關于投資性房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題的幾點思考

張英豪（秉原投資控股有限公司）

■投資性房地產(chǎn)的確認

對投資性房地產(chǎn)進行核算，第一步要注意的就是應該明確它的核算范圍，在有關文件中明確將房地產(chǎn)的范圍定義為房屋以及土地，但是我國土地的所有權是歸屬于國家或者集體所擁有的，企業(yè)只能夠獲得土地的使用權。因此，針對我國的國情來說，本篇文章提到的投資性房地產(chǎn)不只是我們在日常生活中常見的建筑物等，還包括了“土地使用權”。企業(yè)投入資金來購買房產(chǎn)，一般來說都是想在房屋等建筑提升價值之后再進行售賣，利用這種方式來賺取中間的差價。然而建筑物自身是不擁有升值的空間的，反而伴隨著時間的延長其價值是不斷降低的，實際升值的是土地使用權，所以精確地來講擁有并且預備升值的建筑物，在沒有對外出租和售賣的前提下，是不能夠給企業(yè)帶來實際的經(jīng)濟收益的，僅僅作為企業(yè)的閑置資產(chǎn)而存在，在核算的時候是要作為固定資產(chǎn)來核算的，不能夠被當作投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)來進行核算。一旦出現(xiàn)了分類錯誤，會對接下來的會計核算工作的數(shù)據(jù)結果產(chǎn)生影響，導致結果誤差較大。所以確立正確的確認核算范圍是很有必要的，只有這樣才能夠獲取準確的數(shù)據(jù)內(nèi)容和結果報告，以此來做出最正確的能夠推動企業(yè)發(fā)展的決定。

■投資性房地產(chǎn)的核算工作中存在的不足之處

對于投資性房地產(chǎn)進行核算的模式有兩種，一個是成本計量模式，還有一個是公允價值計量模式。

（一）成本計量模式核算過程中存在的問題

成本計量模式和固定資產(chǎn)或者是無形資產(chǎn)是一樣的，是指依據(jù)企業(yè)的實際經(jīng)營狀況投資房地產(chǎn)擁有時間內(nèi)要計提折舊或者攤銷，資產(chǎn)負債表日要進行降值測試，如果有降值但依舊要依照資產(chǎn)降值的規(guī)定來進行計提降值的準備。計量核算相較來說是比較簡單的，而且不會受到房地產(chǎn)行業(yè)市場內(nèi)各項政策或者價值變化的影響，每一期的折舊或者攤銷的金額數(shù)值都比較平均，對企業(yè)收益的變化影響不大。然而在實際的工作當中，有一部分企業(yè)會利用提高折舊或者攤銷的方式來對該期的收益進行調(diào)整，如果該期的收益比較高，就會多進行一些折舊以及攤銷來提高成本或者資金費用，借用這種方式降低企業(yè)收益來避免企業(yè)所得稅的繳納。在當期收益沒有達到目標的時候，就會少進行甚至是不折舊以及攤銷來降低成本和資金費用，用該種方式來提升企業(yè)的收益。除此以外，投資性房地產(chǎn)在應有期間不斷進行折舊，或者是攤銷，賬面上的價值呈現(xiàn)出逐年降低的態(tài)勢，然而，根據(jù)國內(nèi)當前的狀況來講，土地使用權的市場價格是在不斷升高的，投資性房地產(chǎn)價值總體來講是升值的。這樣一來，賬務處理的方法同實際狀況之間容易產(chǎn)生分歧，彼此矛盾，這時候報告數(shù)據(jù)就不能夠真實地反映出企業(yè)投資性房地產(chǎn)的實際價值。資產(chǎn)負債日在進行降值測試的時候，受到主觀因素的影響比較大，絕大多數(shù)情況都是憑借財務工作人員的主觀意識進行判斷，股東認可就行，有的時候為了不對企業(yè)收益產(chǎn)生影響，還會不進行降值測試，或者是依據(jù)自身以為的數(shù)值隨便計提降值，給企業(yè)增加一個調(diào)整收益的工具。在投資性房產(chǎn)出現(xiàn)損失的時候，一部分企業(yè)會隱瞞收到的賠償資金或殘值收入，直接把損毀部分的賬面價值全部算在營業(yè)外支出里面，來降低收益總體數(shù)值，少繳納一部分增值稅以及企業(yè)所得稅。

（二）公允價值計量模式核算過程中存在的問題

公允價值模式是在當?shù)赝粎^(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的公允價值存在確鑿證據(jù)表明其能夠持續(xù)可靠取得可以在可信賴的情況下獲得的情況下才可以使用，把當期資產(chǎn)負債表日的投資性房地產(chǎn)的公允價值當作基礎計量，賬面上的價值和它的公允價值的差距數(shù)值計入當期的損益之中，沒有折舊或是攤銷等方面的內(nèi)容。然而國內(nèi)房地產(chǎn)的市場環(huán)境還不夠穩(wěn)定，公允價值的變動比較大，致使會計信息數(shù)據(jù)等準確度不高，最終影響到企業(yè)領導層的決策。21 世紀初期受到美國次貸危機的影響，國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)也受到了一定的影響，房產(chǎn)的價格一直呈現(xiàn)出低迷的狀態(tài)，有很多房地產(chǎn)企業(yè)在這次動蕩當中貶值甚至是破產(chǎn)。除此以外，也致使一部分企業(yè)資產(chǎn)以及收益的變動比較大，可能之前是一個利潤收益非常不錯的企業(yè)，在短時間內(nèi)就轉盈為虧，資產(chǎn)總價值下降，企業(yè)面臨的財務風險變大，也影響了投資者的投資決定。

因為公允價值會隨著市場的變動而上下波動，在賬面上也比較容易給企業(yè)提供一些漏洞。如果企業(yè)當期的收益虧損比較嚴重的話，管理當局為了業(yè)績看起來比較好，就可以把房地產(chǎn)的公允價值的賬面價值估高一些，借記“投資性房地產(chǎn)”貸記“公允價值變動損益”，這樣一來就提高了企業(yè)的營業(yè)收益。但是國內(nèi)的稅法是以收付實現(xiàn)制為基礎的，對那些因為短暫時間內(nèi)的公允價格變動的“公允價值變動損益”是不會納入征稅范圍之內(nèi)的。

當前階段國內(nèi)對于公允價值的獲得方法沒有進行明確的規(guī)定，缺少標準，這就導致很多房產(chǎn)的公允價值中的很大一部分是根據(jù)工作人員的主觀意識和經(jīng)驗來進行判斷、衡量的，在這個確認的過程當中，為了確保公允價值足夠真實可信，是需要投入很多的資金和資源去獲取相關數(shù)據(jù)信息的。要想實現(xiàn)這一點，就要求會計工作人員掌握非常全面的專業(yè)知識和能力，而這樣的能力是需要經(jīng)過多次培訓和學習才能夠?qū)崿F(xiàn)的，然而企業(yè)進行培訓不僅成本投入多，給會計工作人員帶來的壓力也是很大的。

（三）計量模式轉換核算中存在的問題

投資性房地產(chǎn)企業(yè)應用計量轉換的方法能夠快速地達到盈利的目的，獲取更大的市場利潤。比如，把投資性房地產(chǎn)從成本計量轉變?yōu)楣蕛r值計量，虛高轉變當期投資性房地產(chǎn)的公允價值，將其同賬面價值之間的數(shù)額差距計入到留存收益當中，使得企業(yè)的資產(chǎn)價值立刻翻上幾倍，對潛在的投資者造成誤導，這樣不只破壞會市場經(jīng)濟發(fā)展的秩序，還會損害投資者的利益。

（四）其他存在的問題

企業(yè)在收取投資性房地產(chǎn)的租金收入的時候，有一部分會私立一個賬戶來隱藏一部分利潤，還有一部分會把收益計入到往來賬上，這樣就可以不用開票，以避免繳納增值稅、企業(yè)所得稅等稅務款項，這些偷稅漏稅的違法行為會影響市場經(jīng)濟的秩序，還會對國家的財政造成不利影響。

■解決投資性房地產(chǎn)核算工作存在問題的方法探討

（一）依據(jù)實際狀況采用最適合的核算模式

對于應用成本計量模式核算的投資性房地產(chǎn)的賬面價值和實際價值不匹配的問題，其根本原因在于國內(nèi)的房地產(chǎn)市場的相關規(guī)章制度還沒有制定完善，缺少有效的監(jiān)督管理和調(diào)控，致使房地產(chǎn)市場的價格上下變動比較大。建立健全房地產(chǎn)市場快速健康發(fā)展的長效機制，改善房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟運行環(huán)境，促使房地產(chǎn)的價格變得更加合理，這項大工程不是一朝一夕就能夠完成的。因此就當前階段來說，企業(yè)想要通過資本的開支和收益進行對比來反映出企業(yè)的實際的財務狀況和經(jīng)營的效果，就比較適合應用成本計量模式來進行核算；如果是想要更加真實客觀地反映企業(yè)的資產(chǎn)價值的話，那么企業(yè)就應該采用公允價值計量模式來對投資性房地產(chǎn)進行會計核算。為了提高公允價值的客觀性和準確性，可以從內(nèi)部原因和外部原因兩個方面去研究探討。外部原因主要是因為房地產(chǎn)價值信息數(shù)據(jù)等獲得的環(huán)境較差，當前國內(nèi)還不具備一個比較完善的房地產(chǎn)交易監(jiān)控系統(tǒng)，公開的房產(chǎn)交易信息比較不容易得到。現(xiàn)如今已經(jīng)是“互聯(lián)網(wǎng)+”時代，可以借助互聯(lián)網(wǎng)信息，同時結合當?shù)氐姆慨a(chǎn)交易情況建立一個房產(chǎn)交易信息數(shù)據(jù)庫，同時讓第三方機構對此進行監(jiān)督管理，確保公允價值在可靠的條件下獲得，從而得到最新、最有價值的房產(chǎn)交易信息。同時還可以強化房產(chǎn)評價機構的建設和完善，建立健全一個最適合的房產(chǎn)估算價格的標準制度或體系，保證公允價值的數(shù)據(jù)來源有處可尋。內(nèi)部原因主要是因為公允價值是不能缺少專業(yè)的工作任務知識的判斷的，因此提升有關工作人員的業(yè)務水平和能力是非常有必要的，有助于提高判斷力以及對市場價值變動的敏感度。內(nèi)部原因決定外部原因，會計工作人員一定要具備比較高的綜合素質(zhì)和道德水平，只有這樣才能夠最大程度上避免違法行為的出現(xiàn)。這樣一來，就要求工作人員要具備很高的思想政治覺悟，其只有不斷地接受教育和培訓，才能夠不斷地提高自身的專業(yè)能力，在空閑時間還應該注重同工作相關的法律、金融、資產(chǎn)評估等方面的內(nèi)容，學無止境，只有不停地學習，才可以與時俱進，追上時代發(fā)展的腳步。

（二）加大審計力度，確保投資性房地產(chǎn)核算數(shù)據(jù)的真實性

要定時對企業(yè)的投資性房地產(chǎn)進行審計，審計的過程要通過實地考察等方式來檢查核實投資性房地產(chǎn)是否真的存在，是否存在虛報或者隱瞞的情況，檢查投資性房地產(chǎn)有沒有存在出租、租金收益有沒有明顯的記低、利潤核算是不是準確。對投資性房地產(chǎn)計量模式的轉換，是否擁有完善的數(shù)據(jù)或內(nèi)容來證明轉換合理?？傊獜母鱾€方面避免企業(yè)出現(xiàn)違法犯罪行為，保證經(jīng)濟秩序的正常運作。

（三）借助各個相關單位的監(jiān)督管理

為了有效避免企業(yè)借助投資房地產(chǎn)來操控利潤的高低，就要借助中國證監(jiān)會、審計等監(jiān)督管理單位來發(fā)揮其公平公正的作用，嚴格嚴肅地避免企業(yè)違法操作的出現(xiàn)，對企業(yè)相關信息數(shù)據(jù)可公開透明化，投資房產(chǎn)計量模式的轉變過程中涉及的數(shù)據(jù)內(nèi)容也要在有關證明中注明源自哪里等，所有數(shù)據(jù)都要有處可尋，使投資者明確各個數(shù)據(jù)的來源以及收益狀況，真正地做到公平公正公開，使操控利潤的這種行為無處下手。