基于大數(shù)據(jù)思維的提升房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理水平探討

蔣繼軍

（濟(jì)寧凱歌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，山東 濟(jì)寧 272000）

從2020年房地產(chǎn)業(yè)調(diào)查結(jié)果中可了解到：5-8月份已然出現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額持續(xù)增長現(xiàn)象，預(yù)計(jì)2020年將突破17萬億元。與2019年15.9725萬億元相比，2020年將迎來新高。據(jù)此，應(yīng)充分利用大數(shù)據(jù)技術(shù)針對房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)予以有效管控，以便跟上經(jīng)濟(jì)快速增長步伐，依據(jù)完善的稅收風(fēng)險(xiǎn)管理方法提高房地產(chǎn)企業(yè)的股東凈收益率創(chuàng)造有利條件。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特征

近幾年稅收出臺(tái)新政策的頻率顯著加快，涉及稅收根本性改變的政策不斷出現(xiàn)，但是針對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收優(yōu)惠較少。僅限于政策導(dǎo)向較為明確的政策性住房項(xiàng)目，如土地增值稅預(yù)交減免、印花稅減免以及適用較低的所得稅預(yù)計(jì)毛利率等。因此，房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展應(yīng)緊跟政策導(dǎo)向。

結(jié)合上述房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)相關(guān)政策及固有特征，可知房地產(chǎn)企業(yè)具有以下顯著特征：

其一，不可移性，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目往往較為固定，因其內(nèi)在價(jià)值較大，導(dǎo)致在實(shí)際遷移階段耗時(shí)較長，且無法從市場競爭中及時(shí)抽離。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展常受市場需求影響[1]。

其二，服務(wù)性，房地產(chǎn)業(yè)中涵蓋了土地征收、土地搬遷、開發(fā)轉(zhuǎn)讓、租賃抵押等內(nèi)容，不但關(guān)乎著法律條文，而且還影響著民眾正常的生活秩序，故而它往往處于一個(gè)業(yè)態(tài)服務(wù)的行列中。

其三，密集性，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要密集的人才與資金，甚至需要采用對應(yīng)的營銷手段對消費(fèi)者予以刺激，故而在其發(fā)展階段多具備密集性特征。

其四，限制性，房地產(chǎn)業(yè)多受限于市場需求。若市場上的需求量較大，其收益額度就會(huì)呈現(xiàn)較高的趨勢，并且覆蓋范圍廣泛。

其五，專業(yè)性，消費(fèi)者越來越理性，市場競爭越來越激烈，要求房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、售后以及財(cái)務(wù)核算、稅收的籌劃等各方面都應(yīng)具備專業(yè)的人才。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)原因

（一）利益化突出

房地產(chǎn)項(xiàng)目作為盈利空間較大的經(jīng)濟(jì)類型，運(yùn)作規(guī)模大，一般的項(xiàng)目銷售額在幾十億、上百億的十分常見，這為企業(yè)實(shí)施不合理的稅務(wù)策劃提供了動(dòng)力。在房地產(chǎn)企業(yè)具體運(yùn)營期間，若單純性關(guān)注盈利情況，將造成房地產(chǎn)企業(yè)不得不運(yùn)用一些造假方法達(dá)到減稅增效的目的。

（二）信息不對稱

除了上述利益化顯著等主觀原因外，房地產(chǎn)企業(yè)還會(huì)出現(xiàn)信息不對稱等客觀原因。通常情況下，企業(yè)稅務(wù)管理與籌劃是一項(xiàng)專業(yè)要求嚴(yán)苛的工作，要求房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)管理者在具備較高的專業(yè)技能基礎(chǔ)上還需要擁有良好的職業(yè)素養(yǎng)。然而，在其缺乏高素質(zhì)以及豐富的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)時(shí)，一旦遭遇稅收問題將無法立即提出可行性建議，從而引起稅收風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)部門協(xié)調(diào)性的缺乏，也會(huì)增加稅收風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)率。在涉稅信息不對稱的情況下，勢必加劇稅收風(fēng)險(xiǎn)。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理者，應(yīng)從自身素質(zhì)以及部門溝通能力等方面重新審視稅收風(fēng)險(xiǎn)管理事項(xiàng)，以便房地產(chǎn)企業(yè)能夠達(dá)到合法節(jié)稅、合理增效的效果。

（三）稅收政策變化快、相關(guān)性強(qiáng)

自從2016年5月1日正式實(shí)施“營改增”政策以來，有很多政策都是專為房地產(chǎn)企業(yè)或與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)發(fā)布的。據(jù)此，房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理難度有所增加，同時(shí)也為合理稅務(wù)籌劃留下了空間。例如：對于資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)來說，具體體現(xiàn)在以下方面：利息費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅額不允許抵扣；財(cái)會(huì)（2016）22號(hào)文出臺(tái)后，銷售環(huán)節(jié)繳納的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)印花稅是否屬于與銷售相關(guān)的稅金？允不允許在土地增值稅清算時(shí)扣除？等等；這將直接影響到房產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際收益。

（四）涉及稅種多、專業(yè)性強(qiáng)

房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)經(jīng)營鏈條涉及契稅、印花稅、增值稅、城建及教育附加費(fèi)、土地增值稅、土地使用稅、企業(yè)所得稅、環(huán)保稅等多個(gè)稅種。筆者曾經(jīng)對某個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)測算，綜合稅率為21.3%，其中還不包括拿地環(huán)節(jié)應(yīng)繳納契稅。若企業(yè)稅務(wù)管理人員不能正確理解、熟練運(yùn)用各項(xiàng)稅收政策，將為企業(yè)稅務(wù)管理帶來不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)。

三、基于大數(shù)據(jù)思維提升房地產(chǎn)業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理水平的措施

（一）構(gòu)建全過程涉稅數(shù)據(jù)提取機(jī)制

在房地產(chǎn)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理過程中，若能運(yùn)用大數(shù)據(jù)思維，可有效提高管理水平。對此，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極構(gòu)建全過程涉稅數(shù)據(jù)提取機(jī)制，以便在稅收風(fēng)險(xiǎn)管理階段實(shí)現(xiàn)全方位監(jiān)測，以免出現(xiàn)稅收風(fēng)險(xiǎn)，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成阻力。其一，運(yùn)用大數(shù)據(jù)思維提取涉稅數(shù)據(jù)，可從中掌握房地產(chǎn)企業(yè)在同行業(yè)中的稅收負(fù)擔(dān)水平，以此為企業(yè)發(fā)展規(guī)劃的調(diào)整提供重要參考依據(jù)；其二，在大數(shù)據(jù)技術(shù)的輔助下，有利于房地產(chǎn)企業(yè)在與其他企業(yè)相互對比時(shí)發(fā)現(xiàn)差異特征，以便在對比競爭中找到適合企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的方式，最終達(dá)到股東權(quán)益最大化目的。

通常情況下，房產(chǎn)企業(yè)全過程數(shù)據(jù)來自三種提取方式形成的數(shù)據(jù)：第一自?。鹤匀〉姆绞绞侵阜康禺a(chǎn)納稅者自行上報(bào)的納稅數(shù)據(jù)。第二輔助提取：輔助提取是經(jīng)由稅務(wù)人自行采集的納稅數(shù)據(jù)。最后第三方提取：第三方提取是以數(shù)據(jù)交換為目的獲得有效的納稅數(shù)據(jù)。據(jù)此，房地產(chǎn)企業(yè)因其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)較為多樣且范圍廣泛，此時(shí)應(yīng)利用計(jì)算機(jī)智能設(shè)備對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行同類篩選匹配，從而形成數(shù)據(jù)鏈，對房地產(chǎn)樣品進(jìn)行全過程管理，以便涉稅數(shù)據(jù)始終處于房地產(chǎn)企業(yè)的可見狀態(tài)下。

此外，經(jīng)由大數(shù)據(jù)思維，還可實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)材料供貨商資質(zhì)的合理篩查，以便及時(shí)獲取增值稅發(fā)票，避免在建材采購環(huán)節(jié)繳納更多的稅款。同時(shí)，材料供貨商的線上選擇，也可幫助房地產(chǎn)企業(yè)緩解一定的稅收壓力，最終促使稅收風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制。只有針對涉稅數(shù)據(jù)進(jìn)行全過程提取，才能幫助房地產(chǎn)企業(yè)從中發(fā)現(xiàn)稅收風(fēng)險(xiǎn)，以免過多納稅，縮小房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間。

（二）完善專業(yè)化稅收風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別制度

在大數(shù)據(jù)思維引導(dǎo)下提升房地產(chǎn)業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理水平時(shí)，還需要進(jìn)一步完善稅收風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別制度，憑借專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別機(jī)制，促使稅收風(fēng)險(xiǎn)得到相應(yīng)的把控。

在房地產(chǎn)稅收風(fēng)險(xiǎn)中所涉及的內(nèi)容較為復(fù)雜。例如在準(zhǔn)備期，包含土地轉(zhuǎn)讓契稅以及印花稅、繳納市政配套費(fèi)后涉及的契稅等，一旦未能及時(shí)向國家繳納相應(yīng)的稅款，將造成后續(xù)房地產(chǎn)企業(yè)遭受較大的稅收風(fēng)險(xiǎn)。而在施工期，針對房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)及時(shí)提交項(xiàng)目申請表，以盡快實(shí)現(xiàn)稅企統(tǒng)一，防止出現(xiàn)稅收延誤風(fēng)險(xiǎn)。還有房地產(chǎn)營銷階段，在租賃、銷售等環(huán)節(jié)均涉及多種稅種。此時(shí)，為了保證稅收風(fēng)險(xiǎn)得到有效管理，可針對原有稅收管理制度予以補(bǔ)充完善，而不是為了節(jié)約成本，開設(shè)虛假合同，以此達(dá)到逃稅目的，這不但會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)度，而且還會(huì)對我國稅收經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成不利影響，從而破壞房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的穩(wěn)定性。據(jù)此，應(yīng)從溝通制度、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別制度、納稅業(yè)務(wù)考核制度等方面出發(fā)，促使房地產(chǎn)納稅業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人在運(yùn)用大數(shù)據(jù)思維時(shí)能夠獲得可靠的制度保障。

（三）運(yùn)用大數(shù)據(jù)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理理念·

在房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理工作中，還需要善于運(yùn)用大數(shù)據(jù)管理理念。在大數(shù)據(jù)時(shí)代背景下，將大數(shù)據(jù)思維轉(zhuǎn)移到稅收風(fēng)險(xiǎn)管理中，既要針對原有的傳統(tǒng)理念予以調(diào)整，又應(yīng)當(dāng)重調(diào)思維模式，以便大數(shù)據(jù)管理理念發(fā)揮出真正的作用[2]。

具體可借助大數(shù)據(jù)培訓(xùn)的方式增加管理者對稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的認(rèn)知度。尤其是房地產(chǎn)企業(yè)由原來的繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅，就涉及專用發(fā)票的問題，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)急劇上升。比如筆者所在單位就曾綜合運(yùn)用大數(shù)據(jù)形成案例，通過開展“如何規(guī)避常見涉稅風(fēng)險(xiǎn)及后果”培訓(xùn)會(huì)，使其在掌握大數(shù)據(jù)管理技巧的同時(shí)，形成大數(shù)據(jù)管理思維。此外，在培訓(xùn)過程中可通過案例分析的方式加深管理者對稅收風(fēng)險(xiǎn)的了解程度，由此促使當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)管理者對增值稅常見的風(fēng)險(xiǎn)類型、引起的法律后果以及對企業(yè)和本人造成的影響等產(chǎn)生深刻記憶，最終提高房地產(chǎn)業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理者的實(shí)踐能力，贏得企業(yè)管理者支持。

（四）利用大數(shù)據(jù)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理平臺(tái)

據(jù)調(diào)查：2019年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額高達(dá)13.2194萬億元，相比2015年的12.6674萬億元，已然出現(xiàn)了較大的上升空間。這表明房地產(chǎn)業(yè)前景較好。為了促使房地產(chǎn)業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)處于可管控狀態(tài)下，需要積極利用大數(shù)據(jù)平臺(tái)，為稅收風(fēng)險(xiǎn)提供便捷條件，以此在釋放人力的基礎(chǔ)上促進(jìn)房地產(chǎn)其業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展。

以現(xiàn)有的稅源大數(shù)據(jù)服務(wù)管理GIS系統(tǒng)為例，作為房地產(chǎn)業(yè)專有大數(shù)據(jù)平臺(tái)，它具有顯著的可視化、關(guān)聯(lián)決策功能，而且還可對稅收風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施細(xì)致分析，由此對房地產(chǎn)業(yè)稅收征管體系起到完善作用，也能借此提升房地產(chǎn)數(shù)據(jù)管理水平。

作為一項(xiàng)智能化稅收管理平臺(tái)，它能夠直觀的展現(xiàn)出稅務(wù)市場的問題。比如在房地產(chǎn)業(yè)中，可為每一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目繪制精準(zhǔn)化房地產(chǎn)稅圖像，并且?guī)椭康禺a(chǎn)企業(yè)深度掌握行業(yè)市場動(dòng)態(tài)以及征稅情況。同時(shí)，在房地產(chǎn)土地開發(fā)以及營銷等環(huán)節(jié)均可實(shí)現(xiàn)全面管控，并且能夠針對房地產(chǎn)業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)的源頭進(jìn)行整合處理，并從項(xiàng)目交易、房地產(chǎn)保有量、開發(fā)現(xiàn)狀、土地出讓等方面解析稅源。因其設(shè)有“GIS地圖”，故而在稅收風(fēng)險(xiǎn)管理工作中，能夠運(yùn)用房地產(chǎn)可視化圖像對風(fēng)險(xiǎn)源頭進(jìn)行定位，以便房地產(chǎn)企業(yè)能夠及時(shí)追蹤。在房地產(chǎn)決策中，該平臺(tái)也能為其提供稅收分析結(jié)果，便于提出準(zhǔn)確度高的決策。據(jù)此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極利用現(xiàn)有大數(shù)據(jù)平臺(tái)相關(guān)信息，提前籌劃、科學(xué)決策。

四、結(jié)束語

綜上所述，大數(shù)據(jù)的應(yīng)用的確可對房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理水平的提升帶來重要助力。據(jù)此，應(yīng)從完善稅收風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別制度、運(yùn)用大數(shù)據(jù)管理理念、利用大數(shù)據(jù)管理平臺(tái)等方面著手，以此確保房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理工作處于可知、可控狀態(tài)，進(jìn)而運(yùn)用大數(shù)據(jù)技術(shù)助推房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)財(cái)務(wù)決策，使其擁有良性發(fā)展前景，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收。