房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題及應(yīng)對(duì)舉措

張少凌

（建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，福建 福州 350001）

一、企業(yè)資金管理的重要性

房地產(chǎn)作為典型的高度資金密集型行業(yè)，資金就如“血液”一樣，貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)每一個(gè)具體經(jīng)營項(xiàng)目的全周期。從企業(yè)受讓土地開始，到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，再到清算繳稅退出，都需要大量的資金支持。然而，近年來，在“房住不炒”的總基調(diào)下，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控逐步加碼。2020年的最后一天，央行送來監(jiān)管“大禮包”，為銀行涉房貸款劃下“兩道紅線”，從銀行信貸端出發(fā)，與前期“三道紅線”等融資調(diào)控一起，中國樓市迎來“五道紅線”監(jiān)管。2021年2月份自然資源部又發(fā)布北京、上海等22個(gè)重點(diǎn)城市供地實(shí)行“兩集中”政策，都進(jìn)一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金門檻，也更加凸顯出房地產(chǎn)企業(yè)提升資金運(yùn)營管理能力的重要性。

二、企業(yè)資金管理存在的問題

（一）資金風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)不足

房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全首先來自各項(xiàng)目通過開發(fā)銷售實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營性現(xiàn)金流正數(shù)，其次依賴于融資對(duì)大額投資等進(jìn)行補(bǔ)充。但由于土地獲取成本高企，加上各地頻繁推出各類限購、限售政策，部分項(xiàng)目資金平衡周期相對(duì)較長，大量車位、商業(yè)庫存沉淀，賬面缺乏現(xiàn)金利潤，無法貢獻(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營所需的現(xiàn)金流，但操盤團(tuán)隊(duì)有時(shí)并不會(huì)感到急迫，尤其是在背靠具有較強(qiáng)融資能力的集團(tuán)企業(yè)中，往往會(huì)存在一缺錢就找集團(tuán)的情況，對(duì)項(xiàng)目自身的現(xiàn)金流關(guān)注不夠，收支沒有規(guī)劃，給企業(yè)造成一定的資金壓力，影響企業(yè)資金運(yùn)行的安全。

（二）資金預(yù)算管理制度流程不完善，計(jì)劃執(zhí)行偏差大

房企一般會(huì)編制資金預(yù)算管理制度和資金計(jì)劃，但在制度流程的可執(zhí)行性方面還時(shí)有存在問題，如制度規(guī)定缺乏具體作業(yè)流程，制度流程欠缺閉環(huán)。同時(shí)，因業(yè)務(wù)部門不了解或不夠重視資金計(jì)劃的重要性，導(dǎo)致數(shù)據(jù)報(bào)送相對(duì)隨意，計(jì)劃執(zhí)行偏差大；企業(yè)的財(cái)務(wù)人員因?qū)I(yè)務(wù)了解不夠深入，也無法起到很好的復(fù)核作用。資金預(yù)算制度和計(jì)劃能否得到良好執(zhí)行，實(shí)際上也是側(cè)面反映項(xiàng)目的運(yùn)營效率是否處于正常軌道上。

（三）融資平臺(tái)與企業(yè)發(fā)展資金需求不匹配

由于地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房企通常會(huì)通過多種方式來籌集資金。首先是通過獲取投資開發(fā)項(xiàng)目的利潤，以公司的內(nèi)部留存收益，加快自有資本的積累。但在集中拍地的新規(guī)實(shí)施以來，房企在重點(diǎn)城市的搶地陣勢(shì)可謂異常兇猛，單純依靠?jī)?nèi)部融資已是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，尤其是典型房企在實(shí)現(xiàn)規(guī)模發(fā)展的時(shí)候，對(duì)于外部融資的依賴度比較高。但因礙于各種內(nèi)外部因素，存在融資規(guī)模小、融資渠道單一的問題，如直融產(chǎn)品協(xié)會(huì)/交易所存量??；銀行貸款合作過于集中、限額不足；創(chuàng)新渠道不夠?qū)挼取Ｈ谫Y平臺(tái)的受限，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展的資金需求無法得到滿足。

（四）銷售未達(dá)款跟蹤不及時(shí)，回款周期長

購房者的購房資金主要由自有資金和住房按揭兩部分組成，在現(xiàn)行的信貸政策體系下，住房按揭在房企銷售回款中呈現(xiàn)出使用頻率高、占比大的特點(diǎn)。對(duì)于房企而言，銀行按揭款便是“無息”資金，能否早日、足額收回，對(duì)于保證企業(yè)現(xiàn)金流的平穩(wěn)運(yùn)行至關(guān)重要。企業(yè)財(cái)務(wù)人員在按揭回款的跟進(jìn)中，經(jīng)常會(huì)碰到以下問題：一是對(duì)銷售節(jié)點(diǎn)、市場(chǎng)政策、銀行審批流程了解不深入，跟蹤不夠細(xì)致，影響按揭審批及放款的時(shí)效性；二是只跟蹤進(jìn)入按揭環(huán)節(jié)的未達(dá)款，對(duì)即將要成為按揭未達(dá)的沒有提前和營銷等業(yè)務(wù)部門做好溝通，不利于客戶選擇合適的按揭銀行，銀行審批效率低下；三是部分區(qū)域受政策限制，如封頂放款、限貸、限備案等，導(dǎo)致回款周期長。

（五）合作項(xiàng)目資金受限，資金使用效率低

不同房企合作開發(fā)項(xiàng)目較為普遍，在合作初期，合作各方一般會(huì)在協(xié)議中約定，項(xiàng)目公司需根據(jù)開發(fā)經(jīng)營需要預(yù)留3個(gè)月的運(yùn)營資金，因此會(huì)對(duì)股東方造成一定的資金占用。并且，對(duì)于非并表或者非主操盤項(xiàng)目，財(cái)務(wù)人員可能會(huì)對(duì)涉及合作的賬戶資金使用情況及賬戶余額關(guān)注不夠，或沒有一個(gè)明確的資金使用原則，影響了資金的使用效率。

（六）資金賬戶數(shù)量多，疏于管理

房地產(chǎn)企業(yè)因成立項(xiàng)目公司、融資、按揭等業(yè)務(wù)需求而開立較多賬戶，但企業(yè)人員一方面對(duì)業(yè)務(wù)結(jié)束時(shí)間關(guān)注不夠，導(dǎo)致賬戶未及時(shí)銷戶，大量的不需用賬戶加大了管理的半徑和難度；另一方面對(duì)提高資金效益的意識(shí)不足，賬戶中的閑置資金未及時(shí)歸集整合，賬戶資金僅能享受0.36%的活期收益，若銀行賬戶均能開通無風(fēng)險(xiǎn)的協(xié)定存款業(yè)務(wù)，按1.5%的年化利率，平均100億資金，1年利息收益差異就達(dá)到1.1億元（100億×（1.5%-0.36%）=1.1億/年）。

三、加強(qiáng)企業(yè)資金管理的對(duì)策

（一）強(qiáng)化資金風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)

企業(yè)首先從拿地前的測(cè)算分析開始，就應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目的銷售去化、成本稅費(fèi)等收入、支出預(yù)測(cè)，合理預(yù)估項(xiàng)目利潤率、鋪排項(xiàng)目的現(xiàn)金流，避免過于盲目、激進(jìn)拿地，造成后續(xù)的資金壓力傳導(dǎo)；其次財(cái)務(wù)人員應(yīng)從項(xiàng)目開盤前開始介入，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)、蓄客情況、外部政策、銀行規(guī)模等，力爭(zhēng)早收晚支，同時(shí)及時(shí)盤點(diǎn)現(xiàn)有庫存項(xiàng)目，對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行匯總，并結(jié)合現(xiàn)金流情況做好各種類型的壓力測(cè)試及公司流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案。

（二）完善資金預(yù)算制度，做好經(jīng)營性資金的月度管理

資金預(yù)算作為企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的重要組成部分，在做好跨部門交圈前提下，應(yīng)優(yōu)化并落實(shí)推進(jìn)制度流程的執(zhí)行?？筛鶕?jù)資金預(yù)算，組織編制滾動(dòng)資金計(jì)劃，并依據(jù)“以收定支”原則，按月管控支付。在計(jì)劃的編制中，提前與公司管理層做好充分溝通以取得支持，并在業(yè)務(wù)部門宣導(dǎo)資金計(jì)劃的重要性。具體執(zhí)行層面，計(jì)劃的編制實(shí)行逐筆明細(xì)上報(bào)，通過信息系統(tǒng)對(duì)付款進(jìn)行總額及單筆管控，計(jì)劃外的不予支付；事后每月出具計(jì)劃執(zhí)行情況及分析，反饋給相關(guān)業(yè)務(wù)部門，并對(duì)執(zhí)行情況進(jìn)行排名通報(bào)，同時(shí)可爭(zhēng)取將資金計(jì)劃納入各業(yè)務(wù)部門的績(jī)效考核。

（三）拓寬融資渠道，為企業(yè)發(fā)展提供多元化資金來源

大量的集中供地導(dǎo)致資金需求量驟增，疊加國家對(duì)房企金融負(fù)債嚴(yán)控的大基調(diào)并未改變，房企長期依賴的傳統(tǒng)債權(quán)融資，如項(xiàng)目開發(fā)貸款顯得較為單一，對(duì)于多元化的融資方式訴求強(qiáng)烈。目前主流融資渠道分為債權(quán)類和股權(quán)類，除傳統(tǒng)開發(fā)貸、并購貸，可重點(diǎn)關(guān)注以下領(lǐng)域：一是發(fā)展直融業(yè)務(wù)，并在市場(chǎng)方面拓寬渠道；二是加強(qiáng)企業(yè)債、保債、公司債、普通中票等重點(diǎn)品種申報(bào)及發(fā)行；三是銀行私行與信托搭配優(yōu)先股、類永續(xù)等股權(quán)類融資；四是購房尾款、持有資產(chǎn)的證券化及供應(yīng)鏈融資。

（四）及時(shí)跟蹤，快速推進(jìn)按揭回款

房企財(cái)務(wù)及營銷部門作為銷售按揭回款的主責(zé)部門，首先，橫向應(yīng)做好聯(lián)動(dòng)，根據(jù)需要設(shè)立各個(gè)層級(jí)的回款小組，鋪排計(jì)劃、梳理流程、推廣優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)并聯(lián)合制定回款考核措施；其次，縱向定期下沉深入一線經(jīng)營單位或項(xiàng)目，一方面對(duì)第一次經(jīng)歷操盤項(xiàng)目開盤的，組織對(duì)營銷團(tuán)隊(duì)等相關(guān)人員等做好按揭回款的業(yè)務(wù)流程專場(chǎng)培訓(xùn)；另一方面對(duì)按揭回款業(yè)務(wù)存在流程不清晰，前端轉(zhuǎn)化效率低下等問題的，管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)視情況駐點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)辦公，手把手指導(dǎo)該區(qū)域回款團(tuán)隊(duì)進(jìn)行問題整改，包含優(yōu)先排布封頂樓棟接件，合理指導(dǎo)銀行派件方向，加強(qiáng)在工程進(jìn)度、簽約補(bǔ)件、審批放款等各環(huán)節(jié)的信息互通；最后，針對(duì)受區(qū)域政策限制的，財(cái)務(wù)與營銷協(xié)同，結(jié)合銀行按揭政策、放款規(guī)模，關(guān)注每個(gè)重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，利用一切資源，加強(qiáng)與銀行、不動(dòng)產(chǎn)部門的溝通，縮短回款周期。

（五）盤活存量、受限資金，提升資金使用效率

按月制定受限資金提取計(jì)劃，按周跟進(jìn)糾偏，對(duì)于合作項(xiàng)目賬上盈余資金，在滿足日常營運(yùn)資金需求的基礎(chǔ)上，及時(shí)進(jìn)行分配，提升整體資金的使用效率。首先是企業(yè)指定專人加強(qiáng)關(guān)注合作項(xiàng)目的賬上資金情況，爭(zhēng)取開通所有賬戶查詢功能，確保時(shí)時(shí)監(jiān)控資金使用情況，并根據(jù)并表不操盤、操盤不并表、并表且操盤、財(cái)務(wù)投資四種情況進(jìn)行相應(yīng)的梳理，明確轉(zhuǎn)款原則；其次是在建在售階段，提前預(yù)判合作項(xiàng)目的收入情況，如銷售回款及貸款放款等，涉及轉(zhuǎn)回各股東方的款項(xiàng)，提前發(fā)起合作項(xiàng)目付款審批流程，以免資金閑置；對(duì)于暫時(shí)不能轉(zhuǎn)回的，應(yīng)該溝通做相應(yīng)的理財(cái)，以提高資金效益。

（六）細(xì)化賬戶管理，保證安全，增加收益

房企資金賬戶主要分為銀行賬戶和非銀賬戶兩類，銀行賬戶包含基本戶、一般戶、專用戶等；非銀賬戶包含銀聯(lián)、支付寶、微信等。對(duì)于種類、功能繁多的資金賬戶，首先應(yīng)根據(jù)其業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)設(shè)置不同的關(guān)注重點(diǎn)，如監(jiān)管戶要正確解讀所屬地監(jiān)管政策，及早盤活監(jiān)管資金；存量資金較多的一般賬戶，則要辦理協(xié)定存款等理財(cái)業(yè)務(wù)，以提高資金收益；其次是根據(jù)業(yè)務(wù)存續(xù)期，設(shè)置預(yù)警提醒功能，方便跟蹤并及時(shí)銷戶，減少企業(yè)管理成本；最后是加強(qiáng)信息化建設(shè)，在保證合規(guī)安全的前提下，利用銀行的創(chuàng)新賬戶管理工具，如企業(yè)銀企直連、銀聯(lián)智能POS機(jī)用于營銷收房款等功能，均能極大提升企業(yè)管理效率。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，直接影響拉動(dòng)著上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量影響重大。伴隨著國家“房住不炒”的整體宏觀政策導(dǎo)向，房企之間的“內(nèi)卷化”也顯得異常嚴(yán)重，加強(qiáng)房企的資金管理，防控財(cái)務(wù)資金風(fēng)險(xiǎn)，通過強(qiáng)化融資管理、按揭管理、賬戶管理、合作項(xiàng)目資金管控等方式，提升資金的使用效率，將有利于引導(dǎo)房企高質(zhì)量的發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)國家和企業(yè)的戰(zhàn)略及經(jīng)營目標(biāo)保駕護(hù)航。