房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算問題與對策研究

李霞

（云南紅塔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司玉溪分公司，云南 玉溪 653100）

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們對住宅需求的提升，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅猛，并且作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面有著舉足輕重的作用，政府為了保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，從土地增值稅的緩征、預(yù)征政策到現(xiàn)在的清算制，足以看出政府對土地增值稅的重視，土地增值稅的清算制使企業(yè)稅負(fù)升高，科學(xué)合理地做好土地增值稅的清算，不僅能提高企業(yè)盈利水平，還能在減少稅收風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，幫助企業(yè)健康持久地發(fā)展。實(shí)際清算過程中存在很多因素影響各企業(yè)的清算結(jié)果，如何減少不利因素是很多房地產(chǎn)企業(yè)存在的客觀問題，鑒于此本文將對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算問題進(jìn)行探討解決。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算存在的問題

（一）土地增值稅未貫穿項(xiàng)目生命周期

很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目可行分析時(shí)，沒有提前考慮土地增值稅，單純認(rèn)為土地增值稅僅僅對利潤產(chǎn)生影響。實(shí)際上，根據(jù)土地增值稅四級超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)及各項(xiàng)成本費(fèi)用均影響增值多少，增值越多稅率越高，土地增值稅稅率根據(jù)公式“（轉(zhuǎn)讓收入-可扣除項(xiàng)目金額）/可扣除項(xiàng)目金額”計(jì)算得出的增值率確認(rèn)，一些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為是收入決定稅收，而忽略了稅收對收入的反作用，沒有在定價(jià)階段充分測算不同定價(jià)對稅率的影響，根據(jù)稅率臨界點(diǎn)調(diào)整定價(jià)。開發(fā)設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)不同的產(chǎn)品嚴(yán)重影響土地增值稅的清算結(jié)果。根據(jù)土地增值稅的相關(guān)稅收規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值率未超過20%的部分，免征其土地增值稅。在開發(fā)階段沒有考慮增值稅稅收優(yōu)惠政策，單純設(shè)計(jì)產(chǎn)品類型，將對后期土地增值稅的清算產(chǎn)生負(fù)效果，導(dǎo)致稅負(fù)增加。

（二）成本分?jǐn)偛缓侠?，分?jǐn)偡绞讲粚?/h3>

對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算來說，如果成本分?jǐn)偡绞讲缓侠砗艽蟪潭壬蠒?dǎo)致土地增值稅稅負(fù)增加，一旦分?jǐn)偛缓侠恚逅汶A段將無法更改。地下車庫成本、公共配套設(shè)施成本及建安成本的分?jǐn)偸乾F(xiàn)階段很多房地產(chǎn)企業(yè)成本分?jǐn)偞嬖趩栴}最多的環(huán)節(jié)。目前，地下車庫成本分?jǐn)倹]有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，很多房地產(chǎn)企業(yè)為了核算簡單、方便管理，將地上建筑物的成本與地下建筑成本合并計(jì)算后，再按可售建筑面積分?jǐn)?，或者只分?jǐn)偟叵萝噹斓南嚓P(guān)成本。但事實(shí)上，兩種方法都不一定正確，有的項(xiàng)目地下車位稀缺售價(jià)較高，如其成本低就帶來高額的稅負(fù)；而有的項(xiàng)目，例如以季節(jié)性人群為主要購買者的項(xiàng)目，地下車售價(jià)較低，如其成本過高可能會導(dǎo)致負(fù)增值，而這部分負(fù)增值屬于商業(yè)并不能抵減住宅部分的高增值，還有的企業(yè)未將人防性質(zhì)的地下建筑認(rèn)定為公共配套設(shè)施，未將其相應(yīng)的成本分?jǐn)倓澣肟墒劢ㄖ娣e中，進(jìn)行清算分析。

當(dāng)前，隨著人們收入的增加，對住房品質(zhì)的要求越來越高，住宅所在區(qū)域的公共設(shè)施配置狀況，很大程度上影響著購房者決策。從企業(yè)所開發(fā)項(xiàng)目中公共設(shè)施的成本分?jǐn)偁顩r來看，多數(shù)企業(yè)存在綠化、道路、會所、幼兒園等多項(xiàng)公共配套設(shè)施，且多為公用模式，但建設(shè)過程中存在公共配套建設(shè)滯后，清算時(shí)其成本沒納入清算范圍；或者多期開發(fā)的產(chǎn)品，配套集中在某一期，成本沒按受益對象配比導(dǎo)致企業(yè)整體稅負(fù)增加。

很多房地產(chǎn)企業(yè)還存在施工在前，因建安成本結(jié)算滯后，相關(guān)成本發(fā)票未傳遞至財(cái)務(wù)部核算，導(dǎo)致項(xiàng)目達(dá)到土地增值稅清算條件時(shí)，不能及時(shí)歸集成本，帶來高稅負(fù)的情形。

（三）對稅收政策掌握不及時(shí)導(dǎo)致稅負(fù)增加

土地增值稅作為國家調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主要稅種，隨時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的變動，社會經(jīng)濟(jì)的實(shí)際發(fā)展情況及地方政府的改革取向而調(diào)整，如果房地產(chǎn)企業(yè)清算人員掌握政策不及時(shí)，就很容易出現(xiàn)因政策不符導(dǎo)致的清算風(fēng)險(xiǎn)。例如，對普通住宅的清算標(biāo)準(zhǔn)，有的地方政府會根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況設(shè)置非144㎡的標(biāo)準(zhǔn)來劃分普通與非普通住宅；對清算時(shí)住宅類型的劃分，有的要求按三分法，分為普通住宅、非普通住宅及商業(yè)；有的要求按二分法，只區(qū)分普通住宅與非普通住宅商業(yè)兩類。如忽略當(dāng)?shù)囟愂照?，就可能?dǎo)致清算結(jié)果得不到稅局認(rèn)可，被要求重新清算，增加清算成本和風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)清算人員對稅收政策的了解程度，及與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通不暢等都可能導(dǎo)致土地增值稅的清算風(fēng)險(xiǎn)，增加稅負(fù)。

（四）企業(yè)土地增值稅清算人員的專業(yè)素質(zhì)有待提高

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算結(jié)果是否滿意，除了前面提到的前期籌劃外，還取決于相關(guān)財(cái)務(wù)稅收人員的技術(shù)水平。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的會計(jì)核算水平高低，土地增值稅政策的把握程度及清算技巧等，都會導(dǎo)致土地增值稅清算是否科學(xué)、合理及合法合規(guī)，完善清算人員的專業(yè)水平也是做好清算風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)鍵。當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)只注重清算結(jié)果而忽略清算人員的培養(yǎng)，缺乏相應(yīng)的稅收人員管理機(jī)制、培訓(xùn)機(jī)制和考核機(jī)制，企業(yè)沒有為清算人員提供足夠的支持與幫助。個(gè)人方面，稅收人員思想和工作技能上都存在一定的問題，沒有對自己提出更高的要求，缺乏清算前的知識儲備及清算技巧，從而無法保證土地增值稅的清算質(zhì)量。清算人員水平不夠，可能導(dǎo)致少算收入，忽略除貨幣資金以外方式取得的價(jià)外費(fèi)用等收入；虛列或少列成本，少記開發(fā)費(fèi)用等問題，從而帶來清算風(fēng)險(xiǎn)。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的對策建議

（一）項(xiàng)目開發(fā)全過程考慮增值稅

在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)初期，將土地增值稅貫穿于開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品類型、建筑面積、業(yè)態(tài)關(guān)系、公建設(shè)施等方面，綜合考慮土地增稅的影響，重視普通住宅的免稅臨界點(diǎn)，在設(shè)計(jì)階段合理分配普通住宅與非普通住宅的比例，最大限度滿足普通住宅的免稅優(yōu)惠。定價(jià)階段，測試不用價(jià)格應(yīng)交繳納的土地增值稅稅額，綜合權(quán)衡收入與稅收的平衡點(diǎn)，尋求稅負(fù)最低，收益最高的合理價(jià)格，使企業(yè)效益最大化。

（二）成本分?jǐn)偤侠?、合時(shí)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目決算時(shí)，充分考慮地下車庫是否可售、性質(zhì)特點(diǎn)、用途等因素。人防車位無產(chǎn)權(quán)一般都為不可售建筑，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及使用方法，采取合理的成本分?jǐn)偡绞竭M(jìn)行分?jǐn)?，將其對?yīng)的土地成本及建造成本計(jì)入可扣除成本費(fèi)用?？墒鄣叵萝噹觳糠?，根據(jù)項(xiàng)目所在地的具體情況，參照建造特征，視地下車庫與上層建筑共同建造測算地下車庫在內(nèi)的整棟建筑物單位面積成本×地下車庫面積取得的扣除成本對整體土地增值稅的影響；以及測算將單獨(dú)建造的地下車庫相關(guān)成本歸集為地下車庫成本，不考慮地上建筑成本時(shí)的土地增值稅，對比二者差異，尋求適合自身項(xiàng)目的分?jǐn)偡绞健?/p>

對于公共設(shè)施成本，采用合理的分配方法：如以受益對象為依據(jù)，將公共設(shè)施建造成本向多主體展開合理分配。對于無償移交政府的，共同分?jǐn)偲涑杀尽Ｍ豁?xiàng)目分多期，但公共設(shè)施集中在一期的，按可售面積合理分配計(jì)算。對于綠化用地、公共道路等公共設(shè)施產(chǎn)生的費(fèi)用，在各分期內(nèi)，根據(jù)當(dāng)期開發(fā)的可售建筑面積與總可售面積的占比，合理分配扣除，避免公共設(shè)施分?jǐn)偛缓侠懋a(chǎn)生高稅負(fù)。

完善建安成本歸集工作，要求已發(fā)生的成本及時(shí)結(jié)算，及時(shí)開具發(fā)票支付，確保土地增值稅清算所發(fā)生成本的完成性。

（三）加強(qiáng)掌握稅收政策

房地產(chǎn)企業(yè)稅收人員要及時(shí)關(guān)注行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢，收集相關(guān)行業(yè)信息，熟悉相關(guān)稅收政策，尤其是對項(xiàng)目所在地稅收政策的掌握，保持與稅務(wù)機(jī)關(guān)的良好溝通，及時(shí)獲取稅務(wù)機(jī)關(guān)頒布的稅收政策及地方稅收特別規(guī)定。加強(qiáng)與土地、房管及住建等部門之間的溝通，積極了解涉稅信息，落實(shí)涉稅政策。房地產(chǎn)企業(yè)涉稅人員要重視對法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，在進(jìn)行土地增值稅清算前，一定要加強(qiáng)對稅收政策的再學(xué)習(xí)，避免因?qū)Χ惙ɡ斫獠粡氐锥T發(fā)增加土地增值稅的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）提高人員專業(yè)素質(zhì)，組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)

提高房地產(chǎn)企業(yè)土地增值清算的整體水平，建立一支專業(yè)的財(cái)稅隊(duì)伍，完善隊(duì)伍的管理、培訓(xùn)及考核機(jī)制。企業(yè)可定期開展財(cái)稅專業(yè)知識的培訓(xùn)及技能競賽，或采取靈活多樣的激勵(lì)措施鼓勵(lì)財(cái)稅人員參加各項(xiàng)專業(yè)考試，對于通過考試的人員給予一定的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和相關(guān)考試費(fèi)用的報(bào)銷，以此激發(fā)財(cái)務(wù)人員的主觀能動性，以考帶學(xué)，提高專業(yè)水平，進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)清算的軟實(shí)力，確保清算質(zhì)量。

財(cái)務(wù)人員要從自身出發(fā)，提高要求，制定目標(biāo)，認(rèn)清本職工作對專業(yè)水準(zhǔn)的要求，加強(qiáng)自我學(xué)習(xí)，在日常學(xué)習(xí)工作中積極探索新方法，積極交流，學(xué)以致用，知行合一，不斷提高自身的稅收管理水平，確保土地增值稅清算質(zhì)量。

為加強(qiáng)清算的專業(yè)性，避免風(fēng)險(xiǎn)最小化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亦可聘請具有財(cái)稅專業(yè)知識的專家人才或事務(wù)所，成立稅收專業(yè)工作組，做好日常稅收咨詢管理，在項(xiàng)目開發(fā)的每一環(huán)節(jié)都考慮相關(guān)的涉稅事項(xiàng)，以便為后期清算做充足的準(zhǔn)備，并由聘請的專業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行清算，保證清算最優(yōu)效果。

三、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)仍面臨著土地增值稅清算過程中的很多問題，應(yīng)引起高度重視，朝著更為規(guī)范的經(jīng)營方向發(fā)展，提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭力。清算財(cái)務(wù)稅收人員，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化情況及稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求，做好土地增值稅清算工作，掌握全新的土地增值稅清算政策，保證土地增值稅清算的科學(xué)性、合理性。與各部門之間綜合協(xié)調(diào)，處理好項(xiàng)目開發(fā)過程匯總土地使用權(quán)成本、建筑工程安裝成本計(jì)量、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除等問題，并采取行之有效的方法與對策，充分學(xué)習(xí)和掌握相關(guān)政策，將清算工作確實(shí)落實(shí)下去，促進(jìn)土地增值稅清算各項(xiàng)工作的順利開展，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)的高質(zhì)量提供更為廣闊的空間。