房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)探析

魏良冠

（中共鄆城縣委黨校，山東 菏澤 274700）

一、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)概述

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)規(guī)定于《民法典》第七百二十六條、《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第二十一條至第二十四條，所謂房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)是指，當(dāng)出租人（房屋所有人）出賣（或者拍賣、將房屋抵押、抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)）房屋時(shí)，該房屋的承租人享有的在同等條件下優(yōu)先于第三人購買該房屋的權(quán)利。在一般情形下，房屋承租人往往處于弱勢(shì)地位，出租人相對(duì)處于優(yōu)勢(shì)地位，為了促進(jìn)物盡其用，同時(shí)體現(xiàn)保護(hù)社會(huì)弱勢(shì)群體的立法理念，法律以立法的形式設(shè)置了房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度。該優(yōu)先購買權(quán)的行使必須同時(shí)符合以下條件：第一，僅限于房屋租賃合同，易言之，其他動(dòng)產(chǎn)租賃合同中，承租人并不享有優(yōu)先購買權(quán)；第二，僅限于出租人于租賃期限內(nèi)出賣（或者拍賣、將房屋抵押、抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)）房屋的情形下，才符合優(yōu)先購買權(quán)的行使條件；第三，承租人須以同等條件購買，所謂同等條件不僅包括價(jià)款，還包括付款期限、付款方式等；第四，受除斥期間限制，即承租人必須于除斥期間內(nèi)行使該優(yōu)先購買權(quán)，否則該權(quán)利即歸于消滅［2］。另外，《民法典》第七百二十六條第二款還規(guī)定了排除承租人優(yōu)先購買權(quán)的兩種情形。

二、形成權(quán)說或附條件形成權(quán)說

長(zhǎng)久以來，對(duì)于該權(quán)利的性質(zhì)到底是屬于形成權(quán)還是請(qǐng)求權(quán)的爭(zhēng)論一直未停息過，可謂眾說紛紜，莫衷一是。從總體而言，我國(guó)學(xué)者更多地傾向于將形成權(quán)的性質(zhì)界定為形成權(quán)或附條件的形成權(quán)。依據(jù)形成權(quán)之特征，在具備法律規(guī)定的條件時(shí)，承租人僅僅依自己的意思表示，就可形成與房屋所有權(quán)人的買賣關(guān)系，而無須其同意［3］。例如，王利明教授認(rèn)為：形成權(quán)說認(rèn)為，在具備了法律規(guī)定的條件情況下，優(yōu)先購買權(quán)人只憑自己的單方意思表示，而不問出賣人是否同意，即可與義務(wù)人之間形成買賣關(guān)系。另外，還有一種觀點(diǎn)，即附條件的形成權(quán)說，王澤鑒先生為其有力支持者，王澤鑒先生認(rèn)為：優(yōu)先購買權(quán)人得依一方之意思，形成以義務(wù)人出賣與第三人同等條為內(nèi)容之契約，無須義務(wù)人之承諾，惟此項(xiàng)形成權(quán)附有停止條件，只有在義務(wù)人出賣標(biāo)的物時(shí)，始得行使。筆者以為，雖然當(dāng)我們對(duì)該權(quán)利的性質(zhì)予以界定時(shí)，不能撇開當(dāng)初設(shè)立這一制度時(shí)的立法初衷與美好愿景，因?yàn)?，房屋承租人?yōu)先購買權(quán)制度恰恰是為了保障作為處于當(dāng)今社會(huì)相對(duì)弱勢(shì)地位的承租人居住的最基本的生存權(quán)利，從而維護(hù)社會(huì)的長(zhǎng)治久安，由此，只有形成權(quán)說更符合立法初衷同時(shí)也更有利于該權(quán)利功能的最大限度發(fā)揮，但是，這一認(rèn)定卻無疑有違背民事法律上的意思自治原則，況且，即使賦予承租人以形成權(quán)也未必能夠使承租人的權(quán)益得到更完善的保護(hù)。

三、債權(quán)說

債權(quán)作為一種最為典型的請(qǐng)求權(quán)，是指請(qǐng)求特定主體為特定行為（作為或不作為）的權(quán)利［4］。與形成權(quán)形成鮮明對(duì)比，債權(quán)說最大特點(diǎn)是具有明顯的相對(duì)性，只能是通過相對(duì)人的協(xié)助行為即作為或不作為的方式予以實(shí)現(xiàn)。因此，依照債權(quán)說之觀點(diǎn)，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使僅僅能夠產(chǎn)生債權(quán)上的效力，無論如何不會(huì)涉及“第三人”，僅僅是及于房屋出賣人而已，當(dāng)其優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時(shí)，也只能享有請(qǐng)求出租人賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)。持該觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)實(shí)質(zhì)上屬于一種要約，若要取得房屋的最終所有權(quán)尚需要出賣人的承諾方可。所以，該權(quán)利完全符合債權(quán)的基本特征。在我國(guó)當(dāng)前的學(xué)術(shù)理論界，對(duì)房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)問題最大的爭(zhēng)議之一無疑就是“債權(quán)說”，有部分學(xué)者主要是我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的學(xué)者認(rèn)為，如果依照債權(quán)說之觀點(diǎn)，當(dāng)房屋出租人出賣房屋時(shí)，承租人作為優(yōu)先購買權(quán)權(quán)利人的主體僅僅具有請(qǐng)求與出賣人（出租人）優(yōu)先訂立合同的權(quán)利，但是在長(zhǎng)久以來的法律實(shí)踐案例當(dāng)中不難發(fā)現(xiàn)，如果出賣人不同意出賣給承租人，即不作出承諾的話，那么權(quán)利人的優(yōu)先購買權(quán)就不可能得到實(shí)現(xiàn)，這明顯不符合立法者的立法意圖，違背法律初衷。但是，筆者認(rèn)為在與房屋買賣合同的并存關(guān)系當(dāng)中，承租人的優(yōu)先購買權(quán)只是一種法律明確規(guī)定的從權(quán)利，是從屬于房屋買賣合同關(guān)系的，不能因此就改變?cè)搩?yōu)先購買權(quán)的債權(quán)之法律性質(zhì)。

四、物權(quán)說

上文對(duì)于形成權(quán)說與請(qǐng)求權(quán)說的簡(jiǎn)要辨析僅僅是揭示了房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的一層面紗，若要更加全面細(xì)致地對(duì)房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)做進(jìn)一步的了解，尚需要對(duì)該權(quán)利展開進(jìn)一步的研究與分析。在法律實(shí)務(wù)領(lǐng)域，對(duì)于該權(quán)利究竟是屬于物權(quán)還是債權(quán)的爭(zhēng)論，在近幾年大有愈演愈烈之勢(shì)。究其原因，一方面無非是因?yàn)榘殡S著中國(guó)房屋租賃的驟熱與房屋租賃合同糾紛案件的激增，自然而然的將該問題推向了風(fēng)口浪尖。另一方面，是因?yàn)閷?duì)該權(quán)利性質(zhì)的界定還直接關(guān)系到第三人的利害關(guān)系。筆者通過悉心查閱一系列相關(guān)問題資料知悉，在理論界，大凡支持物權(quán)說觀點(diǎn)的學(xué)者的理由不外乎有以下幾項(xiàng)：首先，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)是法定權(quán)利，該權(quán)利的法定性與物權(quán)法所規(guī)定的物權(quán)法定原則是完全吻合的；其次，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的優(yōu)先性也表現(xiàn)為可以直接支配房屋，亦符合物權(quán)的根本屬性；最后，為了保障承租人權(quán)利的最終實(shí)現(xiàn)，完全有必要賦予該權(quán)利以對(duì)抗第三人之效力，而倘若將該權(quán)利的性質(zhì)界定為物權(quán)的話，恰恰具有對(duì)抗第三人之效力。但是筆者以為將該權(quán)利界定為具有物權(quán)效力的權(quán)利尚值得商榷，下面，筆者做出自己的分析與判斷。首先，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的法定性并不能完全等同于物權(quán)的法定性，物權(quán)法定僅僅是指種類法定、內(nèi)容法定、類型法定以及公示方法的法定性，因此，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)雖然具有法定性，但不能僅憑此就認(rèn)定該權(quán)利具有物權(quán)效力。其次，承租人對(duì)房屋的直接支配是基于其與出租人之間的租賃合同關(guān)系或共有關(guān)系或共同居住關(guān)系，而非該房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)本身，據(jù)此，不能認(rèn)定其符合物權(quán)的直接支配性特征。最后，也是最重要的根據(jù)，依據(jù)2009年《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第二十一條的規(guī)定，筆者以為，若將該權(quán)利的性質(zhì)界定為具有物權(quán)效力的優(yōu)先購買權(quán)頗有不妥之處。

五、混合效力說

除了上文對(duì)于該問題的相關(guān)論點(diǎn)以外，在學(xué)理界尚有一種觀點(diǎn)即混合效力說。比如，王利明教授認(rèn)為：房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)一方面具有債權(quán)的效力，這一點(diǎn)無可置疑，另一方面也同時(shí)具有物權(quán)效力。只有賦予其一定的物權(quán)上的對(duì)抗效力，才能更有利于對(duì)承租人權(quán)利的保護(hù)。

六、筆者觀點(diǎn)

針對(duì)以上各家觀點(diǎn)，究其本質(zhì)來說都有其合理之處，無非是各種觀點(diǎn)的側(cè)重點(diǎn)與著眼點(diǎn)不盡相同而已。例如，形成權(quán)說側(cè)重于保護(hù)房屋承租人的利益，同時(shí)注重保護(hù)關(guān)注該權(quán)利的最終實(shí)現(xiàn)，不過往往也會(huì)在一定程度上影響到房屋出租人選擇賣家的自主性。

筆者更傾向于債權(quán)說，理由在于，首先，眾所周知，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使對(duì)象是房屋的出賣人，其行使效果在于使出賣人在出賣房屋時(shí)優(yōu)先于第三人與承租人訂立房屋買賣合同，而絕非對(duì)其他任意與其無涉的第三人產(chǎn)生任何效力。其次，承租人雖然表面上表現(xiàn)為對(duì)房屋的占有、使用等，但不難理解也毫無疑問的是，這種占有使用等完全是基于房屋租賃關(guān)系而存在的應(yīng)有之義，完全不同于物權(quán)中所表現(xiàn)出來的對(duì)物權(quán)客體的直接占有與支配。