農(nóng)村房地一體確權(quán)登記中存在的問題及對策研究

岳傳明 王秀堅

【摘要】隨著我們國家經(jīng)濟的快速發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對于房屋的需求也不斷增強，為了維護農(nóng)民房屋土地的自主權(quán)，近些年來，對農(nóng)村相關(guān)土地權(quán)籍情況進行實地調(diào)查并頒布了一系列的相關(guān)條例后，使我們國家的農(nóng)村房地一體的發(fā)展有了很大的進步。但是在確權(quán)登記過程中仍舊存在很多問題，所以本文探討了房地一體確權(quán)登記中存在的問題，并提出了一系列的解決措施。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村房地一體;確權(quán)登記;土地權(quán)籍

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.33.018

隨著我們國家社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們的生活水平也相應(yīng)提高，各地的政府以及相關(guān)部門對農(nóng)村房地一體的確權(quán)登記工作也慢慢地開始重視起來。隨著社會進步，人們的產(chǎn)權(quán)意識增強，所以農(nóng)村的不動產(chǎn)登記工作也越來越多。我們國家作為人口大國，其中農(nóng)村人口占較大比例，所以房地確權(quán)是一項十分復(fù)雜而又龐大的工作。在農(nóng)村地區(qū)的不動產(chǎn)權(quán)登記過程中，仍舊存在著很多問題，本文就是針對這些問題提出相應(yīng)解決方案。

1、農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作概述

農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作首先主要針對農(nóng)村以及城鎮(zhèn)地區(qū)的各個宅基地的各方面情況進行詳細地了解，其中包括但不限于所處位置、周圍環(huán)境、占地面積、使用情況等，其調(diào)查過程中要遵守各項原則，以保證調(diào)查結(jié)果的準(zhǔn)確。在調(diào)查完成之后，相關(guān)人員需要對每一處農(nóng)房進行入戶調(diào)查，當(dāng)所有的資料收集完成之后，就可以繪制相關(guān)地圖、頒布房屋土地的不動產(chǎn)證明書。

自從我們國家開始進行農(nóng)村房屋的不動產(chǎn)登記以來，該工作就備受關(guān)注。無論是占地面積還是人口數(shù)量，農(nóng)村地區(qū)都占據(jù)著十分重要的地位，我們國家通過對其進行產(chǎn)權(quán)登記工作，能夠?qū)⒏黜椡恋氐乃鶎贆?quán)劃分更加明確，并且將土地的管理更加規(guī)范。除此之外，相比較于城市而言，農(nóng)村的不動產(chǎn)多又雜，所以其產(chǎn)權(quán)登記更為麻煩繁瑣，雖然其登記工作量龐大，但是產(chǎn)權(quán)登記之后能使土地的管理更加清晰明了，對于我們國家的發(fā)展來說也起著推動性的作用。最后，對農(nóng)村房地一體確權(quán)登記能夠使農(nóng)村地區(qū)各方面的用地更加有條理，而且也能夠做到合理劃分和使用土地，推動鄉(xiāng)村的建設(shè)?？偠灾r(nóng)村房地一體確權(quán)登記對于農(nóng)村的建設(shè)有著十分重要的意義，也是我們國家推進深化改革的動力之一。

2、當(dāng)前農(nóng)村房地一體確權(quán)登記過程中存在的問題

2.1 管理不規(guī)范和一戶多宅、超面積情況嚴重

隨著社會經(jīng)濟的提升，農(nóng)村地區(qū)人民的收入和生活水平也相應(yīng)提高，農(nóng)民對于住房的各項需求不斷加強，但農(nóng)村對于產(chǎn)權(quán)登記管理并不完善。通過對農(nóng)村建設(shè)用地權(quán)屬認定的實地調(diào)查，發(fā)現(xiàn)基層管理存在不足，農(nóng)村用地普遍存在“一人多屋”和土地所屬面積超標(biāo)現(xiàn)象，這主要是由于房屋建設(shè)時監(jiān)督審批薄弱，盡管許多農(nóng)村農(nóng)民沒有資格拆遷房屋，但繼承祖?zhèn)髫敭a(chǎn)和自己的房子卻產(chǎn)生了“一人多屋”的現(xiàn)象。此外，部分農(nóng)民長期購買居屋，買賣雙方的協(xié)議或銷售合同不充分，產(chǎn)權(quán)關(guān)系無法確定，對后續(xù)使用有很大影響，由于房屋的產(chǎn)權(quán)登記期較長，且期限較長，所以在進行一些檢查和批準(zhǔn)后，一些信息會造成丟失、遺失的情況。

2.2 前期工作準(zhǔn)備不足

相關(guān)部門沒有有效地向基層和村民宣傳土地確權(quán)登記的重要性，也沒有充分重視農(nóng)村房地產(chǎn)登記，沒有注意調(diào)查;一些村民對于確權(quán)登記也沒有重視起來，登記審批的一些紙質(zhì)材料沒有妥善保管，從而造成了丟失。由于村干部素質(zhì)不同，對登記工作認識不深，造成數(shù)據(jù)上報滯后，對登記工作漠不關(guān)心。這種種現(xiàn)象都會導(dǎo)致登記確權(quán)的前期準(zhǔn)備工作不足而對后續(xù)的工作造成影響。

2.3 農(nóng)村房地確權(quán)登記工作量大且工作人員專業(yè)素質(zhì)不高

中國農(nóng)村地區(qū)分布廣泛，且農(nóng)村情況復(fù)雜，不動產(chǎn)登記信息量大，進行登記查詢時不僅需要大量的人力資源支持，還需要資金支持。除此之外。農(nóng)村土地權(quán)屬登記認證工作復(fù)雜、耗時、專業(yè)性強、覆蓋面廣、數(shù)據(jù)控制嚴格，對專業(yè)人員要求高，但政府部門和村委會工作人員不專業(yè)，需要依靠專業(yè)知道建議，提供相關(guān)服務(wù)。除此之外，缺乏有效激勵，員工積極性低導(dǎo)致登記效率較為低下。

2.4 鄉(xiāng)村居住區(qū)缺乏長遠規(guī)劃，農(nóng)房建設(shè)監(jiān)管不嚴

在農(nóng)村，早期的住房基本上沒有過多的規(guī)劃，而且大多數(shù)農(nóng)民對住房的各方面建設(shè)表現(xiàn)出更大的主觀意愿，農(nóng)村社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)缺乏對本地區(qū)的長遠規(guī)劃。如果上級不監(jiān)督農(nóng)村土地的使用，制止農(nóng)村地區(qū)的非法建設(shè)，農(nóng)村地區(qū)的土地使用就會變得十分混亂。部門管理職責(zé)不明確，農(nóng)村住房條件變化伴隨著資金和人才的缺乏，導(dǎo)致住房管理缺乏有效性。農(nóng)村地區(qū)住房的檢查和登記，政府參與程度低，對登記和核查過程缺乏有效控制，影響了調(diào)查和登記的進度。

2.5 登記主體不明確

首先，隨著城市化的發(fā)展，不同地區(qū)的行政管理發(fā)生了重大變化，許多農(nóng)村居民因為移居到外地，所以對其不作為具體登記調(diào)查的一部分，也不能進行房地產(chǎn)登記。第二，登記過程中有許多空閑的宅基地，如其受到嚴重損壞而廢棄，以及沒有所有者的宅基地。第三，由于一些特殊情況，使用權(quán)無法登記，這通常意味著調(diào)查沒有發(fā)現(xiàn)任何特定用戶，使用權(quán)存在許多問題。

3、推動農(nóng)村房地一體確權(quán)工作的對策

3.1 合法合理分類處理既定事實，引導(dǎo)基層管理規(guī)范化

在進行調(diào)查和登記時，管理局應(yīng)按照現(xiàn)行指令和條例行事，并在必要時進行審查和登記。為了應(yīng)對不同情況，需要對現(xiàn)有數(shù)據(jù)進行準(zhǔn)確分析和處理，結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)，按照規(guī)定確定相關(guān)債務(wù)人的所有權(quán)，記錄產(chǎn)權(quán)人的相關(guān)信息，剔除不符合要求的多余部分，如果該建筑物的實際建筑面積達到批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)并超過原批準(zhǔn)的面積，則必須以適當(dāng)?shù)氖Ｓ嗤恋匦问胶侠砗戏ǖ亟鉀Q上述問題，以保護農(nóng)民的合法權(quán)益。根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，針對不同的情況采取不同的措施，由此來保證產(chǎn)權(quán)登記整體的規(guī)范性，維護好農(nóng)民的自身利益。

3.2 強化確權(quán)工作宣傳，落實工作統(tǒng)籌責(zé)任

農(nóng)村房地一體確權(quán)登記關(guān)系到農(nóng)民的切身利益，在進行不動產(chǎn)登記發(fā)證前，政府應(yīng)充分動員，承擔(dān)有效公共發(fā)展的首要責(zé)任，動員農(nóng)村公共關(guān)系，充分利用廣播、電視、報紙等新媒體和新聞媒體對不動產(chǎn)登記進行宣傳。相關(guān)的工作人員應(yīng)提前與村民聯(lián)系，如果登記中的村民不能及時返回家鄉(xiāng)提供信息，可以委托村領(lǐng)導(dǎo)或其家人處理。工作人員要耐心向不理解和的農(nóng)民解釋，強調(diào)要不動產(chǎn)登記的重要作用，促進農(nóng)村產(chǎn)權(quán)登記順利有效完成。

3.3 提高工作人員專業(yè)素質(zhì)，運用互聯(lián)網(wǎng)+技術(shù)提高工作效率

農(nóng)村房地一體確權(quán)登記是非常專業(yè)的，登記人必須具備專業(yè)知識和技能。因此，要聘請高素質(zhì)的專業(yè)人才，加強一線人員的教育和先進經(jīng)驗，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況、經(jīng)驗記錄方法和特殊情況，正確識別和登記農(nóng)村房地產(chǎn)，確保記錄的準(zhǔn)確性。對員工進行績效考核，建立獎懲制度，鼓勵績效突出的員工，懲罰違法行為，提高員工的積極性和規(guī)范性，提高整體登記的水平和專業(yè)性。傳統(tǒng)的調(diào)查記錄模式落后、勞動密集、成本高。利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)優(yōu)化流程和管理，農(nóng)村居民無需離開注冊地即可注冊，實際上縮短了注冊時間，長期在國外工作的農(nóng)村居民可以及時注冊，工作效率和投資成本都有了很大提高。

3.4 完善法規(guī)政策，加大力度解決遺留問題

目前，農(nóng)村進行房地一體確權(quán)登記所遇到的最大障礙就是很多相關(guān)的歷史遺留問題，包括“一人多戶”的問題，個人宅基地面積過大，但現(xiàn)行法規(guī)沒有具體的適用標(biāo)準(zhǔn)，對農(nóng)村的土地管理也沒有過多的實用方法。所以還需要相關(guān)部門妥善管理不動產(chǎn)的正確識別和登記。首先，需要按照相關(guān)政策法規(guī)進行一系列的登記程序，與此同時，還需要根據(jù)農(nóng)村實際變化，有針對性地調(diào)整當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)，協(xié)調(diào)相關(guān)法律法規(guī)中相互矛盾的規(guī)定。

此外，由于很多的宅基地規(guī)模和占地面積過大，因此，在建立全面的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)登記制度的過程中，嚴格執(zhí)行有助于解決這一問題、遵守各項規(guī)章制度和政策也能夠很好地解決過去遺留下來產(chǎn)權(quán)問題。集體建設(shè)用地可以通過“三級協(xié)商”方式進行審批，在此期間，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和房地產(chǎn)登記處可以共同處理，在此之后要頒發(fā)專門的產(chǎn)權(quán)證書，一方面可以保護購房者的權(quán)益，另一方面可以為外來人口提供購買宅基地的機會，改善當(dāng)?shù)亟?jīng)濟。

3.5利用信息技術(shù)，加強部門協(xié)作與信息共享

在農(nóng)村很多老房子中，由于手續(xù)相對沒有那么完善，而且很多住宅用地都是異地登記的，因此必須加強登記部門之間的溝通與合作，發(fā)揮國土資源部的主導(dǎo)作用，提供信息服務(wù)，使各方的信息進行對接。目前社會信息化水平很高，所以員工可以利用信息技術(shù)構(gòu)建完善的信息渠道，通過信息的開放和共享，提高農(nóng)村房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)整合的效率，加強對農(nóng)村住房的了解，并制定相應(yīng)的工作方法，加快確權(quán)登記程序，避免重復(fù)操作，提高農(nóng)民對不動產(chǎn)登記的滿意度，為后續(xù)的溝通和協(xié)調(diào)打下堅實的基礎(chǔ)。

3.6權(quán)力下放，明確相關(guān)登記機關(guān)

根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村居民必須在相應(yīng)的不動產(chǎn)確權(quán)登記處進行登記。但是我們國家有的農(nóng)村地區(qū)相對分散，而且距離登記處的距離較遠，所以在某種程度上，他們在不動產(chǎn)登記機關(guān)進行登記時費時費力，因此，移動服務(wù)機制是解決具體問題的必要手段。產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)機構(gòu)可以派遣登記人員對特定偏遠村莊和權(quán)力移交進行深入研究，他們可以保存方便的記錄。房地產(chǎn)登記機關(guān)檢查和監(jiān)督該人員的工作，并確保在這種情況下，相關(guān)員工必須首先熟知使用當(dāng)?shù)貥I(yè)務(wù)流程，登記和決策必須從人口稀少的小村莊開始。隨著信息時代的發(fā)展，主要的登記工作可以利用網(wǎng)絡(luò)來進行，通過數(shù)據(jù)傳輸可以減少人員的往返，還可以節(jié)省大量的物力和財力，提高農(nóng)村居民對于不動產(chǎn)確權(quán)登記的滿意度。

結(jié)語：

由于我們國家土地遼闊、人口眾多，所以每一寸土地都需要合理地進行規(guī)劃和利用，進行農(nóng)村房地一體確權(quán)登記不僅能夠使土地所屬權(quán)清晰明了，使對土地的規(guī)劃更加合理規(guī)范，還能夠推動我國美麗鄉(xiāng)村建設(shè)。在進行不動產(chǎn)確權(quán)登記的過程中，相關(guān)的工作人員要按照各項規(guī)章程序進行登記，保證不動產(chǎn)登記的順利進行，積極解決該過程中出現(xiàn)的問題。將農(nóng)村土地進行合理規(guī)劃，不僅能夠推動我們國家的農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，更能推動社會整體進步。

參考文獻：

[1]楊宏健，鄭三君.農(nóng)房地一體不動產(chǎn)登記發(fā)證工作的實踐與探索[J].測繪與空間地理信息，2018，41（12）：193-195.

[2]周俊杰.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記背景下農(nóng)村不動產(chǎn)登記問題研究[J].鄉(xiāng)村科技，2018（16）：33-35.

[3]陳珍珠.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度下農(nóng)村不動產(chǎn)登記存在的問題及策略研究[J].現(xiàn)代農(nóng)村科技，2019（11），146-149.