房地產投資管理現(xiàn)狀及改進措施

王雅芳

（福州金輝融欣房地產有限公司，福建 福州 350001）

房地產行業(yè)是國民稅收的主要來源之一，對整個中國經濟發(fā)展、社會建設等都起到了關鍵性的推動作用，所以房地產行業(yè)的發(fā)展始終是國家密切重視的行業(yè)。房地產開發(fā)商在進行投資管理中，需要合理分攤成本，以保證其清算工作穩(wěn)步開展，但很多房地產開發(fā)商在此清算過程中仍存在著不足之處，這不僅可能會大大降低其工作質量，還可能影響到整體布局、市場競爭等，所以，房地產開發(fā)商必須應該高度重視在土地增值稅的清算中涉及有關投資問題，需要及時制定出有效的措施來加以解決，進而提高自己在投資中的應變能力。

一、房地產投資中的相關概念分析

（一）現(xiàn)行投資管理方式

現(xiàn)行的土地投資管理方法中的銷售價格比率分攤法主要包括三種，分別為土地占地面積法、銷售價格比率法及其他建筑面積法。占地面積法則就是按照房地產項目單位的土地利用權價格所對應總面積的百分比來進行售價和購買權的實際成本百分比進行計算，售價比率法則就是以房地產項目單位的實際售價百分比為計算基準進行購買權和房屋的實際售價百分比為計算基準，進行購買權和房屋的實際售價百分比進行計算，建筑面積法則主要是按照一個房地產項目單位的根據(jù)建筑物面積占全部建筑物總面積百分比來確定購買權與住宅價格之間的成本費用分攤。房地產企業(yè)在開始進行土地投資管理過程中的投資計算方式時，具體還要依據(jù)當?shù)叵嚓P部門的法律條件選擇合理的投資計算方式。

（二）土地投資管理的投資概述

多個同時開發(fā)的項目他們之間的土地投資方式是不同的。房地產企業(yè)因項目差異等不僅導致分攤方式不同，而如果房地產項目存在商業(yè)、住宅及地下車庫的時候時，那么在土地投資管理時，土地投資方式也會存在較大的爭議，而且房地產項目在不同分攤方式中，各種類型的土地成本也存差異性。可以在土地增值稅成本分方式選擇中以銷售收入和建筑面積兩種不同的分攤方式進行對比。

二、投資管理中存在的問題

地下車庫、公共設施、建設安裝是企業(yè)成本構成中的主要構成部分，而且現(xiàn)階段有關這三方面的土地投資管理投資規(guī)定也不是很清楚，所以最容易產生相關問題，也是做好投資必須要解決的問題，所以一定要詳細、全面地分析這些環(huán)節(jié)中的投資問題。

（一）投資鏈條投資中的問題

投資過程中投資鏈條在企業(yè)的投資管理過程中，是非常重要的一個方面，也是目前企業(yè)土地投資管理過程中的一個重要難點。按照當前我國有關于房地產企業(yè)土地投資管理的相關規(guī)定來看，沒有針對性地提出了投資的要求與規(guī)定，這就給政府及相關部門的工作未能正常開展，以及為企業(yè)在進行投資帶來了許多不便。企業(yè)會相應地出現(xiàn)資金鏈條短缺、資金流動不便利等投資問題，這將非常不利于今后企業(yè)的投資發(fā)展，在房地產投資中，當前在某些地區(qū)中，針對企業(yè)地下車庫的土地投資規(guī)定，要求房地產企業(yè)地下車庫按照地上建筑物標準進行開展土地投資工作，這樣確實更加有利于對其進行管理，但是地下車庫無論是從性質，還是從功能等多個方面看，都與地上建筑存在很大的差別，如果籠統(tǒng)的按照地上建筑標準來進行投資，明顯存在不合理之處。

（二）投資管理模式單一，公共設施分攤問題

當前各個投資企業(yè)間的競爭不斷加劇，各大企業(yè)為了更好地滿足客戶需要、提高服務質量，從而實現(xiàn)項目銷售盈利目的，在項目開發(fā)過程中，越來越重視公共設施的建設，以期滿足客戶需求，但項目公共設施在投資時往往容易出現(xiàn)一些問題。例如，在當?shù)禺a項目開發(fā)中，首先，在項目開發(fā)過程中，部分企業(yè)選擇將幼兒園、道路等公共設施采用同一時間建造的方式，而樓盤卻并不是一下就完工的，分期項目會公用上述同一時期內集中建造的公共設施。在這種情況下，投資計算時所獲得的結果是不同的，但很多房地產公司往往容易忽視這一點。但是房地產開發(fā)商在進行土地投資管理費用和投資過程中，還是會遇到一些常見的困難，這些都會直接影響到土地清算的效果和質量，需要房地產開發(fā)商及時加以引起重視。投資模式單一化的問題，對于企業(yè)中的投資管理有一定的沖擊作用，在企業(yè)的投資管理模式中，需要多樣化的進行開展，進而提高企業(yè)的投資管理。

三、投資管理的優(yōu)化措施

（一）提高隊伍管理能力

據(jù)投資問題分析可知，企業(yè)想要做好投資工作，要不斷提高管理隊伍的能力，只有這樣才能夠保證工作效率與質量。

公共設施、建筑物的安裝過程中都會有很多產生的成本，而且這些產生的成本也是企業(yè)的成本組織構成過程中的一個關鍵部分，所以必須要切實做到把這部分產生的成本進行分攤、計算。（1）不可以出售地下車庫清算：可以按照要求房地產公司企業(yè)將地下車庫建成后，被認為具有人防性質的，可以允許其他房地產公司扣除地下車庫相應土地成本。（2）可售地下車庫清算：對于一個房地產項目集中體系中的整棟可售地下車庫，可以按照整棟建筑物單位面積的總造價×地下車庫面積來清算。針對公共設施與建筑安裝投資中的問題，房地產企業(yè)也要及時加以解決。如在建筑安裝投資過程中，房地產企業(yè)可以采用層高系數(shù)法進行投資計算。

例如：甲房地產公司某項目于2020年5月全部門店售罄，該項目在開發(fā)的整個過程中土地和建筑物使用費的成本約合計為1億元人民幣，住宅和商品銷售收入約合計為8000萬元，地下住宅和商品車庫的銷售收入約合計為1千萬元，商業(yè)和其他銷售收入約合計為3000萬元。此外，甲房地產公司地下車庫已經分攤了13%的土地價格和成本，但地下車庫的銷售收入?yún)s沒有能夠達到10%，所以房地產公司的土地價格和投資管理成本的分攤模式在各種情況下都會有所不同，對其利潤的影響也是不同。從中也我們可以得出結論，房地產公司在進行投資工作時一定要按照內外部的需要，選擇適當?shù)耐顿Y辦法，以此來保證其工作的科學性。

（二）“互聯(lián)網+”投資管理新模式

從而實現(xiàn)投資管理的內容上進行了優(yōu)化。通過進一步打破政府與部門間的隸屬關系和窗口職能界限，加強政府與部門之間的信息資料整合，將政府與部門之間申請材料目錄，改進檔案管理和保存方法等舉措，辦理注冊業(yè)務，可以達到“取一個號碼、排隊一次、交一份資料”的目標。根據(jù)本部門事業(yè)單位的要求，可以采用網絡直接接入、數(shù)據(jù)資料的交換、系統(tǒng)輸入端的開放、準確推薦、數(shù)據(jù)轉接等手段，這種手段保障了注冊數(shù)據(jù)的安全性和隱私。

（1）投資管理實現(xiàn)在新模式能夠進行主營業(yè)務對接。與以前的傳統(tǒng)的房地產登記工作有所不同，傳統(tǒng)工作中所有的工作程序都是互相獨立存在的，而這種隔離不僅是一個動態(tài)的“互聯(lián)網+”形式下的登記業(yè)務文件，而且還實現(xiàn)了對接管理。也就是說，登記的內容可以立即進入關鍵字的文件數(shù)據(jù)庫，有效地豐富了登記業(yè)務文件，也使文件查詢更加具體有效。

（2）實現(xiàn)不動產投資管理業(yè)務處處留痕、處處消痕。究其原因，主要就是不動產投資管理中仍然保留了記錄，不管是數(shù)據(jù)資料查詢還是資料填寫或者登記錯誤。這些記錄被互聯(lián)網+保留，這些資料被記錄下來可以轉換成反向數(shù)據(jù)作為參考，用來改進不動產投資管理的新模式。主要原因是“互聯(lián)網+”下的所有行動都是電子化、數(shù)字化的，不會造成人力浪費、資源浪費等。

（3）不動產登記的統(tǒng)一協(xié)調發(fā)展，互聯(lián)網+房地產投資管理的新模式，既是檔案工作的信息處理，又是政府服務的協(xié)調。這極大地促進了我國服務型政府的建設，有利于民生的穩(wěn)定和和諧社會的發(fā)展。將信息進行網絡化的管理，能夠對投資情況的變化情況及時地進行掌握，進而對房地產信息進行及時反饋，達到良好的投資效果。

（三）宏觀因素在投資中的改進策略

投資中影響最大的宏觀因素為績效考核?？冃Э己吮仨氁劳杏诮∪囊?guī)章制度，科學的評估和考核流程，要把制度與流程當作考核的基礎，這樣才能有效地進行績效考核。同時必須采取正確的方法將它們落實，讓這些制度流程真正深入人心，產生潛移默化的影響力。以往的績效考核，通常只針對個人業(yè)績，而勝任力模型，為績效考核引入了新的思路和基礎。公司績效考核可以結合勝任力模型，設計有針對性的考核方案，組成立體的考核小組，對考核對象進行勝任力測評，根據(jù)各個崗位的勝任力特征權重，量化賦分。整體考核方案可將所有考核內容賦分制，確定各項目權重，崗位勝任力測評結果作為整體考核內容-項分配權重，最后得到總分。

在績效考核過程中，有以下幾點建議。

（1）確保績效考核公平公正，這也是績效考核的核心要素，績效考核的最終目的是要通過獎懲激勵員工，是促進員工努力工作的基本制度之一。如果不能保證客觀公正，則一切無意義，而且嚴重挫傷優(yōu)秀員工的工作積極性。

（2）考核小組成員應對考核對象從事的工作有充分了解，對考核對象不足之處應提供相應的幫助與指導，激勵，促進考核對象成長，不能只是為了考核而考核。

（3）在績效考核實施過程中，應當做好沖突管理，對考核對象質疑考核過程結果的爆發(fā)情緒能夠妥善化解，把矛盾化解在萌芽狀態(tài)，做好自身情緒控制。

（4）勝任力模型在薪酬管理中的應用。薪酬管理制度是人力資源管理中非常重要的一項內容，在大多數(shù)企業(yè)中，許多員工的素質能力與薪酬也往往不成正比，這無疑大大打擊了這些員工的工作積極性。同時，勝任能力與薪酬的不匹配也對這部分員工的企業(yè)忠誠度造成直接影響，導致人才流失，這對于企業(yè)發(fā)展極其不利。所以，借助勝任力模型科學合理地進行薪酬設計非常有必要。

基于勝任力模型的投資基層員工薪酬設計隱含的邏輯在于：勝任力水平越高的員工，對公司所做的貢獻越大，薪酬也越高。根據(jù)勝任力水平高低有差別地對員工支付薪酬，能起到能力牽引作用，從而促進員工能力的全面發(fā)展。此外，勝任力與薪酬的相匹配還會大大促進其對公司體制的認同，平復不滿情緒，提高工作積極性，繼而實現(xiàn)公司效益的提升。

基于勝任力的投資基層員工薪酬設計關鍵在于對員工進行公正、科學、合理的測評，以達到對內部的公平和對外的競爭性。其中，評價勝任力這一環(huán)節(jié)的效果直接關系薪酬設計是否客觀準確。因此，公司應成立合適的勝任力評價小組，組員由公司高層管理者、員工代表、外部專家等立體地組成，關注受評價對象與勝任力模型中的特征符合程度，對評價結果量化。薪酬設計與薪酬理論相結合，在同一職位，職位等級拉開薪級差距，根據(jù)每位員工的勝任力評價結果，確定對應的薪酬水平，并定期進行勝任力考核，根據(jù)考核結果給予薪酬晉升或降級，激勵每位員工不斷進步。

（四）微觀因素在投資中的改進方法

1.增加決策樹、鏈路預測算法等數(shù)據(jù)挖掘工具。在非現(xiàn)場投資系統(tǒng)中，將決策樹、趨勢分析等相關的數(shù)據(jù)挖掘工具做進一步的開發(fā)，加大數(shù)據(jù)挖掘力度，在整個投資的過程中，發(fā)現(xiàn)能力要不斷地提升。對聚類分析、決策樹等相關的統(tǒng)計方法進行科學有效的使用，將數(shù)據(jù)的特征、各數(shù)據(jù)之間的相互關系都找出來。

2.加大業(yè)務與大數(shù)據(jù)技術結合，拓展信貸投資思路。對于投資工作人員，要將大數(shù)據(jù)技術和業(yè)務知識進行很好地結合，加大對專業(yè)人員的培訓，對信貸投資業(yè)務、大數(shù)據(jù)技術都要加深了解。投資模型開發(fā)思路和投資業(yè)務是緊密聯(lián)系在一起的，對業(yè)務熟練的人員模型開發(fā)方面的工作也能夠勝任，溝通方面的問題可以進行很好的解決，減少一些不必要的摩擦。對于相關的分析應用工具要進行熟練掌握，對數(shù)據(jù)進行深入挖掘。

3.加大可視化技術的應用和研究。要建立大數(shù)據(jù)信貸投資工作平臺，提供多種多樣的工具，而且要具有先進性。對于R、Go語言等各種先進的應用系統(tǒng)編程語言要加大培訓力度，對于關系網絡分析、知識圖譜等各種可視化的應用工具要進行深入的研究。通過可視化分析，洞察數(shù)據(jù)關系可以更為直觀化、高效化，以散點圖舉例，信貸投資人員通過使用散點圖可以將目標數(shù)據(jù)以最快的方式找到。對于舞弊人員，將其畫像可視化，各種數(shù)據(jù)表格用一張圖像來展示，各種不同的人物關系、資金流向用不同的形狀和顏色來表示，如果有不合理的關聯(lián)關系及時找出來，將各種貸款詐騙行為進行排查。對于可視化技術，比如知識圖譜等，要用到 Hadoop、Storm等具有海量儲存功能的大數(shù)據(jù)開源技術，將信貸投資大數(shù)據(jù)存儲、查詢等各方面的展示功能都盡可能地去滿足。

4.建設實時監(jiān)測平臺。當前，投資應該轉向服務增值信貸投資，之前是監(jiān)督導向型，現(xiàn)在可以轉變?yōu)樵鲋祵蛐停瑢⑹轮蓄A警平臺進行很好的搭建，對于各種新發(fā)生的業(yè)務做好實時的監(jiān)測工作，如果有可疑的相關人員、業(yè)務等，要及時進行預警，盡可能將損失降到最低。并不是在問題發(fā)現(xiàn)之后去解決，這樣要想挽回損失是不可能的。要想將舞弊進行有效的治理，事前預防是最能發(fā)揮作用的，而事后問責的作用并不是很大。

四、結束語

本文主要研究了房地產與企業(yè)投資中存在的投資問題與解決對策，希望通過本文的分析，能夠對企業(yè)做好投資工作提供到一定的啟發(fā)與幫助作用，也希望企業(yè)一定要重視投資管理，真正地將投資與投資進行對比分析，總結當下的時局，對投資及時把控，進而對今后的投資做好準備。