物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)分析 存在的問題及應(yīng)用對策

劉淵

（幸?；鶚I(yè)物業(yè)服務(wù)有限公司，湖北 武漢 430416）

一、引言

隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，帶來了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的快速增長，同時也讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨更強(qiáng)的市場競爭環(huán)境及經(jīng)營壓力。要想在復(fù)雜多變的市場競爭環(huán)境中生存并取得一席之地，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就得具備較強(qiáng)的經(jīng)營管理能力。財務(wù)分析作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)重要的經(jīng)營管理內(nèi)容之一，對于高層管理者做出科學(xué)合理的決策提供了重要依據(jù)，也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高管理水平發(fā)揮了重要作用。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要重視財務(wù)分析，提高財務(wù)分析水平，從而提高企業(yè)的市場競爭能力。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)分析的重要意義

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要想在日趨激勵的市場環(huán)境中取得優(yōu)勢，就得充分關(guān)注國內(nèi)外市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境，了解行業(yè)政策與導(dǎo)向，制定好企業(yè)愿景與發(fā)展戰(zhàn)略、合理配置并優(yōu)化資源、提高自我競爭力，而要想取得這些成果，就得依靠系統(tǒng)有效的財務(wù)分析作為支撐。

目前越來越多物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)意識到財務(wù)分析的重要性。財務(wù)分析是物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)核算的工具，亦是給經(jīng)營管理者提供經(jīng)營決策的重要依據(jù)之一。財務(wù)數(shù)據(jù)是一切管控動作的起點，也是終點，通過改進(jìn)后的財務(wù)管理報表數(shù)據(jù)不僅可以體現(xiàn)一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈利能力、償債能力、資產(chǎn)運營能力，細(xì)致的過程管理數(shù)據(jù)還可以體現(xiàn)一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)的風(fēng)險掌控能力以及業(yè)務(wù)運行的質(zhì)量；通過這些數(shù)據(jù)結(jié)合專業(yè)的分析可以得出高質(zhì)量的財務(wù)分析報告，這不僅能夠幫助經(jīng)營管理者提高工作效率，識別業(yè)務(wù)風(fēng)險，挖掘可發(fā)展?jié)摿?，還可以幫助經(jīng)營者提高決策的準(zhǔn)確性，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供保障。

三、目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)分析的現(xiàn)狀

物業(yè)服務(wù)行業(yè)起步較晚，相比較其他行業(yè)管理較為落后，但隨著經(jīng)濟(jì)及信息技術(shù)的不斷發(fā)展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理理念及管理手段也呈現(xiàn)出質(zhì)的轉(zhuǎn)變，伴隨而來的是財務(wù)管理理念也相應(yīng)地調(diào)整改善。財務(wù)分析作為財務(wù)管理的重要內(nèi)容，亦越來越被物業(yè)服務(wù)企業(yè)重視，對于財務(wù)分析的質(zhì)量要求也越來越高。雖然目前在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，財務(wù)分析對于企業(yè)的經(jīng)營管理起到了一定的作用，但也存在諸多不足之處，具體分析如下：

（一）財務(wù)分析體系不完善，分析方法及指標(biāo)單一

目前很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)注點還停留在傳統(tǒng)財務(wù)指標(biāo)上，對于財務(wù)業(yè)績考核的設(shè)定也更多地停留在傳統(tǒng)財務(wù)指標(biāo)上，對于財務(wù)分析也是停留在收入、利潤、費用的同比、環(huán)比增減率上，且只在此基礎(chǔ)上做簡單的分析。這些傳統(tǒng)的指標(biāo)有時候并不能真正地體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的真實經(jīng)營能力和經(jīng)營狀況，這種分析只考慮了相對應(yīng)數(shù)據(jù)的比對，無法體現(xiàn)當(dāng)年的實際經(jīng)營情況。如果不進(jìn)行深入分析，就不能通過數(shù)據(jù)表象深入到業(yè)務(wù)實質(zhì)，無法深挖業(yè)務(wù)矛盾點與提升點，更不能引起經(jīng)營管理者的足夠重視，從而上升到經(jīng)營管理層去進(jìn)行商討研究，就失去了分析的意義和價值，也無法為經(jīng)營決策者及時預(yù)警及提供正確的導(dǎo)向。

（二）財務(wù)人員專業(yè)更新不足，業(yè)財一體化滲透度不高

財務(wù)分析是財務(wù)核算的升級，也是目前財務(wù)管理中的重中之重。物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)務(wù)分散、面廣、線多、業(yè)務(wù)管理難，這就導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)行業(yè)財務(wù)工作壓力大、加班多，想要招聘并穩(wěn)定一名優(yōu)秀財務(wù)人員相對較難，再加之現(xiàn)有財務(wù)人員專業(yè)更新度不足，想要在如此復(fù)雜的業(yè)務(wù)環(huán)境下做好財務(wù)分析也是一大難點。

目前大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)分析不能很好地將財務(wù)分析、業(yè)務(wù)分析融入一體，而一份高質(zhì)量的財務(wù)分析報告是能夠充分的交叉體現(xiàn)業(yè)務(wù)、財務(wù)的變化。能否做出一份高質(zhì)量的財務(wù)分析報告取決于報告分析者的專業(yè)化程度和對業(yè)務(wù)的熟悉度，每一個分析者站的分析維度、運用的分析方法以及對于數(shù)據(jù)的理解和業(yè)務(wù)的深入度不盡相同，往往這些不同就會導(dǎo)致同一份數(shù)據(jù)出現(xiàn)不同的分析結(jié)果。如果不能很好地理解業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)和財務(wù)數(shù)據(jù)，并將之充分的糅和在一起，那么不僅起不到經(jīng)營決策的支持，還有可能會劍走偏鋒。

（三）信息化運用程度不高，財務(wù)分析依賴的背景不強(qiáng)

對于財務(wù)分析而言，內(nèi)容規(guī)律化的數(shù)據(jù)更具有借鑒性和可取性，而企業(yè)對于流程的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化設(shè)計是影響數(shù)據(jù)內(nèi)容規(guī)律化的決定性因素。目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在的問題是信息化利用程度不高，雖然有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)開始利用信息化技術(shù)管理業(yè)務(wù)與財務(wù)，但是對于信息化的利用也只是停留在單一模塊，并沒有全面在整體體系運用，甚至有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)還停留在手工做賬的階段，例如：對于物業(yè)費收入的核算還停留在手工臺賬和賬務(wù)系統(tǒng)上，沒有建立有效的前段收費系統(tǒng)，將基礎(chǔ)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)和收費信息進(jìn)行捆綁，并直接關(guān)聯(lián)推送至賬務(wù)系統(tǒng)，這樣會導(dǎo)致數(shù)據(jù)的前后斜街?jǐn)鄬樱藶楹怂愎ぷ髁看螅胰菀壮鲥e，最后的結(jié)果就是財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不規(guī)范，往來賬目混亂，甚至出現(xiàn)錯誤的現(xiàn)象。既影響工作效率也影響工作效益。整體的數(shù)據(jù)可利用程度較低，財務(wù)分析得出的結(jié)論自然也就無借鑒性。

四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)財務(wù)分析的應(yīng)對策略

（一）完善財務(wù)分析體系，建立多維度、多方法指標(biāo)分析理念

財務(wù)分析體系的建立應(yīng)該是一個自上而下的過程，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理理念和關(guān)注點決定了整個企業(yè)的財務(wù)導(dǎo)向，財務(wù)導(dǎo)向也就決定了整個財務(wù)分析的方向。目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)導(dǎo)向還停留在傳統(tǒng)意義指標(biāo)上，對于現(xiàn)代的管理會計理念運用不深，整體財務(wù)分析的基調(diào)相對而言較普通，要想在根本上解決這個問題，就得完善財務(wù)業(yè)績指標(biāo)管理，結(jié)合現(xiàn)代財務(wù)管理理念，建立多維度財務(wù)分析體系。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)管理復(fù)雜，涉及內(nèi)容多，單一的指標(biāo)分析并不能動態(tài)的展現(xiàn)實際經(jīng)營過程，而大多物業(yè)服務(wù)企業(yè)運用的分析方法較單一，更多運用的是環(huán)比、同比分析法，當(dāng)業(yè)務(wù)環(huán)境發(fā)生變化時，這些分析方法就會顯得很無力，應(yīng)該在實際運用中多加強(qiáng)驅(qū)動因素分析法、作業(yè)成本分析法等，而不是站在數(shù)據(jù)角度上分析數(shù)據(jù)，需站在數(shù)據(jù)源頭上看數(shù)據(jù)，只有這樣才能深挖業(yè)務(wù)實質(zhì)，找到具體的原因與可進(jìn)一步支持發(fā)展的點，并提出合理科學(xué)的解決建議，也只有這樣財務(wù)數(shù)據(jù)才能更好地被經(jīng)營管理者運用，為經(jīng)營管理出謀劃策。

（二）提高財務(wù)人員專業(yè)度，真正做到業(yè)務(wù)分析、財務(wù)分析融為一體

財務(wù)人員的專業(yè)能力決定了一個企業(yè)的財務(wù)管理能力，一個企業(yè)的財務(wù)管理能力又撐起了一個企業(yè)整體管理的半邊天。由于物業(yè)服務(wù)行業(yè)中整體財務(wù)管理理念相對滯后，優(yōu)秀財務(wù)人員并不多，一個優(yōu)秀的財務(wù)人員最基本的素養(yǎng)就是專業(yè)知識豐富，而優(yōu)秀的財務(wù)分析是建立在深厚的專業(yè)背景之下。隨著時代的發(fā)展，財務(wù)管理理念及財務(wù)管理方法與手段也在不斷地更新，那么就需要財務(wù)人員的專業(yè)能力也隨之提高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一方面可以通過內(nèi)部培訓(xùn)加強(qiáng)財務(wù)人員的專業(yè)知識，另一方面鼓勵財務(wù)人員積極參加國家財務(wù)專業(yè)等級考試，并提供相應(yīng)的激勵政策，將財務(wù)人員的晉升調(diào)薪與之專業(yè)能力等級掛鉤，以考促學(xué)，多方面促進(jìn)財務(wù)人員專業(yè)知識與技能的提升。只有不斷地更新專業(yè)知識體系，財務(wù)人員才能更好地運用財務(wù)理念與財務(wù)分析方法服務(wù)于企業(yè)。

只有專業(yè)度而不了解業(yè)務(wù)的財務(wù)也不是一個合格的財務(wù)，做出來的財務(wù)分析報告也算不上是合格的分析報告，對于經(jīng)營管理者也毫無用處。業(yè)財融合是當(dāng)下的管理熱門，業(yè)財融合的目的是為了將財務(wù)曲線與業(yè)務(wù)曲線找到契合點，能夠更好地助力于企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。只有加強(qiáng)財務(wù)人員對于業(yè)務(wù)知識的培訓(xùn)，讓財務(wù)人員積極地參與各項業(yè)務(wù)活動，加強(qiáng)多部門聯(lián)動，充分了解業(yè)務(wù)運轉(zhuǎn)的流程以及關(guān)鍵節(jié)點，財務(wù)人員才能明白業(yè)務(wù)部門對于數(shù)據(jù)的訴求，才能站在業(yè)務(wù)的角度去分析數(shù)據(jù)，從源頭分析原因，找到問題的癥結(jié)所在，提出合理性建議，助力業(yè)務(wù)成功。

（三）加大信息化運用，提升財務(wù)分析背景

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)也得到了快速增長，隨著行業(yè)的快速增長，伴隨而來的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于信息化管理的迫切需求。信息化管理能夠提高工作效率，也能夠有效、準(zhǔn)確的抓取數(shù)據(jù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將財務(wù)業(yè)務(wù)系統(tǒng)充分糅和在一起，形成收支兩條線，一條是建立前端基礎(chǔ)業(yè)務(wù)信息系統(tǒng)并植入自動收費系統(tǒng)，將此系統(tǒng)與后端的財務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行關(guān)聯(lián)，自動生成財務(wù)信息及賬務(wù)處理，另外一條是業(yè)務(wù)審批及費用報銷出賬流也自動關(guān)聯(lián)財務(wù)系統(tǒng)并自動生成財務(wù)信息及賬務(wù)處理，如此下來，財務(wù)數(shù)據(jù)會隨著業(yè)務(wù)活動的變化而自動更新變化，賬務(wù)處理依賴于手工錄入的程度大大地降低，財務(wù)數(shù)據(jù)的形成原則和賬務(wù)處理會根據(jù)既定的設(shè)定邏輯結(jié)合實際業(yè)務(wù)一氣呵成。如果信息化下業(yè)務(wù)財務(wù)處理邏輯設(shè)計科學(xué)合理，關(guān)鍵節(jié)點數(shù)據(jù)抓取準(zhǔn)確有效，那么對于財務(wù)分析來說，無疑是如虎添翼，即能夠快速準(zhǔn)確的抓取數(shù)據(jù)，也能夠快讀的抓取到數(shù)據(jù)對應(yīng)的業(yè)務(wù)點，在財務(wù)分析中對于業(yè)務(wù)的分析也更透徹，實證性更強(qiáng)，導(dǎo)向性、可用性也就更強(qiáng)。

五、結(jié)束語

綜上所述，優(yōu)質(zhì)的財務(wù)分析對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)非常重要。雖然目前在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中財務(wù)分析仍然存在諸多不足之處，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果能夠建立完善的財務(wù)分析體系、多維度的指標(biāo)分析機(jī)制，加強(qiáng)財務(wù)人員的財務(wù)、業(yè)務(wù)的專業(yè)度和熟悉度，并充分地利用現(xiàn)代信息技術(shù)，勢必能夠建立厚實的財務(wù)管理背景，在此背景之下得到的財務(wù)管理數(shù)據(jù)以及分析建議勢必也是優(yōu)質(zhì)的。一份優(yōu)質(zhì)的財務(wù)分析建議，能夠幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)做出科學(xué)合理的經(jīng)營決策，助力物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略目標(biāo)。