新時期零售企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營方式

（廣東粵海天河城（集團）股份有限公司，廣東 廣州 510620）

陳銀鋒

新時期零售企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)在創(chuàng)新經(jīng)營方式的過程中，可以按照自身的發(fā)展特點和經(jīng)營創(chuàng)新需求，積極引進訂單地產(chǎn)、加盟出租、整買零賣、地產(chǎn)擴張、聯(lián)營出租等經(jīng)營方式，在打造更多經(jīng)營發(fā)展優(yōu)勢的同時，促使自身效益的良好發(fā)展，增強零售企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)市場競爭力的同時，促使國民經(jīng)濟的發(fā)展進步。

一、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度很快，但是，也開始發(fā)生零售業(yè)下行的問題，很多企業(yè)在轉(zhuǎn)型發(fā)展的過程中也面臨著規(guī)劃融資問題、轉(zhuǎn)型升級問題等等，不利于商業(yè)地產(chǎn)的良好發(fā)展。傳統(tǒng)零售房租成本有所提升，甚至已經(jīng)比銷售增幅高，零售企業(yè)也呈現(xiàn)出業(yè)態(tài)老化的現(xiàn)象，市場缺少一定的增長動力，這對商業(yè)地產(chǎn)、零售企業(yè)都造成了一定的影響。

二、零售企業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)系

近年來商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的過程中，衍生出很多的住宅地產(chǎn)行業(yè)，很多國外的商業(yè)地產(chǎn)也開始進入到我國的地產(chǎn)領(lǐng)域中，使得開發(fā)經(jīng)營向著多元化的方向發(fā)展，通過租售結(jié)合、出租不出售等形式經(jīng)營，甚至開始采用零售企業(yè)的經(jīng)營方式促進商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟效益發(fā)展。從實際情況來講，商業(yè)地產(chǎn)本身就是地產(chǎn)商與零售企業(yè)共同進行經(jīng)營的一個載體，兩者之間需要在簽訂契約進行合作的情況下，按照共同利益之間的聯(lián)系，產(chǎn)生一定的合作關(guān)系，預(yù)防出現(xiàn)風(fēng)險問題的同時獲取更多效益。從本質(zhì)層面而言，商業(yè)地產(chǎn)就是利用商業(yè)化的形式在地產(chǎn)行業(yè)中獲取一定的利潤，零售業(yè)態(tài)的銷售形式可以在商業(yè)地產(chǎn)與零售企業(yè)相互合作的情況下，利用各種合作方式獲得較高的經(jīng)濟效益，二者之間有著相互促進、互相合作的關(guān)系。

三、零售企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的運營模式

（一）訂單地產(chǎn)

對于訂單類型的運營模式來講，就是進行商業(yè)地產(chǎn)運營程序的局部改良優(yōu)化，也就是在地產(chǎn)開發(fā)之前明確具體的商家，結(jié)合商家的要求實現(xiàn)有關(guān)項目的規(guī)劃任務(wù)，例如：大連萬達集團就采用了訂單式的零售企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的運營模式，和沃爾等連鎖企業(yè)之間利用簽訂長時間合作協(xié)議的方式，創(chuàng)建了戰(zhàn)略聯(lián)盟的關(guān)系，在項目開發(fā)之前和合作企業(yè)之間相互談判，吸引商業(yè)巨頭進駐其中，此類零售企業(yè)在進駐商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)之后，為了更好地搶占市場，勢必會優(yōu)先解決選址困難等各種問題，這樣在訂單式捆綁性地產(chǎn)開發(fā)的情況下，除了可以發(fā)揮零售企業(yè)的優(yōu)勢，還能促使開發(fā)項目的良好建設(shè)與發(fā)展。與此同時，在采用訂單式運營模式的過程中，還能打破傳統(tǒng)運營局限性，將零售企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的所有工作相互聯(lián)系，避免出現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)、零售之間相互脫節(jié)的現(xiàn)象，在一定程度上還能減少經(jīng)營過程中的成本，合理進行成本的控制。從大規(guī)模的零售企業(yè)發(fā)展來講，訂單地產(chǎn)運營模式，主要就是資本和商業(yè)相互聯(lián)合的新型模式，在地產(chǎn)商的幫助下能夠更好地解決選址問題、物業(yè)建筑問題等等，有著促使企業(yè)發(fā)展、擴張的良好作用[1]。

（二）加盟出租

此類模式主要就是零售企業(yè)尋求適合進行開發(fā)的地址，以長時間承租形式或者是購進土地形式、購進房屋的形式等，將墊面出租給相關(guān)的加盟店，通過差額獲得一定的利潤。例如：麥當(dāng)勞公司在我國的第一家分店就開設(shè)在北京東單、長安街的接口位置，是黃金地段，是20世紀(jì)八十年代末期入駐的，此階段人們還沒有充分認識到土地的價值，之后在對網(wǎng)附近進行改造的過程中，麥當(dāng)勞因為土地超前獲得到很大一筆補償款，此時人們才察覺到麥當(dāng)勞在房地產(chǎn)方面的投資眼光。在采用加盟出租模式的過程中，可以將第一債權(quán)人的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給零售企業(yè)，使其可以具有在銀行中獲取貸款的資格，這樣除了能夠應(yīng)對加盟者在開店過程中出現(xiàn)的資金短缺問題，還能促使零售企業(yè)經(jīng)濟效益的提升，對房地產(chǎn)進行控制，還便于相關(guān)的零售企業(yè)開展受許人的管理工作。在零售企業(yè)租賃店鋪之后，通過名牌籌碼降低店鋪價格，對店鋪進行出租的過程中，通過商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)性的分析方式等提升價格，這樣可以增加活動空間。

為了可以將加盟出租方式的作用充分發(fā)揮出來，在采用此類經(jīng)營模式期間，應(yīng)遵循一系列的要點，首先，為加盟商提供專業(yè)的店鋪選址服務(wù)，通過三個月到六個月左右的考察，明確店鋪的地址和城市規(guī)劃發(fā)展是否符合，會不會因為市政或是周圍的原因出現(xiàn)動遷現(xiàn)象，會不會被列入到城市規(guī)劃紅線等等，這樣才能保證選址的科學(xué)性，以免出現(xiàn)選址不良或是不合理的現(xiàn)象。其次，編制相應(yīng)的經(jīng)營程序，統(tǒng)一店面的具體擺設(shè)規(guī)則要求，合理設(shè)置具備一定競爭力的商品，這樣才能吸引更多加盟商的注意力，使得加盟商在品牌效應(yīng)的作用下，更好地參與到其中，使得零售企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的加盟出租模式持續(xù)性、長遠性的發(fā)展應(yīng)用[2]。

（三）整買零賣

從整買零賣運營模式的本質(zhì)層面來講，就是零售企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的過程中，直接參與到商業(yè)物業(yè)的選址活動，利用資產(chǎn)和開發(fā)商之間強強聯(lián)合，在項目開發(fā)的最初階段就要和開發(fā)商之間相互創(chuàng)建開發(fā)商的退出機制，獲得在建設(shè)完成以后的資產(chǎn)處置權(quán)，之后利用產(chǎn)權(quán)分割類型的銷售方式，也就是部分自己持有，統(tǒng)一性的進行經(jīng)營。例如上個世紀(jì)末期頤高集團就進行了電腦城與賣場的整買零賣，先購買產(chǎn)權(quán)或者是自主性建設(shè)項目，之后進行產(chǎn)權(quán)分割的銷售，取得了良好的經(jīng)營效果。從具體的情況而言，整買零賣經(jīng)營模式在應(yīng)用期間，零售企業(yè)可以購置或者是聯(lián)合開發(fā)等形式獲取相關(guān)項目的產(chǎn)權(quán)處置權(quán)，將其作為基礎(chǔ)兼顧商業(yè)運營、物業(yè)資本運營的模式，在進行商業(yè)經(jīng)營的同時，還可以進行房屋的售賣和管理，此類模式受到投資人的青睞。并且在整買零賣經(jīng)營的過程中，可以強制性的利用返租合同進行約束，通過大業(yè)主的身份來運用資本杠桿，在一定程度上能夠促使商業(yè)活動的穩(wěn)定經(jīng)營，促使投資人能夠理性的進行投資，獲取相應(yīng)的回報[3]。

在采用此類經(jīng)營模式的過程中，應(yīng)重點關(guān)注以下幾點：1．在將資產(chǎn)介入到有關(guān)地產(chǎn)開發(fā)過程的前期階段，就要合理的設(shè)置開發(fā)商退出機制，使得開發(fā)商在整體的資本投入之后，可以獲取到較為合理的回報。2．可以采用物業(yè)資產(chǎn)部分銷售形式、物業(yè)抵押的形式、經(jīng)營類型貸款的形式、引進信托投資形式等等，對前期階段的資產(chǎn)投入進行合理的平衡，以免因為前期的資產(chǎn)不平衡出現(xiàn)項目開發(fā)和零售的問題。3．長時間的持有一部分物業(yè)，剩余的其他物業(yè)都可以利用產(chǎn)權(quán)分割的方式進行銷售，并且開展統(tǒng)一性的經(jīng)營活動，利用持續(xù)性的經(jīng)營來獲取到更多的商業(yè)利益，促使物業(yè)的增值，并且可以為投資人提供更為合理的回報。

（四）地產(chǎn)擴張

地產(chǎn)擴張經(jīng)營模式主要是零售企業(yè)大范圍、大批量的進行商業(yè)用地的購買，利用出租方式或者是自用的方式等減少成本，獲取到更多的效益，同時還能借助土地增值來形成企業(yè)擴張的良好經(jīng)營業(yè)態(tài)。此類模式在應(yīng)用的過程中，能夠為零售工作帶來很多的現(xiàn)金流，在一定程度上可以滿足地產(chǎn)行業(yè)在現(xiàn)金方面的根本需求，甚至于能夠形成商業(yè)地產(chǎn)的高利潤、高現(xiàn)金流之間互補的良好效應(yīng)，并且在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的過程中還能將零售企業(yè)的長處發(fā)揮出來，增強經(jīng)營工作的水平。值得一提的是，在使用地產(chǎn)擴張經(jīng)營模式的過程中，應(yīng)完善有關(guān)的經(jīng)營戰(zhàn)略，首先，借助零售企業(yè)自身優(yōu)勢準(zhǔn)確、專業(yè)的判斷商業(yè)地產(chǎn)情況，再借助零售現(xiàn)金流大批量的購置商業(yè)用地。其次，通過購置的商業(yè)用地增值來促使企業(yè)資本擴張[4]。

（五）聯(lián)營出租

此類經(jīng)營模式就是零售企業(yè)在開發(fā)商一方整體性進行店鋪的租賃，之后將多余場地出租給其他的商家，賺取一定的利潤，不僅可以提升自身效益水平，還能更好的規(guī)避風(fēng)險問題。在采用此類模式期間，應(yīng)該注意的是：首先，盡可能選擇商業(yè)中心的位置，整體性地進行承租，然后對其進行統(tǒng)一性的規(guī)劃和管理。其次，將經(jīng)營的區(qū)域劃分成為自主經(jīng)營部分、出租部分和聯(lián)合經(jīng)營的部分，對于自主經(jīng)營的部分來講，自主性的使用，出租的部分則出租給其他的商家，聯(lián)合區(qū)域則是零售企業(yè)和商家之間共同性地進行經(jīng)營和管理，共同獲取效益、承擔(dān)風(fēng)險[5]。

四、結(jié)束語

綜上所述，近年來在商業(yè)地產(chǎn)和零售企業(yè)發(fā)展過程中面臨著很多問題，并且二者之間有著相互促進的關(guān)系，為了可以解決問題、發(fā)揮二者之間的促進作用，在未來發(fā)展的過程中，應(yīng)著重制定零售企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式，運用訂單類型、整買零賣類型、聯(lián)合出租類型等經(jīng)營模式，降低自身經(jīng)營成本、提高經(jīng)濟效益，推動行業(yè)的穩(wěn)定進步。