工安全與施工質(zhì)量處于同等重要的位置，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注項(xiàng)目施工安全管理工作。但是，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)普遍存在安全管理問題，部分開發(fā)企業(yè)為了控制項(xiàng)目成本，在施工安全管理方面投入資金比例較少。由于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層不重視安全問題，因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工人員與項(xiàng)目管理人員對(duì)于施工安全的不夠重視，缺少一定的施工安全管理教育培訓(xùn)也只是草草了事，施工人員安全事故意識(shí)不夠。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)安全管理部位的，甚至缺乏完善的施工安全管理機(jī)制，施工人員施工操作不符合安全管理規(guī)范，導(dǎo)致安全事故頻頻發(fā)生，影響工程施工進(jìn)度，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益受損。

除此之外，近幾年房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展非?？?，企業(yè)為了能夠有足夠的資金來支撐整個(gè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)，利用多種方式來融入資金，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)投資運(yùn)營(yíng)多樣化的局面。而企業(yè)項(xiàng)目施工安全管理工作缺失，導(dǎo)致項(xiàng)目安全管理人員職權(quán)分工不明，崗位工作管理意識(shí)與工作積極性不高，最終造成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工安全管理工作存在問題。

2.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工成本管理

在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，項(xiàng)目成本與該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益關(guān)系密切。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工成本管理工作主要包括項(xiàng)目建設(shè)材料費(fèi)用、工程機(jī)械設(shè)備支出資金、工程施工人員成本費(fèi)用、項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理等，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)紕漏，都會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益受到影響。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)大概有20%的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理效果并不理想，存在多項(xiàng)不合理資金支出，導(dǎo)致企業(yè)利益損失。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工管理對(duì)策

3.1 項(xiàng)目施工進(jìn)度管理對(duì)策

（1）完善項(xiàng)目施工組織管理

眾所周知，項(xiàng)目施工組織管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理的基礎(chǔ)工作。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在施工前，項(xiàng)目施工部門要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況組建工程管理隊(duì)伍，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工技術(shù)人員、項(xiàng)目施工材料以及工程機(jī)械設(shè)備的全面化、統(tǒng)一化管理，以此來保障房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量。同時(shí)，要以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)目標(biāo)為施工管理核心，由項(xiàng)目投資方、工程施工方以及工程監(jiān)督管理部門共同制定完善的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工進(jìn)度管理方案，通過合理的項(xiàng)目工程施工方案，確保項(xiàng)目施工管理過程中能夠及時(shí)有效的了解工程施工情況，及時(shí)處理并制定出針對(duì)性的管理對(duì)策，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工管理目標(biāo)。

（2）嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目施工進(jìn)度管理制度

要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工進(jìn)度管理目標(biāo)，就必須嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目施工進(jìn)度管理制度，全面增強(qiáng)企業(yè)工程施工進(jìn)度管理水平。企業(yè)施工進(jìn)度管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目按時(shí)完成的重要保證，通過建立專業(yè)的工程施工進(jìn)度管理隊(duì)伍，嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目施工進(jìn)度管理制度，展開房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段的管理與全方面的工程監(jiān)督工作。如果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中存在的問題或疏漏，監(jiān)督管理人員要及時(shí)的獲取相關(guān)部門的意見與建議，通過討論、分析、整合等方式，獲取最合理的解決方案。鼓勵(lì)部門或是管理人員的溝通與合作，從多方面入手，增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工進(jìn)度管理水平，提升項(xiàng)目整體的施工質(zhì)量以及施工效率。

3.2 項(xiàng)目施工質(zhì)量管理對(duì)策

（1）加強(qiáng)建設(shè)材料控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，建設(shè)材料的管理與控制直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量，因此項(xiàng)目施工階段材料管理十分重要，而施工管理人員也應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)管理制度進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)科學(xué)合理的工程材料管理工作。一方面，在項(xiàng)目施工材料選購(gòu)過程中，必須要選擇擁有一定生產(chǎn)資質(zhì)的企業(yè)，同時(shí)嚴(yán)格核對(duì)施工材料規(guī)格以及數(shù)量等信息。另外，當(dāng)施工材料進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，應(yīng)展開施工材料抽樣檢驗(yàn)，還有詳細(xì)核對(duì)材料生產(chǎn)合格證書以及材料出廠檢測(cè)證明等文件;另一方面，企業(yè)應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)情況，制度詳細(xì)的項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)管理方案，并對(duì)施工場(chǎng)地展開合理規(guī)劃，劃分施工材料儲(chǔ)存區(qū)域，并對(duì)特殊材料進(jìn)行針對(duì)性的防護(hù)措施，防止材料在存放過程中出現(xiàn)質(zhì)量問題，影響材料的正常使用。

（2）注重施工機(jī)械設(shè)備管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中，施工機(jī)械設(shè)備大多數(shù)都是通過租用、采購(gòu)的形式來使用。在設(shè)備租用時(shí)，必須要全面考慮該設(shè)備的使用次數(shù)、使用時(shí)間與資金費(fèi)用支出，將施工設(shè)備根據(jù)類型、價(jià)格等數(shù)據(jù)信息，以最合理的方式進(jìn)行租賃，并由租賃單位協(xié)助實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)管理;在設(shè)備采購(gòu)時(shí)，必須要展開機(jī)械設(shè)備管理工作，機(jī)械設(shè)備管理可以與下古墓施工材料管理相結(jié)合，共同進(jìn)行。

（3）增強(qiáng)項(xiàng)目施工質(zhì)量監(jiān)督管理

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，施工質(zhì)量監(jiān)督管理控制是項(xiàng)目質(zhì)量的基礎(chǔ)保障。在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中，將由工程管理部門組建項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)督管理隊(duì)伍，而完善、有效的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工質(zhì)量監(jiān)督工作能夠督促項(xiàng)目管理人員以及施工技術(shù)人員始終嚴(yán)格按照項(xiàng)目施工規(guī)范制度進(jìn)行，并在施工的過程中自我監(jiān)督。不但如此，我們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工時(shí)，應(yīng)全面落實(shí)工程監(jiān)督管理制度，而項(xiàng)目監(jiān)理人員應(yīng)了解項(xiàng)目施工工序，并深入項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)，并加強(qiáng)項(xiàng)目施工關(guān)鍵點(diǎn)的監(jiān)督管理工作。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，施工監(jiān)理質(zhì)量驗(yàn)收同樣重要，在項(xiàng)目驗(yàn)收過程中要及時(shí)發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量隱患或問題，并監(jiān)督施工人員及時(shí)整改，嚴(yán)格審查整改后的項(xiàng)目施工質(zhì)量，確保質(zhì)量合格后才能通過驗(yàn)收，開始下一工序的施工。

3.3 項(xiàng)目施工安全管理對(duì)策

房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工安全管理會(huì)影響工程進(jìn)度、施工質(zhì)量、工程成本等方面，我們必須重視起來。我們要組建專門的房地產(chǎn)項(xiàng)目安全管理隊(duì)伍，展開全面的施工安全管理，應(yīng)全面進(jìn)行項(xiàng)目施工安全監(jiān)督與檢查，以此來發(fā)現(xiàn)并解決項(xiàng)目施工中出現(xiàn)的安全問題，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能夠順利進(jìn)行。首先，要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目施工安全檢查，定期或者不定期的展開項(xiàng)目施工安全檢查，尤其是項(xiàng)目施工細(xì)節(jié)以及施工關(guān)鍵環(huán)節(jié)作為重點(diǎn)檢查對(duì)象。對(duì)于一些相對(duì)施工難度比較大、容易造成安全隱患的環(huán)節(jié)也要重視細(xì)節(jié)化、規(guī)范化的安全監(jiān)督與檢查，能夠詳細(xì)并準(zhǔn)確了解當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工情況，減少安全事故發(fā)生，以此來保證項(xiàng)目施工人員安全，避免企業(yè)不必要的損失，保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益;其次，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工過程中日常檢查工作力度，通過對(duì)工程機(jī)械設(shè)備運(yùn)行情況檢查、用電設(shè)備的安全性能以及工程爆破設(shè)備等方面的細(xì)節(jié)檢查，使項(xiàng)目施工設(shè)備能夠正常運(yùn)行，避免因設(shè)備出現(xiàn)問題導(dǎo)致工程安全事故;再次，項(xiàng)目施工安全管理人員應(yīng)關(guān)注特殊情況下的項(xiàng)目施工安全管理，例如冬季或是雨季施工等，進(jìn)行特殊情況的專項(xiàng)檢查，全面執(zhí)行相關(guān)檢查制度，通過安全管理制度的執(zhí)行，減少項(xiàng)目施工安全事故。在發(fā)現(xiàn)安全問題時(shí)及時(shí)通知整改，由專業(yè)人員展開二次檢查。房地產(chǎn)項(xiàng)目安全管理人員應(yīng)做好施工現(xiàn)場(chǎng)日常巡查，提供項(xiàng)目施工安全管理的及時(shí)性與有效性，提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工安全管理質(zhì)量。

結(jié)語(yǔ)：

由于我國(guó)科學(xué)技術(shù)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷進(jìn)步與發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)也會(huì)有一定的變化，企業(yè)應(yīng)該針對(duì)此形勢(shì)及時(shí)進(jìn)行規(guī)劃與調(diào)整。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過提高項(xiàng)目施工管理水平，利用完善的項(xiàng)目管理對(duì)策來優(yōu)化、解決項(xiàng)目建設(shè)存在的問題，使項(xiàng)目的施工質(zhì)量、安全都能能夠得到保證。通過更加全面與合理的項(xiàng)目施工管理，使房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠符合國(guó)家相關(guān)制度要求，同時(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)我國(guó)建筑行業(yè)的提升。

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作者簡(jiǎn)介：孫保鋒（1979.10.20），性別：男，民族：漢，籍貫：江蘇泰州，學(xué)歷：本科，現(xiàn)從事工作：武漢龍湖地產(chǎn)公司全面管理，總經(jīng)理。