商辦項(xiàng)目工程索賠內(nèi)容的研究

劉林

【摘要】大型的商辦項(xiàng)目通常具有建造工期較長、設(shè)計(jì)變更頻繁、施工復(fù)雜、涉及的專業(yè)、顧問、部門繁多等特點(diǎn)，所以經(jīng)常面臨承包單位履約過程中，發(fā)生人工材料上漲、政策法規(guī)的變化、因業(yè)主原因?qū)е碌耐９?緩慢施工、不可抗力等情況，從而造成建造的成本的大幅度增加。本文將以上海市內(nèi)環(huán)以內(nèi)某大型商業(yè)辦公綜合體為例，闡述該工程總承包單位在施工履約過程中，外界因素對(duì)其成本產(chǎn)生的影響，及業(yè)主對(duì)其索賠的處理方式。

【關(guān)鍵詞】索賠;人工材料上漲;政策法規(guī)變化;不可抗力;成本增加

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

1、項(xiàng)目背景

該項(xiàng)目位于上海市區(qū)內(nèi)?？偨ㄖ娣e約為44萬方，商業(yè)裙房7層，高51.75米，辦公塔樓33層，高約為170m。該項(xiàng)目總承包工程合同簽訂時(shí)間為2015年12月，合同內(nèi)除了鋼筋外，其他材料、人工，未設(shè)置調(diào)差機(jī)制（即除了鋼筋之外，其他合同單價(jià)不隨市場價(jià)變化而調(diào)整）。合同簽訂后，遲遲未能全面開工。直至2017年8月20日，最后一戶釘子戶被拔出，并與合作伙伴簽署了合作協(xié)議，項(xiàng)目進(jìn)入了全面開工階段，最終于2020年10月完成結(jié)構(gòu)封頂。

2、對(duì)工程造價(jià)產(chǎn)生影響的因素分析

2.1 材料及人工價(jià)格上漲

2.1.1混凝土材料價(jià)格上漲

按合同約定，混凝土價(jià)格不隨市場價(jià)格的變化而調(diào)整。如果材料價(jià)格上漲，由承包單位承擔(dān)材料價(jià)格上漲的風(fēng)險(xiǎn);如果材料價(jià)下跌，則由承包單位享受這部分利潤。而實(shí)際情況為，在開工后，大規(guī)模使用混凝土以前，混凝土的價(jià)格已經(jīng)到達(dá)了六年來的最高值（見圖1）。

以C35凝土為例，15年12月合同簽訂月，混凝土信息價(jià)為RMB360/m3，項(xiàng)目全面開工后（即2017年8月），混凝土信息價(jià)為RMB459/m3，略有上浮。但隨后，混凝土于2017年12月，上漲至RMB594/m3，漲幅高達(dá)65%，隨后于2018年4月，澆筑大底板當(dāng)月，回落至RMB520/m3（見圖2）。

合同履約期間，混凝土持續(xù)上漲，于2019年12月達(dá)到頂峰，C35凝土單價(jià)為RMB685/m3，相比合同簽訂月，上漲幅度達(dá)到90.28%。

該項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)混凝土用量為25.8萬方，結(jié)合該項(xiàng)目的混凝土用量曲線圖（見圖3），混凝土用量高峰期為2018年5月～2019年4月，該時(shí)間段混凝土用量占整體用量的74%，改時(shí)間段內(nèi)混凝土的平均價(jià)格為RMB578/m3，相比合同簽訂月，上漲幅度達(dá)到60.56%。

綜上，該項(xiàng)目混凝土材料價(jià)上漲，高達(dá)6955萬元。

2.1.2砌體材料價(jià)上漲

與混凝土相同，按合同約定，砌體價(jià)格不隨市場價(jià)格的變化而調(diào)整。

以蒸壓砂加氣混凝土砌塊600×300×200為例，15年12月合同簽訂月，砌塊價(jià)格處于低谷，信息價(jià)為RMB296/m3，項(xiàng)目全面開工后（即2017年8月），為RMB360/m3，單價(jià)上浮約21.62%。砌體砌筑工作于2018年11月開始，此時(shí)，砌塊信息價(jià)為RMB470/m3，單價(jià)上浮約58.78%（見圖4）。

砌塊施工期間（2018年11月～2020年11月），砌塊價(jià)格有所波動(dòng)，但總體趨勢為上漲，該時(shí)間段砌體平均價(jià)格為RMB460/m3，較合同簽訂月，漲幅達(dá)到55.41%（見圖4）。

綜上，該項(xiàng)目砌塊材料價(jià)上漲與開工月相比，高達(dá)900萬元。

2.1.3人工上漲

從上海市工程造價(jià)信息價(jià)來看，近幾年上海的人工價(jià)漲幅較為平穩(wěn)，開工后，總包履約期間的漲幅屬于一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的承包商可預(yù)見的范疇，應(yīng)充分考慮在投標(biāo)總價(jià)中。

但事實(shí)情況是，2015年至今，隨著外賣、快遞行業(yè)的蓬勃發(fā)展，建筑行業(yè)的勞動(dòng)力嚴(yán)重短缺，導(dǎo)致人工成本持續(xù)上漲。尤其是2018年上半年，建筑行業(yè)了出現(xiàn)了嚴(yán)重的用工荒，有經(jīng)驗(yàn)的工人逐漸呈現(xiàn)老齡化趨勢，而年輕的農(nóng)村務(wù)工人員進(jìn)城打工，有了更多的機(jī)會(huì)和選擇。實(shí)際漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過信息價(jià)所體現(xiàn)的上漲幅度。考慮到江浙滬三個(gè)區(qū)域距離較近，交通方便，實(shí)際的工資與物價(jià)水平應(yīng)較為接近，故下圖中將江浙滬四個(gè)城市的人工信息價(jià)曲線進(jìn)行比較，南京的信息價(jià)，可以體現(xiàn)18年上半年的用工荒所帶來的巨大影響，另外，蘇州和杭州的人工信息價(jià)均高于上海，與實(shí)際情況可能有所偏差。

該項(xiàng)目總承包工程的人工費(fèi)用共計(jì)約1.92億，按照上海市人工信息價(jià)計(jì)算，較合同簽訂當(dāng)月，人工費(fèi)用上漲約為3030萬元。但由于信息價(jià)可能未能反映實(shí)際的市場價(jià)格，故根據(jù)業(yè)主了解到的市場行情估算，人工成本增加約5000萬元左右。

2.2 停工、趕工

2.2.1停工

本工程自2015年開工以來共發(fā)生過五次時(shí)間較長的停工，按照停工的原因，可分為三種：

（1）因業(yè)主原因造成的停工。2017年5月15日至2017年8月20日因釘子戶及業(yè)主尋找投資者原因，現(xiàn)場停工98天。該時(shí)間段內(nèi)主要發(fā)生的費(fèi)用為管理人員工資、工人窩工費(fèi)用、周轉(zhuǎn)材料、設(shè)備的租賃費(fèi)用及辦公室、宿舍、治安管理的措施費(fèi)攤銷，合計(jì)金額約700萬。

（2）因上海世界進(jìn)口博覽會(huì)（簡稱“進(jìn)博會(huì)”）造成的停工。2018年11月，我國首個(gè)“進(jìn)博會(huì)”在上海開啟，上海市建設(shè)工程安全質(zhì)量監(jiān)督總站于2018年10月16日發(fā)出“關(guān)于加強(qiáng)進(jìn)博會(huì)期間建筑施工安全監(jiān)管的通知”，要求自10月23日起至11月12日止，全市范圍內(nèi)所有施工項(xiàng)目不得進(jìn)行土方、施工材料等運(yùn)輸。停工20天。此后，2019年、2020年也都收到政府相關(guān)要求的影響，被迫停工，但汲取2018年的經(jīng)驗(yàn)，提前進(jìn)行了部分建筑材料的儲(chǔ)備，故停工時(shí)間有所縮短，分別停工10天和8天。該時(shí)間段內(nèi)發(fā)生的費(fèi)用種類與前述基本相同，但因整個(gè)工程進(jìn)入施工高峰期，現(xiàn)場管理及施工人員、所使用的周轉(zhuǎn)材料及機(jī)械的數(shù)量也達(dá)到高峰期，故合計(jì)發(fā)生費(fèi)用約930萬。

（3）因疫情造成停工。2020年初，新冠疫情席卷全國，春節(jié)過后，建筑工地?zé)o法如期開工。直至3月中旬，疫情形勢逐漸好轉(zhuǎn)，上海各建筑工地才陸續(xù)復(fù)工。按照慣例，本工程原計(jì)劃正月十六，即2020年2月9日復(fù)工，但實(shí)際春節(jié)后復(fù)工時(shí)間為2010年3月30日，停工50日。該時(shí)間段內(nèi)，因施工人員尚未返滬，故與之前的停工相比，減少了施工人員窩工費(fèi)用，但按照政府部門要求，增加了返滬之后的隔離費(fèi)，該時(shí)間段內(nèi)發(fā)生的費(fèi)用約654萬。

2.2.2趕工

因受到釘子戶及業(yè)主尋找投資者的停工影響，按現(xiàn)場施工進(jìn)度計(jì)劃，該項(xiàng)目底層土方完成開挖的時(shí)間為2019年1月20日。受到春節(jié)停工的影響，基坑將長時(shí)間暴露在空氣中，有較大的安全隱患，故業(yè)主方?jīng)Q定，向有關(guān)政府部門申請(qǐng)夜間施工許可證，請(qǐng)總包于春節(jié)前完成大底板澆筑，從而確?；拥陌踩?/p>

趕工增加的成本投入主要為管理及施工人員的夜間加班費(fèi)用，約48萬左右。

2.3 法律法規(guī)變化

2.3.1腳手架壁厚增加

上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)于2019年4月5日發(fā)出“建筑施工現(xiàn)場鋼管扣件安全管理規(guī)定”文件，明確本市建筑工程中使用的鋼管腳手架壁厚（詳見圖6），并隨即加強(qiáng)監(jiān)管力度（詳見圖7），堅(jiān)決貫徹對(duì)于鋼管壁厚的要求。故承包單位將現(xiàn)場所有不符合新規(guī)的鋼管腳手架全部按照新規(guī)進(jìn)行整改，增加費(fèi)用約3624萬（已扣除原鋼管腳手架的費(fèi)用）。

2.3.2垃圾外運(yùn)改為專營

自2018年11月起，虹口區(qū)所有建筑垃圾改為專營，由政府部門通過招標(biāo)指定單位進(jìn)行建筑垃圾外運(yùn)（詳見圖8），對(duì)于外運(yùn)的車輛、路線及泄點(diǎn)都有了明確的要求，從而引致垃圾外運(yùn)費(fèi)用的大幅上漲，以大型車（5噸）為例，由原先的約880元/車，漲至1300元/車，總費(fèi)用增加約836萬元。

3、總承包單位索賠訴求及業(yè)主的初步審核意見

3.1 材料及人工價(jià)格上漲

總承包單位認(rèn)為，該項(xiàng)目時(shí)間跨度較大，合同簽訂以來，材料（混凝土和砌體）及人工價(jià)格持續(xù)上漲，尤其是混凝土市場價(jià)，已經(jīng)超出了一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的承包單位可以預(yù)料的范疇，希望業(yè)主可以補(bǔ)償全部材料和人工上漲費(fèi)用，約12855億。

業(yè)主方認(rèn)為，基于合同中約定除鋼筋以外，所有材料和人工的漲價(jià)均不會(huì)按照市場價(jià)格進(jìn)行單價(jià)調(diào)整，故業(yè)主只需要補(bǔ)償延期開工造成的上漲費(fèi)用。經(jīng)測算，即使項(xiàng)目按時(shí)開工且施工過程中沒有進(jìn)博會(huì)和疫情的影響，上述材料和人工也會(huì)有約6354萬的漲幅，尊重合約精神，此部分費(fèi)用應(yīng)由承包單位自行承擔(dān)，而業(yè)主只補(bǔ)償余下的約6501萬元。

3.2 停工、趕工

3.2.1停工

總承包單位認(rèn)為，無論因業(yè)主原因造成的停工，還是受上海進(jìn)博會(huì)、全國疫情的影響造成的停工及復(fù)工后的隔離、防疫費(fèi)用，均為一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的承包單位，無法意料到的費(fèi)用支出，且金額較大，希望業(yè)主能補(bǔ)償其全部損失，即2284萬元。

業(yè)主同意承擔(dān)因釘子戶和尋找投資者停工造成的全部費(fèi)用增加，而上海進(jìn)博會(huì)和疫情，均為“不可抗力”，相關(guān)費(fèi)用支出應(yīng)由業(yè)主和承包單位按照50%的比例承擔(dān)，按此計(jì)算，業(yè)主需補(bǔ)償承包單位的費(fèi)用為1492萬元。

3.2.2趕工

總承包單位認(rèn)為，趕工是應(yīng)業(yè)主要求，為確?；影踩l(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)由業(yè)主給與補(bǔ)償。

考慮到，按合同中的施工計(jì)劃，春節(jié)前應(yīng)完成大底板混凝土的澆筑，沒有趕工的需要。因?yàn)獒斪討艉蛯ふ彝顿Y者延誤了工期，才導(dǎo)致工期壓縮，春節(jié)前趕工。該項(xiàng)費(fèi)用增加由業(yè)主造成，且總包配合業(yè)主要求，完成了預(yù)計(jì)趕工目標(biāo)。故該項(xiàng)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，全部補(bǔ)償，即補(bǔ)償48萬元。

3.3 法律法規(guī)變化

總承包單位認(rèn)為，投標(biāo)階段，所有費(fèi)用均按照當(dāng)時(shí)的規(guī)范考慮，無法承擔(dān)“新規(guī)”造成的費(fèi)用影響，希望業(yè)主方按照實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用增加，補(bǔ)償相應(yīng)的費(fèi)用。

業(yè)主方認(rèn)為，該工程的總包合同明確約“承包金額不應(yīng)因國家或當(dāng)?shù)氐娜魏畏?、法?guī)、規(guī)定或規(guī)章的更改或增訂而導(dǎo)致的價(jià)格浮動(dòng)做出調(diào)整”，故這部分費(fèi)用應(yīng)由承包單位自行承擔(dān)。

綜上所述，在第一輪商務(wù)談判中，總承包單位的訴求及賠付情況，詳見表1所示：

4、最終賠付方案

在第一輪索賠商務(wù)談判結(jié)束后，總承包單位表示對(duì)于業(yè)主的賠付方案無法接受，面對(duì)金額上的巨大差異，總包單位和業(yè)主又經(jīng)過了多輪方案測算及反復(fù)協(xié)商，最終達(dá)成一致：

4.1 材料及人工價(jià)格上漲

對(duì)于混凝土材料上漲，因其漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過歷年的平均漲幅，涉及金額巨大，確為承包單位難以承擔(dān)的費(fèi)用支出，且經(jīng)過市場調(diào)研，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司，都在其標(biāo)準(zhǔn)合同條款中約定了混凝土材料價(jià)的調(diào)差機(jī)制，故業(yè)主決定，按照根據(jù)上海市建筑建材業(yè)市場管理總站于2008年3月21日發(fā)布的《滬建市管[2008]12號(hào)：關(guān)于建設(shè)工程要素價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)條款約定、工程合同價(jià)款調(diào)整等事宜的指導(dǎo)意見》中第四條建議，補(bǔ)償超出8%以外的漲價(jià)部分。即6407萬元。

關(guān)于砌體材料上漲，通過與外界市場價(jià)的對(duì)比分析，總承包單位15年申報(bào)的砌體綜合單價(jià)，在當(dāng)時(shí)，屬于略偏高的水平，且近幾年，雖價(jià)格有所上漲，但漲幅不大，在砌體的材料高峰期（2019年4月～2020年10月）價(jià)格有所回落。且外部的工程施工合同對(duì)于砌體材料部分鮮有調(diào)差的約定，故對(duì)于該部分，業(yè)主仍然堅(jiān)持只補(bǔ)償因工程延期造成的費(fèi)用上漲，約474萬元（即，若項(xiàng)目按合同約定工期正常開工，也會(huì)發(fā)生的材料上漲部分，由施工單位自行承擔(dān)。

關(guān)于人工單價(jià)的上漲，雖信息價(jià)顯示人工上漲較為平穩(wěn)，但受到“用工荒”的影響，“用工難”也是上海建筑市場上普遍存在的事實(shí)，鑒于此，業(yè)主同意按照政府指導(dǎo)意見，以信息價(jià)為基準(zhǔn)，補(bǔ)償超出3%以外的漲價(jià)部分，即2503萬元。

綜上，材料及人工上漲部分，共計(jì)補(bǔ)償金額為9384萬元。

4.2 停工、趕工

該部分最終總包同意業(yè)主的初審意見，補(bǔ)償1540萬元。

4.3 法律法規(guī)變化

經(jīng)過對(duì)于各項(xiàng)法律法規(guī)發(fā)布及實(shí)際實(shí)施時(shí)間的進(jìn)一步研究，該部分各項(xiàng)費(fèi)用的增加，均與工程延期有關(guān)。且經(jīng)過橫向?qū)Ρ绕渌愃乒こ痰南嚓P(guān)索賠處理方式，業(yè)主方最終決定補(bǔ)償腳手架及垃圾外運(yùn)之費(fèi)用增加的50%，即2230萬元。

綜上所述，最終雙方的訴求及賠付情況，詳見表2所示：

5、結(jié)論與建議

5.1 材料及人工價(jià)格上漲

合同中關(guān)于此部分的約定，不應(yīng)采取“一刀切”的方式，應(yīng)對(duì)“免賠額”進(jìn)行明確的界定，即詳細(xì)約定承包單位需要承擔(dān)的漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)/跌價(jià)紅利，及若漲價(jià)/跌價(jià)超出免賠部分，具體的調(diào)差機(jī)制。在合同約定明確的情況下，合理補(bǔ)償承包單位的損失，避免因漲幅過大而產(chǎn)生的索賠、爭議。

5.2 停工、趕工

開發(fā)商應(yīng)根據(jù)土地出讓及公司財(cái)務(wù)的實(shí)際情況，制定合理的招標(biāo)計(jì)劃，避免過早招標(biāo)簽訂合約，而項(xiàng)目遲遲無法全面開工，而造成的經(jīng)濟(jì)損失。對(duì)于“不可預(yù)見”的各類停工，應(yīng)明確約定合約雙方各自承擔(dān)的費(fèi)項(xiàng)及比例。

5.3 法律法規(guī)變化

隨著國家對(duì)于安全文明施工和環(huán)保的持續(xù)關(guān)注，相關(guān)要求也隨之全面提升。業(yè)主與承包單位應(yīng)以合同為基礎(chǔ)，本著公平、合理原則協(xié)商確定或參照政策規(guī)定、行業(yè)慣例，對(duì)相關(guān)索賠進(jìn)行處理。

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