關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的一些思考

鄔夢迪

（寧波市產(chǎn)城生態(tài)建設(shè)集團有限公司，浙江 寧波 315100）

一、前言

房地產(chǎn)行業(yè)金融環(huán)境轉(zhuǎn)緊、紅利逐漸消退，企業(yè)間競爭越發(fā)激烈，為保障企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，保障資金來源、降低資金風(fēng)險、提高資金效率，企業(yè)應(yīng)重視并加強資金管理工作。本文從資金預(yù)算、團隊建設(shè)、融資渠道、投資決策等方面對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的一些問題進行探討并提出相關(guān)對策，以期房地產(chǎn)企業(yè)予以加強資金管理的工作。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)特點及進行資金管理的必要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)特點

首先，涉及業(yè)務(wù)單位多。有發(fā)改、國土、規(guī)劃、稅務(wù)等政府部門，施工、勘察設(shè)計、監(jiān)理等供應(yīng)商，還有最終消費者；其次，資金需求多。包括土地出讓金、稅費、建造成本等，這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的負債普遍較高；最后，業(yè)務(wù)周期長。房地產(chǎn)項目從拿地、開工、施工、預(yù)售、竣工、交付、清算跨度好幾年。因為這些業(yè)務(wù)特點，也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理較其他行業(yè)更為復(fù)雜。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)資金高密集、項目長周期等特點，如何確保資金的充足性、及時性和穩(wěn)定性，如何提高資金的使用合理性與效率性，如何控制資金的風(fēng)險，資金管理的責(zé)任任重道遠。

1.通過資金預(yù)算提高資金使用效率

以資金預(yù)算作為資金管理的基礎(chǔ)，為企業(yè)提高資金使用效率、實現(xiàn)資金良性循環(huán)打下良好的基礎(chǔ)。根據(jù)企業(yè)項目開發(fā)計劃以及資金需求計劃，各部門完成項目投資預(yù)算、部門費用預(yù)算等全面預(yù)算工作；過程中嚴格按照審批后的預(yù)算執(zhí)行資金使用，并由預(yù)算部門實時監(jiān)督、分析、反饋；特殊情況進行特別申報，由集團進行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)；事后對各部門的預(yù)算執(zhí)行情況進行考核。資金預(yù)算的有效實施可以使集團財務(wù)中心科學(xué)地做好資金籌集和調(diào)撥，保障資金與經(jīng)營步調(diào)相一致，有效降低貸款和存款不合理的風(fēng)險，節(jié)約企業(yè)的融資成本，提高資金的周轉(zhuǎn)率，進而促進企業(yè)的健康發(fā)展。

2.通過資金管理保障資金來源

當前的房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀可謂“寒冬”，新增開發(fā)貸款額度受到控制、個人按揭貸款資金不足；并購貸款嚴格按照開發(fā)貸款條件進行，禁止用于拿地；非標投資急劇收縮，投資房地產(chǎn)的額度減少；投向非“四三二”項目的保證金、拿地價款、項目資本金等受到嚴厲監(jiān)管等等。

為此，通過有效的資金管理，一方面確保在資金籌集時避免觸碰國家相關(guān)法律法規(guī)的紅線，另一方面靈活應(yīng)用專業(yè)性，在房地產(chǎn)開發(fā)不同階段采取多形式、多途徑的資金籌集，以保證資金的來源和開發(fā)的順利。除了采取貸款、信托、私募，也要充分利用“建筑施工企業(yè)墊資”與“預(yù)售商品房款再投入”等方式實現(xiàn)資金循環(huán)滾動。

3.通過資金管理降低資金使用風(fēng)險

通過資金管理加強資金支付監(jiān)管，將風(fēng)險降低至合理可控的范圍。項目前期加強對項目可行性論證，把風(fēng)險發(fā)生的概率控制在最低程度，實現(xiàn)事前控制；過程中遵守項目款支付的謹慎性原則，工程部、預(yù)算部、財務(wù)部及有關(guān)部門與乙方（施工、監(jiān)理等）等進行多方核對，嚴格審查合同付款條款、工程進度、技術(shù)報告等項目材料，嚴格遵照法律法規(guī)、企業(yè)付款審批流程及資金計劃安排支付項目款項，避免超額支付，保障企業(yè)資金風(fēng)險降低至合理可控的范圍。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)廣、上下游多、規(guī)模大將導(dǎo)致資金管理的難度十分巨大，從內(nèi)部的劣勢和外部的挑戰(zhàn)分析，可能涉及資金預(yù)算制度不健全、資金管理團隊專業(yè)性不足、資金環(huán)境收緊等問題。

（一）企業(yè)資金預(yù)算制度不健全，管理層對預(yù)算管理的意識不足

預(yù)算的出發(fā)點不能偏離戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營目標，而很多企業(yè)雖然披上了預(yù)算的外衣，并未植入預(yù)算的內(nèi)核，從企業(yè)管理層到企業(yè)員工對預(yù)算的重視和認識，到對預(yù)算的設(shè)計、應(yīng)用，僅僅流于形式。各個部門在編制資金預(yù)算時偏離企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展及實際情況，對資金需求缺乏科學(xué)性、合理性，對未來的資金使用情況無法準確反映，由此導(dǎo)致企業(yè)資金與實際經(jīng)營形成錯位，在資金充足的情況下無法有效規(guī)劃使用，在資金匱乏的無法及時獲得補給；項目開發(fā)中對資金預(yù)算計劃的盲目性、執(zhí)行的隨意性，甚至出現(xiàn)收益無法覆蓋成本的結(jié)果，資金運籌低效導(dǎo)致項目失敗。

（二）企業(yè)資金管理缺乏專業(yè)的財會人才

房地產(chǎn)涉及廣泛的業(yè)務(wù)流、資金流、信息流和人力資源流，模式有二級開發(fā)到一二級聯(lián)動，再到代建，產(chǎn)業(yè)鏈也紛繁復(fù)雜多，多模式、多業(yè)務(wù)的情況下所需的管理方法也不盡相同。要科學(xué)、合規(guī)、高效地完成所有的經(jīng)濟活動，擁有全面資金管理的財會人才非常必要。而一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專業(yè)的財會人才，管理思想落后、管理模式老舊、管理實施粗放，從而使資金缺乏科學(xué)統(tǒng)籌，讓資金無法實現(xiàn)更高價值。

（三）企業(yè)籌資方式受限

2020年8月，中國央行、住建部聯(lián)合出臺房企融資“三條紅線”新規(guī)，表明監(jiān)管機構(gòu)下定決心控制房地產(chǎn)行業(yè)有息負債水平；2021年該政策的試點將擴大范圍，這表示房地產(chǎn)行業(yè)的金融環(huán)境將不斷地趨緊。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型房企融資渠道有限，以銀行貸款為主的間接融資體系導(dǎo)致銀行風(fēng)險過于集中，而發(fā)行公司債券、信托貸款、上市直接融資等渠道受限多、困難大，加上國家對融資政策和銷售政策的不斷加壓，預(yù)期房地產(chǎn)企業(yè)的資金困境增加，如何破冰將成為房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的一種考驗。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)投資決策缺乏科學(xué)性

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有潛在的危險性及周期性，盲目投資將導(dǎo)致項目風(fēng)險超過可承受范圍，造成投資失敗甚至破產(chǎn)的情形。2018年下半年各大房企前赴后繼地大舉拿地，地王頻頻出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場火爆異常；隨著“三條紅線”政策出臺，房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)轉(zhuǎn)船頭，需要盡快收回現(xiàn)金流，房地產(chǎn)企業(yè)周而復(fù)始的面臨如何科學(xué)地投資決策，使得企業(yè)取得更好的投資效率。

四、房地產(chǎn)企業(yè)完善資金管理的對策

（一）建立健全房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算制度，樹立全體員工的預(yù)算理念

資金預(yù)算是一項全員參加、全業(yè)務(wù)覆蓋、全流程跟蹤的企業(yè)管理工具，它集合了計劃、溝通協(xié)調(diào)、控制監(jiān)督、考核評價等功能，讓企業(yè)的經(jīng)營計劃、經(jīng)營過程、經(jīng)營結(jié)果、經(jīng)營復(fù)盤系統(tǒng)化。為了讓資金預(yù)算充分融入企業(yè)的經(jīng)營活動，首先應(yīng)設(shè)立專門的預(yù)算管理部門進行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)；其次，各部門要立足自身資源與能力，以企業(yè)戰(zhàn)略目標和項目開發(fā)計劃為基礎(chǔ)進行資金預(yù)算編制，并對審批后的資金預(yù)算嚴格執(zhí)行；預(yù)算管理部門對資金預(yù)算執(zhí)行情況進行實時的監(jiān)控、分析、評價，確保各部門嚴格按照公司的發(fā)展規(guī)劃執(zhí)行；通過資金預(yù)算的實際進展進行定性與定量的評價，為管理者提供更好的決策依據(jù)，為提高資金效率提供科學(xué)支撐。

（二）通過外部招聘和內(nèi)部培訓(xùn)，加強資金管理團隊的建設(shè)

資金管理團隊是資金管理的核心處理器，引進新的管理模式、管理思想有助于提升企業(yè)資金管理效率。資金管理團隊不應(yīng)局限于“成本費用核算”財務(wù)思維，更應(yīng)發(fā)展“將財務(wù)管理前移到業(yè)務(wù)前端，通過對數(shù)據(jù)的預(yù)測和分析，反饋給業(yè)務(wù)部門及決策層，使企業(yè)的管理決策更加科學(xué)；同時，通過把握業(yè)務(wù)流程的關(guān)鍵控制點和潛在風(fēng)險點，并實施有針對性的改進，降低運營風(fēng)險”的“財務(wù)+業(yè)務(wù)”思維。企業(yè)可以通過外部招聘專業(yè)人員快速帶來新的資金管理模式，也可以通過培訓(xùn)方式對內(nèi)部團隊進行培養(yǎng)，而內(nèi)部人員可能對企業(yè)的實際情況更為了解，更能夠通過思想上、能力上的提升，設(shè)計出提升企業(yè)資金管理效率的方案。

（三）正面地看待融資寒冬的到來，進行多元化融資

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極面對國家頻繁出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，正確解讀有關(guān)文件精神，指導(dǎo)企業(yè)及時、有效地調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略和財務(wù)戰(zhàn)略，使企業(yè)跟上行業(yè)波動的步伐。例如，“三條紅線”新規(guī)出臺后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，避免因負債率過高導(dǎo)致的融資限制。在加強建立銀企戰(zhàn)略合作關(guān)系的同時，應(yīng)該拓寬多元化的融資方式。例如，通過IPO 等建立直接融資資本渠道，利用私募模式，以及通過施工方墊資、預(yù)收款的再投入、提高自有資金的周轉(zhuǎn)率等等，還有借鑒綠城“代建”的輕資產(chǎn)模式，由委托方籌措項目開發(fā)所有資金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責(zé)團隊組建及開發(fā)環(huán)節(jié)的全過程管理。拓展多元化的融資渠道將有效拓寬資金來源，保障企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營。

（四）做好可行性研究分析，科學(xué)地評價企業(yè)的風(fēng)險和機會

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受政策調(diào)控和市場預(yù)期的影響很大，如何在低迷中活下去，在市場向上時及時振作，要求房地產(chǎn)企業(yè)正確分析市場情況，提前調(diào)研市場供需。對于高價值標的，房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭更加激烈，一些房地產(chǎn)企業(yè)成立聯(lián)合體進行投標，有效加強企業(yè)競爭優(yōu)勢；為了減少競爭，一些企業(yè)進行市場細分，對區(qū)域進行科學(xué)分析，找準成長型標的，進行成片開發(fā)，有效降低土地費用，促進規(guī)?；砷L。房地產(chǎn)企業(yè)通過科學(xué)地進行可行性研究分析，能夠有效地提高資金投資的合理性、高效性。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，土地獲取成本、建造價格、人工成本和稅收等資金需求大，受到融資環(huán)境趨緊影響下，企業(yè)經(jīng)營壓力巨大，加強資金管理尤為重要。本文從房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的事前、事中、事后角度出發(fā)，就資金管理中的資金預(yù)算、管理團隊、資金來源、資金使用等方面提出了問題和作出了對策，以便于讓房地產(chǎn)企業(yè)加強資金管理的意識，更好地降低資金管理風(fēng)險，拓寬融資渠道和提高資金效率，促進提高整個企業(yè)經(jīng)濟效益，使企業(yè)取得市場競爭優(yōu)勢。