房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理體系的構(gòu)建

王小華

（融通地產(chǎn)〔廣西〕有限責(zé)任公司，廣西 南寧 530000）

一、引言

與一般生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理更具復(fù)雜性，房地產(chǎn)行業(yè)具有勞動(dòng)力密集、資金密集以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大防范難度高等特點(diǎn)，其全面預(yù)算管理的構(gòu)建難度系數(shù)自然也有所提升，特別是企業(yè)的業(yè)務(wù)預(yù)算和項(xiàng)目預(yù)算。因此，全面預(yù)算管理不僅是現(xiàn)代企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理的必然要求，還應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，構(gòu)建一套完善且科學(xué)的全面預(yù)算管理體系。因此，本文從構(gòu)建全面預(yù)算管理體系的意義進(jìn)行分析，根據(jù)現(xiàn)行構(gòu)建存在的問(wèn)題，提出一些相應(yīng)的改善措施。

二、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建全面預(yù)算管理體系意義

第一，實(shí)現(xiàn)資源合理配置和高效利用。在企業(yè)在項(xiàng)目評(píng)估和開(kāi)發(fā)階段，就需要對(duì)期間費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用以及土地與建安成本進(jìn)行測(cè)算，根據(jù)測(cè)算的結(jié)果將有限的資源進(jìn)行合理統(tǒng)籌規(guī)劃，以加強(qiáng)全面預(yù)算管理，實(shí)現(xiàn)資源合理利用［1］。第二，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的質(zhì)量與效率。房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建全面預(yù)算管理體系，勢(shì)必將全面預(yù)算管理延伸到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建設(shè)、管理、竣工等過(guò)程中，通過(guò)合理預(yù)測(cè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)階段可能發(fā)生的問(wèn)題以及外界客觀(guān)環(huán)境的變化趨勢(shì)，提前采取有效措施，以最大限度地釋放資源的潛力，并有效地將偏差控制在預(yù)算范疇內(nèi)，以此提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的質(zhì)量與效率。第三，對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行有效控制。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施全面預(yù)算管理過(guò)程中，以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，將企業(yè)中長(zhǎng)期目標(biāo)分解至項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)中，并細(xì)化為相關(guān)部門(mén)的短期目標(biāo)。

三、目前房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建全面預(yù)算管理體系過(guò)程存在的不足

（一）預(yù)算目標(biāo)與戰(zhàn)略目標(biāo)黏性不大

想要達(dá)到全面預(yù)算管理體系的預(yù)期效果，房地產(chǎn)企業(yè)勢(shì)必要將戰(zhàn)略目標(biāo)貫徹到經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的全過(guò)程中，即以戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，將企業(yè)的中長(zhǎng)期目標(biāo)劃分為具體的預(yù)算目標(biāo)，由預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，逐漸完成企業(yè)中長(zhǎng)期目標(biāo)，最終匯成企業(yè)長(zhǎng)治久安的戰(zhàn)略目標(biāo)。然而現(xiàn)實(shí)中，在不少房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行的全面預(yù)算管理過(guò)程中存在這樣一種現(xiàn)象：戰(zhàn)略目標(biāo)由董事會(huì)提出，預(yù)算目標(biāo)由財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)。導(dǎo)致戰(zhàn)略目標(biāo)不是預(yù)算支持的，預(yù)算目標(biāo)不是戰(zhàn)略引導(dǎo)的，由此制定出的預(yù)算目標(biāo)與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)黏性不大，不利于預(yù)算目標(biāo)和戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，最后影響企業(yè)整體的效益。

（二）預(yù)算編制工作質(zhì)量有待加強(qiáng)

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制工作質(zhì)量有待加強(qiáng)的主要原因是集團(tuán)化運(yùn)營(yíng)管理方式在房地產(chǎn)行業(yè)得到一致認(rèn)可和推廣，而預(yù)算編制在這種管理模式下得不到足夠的伸展。即集團(tuán)企業(yè)的子公司以及二級(jí)部門(mén)在預(yù)算編制過(guò)程中缺乏一定的自主性，換言之，相關(guān)部門(mén)難以將部門(mén)實(shí)際情況和職責(zé)范疇反映在預(yù)算管理過(guò)程中，繼而無(wú)法在預(yù)算執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)潛在問(wèn)題，一定程度上增加了風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該在預(yù)算編制方法、提高部門(mén)參與度、降低預(yù)算編制的主觀(guān)臆斷性等方面下功夫，才能真正地保證預(yù)算編制的科學(xué)性、合理性以及完善性。

（三）缺乏完善的預(yù)算管理體系

就目前階段而言，我國(guó)缺少各種產(chǎn)品種類(lèi)的預(yù)算管理標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制的科學(xué)性難以保證，造成預(yù)算執(zhí)行與實(shí)際之間過(guò)于懸殊，歸根結(jié)底是房地產(chǎn)企業(yè)未能為全面預(yù)算管理制度落實(shí)奠定良好的基礎(chǔ)，比如領(lǐng)導(dǎo)的重視程度、全員的配合意愿、預(yù)算績(jī)效管理機(jī)制的設(shè)置等等。造成這種現(xiàn)象的主要原因有以下兩個(gè)：一部分企業(yè)是因?yàn)樘幱谄鸩桨l(fā)展階段，預(yù)算管理組織體系尚未健全；另一部分企業(yè)是對(duì)全面預(yù)算管理缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，造成內(nèi)部管理松懈，部門(mén)之間交流溝通不暢，繼而影響預(yù)算管理體制的貫徹與落實(shí)。

（四）預(yù)算執(zhí)行中存在的制約因素

第一，集團(tuán)化運(yùn)營(yíng)模式造成企業(yè)審批環(huán)節(jié)煩瑣復(fù)雜，權(quán)力高度集中，各部門(mén)間的預(yù)算授權(quán)產(chǎn)生偏差；第二，預(yù)算執(zhí)行分析只停留在表面，缺少科學(xué)的預(yù)算報(bào)表；第三，預(yù)算指標(biāo)設(shè)定缺少整體性和目標(biāo)性，此外還缺少憑證的目標(biāo)調(diào)整授權(quán)，無(wú)法構(gòu)建對(duì)應(yīng)的調(diào)整體系［2］。上述種種，均對(duì)預(yù)算執(zhí)行造成嚴(yán)重的制約。

四、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理體系構(gòu)建優(yōu)化對(duì)策

（一）預(yù)算目標(biāo)的科學(xué)設(shè)定及優(yōu)化

在房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理實(shí)務(wù)中，一個(gè)科學(xué)合理的預(yù)算目標(biāo)會(huì)對(duì)后面工作的開(kāi)展起到事半功倍的效果。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算目標(biāo)必須要結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，即企業(yè)相關(guān)管理者根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況和自身權(quán)益，采取合理合法的方式和管理手段，引導(dǎo)并將全面預(yù)算管理落實(shí)到位，挖掘資源潛在力量，為企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益獲取更大的發(fā)展空間。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)制定預(yù)算目標(biāo)實(shí)務(wù)中要注意以下兩方面：首先，房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者要加強(qiáng)對(duì)預(yù)算管理的重視和認(rèn)知，通過(guò)不斷學(xué)習(xí)，樹(shù)立科學(xué)的全面預(yù)算管理觀(guān)，以全局發(fā)展的眼光和敏銳的市場(chǎng)洞察力，根據(jù)企業(yè)發(fā)展方向和實(shí)況制定企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展需求，合理修訂現(xiàn)有的運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，觀(guān)察市場(chǎng)份額與企業(yè)發(fā)展之間的聯(lián)系，根據(jù)運(yùn)營(yíng)指標(biāo)確定預(yù)算指標(biāo)［2］，以此保證預(yù)算指標(biāo)和目標(biāo)的科學(xué)合理性。

（二）加強(qiáng)預(yù)算編制管理

預(yù)算編制作為全面預(yù)算管理的重要部分，其質(zhì)量直接關(guān)系著預(yù)算執(zhí)行的效果，因此，加強(qiáng)預(yù)算編制管理對(duì)構(gòu)建健全的全面預(yù)算管理體系可謂十分重要。房地產(chǎn)企業(yè)在提高預(yù)算編制質(zhì)量與效率時(shí)，需要做到以下兩點(diǎn)：第一，根據(jù)市場(chǎng)變化分析和對(duì)自身經(jīng)營(yíng)管理模式的審視以及預(yù)算編制方法的特點(diǎn)，優(yōu)化預(yù)算編制模式，巧妙地將多種預(yù)算編制方式融合在一起，比如滾動(dòng)預(yù)算法、零基預(yù)算法等等，使其既能反映當(dāng)前發(fā)生的事項(xiàng)，也能根據(jù)外界環(huán)境的持續(xù)變化及時(shí)更新預(yù)算，以此確保預(yù)算編制結(jié)果與企業(yè)實(shí)際發(fā)展相一致，同時(shí)避免預(yù)算執(zhí)行與實(shí)際情況產(chǎn)生偏差；第二，可充分利用企業(yè)現(xiàn)有的全面預(yù)算管理系統(tǒng)，一方面提高子公司和部門(mén)的參與度，便于及時(shí)獲取各個(gè)子公司和部門(mén)的預(yù)算信息，為預(yù)算決策提供充分的參考信息數(shù)據(jù)；另一方面因系統(tǒng)不受時(shí)間、地域限制，能實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)與信息的共享，極大地提高全面預(yù)算管理的質(zhì)量與效率。

（三）構(gòu)建完善的預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)想要有序開(kāi)展全面預(yù)算管理工作并得到預(yù)期效果，勢(shì)必要構(gòu)建一套完善且健全的預(yù)算管理體系。首先，結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況構(gòu)建完備的職責(zé)機(jī)制，明確各部門(mén)、各崗位的權(quán)利和責(zé)任，預(yù)算管理過(guò)程中一旦發(fā)生問(wèn)題，及時(shí)處理問(wèn)題的同時(shí)，根據(jù)問(wèn)題大小予以第一責(zé)任人相應(yīng)處罰，這樣一方面可以有效避免相關(guān)部門(mén)及人員相互推諉現(xiàn)象發(fā)生，另一方面也能提升全面預(yù)算管理過(guò)程中其他相關(guān)機(jī)制的嚴(yán)謹(jǐn)性。其次，在制定預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算評(píng)估以及績(jī)效考核等相關(guān)體系時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)一定要在運(yùn)營(yíng)成本應(yīng)用透明度和清晰度方面多加關(guān)注，同時(shí)也要明確業(yè)務(wù)活動(dòng)和項(xiàng)目活動(dòng)所需成本的定額標(biāo)準(zhǔn)［3］，才能正確引導(dǎo)全面預(yù)算管理工作順利實(shí)施。

（四）提高預(yù)算執(zhí)行水平

房地產(chǎn)企業(yè)想要提高預(yù)算執(zhí)行水平和質(zhì)量，需要做到以下兩點(diǎn)：首先，加大預(yù)算執(zhí)行監(jiān)管力度。預(yù)算執(zhí)行部門(mén)要嚴(yán)格按照上級(jí)部門(mén)下發(fā)的預(yù)算要求進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行，監(jiān)管部門(mén)充分履行職能，既要督促預(yù)算執(zhí)行效率，也要監(jiān)管預(yù)算執(zhí)行是否落實(shí)到位。其次，將年度預(yù)算按照月度或季度進(jìn)行細(xì)化。在細(xì)化預(yù)算之前，相關(guān)執(zhí)行部門(mén)理應(yīng)明確兩條紅線(xiàn)，一是經(jīng)過(guò)審批后的預(yù)算不可隨意更改；二是各類(lèi)支出不可超出預(yù)算，基于此，企業(yè)還應(yīng)該建立完善的全面預(yù)算執(zhí)行情況動(dòng)態(tài)反饋機(jī)制和糾偏機(jī)制［1］，以此確保順利完成月度預(yù)算、季度預(yù)算以及年度預(yù)算。

五、結(jié)語(yǔ)

全面預(yù)算管理對(duì)企業(yè)健康發(fā)展起到十分重要的作用，不僅對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的所有資源進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，有效地提高資源利用率，還能通過(guò)規(guī)范的預(yù)算管理體系，有序開(kāi)展全面預(yù)算管理活動(dòng)，促進(jìn)企業(yè)整體管理能力的提升。但是在實(shí)務(wù)中，由于各種原因預(yù)算管理未能達(dá)到預(yù)期效果，基于此，從預(yù)算目標(biāo)的設(shè)定、預(yù)算編制管理的加強(qiáng)、預(yù)算管理體系的完善以及預(yù)算執(zhí)行水平的提升四個(gè)方面對(duì)全面預(yù)算管理進(jìn)行優(yōu)化，以期推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)更好更快地發(fā)展。