小區(qū)業(yè)主物業(yè)管理權(quán)的行使方式

何曉慧

（甘肅省財(cái)政學(xué)校，甘肅 蘭州 730050）

商品房住宅小區(qū)物業(yè)管理制度化的發(fā)展在我國物權(quán)法理論中始終是一個(gè)難點(diǎn)，在現(xiàn)實(shí)中有很多的問題需要解決，《民法典》雖然增加了一些突出問題的解決辦法，但仍存在一些具體問題需要討論，業(yè)主物業(yè)管理權(quán)的行使方式是其中之一［1］。

商品房住宅小區(qū)的物業(yè)權(quán)是普通居民重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)是以業(yè)主基于對(duì)建筑物所擁有的專有權(quán)，由業(yè)主自己或委托他人對(duì)其房屋及配套設(shè)施等物業(yè)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營管理的行為。物業(yè)管理權(quán)的行使方式的選擇，實(shí)際上就是業(yè)主對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)管理方式的選擇。

業(yè)主，即單位面積房屋購買人，是區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系中房屋的所有權(quán)人。一個(gè)單個(gè)的業(yè)主，在不損害他人利益的情況下，完全可以依照自身的利益需求，按照自己獨(dú)立的方式自主地使用、管理自己的財(cái)產(chǎn)，這種基于私有財(cái)產(chǎn)權(quán)而產(chǎn)生的權(quán)利是個(gè)人的自治管理權(quán)；在某一特定小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主為維護(hù)其自身權(quán)益和物業(yè)的整體利益，依照法律規(guī)定和共同約定，組成一定的組織，對(duì)其物業(yè)和整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共事務(wù)進(jìn)行使用和民主管理，這種源于業(yè)主私權(quán)的管理就是業(yè)主團(tuán)體的自治管理。

業(yè)主自治管理權(quán)的行使過程，就是對(duì)自己物業(yè)管理權(quán)的行使過程；業(yè)主自治管理權(quán)的行使方式，就是對(duì)自己物業(yè)管理權(quán)的行使方式。而業(yè)主的自治方式如何選擇，取決于該方式能夠?qū)崿F(xiàn)業(yè)主自治功能的程度。即，對(duì)內(nèi)：能夠使業(yè)主通過一個(gè)合理有效的機(jī)制參與物業(yè)管理的決策，使其能夠行使管理權(quán)；對(duì)外：能夠有一個(gè)統(tǒng)一的名義和能力維護(hù)全體業(yè)主的利益，并進(jìn)行必要的民事活動(dòng)。

參照國內(nèi)外的模式，一般而言，業(yè)主自治的方式有自主型管理或委托型管理。

一、自主管理

（一）自主管理，是指區(qū)分所有權(quán)人（業(yè)主）自行管理物業(yè)或彼此構(gòu)成一個(gè)管理團(tuán)體對(duì)物業(yè)的管理。自主管理依人數(shù)的多少分為直接管理和管理團(tuán)體的管理。

在樓層不高、業(yè)主不多時(shí)，業(yè)主之間的關(guān)系相對(duì)簡單，協(xié)商議事較方便，業(yè)主對(duì)共同事務(wù)可以協(xié)商的方式來解決，物業(yè)管理權(quán)直接由業(yè)主來行使，這是直接管理；但在高層住宅區(qū)，由于業(yè)主人數(shù)眾多，關(guān)系復(fù)雜，業(yè)主之間相互聯(lián)系、協(xié)商困難，他們直接參與管理的可能性減少。在此情況下，為提高管理效率，管理團(tuán)體的存在就顯得非常必要。管理團(tuán)體由全體業(yè)主構(gòu)成，業(yè)主大會(huì)為業(yè)主最高意愿表達(dá)機(jī)關(guān)，業(yè)主借大會(huì)形式來表達(dá)自己的意愿，行使成員權(quán)。管理人是對(duì)管理團(tuán)體議定之事具體執(zhí)行的機(jī)構(gòu)，它可以由全體業(yè)主推選代表組成，也可以由管理團(tuán)體外聘專門的公司承擔(dān)，這是管理團(tuán)體的管理。

業(yè)主管理團(tuán)體的法律性質(zhì)有以下幾種模式［2］：

①以法國和新加坡以及我國香港為代表的法人團(tuán)體模式。②以德國、我國臺(tái)灣地區(qū)為代表的非法人模式。③以日本為代表的管理團(tuán)體法人模式。④以美國為代表的判例實(shí)務(wù)上的法人資格模式。

它們的共同點(diǎn)是：不論業(yè)主管理團(tuán)體是否具有法人資格，都承認(rèn)業(yè)主管理團(tuán)體是作為一個(gè)民事主體存在的，都具有訴訟主體的地位。

管理人的職責(zé)一般是對(duì)內(nèi)：①召集業(yè)主大會(huì)，執(zhí)行大會(huì)決議；②收繳、保管管理費(fèi)用；③提供、保管規(guī)則的閱覽；④預(yù)算、決算年度財(cái)務(wù)；對(duì)外：①以全體業(yè)主的名義在其共同利益范圍內(nèi)接受、請(qǐng)求、支付各種負(fù)擔(dān)和費(fèi)用；②采取措施防止對(duì)全體業(yè)主不利的行為。

（二）我國現(xiàn)行法沒有管理團(tuán)體的概念，法律規(guī)定的業(yè)主自主管理的模式是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)結(jié)合的形式。業(yè)主大會(huì)由小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成，是業(yè)主權(quán)力機(jī)構(gòu)，它代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益；業(yè)主委員會(huì)是其執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生，會(huì)議活動(dòng)受地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)是法定應(yīng)該設(shè)立的機(jī)構(gòu)，但法律沒有明確規(guī)定它們作為管理團(tuán)體的法律地位，也不承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)的法人資格，卻又根據(jù)民事訴訟法的相關(guān)理論，給了業(yè)主委員會(huì)訴訟主體的地位［3］

在我國，業(yè)主對(duì)物業(yè)的自主管理是城市基層民主的起點(diǎn)，基層民主最大的特點(diǎn)是權(quán)利直接、方便；任何民主的行使都要有一定的組織形式，業(yè)主對(duì)物業(yè)行使管理權(quán)力的組織形式就是業(yè)主大會(huì)；為了便于執(zhí)行具體事務(wù)，設(shè)立業(yè)主委員會(huì)為執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽約，由其為全體業(yè)主提供具體服務(wù)。

從設(shè)立組織的最終目的出發(fā)，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)從本質(zhì)上是業(yè)主行使權(quán)利的工具、形式，最終的權(quán)利人依然是每一個(gè)業(yè)主，它們處理事務(wù)反映的最終目的只有一個(gè)，即保證每一個(gè)業(yè)主合法權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。這種權(quán)益的實(shí)現(xiàn)并非要以一種固定的形式來實(shí)現(xiàn)，也可以其他約定形式來實(shí)現(xiàn)。

二、委托管理

委托管理，是指業(yè)主將管理業(yè)務(wù)的全部或一部分委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)或第三人予以管理，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系基于物業(yè)服務(wù)合同的約定而產(chǎn)生。在委托管理模式之下，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的定位有經(jīng)理人和服務(wù)人兩種模式。

（一）經(jīng)理人模式

所謂經(jīng)理人，就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為業(yè)主團(tuán)體的管理機(jī)關(guān)，具體策劃并實(shí)施管理行為，但其本身并不直接提供具體服務(wù)，而是向外尋找其他專業(yè)化的企業(yè)提供具體的服務(wù)。一般而言，以經(jīng)理人身份參與物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，是被作為業(yè)主團(tuán)體的執(zhí)行機(jī)關(guān)定位的，它將承擔(dān)如同我國業(yè)主委員會(huì)所承擔(dān)的工作。我國香港即實(shí)行這種模式。

經(jīng)理人模式，以經(jīng)理人身份參與物業(yè)服務(wù)的企業(yè)一般是由開發(fā)商選任，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)同開發(fā)商之間有著密切的利益關(guān)系。但由于我國香港法律體系比較完備，理順了開發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的利益關(guān)系，基本上消除了物業(yè)管理中的不公正，保障了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的參與監(jiān)督權(quán)，因此物業(yè)管理糾紛較少。這種模式對(duì)我國內(nèi)地目前的物業(yè)管理糾紛的解決有非?，F(xiàn)實(shí)的借鑒作用，但實(shí)際中卻不宜選用。一方面是由于我國內(nèi)地目前并沒有完全理順開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系，現(xiàn)實(shí)中存在的物業(yè)管理糾紛不能很快解決；另一方面，我國物業(yè)管理法律不太完備，無有效防止和消除物業(yè)服務(wù)中不公正現(xiàn)象的法律手段和措施。

（二）服務(wù)人模式

服務(wù)人模式則是將物業(yè)服務(wù)企業(yè)純粹作為營利性的組織，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，以其自身的資質(zhì)、技術(shù)能力向業(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù)，依據(jù)具體的服務(wù)內(nèi)容來獲取利潤。這是目前我國立法所設(shè)計(jì)的物業(yè)管理模式。

在服務(wù)人模式中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)被定位為營利性的組織，其主要的任務(wù)是對(duì)選聘它的業(yè)主提供具體的服務(wù)，以此來實(shí)現(xiàn)自身利潤目標(biāo)。雙方當(dāng)事人簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，應(yīng)嚴(yán)格依照合同約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容來履行，任何一方違約，都要依法承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。實(shí)踐中，由于業(yè)委會(huì)作為業(yè)主利益代表人的組織建設(shè)不能到位，作用難以發(fā)揮，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)在具體執(zhí)行管理事務(wù)的過程中存在侵占業(yè)主財(cái)產(chǎn)的可能，因此，在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)該嚴(yán)格依照財(cái)產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系明確合同雙方的權(quán)責(zé)范圍，盡量減少潛在的利益糾紛。

雖然在具體的社會(huì)實(shí)踐中，物業(yè)管理制度還存在著一些缺漏，業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)還不能完全實(shí)現(xiàn)，但只要法律明確業(yè)主的財(cái)產(chǎn)范圍，物業(yè)管理資金歸業(yè)主所有并由業(yè)主管理團(tuán)體收繳保管，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量，由業(yè)主管理團(tuán)體審核、檢查并直接由其支付相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)職責(zé)范圍，實(shí)際上，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間根本就不存在發(fā)生財(cái)產(chǎn)所有權(quán)糾紛的可能性。現(xiàn)行法做了一些明確規(guī)定，但不完備，留下了糾紛根源，也為法律制度的進(jìn)一步完善留下了空間。