房地產(chǎn)項(xiàng)目全面預(yù)算編制問題及對(duì)策分析

崔志遠(yuǎn)

（北京建機(jī)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司，北京 100005）

房地產(chǎn)開發(fā)投資周期時(shí)間長的特性導(dǎo)致資金鏈的延長，加大了企業(yè)獲利的不確定性，不確定性加劇投資風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控全面升級(jí)，限購限貸、限價(jià)等措施，越來越傾向于利用行政手段直接干預(yù)樓市，從重點(diǎn)城市市場(chǎng)成交反饋來看，政策影響不可謂不明顯。拿地貴、融資難，去化回款慢成為房地產(chǎn)行業(yè)越來越突出的問題。所以，做好內(nèi)功，深耕細(xì)作，精細(xì)化管理是房地產(chǎn)企業(yè)有效擴(kuò)大利潤、強(qiáng)化內(nèi)部管理的有效手段。全面預(yù)算管理系統(tǒng)的以企業(yè)戰(zhàn)略為導(dǎo)向，構(gòu)建了長期規(guī)劃、項(xiàng)目全周期預(yù)算、年度預(yù)算、預(yù)算分析、預(yù)算調(diào)整、績效考核，形成閉環(huán)的全面預(yù)算整合性管理體系，具有全面控制的能力，不僅實(shí)現(xiàn)多層級(jí)目標(biāo)的有效銜接，還能促使全員共同努力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。企業(yè)在長期發(fā)展規(guī)劃中，全面預(yù)算管理體系發(fā)揮著制度保障作用，在綜合提升企業(yè)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，促進(jìn)企業(yè)在復(fù)雜激烈的市場(chǎng)環(huán)境中的增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展能力。同時(shí)，提升企業(yè)價(jià)值為向?qū)У娜骖A(yù)算管理制度，在控制投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營活動(dòng)中平衡資金，防范資金鏈斷裂帶來的自身運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)方面能夠助力實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算編制存在的問題

（一）對(duì)全面預(yù)算管理認(rèn)識(shí)片面、意識(shí)不強(qiáng)

一是認(rèn)為預(yù)算管理主要是財(cái)務(wù)部門的工作，由財(cái)務(wù)部門匯報(bào)，從而在編制工作中未予以足夠的重視，工作開展缺乏主動(dòng)性和積極性。二是業(yè)務(wù)部門參與度較低，與財(cái)務(wù)部門的溝通不充分，導(dǎo)致預(yù)算編制不合理，虛報(bào)、漏報(bào)等導(dǎo)致預(yù)算金額與實(shí)際收支偏差甚大、預(yù)算執(zhí)行和分析過程困難。通過全面預(yù)算管理，讓企業(yè)上到公司高管，下至一線員工都清楚和理解：企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)不但指引全面預(yù)算管理工作，而且全面預(yù)算還可以對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略和經(jīng)營目標(biāo)提供一定的修正或強(qiáng)化功能，在全面預(yù)算編制過程中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部經(jīng)營環(huán)境的信息反饋，也應(yīng)該作為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整或修正的重要參考依據(jù)。為了能夠?qū)崿F(xiàn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)和年度經(jīng)營目標(biāo)，了解項(xiàng)目開發(fā)重要節(jié)點(diǎn)，前期報(bào)批報(bào)建取證時(shí)間對(duì)施工的影響、工程施工進(jìn)度排布對(duì)銷售的影響，營銷簽約回款對(duì)資金的影響，成本合約的工程成本審核和結(jié)算的影響，房屋交付對(duì)收入的影響。全面預(yù)算管理體系搭建從運(yùn)營計(jì)劃-預(yù)算編制-執(zhí)行控制-預(yù)算分析-預(yù)算調(diào)整-預(yù)算考核各維度。預(yù)算就是運(yùn)營過程管理，是運(yùn)營計(jì)劃的貨幣衡量。

（二）預(yù)算目標(biāo)及指標(biāo)體系設(shè)計(jì)不完整、不合理、不科學(xué)

全面預(yù)算是企業(yè)戰(zhàn)略數(shù)據(jù)化展現(xiàn)，預(yù)算目標(biāo)制定不合理，不科學(xué)，導(dǎo)致預(yù)算目標(biāo)沒有和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)形成有效整合，存在完成預(yù)算目標(biāo)考核但企業(yè)總體目標(biāo)沒有完成的情況。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期長，如不能系統(tǒng)、科學(xué)的考慮從拿到土地到規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建、施工建設(shè)、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、到房屋交付全周期的合理排布，缺乏前期規(guī)劃和準(zhǔn)備，市場(chǎng)調(diào)研不深入，對(duì)購買能力和項(xiàng)目銷售前景過于樂觀，產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)客戶接受度不高，銷售去化不達(dá)預(yù)期等現(xiàn)象。從而導(dǎo)致開發(fā)進(jìn)度與全面預(yù)算脫節(jié)，無法發(fā)揮全面預(yù)算管控效果。

（三）預(yù)算編制范圍和項(xiàng)目不全面

一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的流程從開發(fā)項(xiàng)目前期階段、施工管理階段、營銷階段涉及的業(yè)務(wù)流程繁雜，各階段的業(yè)務(wù)之間又相互銜接，如不能系統(tǒng)、全面地將每個(gè)階段的業(yè)務(wù)全部納入預(yù)算，不能將業(yè)務(wù)范圍內(nèi)涉及的各個(gè)項(xiàng)目科目全部納入預(yù)算，就不能夠切實(shí)地將全面預(yù)算落實(shí)到每個(gè)主體以及主體所從事的每項(xiàng)業(yè)務(wù)上，難以尋找各項(xiàng)作業(yè)與價(jià)值之間的合理關(guān)系。

（四）預(yù)算編制所依據(jù)的相關(guān)信息不足

如前期報(bào)批報(bào)建政策了解不詳細(xì)，不清楚收費(fèi)項(xiàng)目或收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致預(yù)算漏項(xiàng)或出現(xiàn)大額偏差。營銷對(duì)去化總面積、城市房地產(chǎn)去化周期、整體市場(chǎng)價(jià)格變化以及房屋交付時(shí)間和數(shù)量沒有系統(tǒng)考慮，導(dǎo)致銷售簽約回款和收入確認(rèn)不準(zhǔn)確，對(duì)客戶付款方式考慮不充分導(dǎo)致回款差異偏差巨大。工程成本預(yù)算編制工作的過程中，編制人員專業(yè)業(yè)務(wù)技能不足，施工圖審查環(huán)節(jié)不詳細(xì)，缺乏對(duì)相關(guān)規(guī)范與流程的嚴(yán)格執(zhí)行，缺乏對(duì)各項(xiàng)資料內(nèi)容進(jìn)行全面的分析與參考，進(jìn)而造成工程預(yù)算編制工作的質(zhì)量達(dá)不到預(yù)期要求。財(cái)務(wù)對(duì)項(xiàng)目所在地的稅收政策了解不詳細(xì)，導(dǎo)致稅金預(yù)算與實(shí)際出現(xiàn)金額或支付時(shí)間出現(xiàn)偏差。沒有合理考慮融資方式或付款方式導(dǎo)致資金排布不合理，資金成本出現(xiàn)偏差。

二、解決房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算編制中存在的問題的對(duì)策

（一）建立有效的組織架構(gòu)和全面預(yù)算制度體系并加強(qiáng)全員培訓(xùn)

健全的組織架構(gòu)是全面預(yù)算管理工作有效運(yùn)行的基礎(chǔ)環(huán)境，是發(fā)揮預(yù)算管理的質(zhì)量保障。全面預(yù)算管理的組織體系將起到關(guān)鍵性的主導(dǎo)作用，為確保全面預(yù)算的權(quán)威性，公司預(yù)算委員會(huì)或預(yù)算工作組應(yīng)由總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)，全面負(fù)責(zé)公司預(yù)算管理制度的頒布，擬定預(yù)算目標(biāo)，確定預(yù)算編制程序和目標(biāo)分解方案，組織編制預(yù)算草案，對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)，成員由各業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人組成。首先，全面預(yù)算管理要完善制度體系，制度設(shè)計(jì)既要起到預(yù)算的約束機(jī)能，又能發(fā)揮引導(dǎo)和激勵(lì)效能，使全體員工的能動(dòng)性和積極性得以充分調(diào)動(dòng)。加強(qiáng)全面預(yù)算工作的意義宣傳與貫徹執(zhí)行，讓公司全員理解全面預(yù)算管理是企業(yè)以戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，是企業(yè)運(yùn)營目標(biāo)有效落實(shí)的重要途徑。預(yù)算編制和預(yù)算執(zhí)行作為企業(yè)成本控制和經(jīng)營管理的有效手段，融入了企業(yè)運(yùn)行的各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節(jié)和各個(gè)流程。通過有效科學(xué)有效的預(yù)算管理體系，能夠推動(dòng)企業(yè)更好更快地達(dá)成目標(biāo)。其次，全面預(yù)算管理是提高企業(yè)管理水平的重要工作。全面預(yù)算是企業(yè)戰(zhàn)略的分解和細(xì)化，是經(jīng)營計(jì)劃具體的體現(xiàn)，運(yùn)行管理水平對(duì)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)的開展有很大影響，是確保企業(yè)正常有序運(yùn)作的重要保障。全面預(yù)算管理工作需要公司全體員工積極參與，預(yù)算管理工作不僅是財(cái)務(wù)部門的事情，企業(yè)所有業(yè)務(wù)部門要共同參與，共同研究，增強(qiáng)預(yù)算管理意識(shí)。全面預(yù)算工作要上至最高負(fù)責(zé)人，下至各崗位員工，做到人人有指標(biāo)，事事有標(biāo)準(zhǔn)，層層可追溯。第一，及時(shí)掌握房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境并做出充分準(zhǔn)備，全面預(yù)算的編制基礎(chǔ)需要符合本企業(yè)的情況，契合企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)和運(yùn)營目標(biāo)，使全面預(yù)算管理工作達(dá)到預(yù)期效果；第二，全面預(yù)算管理工作要求全員共同參與，業(yè)務(wù)范圍全面覆蓋，業(yè)務(wù)流程全面跟蹤。需要將企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)、投資活動(dòng)和財(cái)務(wù)等涉及的各項(xiàng)活動(dòng)和企業(yè)人財(cái)物等資源及產(chǎn)供銷所有環(huán)節(jié)，全部納入單位預(yù)算管理。在全面預(yù)算編制環(huán)節(jié)，各部門之間應(yīng)及時(shí)溝通和協(xié)調(diào)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)反饋，使預(yù)算編制過程中能夠考慮各業(yè)務(wù)單位的相關(guān)情況，促進(jìn)全面預(yù)算管理工作的效果。第三，全面預(yù)算的編制應(yīng)契合企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營目標(biāo)，通過戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營計(jì)劃的細(xì)化分解作為全面預(yù)算編制重要依據(jù)，預(yù)算指標(biāo)完成后能夠促進(jìn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營計(jì)劃的達(dá)成，充分發(fā)揮預(yù)算管理的作用，提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平。

（二）科學(xué)合理設(shè)定全面預(yù)算的指標(biāo)體系，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)企業(yè)整體戰(zhàn)略

設(shè)定房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算指標(biāo)不僅需要結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，還要結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目自身特點(diǎn)，包括所在地房地產(chǎn)趨勢(shì)調(diào)研，人口分布，對(duì)該區(qū)域的產(chǎn)品定位、去化率和去化周期進(jìn)行充分摸底后，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析。科學(xué)合理制定財(cái)務(wù)指標(biāo)和業(yè)績指標(biāo)，不能光看單一指標(biāo)，體現(xiàn)貨幣時(shí)間價(jià)值的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)主要包括財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、動(dòng)態(tài)投資回收期和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等。靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值，常用指標(biāo)有凈利潤、營業(yè)利潤率、股東投資回報(bào)率等。設(shè)定預(yù)算指標(biāo)時(shí)應(yīng)當(dāng)綜合考慮，動(dòng)靜結(jié)合，起到激勵(lì)和考核的作用，形成有效的全面預(yù)算管控指標(biāo)體系。

（三）加強(qiáng)各個(gè)預(yù)算之間應(yīng)相互關(guān)聯(lián)和整合

前期開發(fā)階段包括土地征用和拆遷補(bǔ)償、咨詢?cè)u(píng)估、勘察測(cè)繪、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建、臨時(shí)設(shè)施、工程管理及其他前期費(fèi)用。前期預(yù)算編制過程中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目所在的政策法規(guī)，地質(zhì)情況，編制土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)預(yù)算過程中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注土地出讓金、稅金支付時(shí)點(diǎn)，根據(jù)地上情況充分合理測(cè)算拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，避免考慮不足或預(yù)算松弛造成大額偏差。咨詢?cè)u(píng)估和勘察測(cè)繪過程應(yīng)滿足開發(fā)項(xiàng)目管理和行政報(bào)批需要的各項(xiàng)業(yè)務(wù)。編制設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)算時(shí)，應(yīng)考慮項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)要求和地方政府對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的環(huán)保要求等，報(bào)批報(bào)建預(yù)算中，應(yīng)充分了解地方行政報(bào)建收費(fèi)項(xiàng)目和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，其中符合政府要求的可退還的保證基金應(yīng)考慮退還時(shí)間。臨時(shí)設(shè)施和七通一平預(yù)算應(yīng)結(jié)合土地情況，地方水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

建筑安裝預(yù)算包括基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、安裝工程、裝修工程和其他建安費(fèi)用預(yù)算。建安預(yù)算無論從預(yù)算項(xiàng)目和金額在開發(fā)項(xiàng)目全面預(yù)算中為重中之重，對(duì)預(yù)算編制人員專業(yè)業(yè)務(wù)技能和責(zé)任意識(shí)要求非常高。從工程項(xiàng)目資料收集掌握，工程圖紙的審查和工程量的計(jì)算，最后詳細(xì)編制施工預(yù)算說明的每一個(gè)環(huán)節(jié)都非常關(guān)鍵。最終確保工程預(yù)算編制工作的質(zhì)量以及實(shí)際工程預(yù)算數(shù)值的合理性。

基礎(chǔ)建設(shè)和配套設(shè)施預(yù)算一般包括供水、供電、供熱、供氣、市政道路、園林綠化、排水等，配套設(shè)施預(yù)算一般包括商業(yè)、教育、康體文化、熱力、人防等。編制預(yù)算前應(yīng)關(guān)注項(xiàng)目立項(xiàng)情況和施工圖紙審查，編制預(yù)算時(shí)基本同建安工程預(yù)算。

營銷預(yù)算的質(zhì)量直接影響全面預(yù)算的資金平衡、收入確認(rèn)。一般包括簽約回款預(yù)算、營銷費(fèi)用預(yù)算和房屋交付進(jìn)度預(yù)算。營銷預(yù)算應(yīng)充分考慮項(xiàng)目所在地的城市概況、城市房地產(chǎn)分析、項(xiàng)目本體分析、項(xiàng)目競(jìng)品分析，從人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃等方面調(diào)研了解這個(gè)城市的概況。結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)供應(yīng)面積，去化面積，去化周期，項(xiàng)目位置、交通、配套設(shè)施等優(yōu)缺點(diǎn)分析；項(xiàng)目地塊所在位置周圍在售項(xiàng)目的項(xiàng)目開盤時(shí)間?？茖W(xué)合理制定本項(xiàng)目推售計(jì)劃、去化周期，編排簽約回款預(yù)算。另外，不同的付款方式也直接影響銷售回款流速，編制簽約回款預(yù)算時(shí)還應(yīng)考慮簽約客戶的付款方式，了解當(dāng)?shù)劂y行和公積金管理中心的按揭放款時(shí)間，合理估計(jì)一次性付款、銀行按揭和公積金貸款的比重，從而使簽約回款預(yù)算貼合實(shí)際情況。

人力資源和行政費(fèi)用預(yù)算編制過程中應(yīng)該嚴(yán)格按照企業(yè)集團(tuán)的組織架構(gòu)要求和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合項(xiàng)目規(guī)模的大小、項(xiàng)目所在地的薪資水平和社保政策以及物件水平綜合考慮。

財(cái)務(wù)部門在全面預(yù)算管理中起到承上啟下的作用，主要包括預(yù)算組織、協(xié)調(diào)和數(shù)據(jù)整合審查。組織擬訂預(yù)算制度、制定具體措施和辦法，提供預(yù)算編制表單和編制計(jì)劃，進(jìn)行全員預(yù)算培訓(xùn)，整合匯總各業(yè)務(wù)部門預(yù)算，在全面性、編制的依據(jù)和基礎(chǔ)、編制程序和方法和預(yù)算編制時(shí)間提出建議，協(xié)調(diào)各業(yè)務(wù)部門計(jì)劃和需求，解決在預(yù)算編制和執(zhí)行中的問題。財(cái)務(wù)部門在全面預(yù)算編制過程中，通過將各部門的預(yù)算進(jìn)行匯總整合。因全面預(yù)算需要各業(yè)務(wù)部門公共參與，不同編制人員對(duì)預(yù)算科目理解不同，實(shí)際執(zhí)行中存在應(yīng)該在成本列支的項(xiàng)目在費(fèi)用中列支，或應(yīng)該在費(fèi)用中列支的在成本中核算。針對(duì)該種情況，財(cái)務(wù)部門不僅應(yīng)在預(yù)算編制前組織各業(yè)務(wù)部門進(jìn)行培訓(xùn)指導(dǎo)，還應(yīng)在匯總各部門預(yù)算過程中予以詳細(xì)檢查，對(duì)于部門預(yù)算和財(cái)務(wù)核算口徑不一致的項(xiàng)目與相關(guān)業(yè)務(wù)部門充分溝通形成一致意見。便于后期執(zhí)行和考核過程中的分析和管理，減少因預(yù)算和核算口徑差異問題出現(xiàn)的爭(zhēng)議和推諉現(xiàn)象，切實(shí)達(dá)到全面預(yù)算管理的作用。

三、結(jié)束語

全面預(yù)算是一個(gè)全員、全業(yè)務(wù)、全流程的管理體系，是實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)、提升經(jīng)營績效、實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)控的有力工具，也是企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)對(duì)危機(jī)的利器，全面預(yù)算的編制質(zhì)量直接影響企業(yè)戰(zhàn)略經(jīng)營的規(guī)劃、控制監(jiān)督和考核評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)在組織編制全面預(yù)算的過程中，應(yīng)立足企業(yè)自身情況，開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，通過權(quán)威的管理組織，具有專業(yè)技能和素質(zhì)的人員參與。以戰(zhàn)略為導(dǎo)向，業(yè)務(wù)為依據(jù)，將真實(shí)的業(yè)務(wù)通過全面預(yù)算的整合量化為可靠的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。利用全面預(yù)算工作作為企業(yè)管理的紐帶，指導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)營管理，形成良好的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，優(yōu)化配置企業(yè)的資源，促進(jìn)業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)的相互融合，提升員工的專業(yè)技能和綜合素質(zhì)，進(jìn)而推動(dòng)企業(yè)管理水平和質(zhì)量的提升。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營全流程的有效多輪協(xié)同，進(jìn)一步提高精細(xì)化管理，通過經(jīng)營挖潛增效，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。