物業(yè)企業(yè)財務管理 存在的突出問題和完善措施

趙娜

（碧桂園生活服務集團股份有限公司沈陽于洪分公司，遼寧 沈陽 110000）

一、引言

80年代初期，伴隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的恢復和發(fā)展，隨著我國對城市建設(shè)和管理的重視，物業(yè)企業(yè)開始傳入我國。現(xiàn)如今物業(yè)管理的發(fā)展已經(jīng)由初級階段進入快速成長階段，已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不可或缺的組成部分，但同時也面對著激烈的競爭。面對如此激烈的競爭，目前各種大大小小的物業(yè)企業(yè)都在不斷進行著探索與嘗試，尋找更加合理、適合自己的管理方案，其中，財務管理的作用顯而易見。為了不在競爭中被埋沒，物業(yè)企業(yè)應對財務管理中存在的問題進行分析，并提出應對措施，以便在企業(yè)運行中發(fā)揮更大的作用。

二、物業(yè)企業(yè)財務管理存在的問題

（一）制度體系不健全不完善

自1981年3月在我國設(shè)立第一家物業(yè)管理公司至今，全國已有大大小小物業(yè)管理公司不計其數(shù)。在如此發(fā)展壯大的同時，物業(yè)管理企業(yè)仍然存在執(zhí)行不同會計制度的現(xiàn)象，仍然沒有一套健全、完善的財務管理制度。在財務管理方案，頂層有《會計法》這個法律作為基本法律準則，用于指導所有企業(yè)與從業(yè)者；在物業(yè)行業(yè)方面，一些行業(yè)規(guī)范（例如：《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》《物業(yè)管理企業(yè)會計核算補充規(guī)定（試行）》以及各地方頒布實施的《物業(yè)管理企業(yè)財務管理實施細則》）用于規(guī)范物業(yè)管理整個行業(yè)的財務規(guī)范、取費標準等；同時，各個企業(yè)也頒布了各自的《企業(yè)會計準則》《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》等，作為公司內(nèi)部管理制度。因此，從國家法律、行業(yè)法規(guī)、公司制度三個方面為物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部財務制度提供了一些的依據(jù)和參考。但是，在相關(guān)法律、法規(guī)、制度的實際操作與執(zhí)行中依舊會存在混淆的現(xiàn)象。由于企業(yè)物業(yè)管理內(nèi)容的多樣化，導致會計人員在具體財務工作處理上運用著不同的財務會計制度，而這些制度中存在著很大的差異，不但使行業(yè)的財務狀況和經(jīng)營統(tǒng)計和比較的結(jié)果不能直觀的體現(xiàn)，同時成為物業(yè)產(chǎn)業(yè)可持續(xù)和穩(wěn)定發(fā)展的絆腳石。

（二）公司組織架構(gòu)不明晰

財務是一個管理監(jiān)督部門，是一個隱性的存在。它不能與業(yè)務部門相提并論，因為它不會為企業(yè)創(chuàng)造切實可見的經(jīng)濟效益。但它卻是公司高層領(lǐng)導做出未來企業(yè)發(fā)展方向決策的重要依據(jù)，可以實際反映出企業(yè)經(jīng)營狀況的最直觀的依據(jù)。大多數(shù)物業(yè)公司內(nèi)部體系都有層級關(guān)系，財務部門基本都被歸類為分支/項目經(jīng)理管理的下級部門，而大多數(shù)經(jīng)理本身財務知識比較匱乏。在他們看來，物業(yè)公司就是圍繞著人們的日常生活，收物業(yè)費、打掃衛(wèi)生、為園區(qū)業(yè)主服務這種貼近生活的事件上，使業(yè)主滿意就行。對財務管理不重視，財務部門形同虛設(shè)，不配合財務人員的工作，給財務人員的工作造成極大影響。其次，總公司下達財務管理方針，由于層級關(guān)系，造成總分機構(gòu)財務管理制度上行下不達，制度不統(tǒng)一，也使得分公司/項目財務部門成為孤軍奮戰(zhàn)的一個部門。

（三）財務管理人員素質(zhì)不高

大部分財務人員認為他們的工作就是做賬、出報表、出相關(guān)數(shù)據(jù)等，認為自己就是服務部門，領(lǐng)導怎么說就怎么做。管理，那是領(lǐng)導的事。很多人抱著事不關(guān)己、高高掛起的態(tài)度，這便造成財務部門缺乏財務管理技能，對財務管理一事不積極，管理水平不達標。其實財務管理人員首先是應具備一定的道德素質(zhì)和業(yè)務素質(zhì)。這樣才能客觀真實的反映企業(yè)的財務狀況和經(jīng)營成果；另外，應具備較高的協(xié)同能力與積極參與公司決策的能力。使其能從企業(yè)全局出發(fā)，積極參與到企業(yè)決策中來，以自身的財務知識作為基礎(chǔ)，以相關(guān)的法律法規(guī)作為準繩，為企業(yè)活動提供資金及財務方面的支持，挖掘企業(yè)內(nèi)部人員潛力，協(xié)調(diào)團隊中各個人員的工作重點，使其各盡所能、取長補短、互補互助，做好參謀的角色。

（四）營運資金管理水平低

營運資金日常周轉(zhuǎn)性強、流動性大，是企業(yè)最具有活力的組成部分，是企業(yè)的血液，要想企業(yè)正常運轉(zhuǎn)，必須要保證血液能夠流動循環(huán)。成功管理營運資金，有助于確保企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營，提升企業(yè)形象。而物業(yè)管理企業(yè)向下需要服務于數(shù)以萬計的廣大業(yè)主，提供優(yōu)質(zhì)服務；而在上游，需要應對不同的供應商、服務商。因此從財務管理角度來講，其中涉及的資金管理內(nèi)容也是十分繁復的。企業(yè)需要根據(jù)與業(yè)主的物業(yè)合同提供相關(guān)的高質(zhì)量服務，支付正常的設(shè)備維護費用、園區(qū)的綠化費用以及保潔費用、垃圾清運費、員工工資、社保、公積金，以及園區(qū)水電費等，還要面臨業(yè)主不按時繳納物業(yè)費等，甚至是長期拖欠費用的現(xiàn)象。造成滯留資金多，影響了資金的盈利能力。

三、提升企業(yè)財務管理能力與效率的措施

（一）制定健全完善的制度體系

制度完善是企業(yè)的根本，所謂無規(guī)矩不成方圓。對于企業(yè)來說，規(guī)矩也就是規(guī)章制度，是企業(yè)內(nèi)部的“法律”。只有規(guī)章制度完善，才能保障公司管理的有序化、規(guī)范化；只有規(guī)章制度完善，才能有效防止管理的任意性；只有規(guī)章制度完善，才能使各自的利益得以保障。

目前國家出臺的相關(guān)法律法規(guī)均是會計這個行業(yè)的通用規(guī)范，行業(yè)內(nèi)部還沒有一套完善的管理制度，不能提供具體、詳盡指導及管理意見。因此，在國家未出臺具體詳盡的方案前，為了物業(yè)管理企業(yè)能夠更好地發(fā)展壯大，企業(yè)自身需要在積極了解本企業(yè)的經(jīng)營狀況，分析本行業(yè)的行業(yè)特性，并在此基礎(chǔ)上快速建立一套適用于本企業(yè)的內(nèi)部財務管理制度。并以此為基礎(chǔ)，在實踐中不斷完善、內(nèi)容增補。

（二）財務管理與業(yè)務工作融合

財務與業(yè)務自企業(yè)運營時就是相輔相成的，兩者之間缺一不可。為了保證企業(yè)運營正常和控制到位以達到控制監(jiān)督與防范風險的目標，必然需要財務管理與業(yè)務工作協(xié)同運作。然而在企業(yè)實際運營過程中，由于兩者工作職能、工作流程以及標準要求等不同，必然會產(chǎn)生一定的矛盾。這便體現(xiàn)了財務管理部門與業(yè)務部門之間工作整合的必要性。

財務部門需要樹立服務及監(jiān)督意識，在兩者之間達到一個平衡，才能在實際工作中為企業(yè)其他部門做好服務的同時完成監(jiān)督工作。除日常的財務工作外，在業(yè)務活動的全過程中要找出關(guān)系到內(nèi)部控制、風險管理的薄弱環(huán)節(jié)進行分析并與業(yè)務部門進行溝通，共同探討解決方案。業(yè)務部門也需要了解財務的基本知識，對財務提出合理的協(xié)作要求。這必然要求財務部門與業(yè)務部門人員相互提升對方的相關(guān)知識。財務人員提升對于業(yè)務工作的了解才能更好地與業(yè)務部門進行融合。財務部門在推進融合的過程中，應該結(jié)合企業(yè)的自身情況，循序漸進地進行推進，而不宜急于求成。為保證融合的順利進行，在融合過程中要出臺規(guī)范合理、易于操作的規(guī)章制度。

（三）提高財務管理人員素質(zhì)

企業(yè)在招聘財務人員時，不僅需要財務人員會處理日常賬務，同時也要考慮管理者需具備的素質(zhì)。企業(yè)建立的財務管理制度必須要有一個能力強、知識范圍廣并具有一定領(lǐng)導能力的財務管理人員作為核心，根據(jù)企業(yè)自身特點，將不同類型的核心人員分配到不同環(huán)節(jié)的企業(yè)活動，以便發(fā)揮財務人員效益最大化。同時，在分配人員的過程中應充分與被分配人員進行及時、有效的溝通，根據(jù)實際情況做出相應的選擇，以達到核心人員在崗位中發(fā)揮出水平。獎懲不是目的，但為了讓財務管理人員能夠有積極主動應對工作的態(tài)度，不斷提升個人業(yè)務素質(zhì)，能夠在財務管理方面快速地適應，對工作人員定期進行考核、不定期進行抽查是必要的。與此同時，在有限的時間內(nèi)，進行業(yè)務方面的培訓也是必不可少的。

（四）提升營運資金管理水平

要想提高營運資金管理水平，可以從以下幾個方面加強管理。第一，為了保證資金快速回籠，取得的收入要及時入賬；業(yè)主欠繳的應收賬款的催繳應及時不能拖沓。第二，物業(yè)管理企業(yè)收入比較單一，應該積極發(fā)展其他融資渠道；應該積極利用自身掌握的資源豐富業(yè)務經(jīng)營方式，實現(xiàn)多樣化經(jīng)營，以增加企業(yè)的其他收入。例如，企業(yè)可以利用電梯、停車場等空間開展廣告租賃業(yè)務，增加廣告等增值業(yè)務收入。第三，在增收的同時還要考慮節(jié)約成本，提高利潤。例如，物業(yè)企業(yè)會大批量采購清潔綠化用品等，貨比三家后，采取年度采購協(xié)議。在考慮價格、質(zhì)量的同時還應考慮付款期限，選擇最優(yōu)的方式。通過利用供應商的資金抵減資金風險和庫存積壓的成本，進而在總體上體現(xiàn)了既節(jié)約了成本提高利潤又提升了資金管理的效益。第四，現(xiàn)階段科技十分發(fā)達，資金管理方面可積極建立信息化管理系統(tǒng)，方便企業(yè)加強對資金使用的監(jiān)督與管理，以降低企業(yè)風險。第五，為了保證快速處理資金事項，物業(yè)服務公司應設(shè)置專項管理人員，進行資金管理，能夠?qū)ζ髽I(yè)在資金管理中出現(xiàn)的問題及時解決。并建立相關(guān)管理制度與流程，使企業(yè)的資金管理在嚴格的規(guī)范流程中進行。

四、結(jié)束語

財務管理是企業(yè)管理的一個重要組成部分。它是根據(jù)財經(jīng)法規(guī)制度，按照財務管理的原則，組織企業(yè)財務活動，處理財務關(guān)系的一項經(jīng)濟管理工作。財務管理是伴隨人們對生產(chǎn)管理的需要而產(chǎn)生的。在物業(yè)管理公司，財務管理必然也占據(jù)著相當重要的地位。一個物業(yè)管理公司要在大環(huán)境下生存，必然具備完善的財務管理制度。它是一項既簡單又復雜的工作，需要與各個環(huán)節(jié)融會貫通，才能發(fā)揮最大的作用。為此，物業(yè)企業(yè)應根據(jù)自身發(fā)展特點及戰(zhàn)略需要，制定完善的財務管理制度；與各部門共同協(xié)作，最大限度地達到橫向縱向工作的無縫融合；不斷提升財務人員在財務管理工作的能力；制定營運資金的管理方案，提升資金利用水平，以達到公司利益最大化。為企業(yè)發(fā)展奠定最堅實的基礎(chǔ)、發(fā)揮最大的動力。