不動(dòng)產(chǎn)檔案查詢中的法律風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策

陳 波

（安陽市不動(dòng)產(chǎn)檔案館，河南安陽455000）

不動(dòng)產(chǎn)檔案查詢對(duì)于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全具有重要價(jià)值?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》等行政法規(guī)、規(guī)章雖對(duì)不動(dòng)產(chǎn)檔案查詢進(jìn)行了具體規(guī)定，但在不動(dòng)產(chǎn)檔案查詢實(shí)踐中，仍存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，需要進(jìn)一步探討。

一、不動(dòng)產(chǎn)檔案查詢的重要性

（一）是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示效力的實(shí)現(xiàn)路徑

物權(quán)公示原則是民法典物權(quán)篇三大原則中最具實(shí)用性的原則，與其他兩個(gè)原則（一物一權(quán)、物權(quán)法定）指向?qū)ξ锏撵o態(tài)支配不同，其指向物權(quán)法對(duì)交易關(guān)系的保護(hù)[1]。根據(jù)民法典的規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)公示方法不同：動(dòng)產(chǎn)設(shè)立與變動(dòng)的公示方法為占有與占有的轉(zhuǎn)移（交付）；不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立與變動(dòng)的公示方法均為登記。為此，不動(dòng)產(chǎn)登記直接與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立與變動(dòng)相關(guān)，不動(dòng)產(chǎn)登記資料決定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利狀態(tài)與歸屬。與動(dòng)產(chǎn)占有的公示方式相比，不動(dòng)產(chǎn)登記必須通過不動(dòng)產(chǎn)檔案的查詢才能知曉不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)及歸屬主體。尤其對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的變動(dòng)，為了保障交易安全，降低交易成本，不動(dòng)產(chǎn)登記資料的查詢尤為重要。因此，不動(dòng)產(chǎn)檔案查詢是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示效力的實(shí)現(xiàn)路徑。

（二）是對(duì)個(gè)人信息權(quán)的直接與間接保護(hù)

近年來，人們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記程序和信息查詢的關(guān)注逐漸提升，社會(huì)各界加大了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案和查詢制度的重視。

不動(dòng)產(chǎn)檔案的查詢對(duì)查詢主體、查詢范圍有一定限制。國(guó)務(wù)院辦公廳公開辦發(fā)布的《關(guān)于明確政府信息公開與業(yè)務(wù)查詢事項(xiàng)界限的解釋》（國(guó)辦公開辦函〔2016〕206號(hào)）對(duì)原國(guó)土資源部辦公廳明確答復(fù)：不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢，以及戶籍信息查詢、工商登記資料查詢等，屬于特定行政管理領(lǐng)域的業(yè)務(wù)查詢事項(xiàng)，其法律依據(jù)、辦理程序、法律后果等，與《政府信息公開條例》所調(diào)整的政府信息公開行為存在根本性差別。當(dāng)事人依據(jù)《政府信息公開條例》申請(qǐng)這類業(yè)務(wù)查詢的，告知其依據(jù)相應(yīng)的法律法規(guī)規(guī)定辦理。究其原因，不動(dòng)產(chǎn)檔案查詢涉及個(gè)人信息保護(hù)問題。

《民法典》第四編第六章專門對(duì)隱私權(quán)和個(gè)人信息保護(hù)進(jìn)行法律規(guī)范，明確自然人的個(gè)人信息受法律保護(hù)，權(quán)利人對(duì)個(gè)人信息具有決定權(quán)，信息處理者有采取措施防止個(gè)人信息泄露、丟失等安全義務(wù)?！秱€(gè)人信息保護(hù)法》（草案）全國(guó)人大常委會(huì)第二次審議稿明確任何組織、個(gè)人不得侵害自然人的個(gè)人信息權(quán)益，并強(qiáng)調(diào)除本法有特別規(guī)定外，國(guó)家機(jī)關(guān)處理個(gè)人信息的活動(dòng)適用本法。不動(dòng)產(chǎn)檔案雖為國(guó)家履行職責(zé)收集、存儲(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料，但因涉及個(gè)人信息權(quán)益，仍應(yīng)遵守《民法典》及即將頒布實(shí)施的《個(gè)人信息保護(hù)法》等關(guān)于個(gè)人信息保護(hù)的規(guī)定，嚴(yán)格限定不動(dòng)產(chǎn)檔案查詢主體及查詢范圍，對(duì)個(gè)人信息權(quán)進(jìn)行直接與間接保護(hù)。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》，對(duì)權(quán)利人的個(gè)人信息權(quán)進(jìn)行了明確具體的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人可以查詢本不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果和本不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料。同時(shí)，為了兼顧不動(dòng)產(chǎn)登記的公示功能及個(gè)人信息權(quán)益的保護(hù)，對(duì)利害關(guān)系人的查詢進(jìn)行了有條件的限制性規(guī)定，明確了利害關(guān)系人可以查詢的條件及查詢對(duì)象即不動(dòng)產(chǎn)登記資料的范圍，從而實(shí)現(xiàn)了對(duì)個(gè)人信息權(quán)的間接保護(hù)。我國(guó)也有學(xué)者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)檔案的查詢主體[2]、查詢制度[3]進(jìn)行較為深入的研究。這些研究不僅為不動(dòng)產(chǎn)檔案查詢實(shí)踐提供了理論支持，也間接推動(dòng)了對(duì)個(gè)人信息權(quán)的實(shí)然保護(hù)。

二、與不動(dòng)產(chǎn)檔案查詢有關(guān)的潛在法律風(fēng)險(xiǎn)

不動(dòng)產(chǎn)登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法，相關(guān)登記資料的收集、整理、存儲(chǔ)必須規(guī)范完善，否則，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)檔案的查詢可能會(huì)存在如下法律風(fēng)險(xiǎn)：

（一）登記資料查詢錯(cuò)誤

為了方便權(quán)利人與利害關(guān)系人的查詢，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。隨著國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿電子化的要求，相關(guān)數(shù)據(jù)庫的建設(shè)也提上日程。目前，不動(dòng)產(chǎn)檔案是電子檔案與紙質(zhì)檔案并存。不動(dòng)產(chǎn)檔案查詢實(shí)踐中，由于數(shù)據(jù)系統(tǒng)的兼容問題、紙質(zhì)檔案與電子檔案的時(shí)間錯(cuò)位、電子檔案的輸入錯(cuò)漏等，可能造成權(quán)利人與利害關(guān)系人查詢不動(dòng)產(chǎn)檔案時(shí)出現(xiàn)登記資料信息錯(cuò)誤，從法律適用視角，這可能會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的法律責(zé)任。無論當(dāng)事人在不動(dòng)產(chǎn)交易、訴訟還是法院查封、執(zhí)行或監(jiān)察委等國(guó)家機(jī)關(guān)調(diào)查過程中，由于不動(dòng)產(chǎn)檔案管理者登記資料錯(cuò)誤的原因可能會(huì)導(dǎo)致查詢者承擔(dān)民事、行政法律責(zé)任，甚至導(dǎo)致冤假錯(cuò)案。

（二）個(gè)人信息侵權(quán)

為了保證不動(dòng)產(chǎn)交易安全，政府未將不動(dòng)產(chǎn)登記資料作為應(yīng)公開的政府信息，但利害關(guān)系人可以查詢的條件及查詢對(duì)象即不動(dòng)產(chǎn)登記資料的范圍，如果相關(guān)法規(guī)規(guī)定過于寬泛，可能會(huì)涉嫌違法，造成個(gè)人信息侵權(quán)。

當(dāng)然，法律的制定必須平衡各方利益，而不是無限制地放縱某一單方利益。權(quán)利都是有限制的，個(gè)人信息權(quán)也不例外。為了彰顯不動(dòng)產(chǎn)登記的物權(quán)公示功能，應(yīng)當(dāng)賦予權(quán)利人及利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)檔案的查詢權(quán)。然而，關(guān)鍵問題是個(gè)人信息權(quán)與查詢權(quán)的界限如何確定即平衡兩種權(quán)利的度如何把握？這也是對(duì)相關(guān)法規(guī)規(guī)章進(jìn)行審查的難題所在。類似的探討也有學(xué)者涉及，如何英昌認(rèn)為，應(yīng)從有限公開視角分析不動(dòng)產(chǎn)登記檔案原始資料的查詢。至于平衡兩種權(quán)利的度，應(yīng)從一般查詢主體、查詢范圍、國(guó)家機(jī)關(guān)查詢目的切入，進(jìn)行具體分析。

不動(dòng)產(chǎn)檔案的一般查詢主體包括權(quán)利人和利害關(guān)系人。毫無爭(zhēng)議的是權(quán)利人，因?yàn)闄?quán)利人本身就是個(gè)人信息權(quán)的權(quán)利主體，具有法定的查詢權(quán)。可能引起爭(zhēng)議的主要是利害關(guān)系人的界定。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第二十一條規(guī)定，有買賣、租賃、抵押不動(dòng)產(chǎn)意向，或者擬就不動(dòng)產(chǎn)提起訴訟或者仲裁等的所有人均可查詢不動(dòng)產(chǎn)檔案。盡管對(duì)該類利害關(guān)系人的查詢范圍限定為：不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況；不動(dòng)產(chǎn)是否存在共有情形；不動(dòng)產(chǎn)是否存在抵押權(quán)登記、預(yù)告登記或者異議登記情形；不動(dòng)產(chǎn)是否存在查封登記或者其他限制處分的情形。但在不動(dòng)產(chǎn)查詢實(shí)踐中，該查詢內(nèi)容與其他有條件的利害關(guān)系人能夠查詢的不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果的差別工作人員難以分辨。而且，即便工作人員能夠分辨清楚，該規(guī)定也無法防止該類利害關(guān)系人濫用該項(xiàng)查詢權(quán)利，以有意向或擬提起訴訟仲裁為由，查詢?nèi)魏稳说牟粍?dòng)產(chǎn)檔案，造成個(gè)人信息的不當(dāng)泄露，從而造成個(gè)人信息侵權(quán)。

查詢范圍主要指可以查詢的不動(dòng)產(chǎn)登記資料范圍。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九十四條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記資料包括不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果和不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料。那么，利害關(guān)系人能否查詢不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料，對(duì)于因買賣、互換、贈(zèng)與、租賃、抵押不動(dòng)產(chǎn)構(gòu)成利害關(guān)系的人，多數(shù)學(xué)者認(rèn)為他們只需確定交易不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)情況（通過查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿即可確定）便可確保交易的安全，因此其不須也無權(quán)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記檔案原始資料[4]。但是對(duì)于因不動(dòng)產(chǎn)存在糾紛且已經(jīng)提起訴訟、仲裁而構(gòu)成利害關(guān)系的人，學(xué)者之間則存在爭(zhēng)議[4]。而且，原建設(shè)部《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》（2017年1月1日實(shí)施）與《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》在利害關(guān)系人查詢范圍規(guī)定上的不一致，也加劇了學(xué)者的分歧。

另外，不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享也可能造成個(gè)人信息侵權(quán)。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第四章規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記信息應(yīng)與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋、國(guó)土資源、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等部門互通共享。這種信息共享的部門較多，增加了個(gè)人信息泄露的路徑，增加了個(gè)人信息保護(hù)的難度，也與有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)執(zhí)行公務(wù)的限制性規(guī)定不一致。因?yàn)?，上述共享部門除了公務(wù)行為還有私行為如辦公用品采購、辦公用房建設(shè)等，這些私行為也可能涉及不動(dòng)產(chǎn)檔案的查詢。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享可能造成個(gè)人信息侵權(quán)。

三、防范法律風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施

為了更好應(yīng)對(duì)在不動(dòng)產(chǎn)檔案查詢中可能出現(xiàn)的潛在法律風(fēng)險(xiǎn)，消除因此可能造成的不利法律后果，經(jīng)多因素考量，可以采取以下措施：

（一）不動(dòng)產(chǎn)檔案管理精細(xì)化

為了減少登記信息查詢錯(cuò)誤風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)自不動(dòng)產(chǎn)登記資料收集始至登記資料全部歸檔入庫止，進(jìn)行全過程精細(xì)化管理。根據(jù)可能導(dǎo)致的法律后果，注銷檔案與查解封檔案環(huán)節(jié)尤其需要注意。

第一，注銷檔案應(yīng)遵循如下流程：①根據(jù)送來的注銷單上檔案號(hào)查找?guī)旆繖n案，抽檔案時(shí)留出其前或后一位順序號(hào)的檔案抽離一半距離作為查找放回標(biāo)記。一旦注銷完畢要把注銷檔案和標(biāo)記檔案一起歸位排列整齊。②核對(duì)檔案存根要“七看”：一看是否有效，二看人名是否一致，三看證號(hào)是否正確，四看地址，五看面積，六看是否查封，七看是否有遺失補(bǔ)證。③注銷章扣在存根明顯空白處，并在注銷章內(nèi)寫明年月日，讓人一目了然。注銷章下方緊接著要扣注銷操作人員私章。④注銷完檔案，存根和注銷單要放在首頁以便查詢核對(duì)，如有交易存根和抵押存根同時(shí)注銷，交易存根放首頁，證明此檔已全部注銷。如果抵押存根先注銷交易未注銷，交易存根仍放首頁，證明此檔已還清貸款，此證還有效。

第二，查解封檔案應(yīng)遵循下列流程：①根據(jù)檔案號(hào)提取檔案，核對(duì)檔案有效性。②核對(duì)不動(dòng)產(chǎn)證號(hào)、人名、面積、地址。③查看是否存在查解封，是否存在遺失補(bǔ)證，關(guān)鍵看是否多次查解封前后關(guān)系，分析檔案目前有效性，如實(shí)告知前來核檔人員。④核對(duì)完畢確認(rèn)無誤后，在查檔證明上簽字寫上當(dāng)前日期，最好標(biāo)注時(shí)間節(jié)點(diǎn)。⑤檔案查封解封完畢，隨后有法院查解封裁定，執(zhí)行通知書和窗口查解封移交單送達(dá)庫房，需庫房檔案員及時(shí)存放到相應(yīng)檔案內(nèi)，避免檔案核實(shí)誤差。⑥窗口送達(dá)查解封移交通知單應(yīng)按接收時(shí)間填寫日期并簽名。⑦在存放法律文書解封移交單時(shí)，注意核對(duì)解封單上對(duì)應(yīng)的法院執(zhí)行文書編號(hào)、查封文號(hào)與解封文號(hào)一致，若有不同查看法院執(zhí)行通知書和判決書內(nèi)容，如有異議請(qǐng)與查解封窗口及時(shí)溝通核實(shí)解決。⑧特別注意，如遇查解封卷宗較多，請(qǐng)按接收卷宗時(shí)間排序。最近時(shí)間排最前，查封件對(duì)應(yīng)解封件法院文號(hào)一致，判斷是否還存在其他查封，注意看清查解封備注內(nèi)容是否已經(jīng)拍賣轉(zhuǎn)移。

（二）修訂相關(guān)規(guī)章制度

對(duì)于因不動(dòng)產(chǎn)檔案查詢可能會(huì)導(dǎo)致個(gè)人信息侵權(quán)的情況，需要有針對(duì)性地進(jìn)行法規(guī)、規(guī)章的審查、編纂，修改可能與《民法典》及相關(guān)法律相抵觸的規(guī)范，并對(duì)相關(guān)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定進(jìn)行限縮性解釋。

一是修改或刪除《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》第二十一條規(guī)定。在不動(dòng)產(chǎn)檔案查詢實(shí)踐中，利害關(guān)系人往往要求權(quán)利人同時(shí)到場(chǎng)進(jìn)行查詢。權(quán)利人與利害關(guān)系人同時(shí)到場(chǎng)查詢所承擔(dān)的交易成本，相對(duì)于個(gè)人信息權(quán)益被侵犯的風(fēng)險(xiǎn)來說，應(yīng)是可接受的。至于擬提起訴訟、仲裁的人來說，最好能增加限制條件如對(duì)方的身份證復(fù)印件或不動(dòng)產(chǎn)登記證復(fù)印件等。

二是明確廢除原建設(shè)部《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》（2017年1月1日實(shí)施）。由于國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)改革，建設(shè)部關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的職權(quán)已轉(zhuǎn)移至國(guó)土資源部及自然資源部，為此，相關(guān)規(guī)章的廢除清理工作已迫在眉睫，以免引起實(shí)踐應(yīng)用中的混亂。

三是慎重權(quán)衡多部門不動(dòng)產(chǎn)登記信息互通共享的利弊，嚴(yán)格限定有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)不動(dòng)產(chǎn)檔案查詢的公務(wù)目的。