房地產(chǎn)公司稅收籌劃的重要性及策略研究

王愿

（成都金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，四川 成都 610000）

一、引言

在市場經(jīng)濟環(huán)境下，利潤最大化是公司的最終目標，而稅收成本是公司經(jīng)營成本的重要組成部分。因此，依法利用稅收政策和相關(guān)優(yōu)惠條款減輕公司的稅收負擔，控制運營成本，增加公司的稅后利潤，對公司的發(fā)展具有至關(guān)重要的作用。

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重逐年上升，在我國經(jīng)濟市場中的地位舉足輕重。近年來，隨著我國社會主義法治化進程的不斷加快，我國稅制改革不斷優(yōu)化，“營改增”政策、國稅地稅合并、“金稅三期”、加強稅收管理等新政策陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)公司對提前做好稅收籌劃和納稅預(yù)算的需求變得十分迫切。

二、房地產(chǎn)公司稅收籌劃的重要性

隨著社會的不斷進步和經(jīng)濟的不斷發(fā)展，各大房地產(chǎn)公司出于自身發(fā)展的需要，不斷拓展業(yè)務(wù)范圍，擴大公司營收規(guī)模，努力提升自己在行業(yè)內(nèi)的排名，以確保自身獲得更多資源，實現(xiàn)更好的發(fā)展。隨著房地產(chǎn)公司的瘋狂擴張，經(jīng)營上的種種風(fēng)險也隨之而來。為了抵抗這些風(fēng)險，房地產(chǎn)公司需要加強內(nèi)部管理，用財務(wù)指導(dǎo)生產(chǎn)經(jīng)營，控制公司經(jīng)營成本。稅收成本是公司經(jīng)營成本的重要組成部分，稅收成本的提高會加重公司的負擔，制約公司的發(fā)展，因此，合理進行稅收籌劃，對公司的生存和發(fā)展具有至關(guān)重要的作用。

（一）稅收籌劃結(jié)果影響公司利潤

房地產(chǎn)行業(yè)涉及稅種多，包括增值稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅和耕地占用稅等，稅負繁重，行業(yè)平均稅負在19%～30%之間，稅收成本占公司經(jīng)營成本比重大。若公司忽視稅收籌劃工作，將折損公司的稅后利潤，阻礙公司價值最大化的實現(xiàn)，影響公司的經(jīng)濟效益，進而影響公司在行業(yè)內(nèi)的競爭力。

（二）合法的稅收籌劃能夠提升公司社會形象

依法納稅是每個公司應(yīng)盡的義務(wù)。稅收籌劃是在遵循稅收法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，圍繞公司的戰(zhàn)略目標，對公司的生產(chǎn)經(jīng)營進行事前策劃，最終實現(xiàn)降低公司稅負、規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險的目的。只有合法地進行稅收籌劃，公司才能樹立不偷稅漏稅、依法納稅的良好社會形象，贏得公眾的信任和認可。房地產(chǎn)公司只有保證社會效益的實現(xiàn)，才能在經(jīng)濟效益方面得到回饋，最終實現(xiàn)良性循環(huán)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)公司稅收籌劃存在的問題

（一）未樹立正確的稅收籌劃理念

相比其他發(fā)達國家，稅收籌劃理念引入我國的時間較晚，致使我國部分房地產(chǎn)公司缺乏稅收籌劃意識或?qū)Χ愂栈I劃存在誤解。部分人認為，稅收籌劃就是公司偷稅漏稅、少繳稅款的行為，對稅收籌劃存在重大誤解。公司若無法從意識層面建立控制稅務(wù)風(fēng)險和稅收籌劃兩者兼容的關(guān)系，選擇不合理的稅收籌劃方式，有意或者無意地違反稅務(wù)管理的規(guī)定，就會產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險，被稅務(wù)機關(guān)定性為偷稅漏稅，被政府相關(guān)部門處罰。

（二）納稅統(tǒng)籌管理落后

多數(shù)房地產(chǎn)公司沒有相對完善的稅收籌劃管理制度和稅負管控制度，無法對繁雜但重要的納稅統(tǒng)籌規(guī)劃工作進行切實有效的管理。由于沒有完善的稅收籌劃管理制度和稅負管控制度，財稅人員極易對稅收籌劃工作表現(xiàn)出懶散的態(tài)度，而公司無法及時根據(jù)當前形勢制定有效的稅收籌劃方案，無法有效控制稅負，導(dǎo)致稅后利潤無法滿足公司經(jīng)營質(zhì)效的要求，影響了房地產(chǎn)公司的可持續(xù)發(fā)展。

（三）稅收籌劃專業(yè)人才匱乏

稅收籌劃的專業(yè)性較強，籌劃人員不僅需要熟悉國家的稅收政策法規(guī)，時刻關(guān)注稅收政策的變化，還要熟悉公司的經(jīng)營管理業(yè)務(wù)及流程，從而提供不同的稅收籌劃方案以供公司擇優(yōu)選取，這要求籌劃人員有豐富的理論知識和工作經(jīng)驗。但如今的房地產(chǎn)公司基本沒有專業(yè)的、高水平的稅收籌劃人員，許多稅收工作都由財稅人員兼職管理，財稅人員稅務(wù)專業(yè)知識薄弱，無法科學(xué)有效地開展稅收籌劃工作。財稅人員若沒有專業(yè)的稅收籌劃知識，便不能在公司經(jīng)營活動中辨識業(yè)務(wù)稅收成本，可能導(dǎo)致公司稅收負擔加重。例如，《增值稅暫行條例》規(guī)定，公司從事不同稅率的經(jīng)營活動時，應(yīng)分別獨立核算相關(guān)經(jīng)營活動，若不分別獨立核算，則按照稅率最高的經(jīng)營活動征收管理。若財稅人員未分別核算經(jīng)營業(yè)務(wù)，則從高適用稅率，會導(dǎo)致公司稅負增加，稀釋公司稅后利潤。

四、房地產(chǎn)公司加強稅收籌劃的策略

（一）強化對公司稅收籌劃的認識

建立正確的稅收籌劃理念是開展稅收籌劃工作的第一步。稅收籌劃本身具有合法性、整體性、超前性、專業(yè)性、風(fēng)險性等特征，是在合法合規(guī)的前提下，將財務(wù)與生產(chǎn)經(jīng)營、戰(zhàn)略目標相結(jié)合，整體設(shè)計方案，事前進行籌劃，最終達到降低稅收成本的目的，實現(xiàn)公司經(jīng)營管理的目標。公司要樹立正確的稅收籌劃理念，尤其要注意稅收籌劃的風(fēng)險性特征，要將規(guī)避納稅風(fēng)險與提高經(jīng)濟效益相結(jié)合，達到維護公司合法權(quán)益的最終目的。公司可以通過學(xué)習(xí)稅收政策，結(jié)合稅收籌劃知識，控制稅務(wù)風(fēng)險，降低稅負。只有依法納稅，掌握國家出臺的新政策，才能有效降低財務(wù)和生產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險。

（二）完善稅收籌劃制度，加強稅收籌劃管理

完善的稅收籌劃制度是一個組織成型的框架，及時調(diào)整稅收籌劃動態(tài)工作，能使房地產(chǎn)公司的稅收籌劃工作有序開展。房地產(chǎn)公司的稅收籌劃工作需要從公司創(chuàng)立開始，進行全流程納稅分析并進行統(tǒng)籌管理，涉及土地價格競拍預(yù)算決策、前期融資、項目立項、開發(fā)報建、工程建設(shè)以及樓盤銷售的整個過程。從房地產(chǎn)開發(fā)銷售各環(huán)節(jié)優(yōu)化稅負，可減輕稅收成本給房地產(chǎn)公司帶來的經(jīng)濟負擔。同時，房地產(chǎn)公司跨地區(qū)開發(fā)經(jīng)營已成常態(tài)，每個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平不同，稅收政策也不盡相同，房地產(chǎn)公司需要對地方區(qū)域的納稅政策進行深入了解，增強稅收籌劃的精準性和全面性。

（三）合理利用稅收政策，優(yōu)化房地產(chǎn)公司稅負

增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅在房地產(chǎn)公司的稅負結(jié)構(gòu)中所占比重較大，是影響房地產(chǎn)公司稅后利潤的主要因素。3個稅種在房地產(chǎn)行業(yè)都采用預(yù)繳后結(jié)算繳納的征收方式，但3個稅種結(jié)算繳納的時間點各不相同。按照國家稅收政策要求，增值稅在交房時滿足結(jié)算繳納條件，企業(yè)所得稅按照取得竣工備案、投入使用或辦理初始產(chǎn)權(quán)三者孰先原則結(jié)轉(zhuǎn)收入成本，土地增值稅則分為滿足應(yīng)清算和可清算的條件。房地產(chǎn)公司需要從項目整體考慮測算三稅種的實際稅負，并與三稅種的預(yù)繳稅負進行比較，制定相關(guān)運營節(jié)點，降低公司稅負。

以增值稅為例，由于國家僅出臺了增值稅進項留抵退稅制度，明確了增值稅進項留抵部分可以退稅，而項目實際稅負低于預(yù)繳稅負的增值稅多繳部分沒有退稅渠道。若項目增值稅實際稅負低于房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅稅率3%，公司應(yīng)綜合考慮增值稅進項留抵可退稅金額與交房進度，實現(xiàn)增值稅結(jié)算繳納條件之間的平衡。同時，還需要考慮交房時工程發(fā)票的取得情況，保證結(jié)算繳納增值稅時，可以正常勾選抵扣進項，避免出現(xiàn)項目增值稅多繳的情形。

企業(yè)所得稅按照年度匯算進行匯算清繳，房地產(chǎn)公司要綜合考慮項目當?shù)仡A(yù)計毛利率和項目實際毛利率的差異，規(guī)劃項目運營節(jié)點，尤其是跨年度取得竣備的項目，要避免由于取得竣備時間節(jié)點的差異，導(dǎo)致項目多繳企業(yè)所得稅。

在土地增值稅方面，房地產(chǎn)公司可以根據(jù)當前國家頒布的免稅、減稅等優(yōu)惠政策對項目進行合理定價，通過測算項目稅后綜合收益，選擇利潤最大化的銷售方式?？梢赃m降低房地產(chǎn)銷售價格，或者適當提高房地產(chǎn)的施工質(zhì)量或配套設(shè)施質(zhì)量，將普通住宅的增值率控制在20%以下，以獲得土地增值稅免稅優(yōu)惠，降低項目土地增值稅稅負。

（四）強化并補充稅收籌劃人才

公司要組織財稅人員學(xué)習(xí)稅收知識，利用管理手段激勵對公司稅收籌劃作出貢獻的員工，在公司內(nèi)部激發(fā)財稅人員學(xué)習(xí)稅收籌劃的熱情。同時，房地產(chǎn)公司應(yīng)根據(jù)自身特點制定與稅收籌劃相關(guān)的戰(zhàn)略方針，引進稅收籌劃專業(yè)人才，堅持外部引進與內(nèi)部培養(yǎng)并舉，使稅收籌劃工作順利開展。房地產(chǎn)公司應(yīng)結(jié)合實際的稅收籌劃需求，引進或培養(yǎng)高素質(zhì)的稅收籌劃專業(yè)人才，建立完善集團稅務(wù)風(fēng)險管理機制。要重點引進具有專業(yè)納稅籌化知識、能力強、經(jīng)驗豐富的人才，持續(xù)推動公司稅收籌劃工作。要充分發(fā)揮外部引進的稅收籌劃專業(yè)人才的作用，通過“傳、幫、帶”的方式，對財稅人員進行培訓(xùn)和指導(dǎo)，并及時收集、研究和解讀國家頒布的最新政策，建立房地產(chǎn)公司稅收籌劃知識庫，提升房地產(chǎn)公司工作人員的稅收籌劃水平。

五、結(jié)語

在市場化的大環(huán)境下，稅收籌劃更具有普適性。房地產(chǎn)公司要想實現(xiàn)利益最大化，必須掌握相關(guān)的稅收政策，有效進行稅收籌劃，降低稅收成本，增強公司的核心競爭力。稅收籌劃工作復(fù)雜且艱巨，公司要強化稅收籌劃理念，跟上社會經(jīng)濟發(fā)展的步伐，更新稅收知識，適應(yīng)稅制改革。房地產(chǎn)公司只有采用有效的管理措施，完善稅收籌劃制度，加強對專業(yè)人才的培養(yǎng)和吸納，打好稅收籌劃基礎(chǔ)，保障稅收籌劃工作順利開展，才能在新形勢下的社會經(jīng)濟道路上走得更穩(wěn)更遠。