基于物業(yè)經(jīng)營風(fēng)險控制的內(nèi)控策略

王玉良

（青島新時代物業(yè)服務(wù)有限公司，山東 青島 266555）

一、引言

近些年，國內(nèi)越來越重視基礎(chǔ)建設(shè)，城市化進(jìn)程不斷加快，物業(yè)行業(yè)迎來發(fā)展機(jī)遇，進(jìn)入高速發(fā)展階段。物業(yè)企業(yè)要想形成一定的市場競爭優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)，就要加強(qiáng)經(jīng)營風(fēng)險控制，確保企業(yè)經(jīng)營狀態(tài)的穩(wěn)定，而內(nèi)控是防控經(jīng)營風(fēng)險的重要手段，通過內(nèi)控可提升物業(yè)企業(yè)的風(fēng)險駕馭水平和風(fēng)險抵御水平，提高物業(yè)企業(yè)財務(wù)保障能力。因此，物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)控具有重要意義。

二、物業(yè)經(jīng)營風(fēng)險和內(nèi)控的關(guān)聯(lián)

物業(yè)經(jīng)營過程中會遇到各式各樣的問題，而這些問題隨時可能誘發(fā)風(fēng)險，阻礙物業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。內(nèi)部控制的功能之一就是防控風(fēng)險，降低或抵消風(fēng)險所帶來的負(fù)面影響，內(nèi)部控制是物業(yè)經(jīng)營風(fēng)險管理與控制的重要手段。物業(yè)企業(yè)要通過內(nèi)部控制進(jìn)行自我檢查，制約和調(diào)整內(nèi)部業(yè)務(wù)活動，擬定一系列的規(guī)章制度，對物業(yè)經(jīng)營行為、管理活動進(jìn)行約束，構(gòu)建自律系統(tǒng)，預(yù)防物業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的發(fā)生，確保經(jīng)營目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)，將經(jīng)營風(fēng)險滅殺在萌芽階段。

三、物業(yè)經(jīng)營內(nèi)控的必要性

（一）保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量

物業(yè)企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)離不開大量人力、物力、財力的投入，如社區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)、修繕，相關(guān)物料、設(shè)備的購買等等［1］。采取內(nèi)控措施制約經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)生與發(fā)展，對資產(chǎn)采購、分配、使用進(jìn)行監(jiān)督，確保各項經(jīng)濟(jì)資料的真實(shí)性、有效性，準(zhǔn)確掌握財務(wù)狀態(tài)，保證物盡其用，提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，更好地滿足業(yè)主對服務(wù)的需求，使物業(yè)企業(yè)保持良好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

（二）幫助物業(yè)企業(yè)規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險

任何企業(yè)的經(jīng)營活動都伴隨著風(fēng)險，物業(yè)企業(yè)也不例外。物業(yè)企業(yè)的收入具有不確定性，收入忽高忽低，利潤率并不穩(wěn)定，經(jīng)營風(fēng)險來自多個方面［2］。物業(yè)企業(yè)做好內(nèi)部控制工作，約束自身經(jīng)營行為，遏制財務(wù)違規(guī)操作，通過內(nèi)部控制檢驗資金使用效益，確認(rèn)收入單據(jù)、發(fā)票，保證賬實(shí)相符，揭示、提醒企業(yè)可能面臨的經(jīng)營風(fēng)險，便可在一定程度上幫助物業(yè)企業(yè)正確規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險。

（三）提高物業(yè)企業(yè)成本控制能力

如今物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈越來越完善，業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量要求越來越高，物業(yè)企業(yè)需要管理的相關(guān)要素隨之增多，物業(yè)經(jīng)營成本不斷上漲。相關(guān)行業(yè)調(diào)查報告統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年，全國物業(yè)企業(yè)數(shù)量就已突破12.7萬家，從業(yè)人數(shù)約711.2萬人［3］。在當(dāng)前的行業(yè)業(yè)態(tài)下，物業(yè)企業(yè)要加強(qiáng)成本控制，積極塑造成本優(yōu)勢。而通過內(nèi)部控制嚴(yán)格控制各項經(jīng)費(fèi)流轉(zhuǎn)，減少一般性支出，避免物資和材料的外流、浪費(fèi)，便可降低經(jīng)營成本，增強(qiáng)企業(yè)成本控制能力。

四、物業(yè)經(jīng)營風(fēng)險

（一）成本控制風(fēng)險

實(shí)際上，物業(yè)企業(yè)收入不穩(wěn)定、支出項目多，且近些年的物價、人工都在不斷上漲，企業(yè)經(jīng)營成本不斷提高，成本控制已成為影響物業(yè)經(jīng)營效益的關(guān)鍵因素。目前成本控制面臨著幾個主要風(fēng)險：第一，固定資產(chǎn)重置所帶來的成本控制風(fēng)險。一些物業(yè)企業(yè)成本意識淡薄，固定資產(chǎn)配備超標(biāo)，長此以往導(dǎo)致管理成本高居不下。第二，可變成本控制所帶來的風(fēng)險。在低值消耗物資管理、配置、使用中出現(xiàn)控制缺失的情況，導(dǎo)致資源超標(biāo)準(zhǔn)消耗，造成材料成本增長。

（二）租金回籠風(fēng)險

實(shí)際上，除物業(yè)費(fèi)之外，物業(yè)企業(yè)的收入主要是來自房屋租賃、商鋪?zhàn)赓U、車位租賃、廣告位租賃以及其他場地租賃收入［4］。通常情況下，租金的額度、支付方式、支付日期都會通過合同進(jìn)行約定。但現(xiàn)實(shí)生活中，租金回收的影響因素多，諸多因素會給租金回收造成阻礙，產(chǎn)生資金回籠風(fēng)險，如租金回籠效率降低、租金回籠方式被人為改變。當(dāng)前民眾普遍缺乏契約精神，違約行為經(jīng)常發(fā)生，易誘發(fā)租金回籠風(fēng)險，物業(yè)企業(yè)一旦出現(xiàn)租金回籠困難的問題，就會面臨財務(wù)壓力。

（三）合同糾紛風(fēng)險

物業(yè)行業(yè)牽扯的利益相關(guān)方多，不僅要面對業(yè)主，還要與開發(fā)商對接工作，易產(chǎn)生合同糾紛，且合同糾紛往往會對物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營造成極大的負(fù)面影響。尤其是在物業(yè)產(chǎn)權(quán)管理存在缺陷的狀態(tài)下，合同糾紛難以避免，經(jīng)常會給物業(yè)企業(yè)造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，帶來合同糾紛風(fēng)險。例如，在租賃業(yè)務(wù)中，承租方嚴(yán)重違約，擅自改變室內(nèi)功能規(guī)劃。物業(yè)管理的管理要素較多，若缺乏有效的內(nèi)控機(jī)制，類似情況就難以被及時發(fā)現(xiàn)和制止，易發(fā)生合同糾紛，產(chǎn)生相應(yīng)的合同風(fēng)險。

五、針對物業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的內(nèi)控策略

（一）針對成本控制風(fēng)險的內(nèi)控

通過對成本的有效控制，可實(shí)現(xiàn)在總收益保持不變的情形下，增大利潤空間，幫助企業(yè)規(guī)避成本控制風(fēng)險，穩(wěn)定物業(yè)企業(yè)經(jīng)營利潤。為對成本風(fēng)險進(jìn)行控制，可將全面預(yù)算與內(nèi)部控制進(jìn)行融合，通過全面預(yù)算管理控制經(jīng)費(fèi)支出。全面預(yù)算管理是對經(jīng)營活動、籌資活動、投資活動開展預(yù)測和分析，進(jìn)行全過程控制的一種管理模式，通過全面預(yù)算可準(zhǔn)確判斷企業(yè)未來經(jīng)濟(jì)活動發(fā)展的情況。首先，物業(yè)企業(yè)要基于經(jīng)費(fèi)支出規(guī)律、特點(diǎn)，合理設(shè)定預(yù)算管理目標(biāo)，將物業(yè)服務(wù)與預(yù)算進(jìn)行關(guān)聯(lián)，確保預(yù)算管理目標(biāo)與經(jīng)營目標(biāo)保持一致，保障預(yù)算方案符合業(yè)務(wù)開展需求。其次，加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行控制。要根據(jù)費(fèi)用構(gòu)成、支出方式，將費(fèi)用支出進(jìn)行分類，設(shè)定配套的年度、季度、月度費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，從而使支出保持在預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)。若出現(xiàn)計劃外的支出，需進(jìn)行預(yù)算追加，必須進(jìn)行嚴(yán)格審核與登記，確保預(yù)算執(zhí)行的嚴(yán)謹(jǐn)性。最后，加強(qiáng)預(yù)算考核評價，要對預(yù)算執(zhí)行過程、執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行考核評價。考核評價要以預(yù)算指標(biāo)完成情況作為參考，確認(rèn)預(yù)算效益，合理評價預(yù)算目標(biāo)完成度，在考核過程中不得隨意變更考核方法和標(biāo)準(zhǔn)，確保評價的權(quán)威性。

（二）針對租金回籠風(fēng)險的內(nèi)控

租金回籠風(fēng)險對物業(yè)企業(yè)經(jīng)營影響最大，必須提高重視。從實(shí)事求是的角度來講，無法通過內(nèi)控將租金回籠率提高到100%，這不符合當(dāng)下市場經(jīng)濟(jì)的環(huán)境，更不符合國內(nèi)社會契約精神缺失的現(xiàn)狀。因此，物業(yè)企業(yè)要通過內(nèi)部控制手段降低人為違約的可能性，幫助企業(yè)規(guī)避租金回籠風(fēng)險，促進(jìn)租金的有效回收。

具體來講，物業(yè)企業(yè)可引入聲譽(yù)約束機(jī)制和長期合約制度，防范租金回籠風(fēng)險的發(fā)生。從聲譽(yù)約束機(jī)制方面來講，物業(yè)企業(yè)不僅要建立承租方信用檔案，在簽訂合同后，還要將招租信息發(fā)布在公司的網(wǎng)站上，做好信息留檔。倘若出現(xiàn)違約情況，給企業(yè)帶來租金回籠問題，物業(yè)企業(yè)就可通過網(wǎng)站追蹤承租方的信息，而且還可通過網(wǎng)站對其違約行為進(jìn)行曝光。從長期合約制度來講，物業(yè)企業(yè)可根據(jù)承租方的信用檔案，對于信用狀態(tài)較好的承租方，給予優(yōu)惠條件，促進(jìn)其長期承租。與信譽(yù)度較高的承租方進(jìn)行合作，可有效降低租金回籠風(fēng)險發(fā)生的可能性。

（三）針對合同糾紛風(fēng)險的內(nèi)控

出現(xiàn)合同糾紛風(fēng)險后，解決合同糾紛的過程會給物業(yè)企業(yè)帶來一定的社會成本、時間成本、經(jīng)濟(jì)成本，甚至?xí)?yán)重?fù)p害物業(yè)企業(yè)的企業(yè)形象，因此物業(yè)管理企業(yè)必須要防患于未然，加強(qiáng)對合同糾紛風(fēng)險的內(nèi)控。首先，物業(yè)企業(yè)要以《中華人民共和國合同法》《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》為指引，建立完善的合同管理制度，對合同簽訂、變更、終止都做出相應(yīng)的要求，防范合同內(nèi)容存在重大疏漏和欺詐。其次，物業(yè)企業(yè)要對合同履行情況進(jìn)行全面監(jiān)控，定期確認(rèn)對方合同履行能力。若發(fā)現(xiàn)對方未達(dá)到訂立合同的資格或不具備合同履行能力，必須要及時溝通，采取相應(yīng)控制措施，提前化解糾紛，從而降低糾紛處理的時間成本、社會成本、經(jīng)濟(jì)成本。最后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)對法律手段的應(yīng)用。出現(xiàn)合同糾紛時，物業(yè)企業(yè)要考慮到自身的承受能力。若自身無法承受不菲的博弈成本，難以獨(dú)立解決合同糾紛問題，要及時向律師咨詢，拿起法律武器，通過法律途徑正確處理糾紛，避免遭受不必要的損失。

六、結(jié)語

物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)競爭日趨激烈，需要面對的經(jīng)營風(fēng)險越來越多。目前來看，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險主要有成本控制風(fēng)險、租金回籠風(fēng)險、合同糾紛風(fēng)險等。因此，物業(yè)企業(yè)要通過內(nèi)部控制措施加強(qiáng)成本控制、落實(shí)全面預(yù)算、做好合同管理，防范違約行為的發(fā)生，提升內(nèi)部控制的有效性，規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險。