房地產(chǎn)評估中的風(fēng)險與控制對策

張麗娟

（浙江天衡房地產(chǎn)評估咨詢有限公司，浙江 杭州 310003）

在城市建設(shè)范圍擴大的趨勢下，城市人口數(shù)量逐漸增加，國家發(fā)布的貨幣化安置政策等為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了更多機遇。在這樣的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場發(fā)展速度逐漸加快，不同類型的房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)數(shù)量也逐漸增加，進行房地產(chǎn)評估工作的時候，流程比較復(fù)雜，需要考慮到多方面的因素，其中還存在著較多的風(fēng)險。由于評估的業(yè)務(wù)越來越復(fù)雜，要想避免評估中產(chǎn)生的風(fēng)險問題，應(yīng)對當(dāng)前房地產(chǎn)評估中的風(fēng)險進行分析，采取有效的控制措施，使房地產(chǎn)評估行業(yè)能夠穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)評估行業(yè)中存在的問題

（一）相關(guān)法律制度不完善

目前我國制定了城市房地產(chǎn)管理法，將評估機構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)以及估價師注冊兩項行政許可作為核心，并且建立了房產(chǎn)評估法律體系，對評估機構(gòu)及管理者進行規(guī)定，沒有明確實施細則。法律規(guī)定中針對房產(chǎn)評估制度的法定地位進行了明確，但是專門用于房產(chǎn)評估的法律較少，這部分內(nèi)容散落在了各項制度及規(guī)范文件中，難以作為行業(yè)參考的法律依據(jù)，缺少相應(yīng)的法律內(nèi)容。估價人員在實施過程中難以發(fā)揮出主觀能動性，評估結(jié)果難以受到認(rèn)可[1]。

（二）從業(yè)人員素質(zhì)不高

房產(chǎn)評估對人員的專業(yè)性要求比較高，考慮到房產(chǎn)價值有著特殊性，這使房產(chǎn)評估的結(jié)果科學(xué)性與估價人員之間的關(guān)系變得更加緊密。結(jié)合當(dāng)前的實際情況來看，我國沒有形成完善的人才培養(yǎng)機制，針對估價人員的專業(yè)性考核不夠嚴(yán)格規(guī)范，難以保證人員的實際能力。由于門檻比較低，非專業(yè)人員混入其中，學(xué)歷較低、對房產(chǎn)評估缺少全面認(rèn)識的人員也從事這項工作，影響了評估的效果。另外，房產(chǎn)估價人員的資質(zhì)審查不夠嚴(yán)格，掛證現(xiàn)象嚴(yán)重，造成了估價人員隊伍的專業(yè)能力不足的問題。

（三）評估方法單一落后

當(dāng)前的評價方法沒有考慮到外部因素對房產(chǎn)價值造成的影響，目前使用較多的評估方式包括市場比較法、收益法、重置成本法、假設(shè)開發(fā)法等?；竟纼r方法是對房產(chǎn)客觀市場價值的推斷，需要根據(jù)房產(chǎn)的性質(zhì)，比如房屋位置、朝向等，對消費者效用開展評估工作，以內(nèi)部效用為主進行評估。因此，在房產(chǎn)評估中不僅需要考慮到內(nèi)部效用，還應(yīng)重視外部效用。

二、房地產(chǎn)估價風(fēng)險的主要內(nèi)容

（一）房地產(chǎn)估價師承擔(dān)的風(fēng)險

房地產(chǎn)估價結(jié)果涉及了多方面利益，國家通過制定相應(yīng)的規(guī)定來進行規(guī)范，針對房產(chǎn)估價機構(gòu)及工作人員的行為制定了懲處措施[2]。一般房地產(chǎn)評估人員產(chǎn)生了違紀(jì)情況的時候，需要接受的處罰有以下三種，分別為民事處罰、行政處罰以及刑事處罰。在估價中估價人員產(chǎn)生失誤而給利益主體造成經(jīng)濟損失，例如房地產(chǎn)估價人員及委托人相互配合提交虛假的報告，導(dǎo)致嚴(yán)重的損失，應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在將非法所得沒收、吊銷評估人員的執(zhí)業(yè)資格證的基礎(chǔ)上加大處罰力度，當(dāng)情節(jié)過于嚴(yán)重并且構(gòu)成刑事犯罪情況的時候，需要追究其刑事責(zé)任。

（二）房地產(chǎn)評估手段帶來的風(fēng)險

在房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)評估相關(guān)方面已經(jīng)得到了明確的規(guī)定，在評估中需要遵守相應(yīng)的原則，根據(jù)不同的房地產(chǎn)采用恰當(dāng)?shù)脑u估方式，還應(yīng)考慮如何進行評估程序。通過合理選擇評估方式可有效減少人為因素造成的評估風(fēng)險問題，然而這些規(guī)定難以避免風(fēng)險的產(chǎn)生。如果在評估中沒有全面地進行分析，僅僅使用傳統(tǒng)的方法開展評估工作，會使評估風(fēng)險增加。當(dāng)前，一些評估機構(gòu)在評估中沒有考慮到評估手段的合理性，因此導(dǎo)致房地產(chǎn)評估風(fēng)險水平提升，對相關(guān)機構(gòu)或個體產(chǎn)生了不良的影響。

（三）社會公信力缺失的風(fēng)險

房地產(chǎn)估價是市場中的重要部分，應(yīng)通過提供專業(yè)的服務(wù)給社會提供公平客觀的衡量標(biāo)準(zhǔn)，使評估更加符合社會公正的特點，并且在市場中形成良好的形象[3]。然而當(dāng)前的房地產(chǎn)評估缺少社會公信力，這是由于房地產(chǎn)估價在權(quán)威、獨立性上存在缺陷。首先，在市場激烈競爭環(huán)境下，評估機構(gòu)為了提升業(yè)務(wù)量，會根據(jù)客戶要求進行評估，而沒有參考規(guī)范的內(nèi)容，認(rèn)為將評估價格改變。其次，評估機構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制體系不完善，部分評估結(jié)果是在沒有全面地取得被估價對象實際數(shù)據(jù)的情況下得出的，難以保證科學(xué)性及客觀性。最后，評估機構(gòu)的權(quán)威性存在著不足，導(dǎo)致公信力降低，權(quán)威性的形成需要長期的實踐，而多數(shù)房地產(chǎn)估價機構(gòu)的經(jīng)營時間比較短，沒有相應(yīng)的參考依據(jù)，因此公信力有待提高。

三、加強房地產(chǎn)評估風(fēng)險控制的措施

（一）建立完善的評估法律制度

房產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展中，法律規(guī)定在其中有著重要的意義，國家應(yīng)根據(jù)法律要求以及行業(yè)的發(fā)展情況制定相應(yīng)的法律體系，在法律中應(yīng)體現(xiàn)出以下幾方面內(nèi)容，第一行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對技術(shù)規(guī)范及規(guī)程進行推行，對違法人員進行嚴(yán)格處理。第二是收費標(biāo)準(zhǔn)，對于小額度的項目應(yīng)進行細致分檔，將收費標(biāo)準(zhǔn)提高，由于小額估價應(yīng)用范圍比較大，當(dāng)收費較少的時候可能會無人來承接。對于大額度項目也需要詳細分檔，降低費用，避免產(chǎn)生壓價競爭問題。第三是制定房產(chǎn)評估職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)，估價人員需要遵守相應(yīng)的規(guī)定，規(guī)范評估機構(gòu)及評價人員的行為，使評估行業(yè)能夠更具有法制化的特點，落實詳細的規(guī)章制度，使評估機構(gòu)在經(jīng)營中有規(guī)章可遵循。

（二）提高從業(yè)者綜合素質(zhì)水平

應(yīng)通過提升估計人員的專業(yè)素質(zhì)水平來減少行業(yè)的風(fēng)險，不僅需要加強認(rèn)證的嚴(yán)格性，還應(yīng)改善估價師的資質(zhì)考核要求，根據(jù)估價師的執(zhí)業(yè)能力、經(jīng)驗豐富程度、評估技術(shù)等方面來明確職業(yè)等級標(biāo)準(zhǔn)，加強動態(tài)管理，使房產(chǎn)估價人員的能力得到保障，為房地產(chǎn)估價工作的開展提供良好的條件。另外，應(yīng)提升評價者門檻，從源頭對估價師的素質(zhì)進行控制，可提高報考學(xué)歷的要求水平，使人員具備較高的學(xué)歷，還應(yīng)對注冊制度進行落實，雖然已經(jīng)建立了相應(yīng)的制度，但是執(zhí)行力度比較小，難以發(fā)揮出有效的作用。同時，應(yīng)對考試的難度進行調(diào)整，明確要求，可通過擴大考試知識范圍的方式來達到目的，使從業(yè)人員的素質(zhì)符合要求。

（三）合理應(yīng)用評估方法

在較多的評估方式中，指標(biāo)分析科學(xué)性會對結(jié)論產(chǎn)生較大影響，在評估中市場法的應(yīng)用較為廣泛，房產(chǎn)信息真實性是核心內(nèi)容，通過在房產(chǎn)協(xié)會收集真實的數(shù)據(jù)信息，使評估結(jié)論的準(zhǔn)確性提升。當(dāng)不能在房產(chǎn)市場中難以找到可進行參考的案例，難以通過收益評估的時候，例如學(xué)校及公園等，可采用成本法實現(xiàn)評估目的，應(yīng)對房產(chǎn)成本因素進行調(diào)整，例如人工費用、材料費用等，達到科學(xué)評估的目的。應(yīng)用收益法的時候，收益及折現(xiàn)率的明確是極其重要的，使用這種方法進行房產(chǎn)評估的時候，應(yīng)根據(jù)潛在毛收入、空置損失、運營費用進行計算。

（四）加強房地產(chǎn)行業(yè)外部監(jiān)管

房地產(chǎn)估價師協(xié)會及行政主管部門在評估行業(yè)中發(fā)揮了規(guī)則制定者及裁判的作用，需要對房地產(chǎn)評估機構(gòu)及房地產(chǎn)估價人員實行監(jiān)管及控制，并且具備了對不符合房地產(chǎn)評估法律要求的行為進行處理的權(quán)利。為了預(yù)防評估中的風(fēng)險問題，應(yīng)加強外部監(jiān)管效果，首先，應(yīng)建立公平的社會經(jīng)濟環(huán)境，給社會提供基礎(chǔ)的信息服務(wù)及公共產(chǎn)品，使評估行業(yè)的發(fā)展有完善的條件，將估價行業(yè)的信息資源整合，給估價機構(gòu)提供更加全面的服務(wù)。其次，完善房地產(chǎn)評估行業(yè)的法律規(guī)定，明確估價的要求，建立透明化的市場環(huán)境，并且打破壟斷社會公信資源的不平等局勢，使信息資源的共享得以實現(xiàn)。最后，應(yīng)加強對房產(chǎn)估價中的各類違法問題的處理，提升處罰力度，對評估機構(gòu)內(nèi)部控制度建設(shè)進行監(jiān)督，使各項工作能夠符合相應(yīng)的要求。

（五）加強內(nèi)部質(zhì)量控制

評估機構(gòu)管理水平對執(zhí)業(yè)的質(zhì)量有著較大的影響，應(yīng)嚴(yán)格按照執(zhí)業(yè)規(guī)范來進行估價，使房地產(chǎn)估價工作能夠更加合理有序，保證估價的準(zhǔn)確性。結(jié)合當(dāng)前的情況來看，應(yīng)制定完善的執(zhí)業(yè)規(guī)范，使規(guī)范能夠發(fā)揮出有效的控制作用[4]。評估機構(gòu)應(yīng)具備完善的規(guī)范程序，將底稿做到保持完整，還應(yīng)詳細地進行記錄，明確事實，恰當(dāng)?shù)剡M行措辭。還應(yīng)對各業(yè)務(wù)項目進行全面的監(jiān)督，定期檢查復(fù)核，當(dāng)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量存在問題的時候，需要及時解決，使評估機構(gòu)在發(fā)生了爭議的時候能夠獲得更多益處，避免風(fēng)險問題的產(chǎn)生，減少估價風(fēng)險造成的影響，在市場中實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。

（六）完善評估行業(yè)的進入及退出機制

房地產(chǎn)估價作為一項覆蓋范圍大、專業(yè)性強的工作，為了保證行業(yè)的有序發(fā)展，提升行業(yè)的整體素質(zhì)水平，應(yīng)將從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的機構(gòu)及個人進行更為全面嚴(yán)格的審查，根據(jù)評估行業(yè)的條件來明確其能力，對于不符合要求的應(yīng)禁止其從事相應(yīng)的業(yè)務(wù)。針對具有房地產(chǎn)估價職業(yè)證書的機構(gòu)及人員，可通過年檢、考核等形式來審查其能力，還應(yīng)對職業(yè)道德素質(zhì)進行檢驗，當(dāng)不符合房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)要求或者違反了職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)、法律要求的時候，應(yīng)進行經(jīng)濟處罰，根據(jù)情節(jié)的嚴(yán)重程度來處理。另外，還應(yīng)將違規(guī)成本加大，使房地產(chǎn)估計機構(gòu)及工作人員意識到違法造成的嚴(yán)重性，能夠產(chǎn)生風(fēng)險意識，對法律有深入的認(rèn)識，能夠公平理智地開展業(yè)務(wù)，使房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展具有更加完善的條件。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展時間較短，同時房地產(chǎn)評估機構(gòu)的管理問題及人為因素影響造成了較多的問題，因此導(dǎo)致風(fēng)險的產(chǎn)生，對機構(gòu)及市場都帶來了不利。應(yīng)通過建立完善的評估法律制度、提高從業(yè)者綜合素質(zhì)水平、合理應(yīng)用評估方法、加強房地產(chǎn)行業(yè)外部監(jiān)管及內(nèi)部質(zhì)量控制來實現(xiàn)風(fēng)險控制，并且完善評估行業(yè)的進入及退出機制，為房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展提供相應(yīng)的動力。