房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制風(fēng)險和防控措施探究

左敏

（山東鑫坤置業(yè)有限公司，山東 淄博 255000）

一、引言

隨著時代的發(fā)展，我國各項經(jīng)濟、社會改革事業(yè)深入推進，轉(zhuǎn)型發(fā)展成為大勢所趨。這也成為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)必然面臨的新挑戰(zhàn)、新形勢。面對這一新形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須從內(nèi)外兩個方面科學(xué)應(yīng)對與調(diào)整。一方面，必須不斷拓展市場，爭取更大的市場份額；另一方面，要切實加強企業(yè)自身管理能力建設(shè)，持續(xù)提高風(fēng)險防控水平，才能夠真正保障企業(yè)實現(xiàn)科學(xué)、長遠發(fā)展。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在加強風(fēng)險控制的過程中，建立內(nèi)控體系是極其重要的手段和措施。面對激烈的市場競爭，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過度追逐經(jīng)濟利益的增長，而對風(fēng)險控制工作重視嚴(yán)重不足，導(dǎo)致企業(yè)今后的發(fā)展面臨重大風(fēng)險隱患?；诖?，切實加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運營過程中內(nèi)控機制的研究力度，構(gòu)建更為健全的內(nèi)部控制體系，從而推動房地產(chǎn)行業(yè)管理能力與風(fēng)險防控水平的不斷提升，便成為一個非常重要的課題。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的主要內(nèi)容

通常來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)切實加強內(nèi)部控制，主要包括以下幾項內(nèi)容。

第一，企業(yè)整體內(nèi)部控制環(huán)境方面。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日常運營、管理過程中，企業(yè)整體組織架構(gòu)、管理機制、內(nèi)控管理氛圍等相關(guān)內(nèi)容對房地產(chǎn)企業(yè)加強內(nèi)部風(fēng)險控制有相當(dāng)程度的制約作用，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該切實加強內(nèi)部控制環(huán)境建設(shè)工作，為實現(xiàn)風(fēng)險防控目標(biāo)奠定堅實的基礎(chǔ)。

第二，企業(yè)整體風(fēng)險評估制度方面。加強內(nèi)部風(fēng)險防控是一項規(guī)模龐大的系統(tǒng)性工程，必須全面掌握企業(yè)日常經(jīng)營過程中牽涉的各種風(fēng)險因素。因此，科學(xué)評估企業(yè)內(nèi)部的各項風(fēng)險隱患就顯得十分重要。要科學(xué)、精準(zhǔn)地評估房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險隱患，就必須構(gòu)建合理、完善的風(fēng)險評估制度，并在進行全面評估之后及時采取有針對性的措施，以有效防范和處置這些風(fēng)險隱患。

第三，企業(yè)整體控制活動方面。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要達到全面掌控內(nèi)部風(fēng)險的目的，必須借助有效的內(nèi)控體系，這樣才能夠有效控制企業(yè)財務(wù)管理等日常運營情況，以確保企業(yè)的風(fēng)險防控部門可以及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)運營過程中存在的漏洞和隱患，將各種風(fēng)險因素消滅在萌芽狀態(tài)。

第四，企業(yè)針對內(nèi)部風(fēng)險防控的溝通與交流等系列活動方面。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模相對比較龐大，而且下屬子公司眾多，企業(yè)整體的業(yè)務(wù)覆蓋面廣、內(nèi)容較為龐雜。這樣的企業(yè)要實現(xiàn)內(nèi)部控制目標(biāo)，必然要求企業(yè)各個單位、部門全部參與到內(nèi)部風(fēng)險防控工作中。實踐中，必須有風(fēng)險防控機構(gòu)切實加強對各個部門的協(xié)調(diào)、溝通，才能夠真正形成強化風(fēng)險防控的合力，而這必然要求基于企業(yè)風(fēng)險防控任務(wù)，構(gòu)建一整套科學(xué)、高效的交流與溝通制度。

第五，企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督管理制度方面。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要達到有效的內(nèi)部控制目標(biāo)，必須對各項內(nèi)控工作進行長期規(guī)范的監(jiān)督和管理，進而有效確保各項防控措施真正落實到實踐過程中。唯有如此，才能保證企業(yè)長遠、科學(xué)發(fā)展。

三、新形勢下我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制存在的風(fēng)險

（一）內(nèi)部控制環(huán)境方面的主要風(fēng)險

經(jīng)過多年的發(fā)展，當(dāng)前我國大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在自身內(nèi)部建設(shè)方面取得了巨大的進步，相當(dāng)一部分企業(yè)已經(jīng)設(shè)置了完善的股東大會、董事會等配套決策機構(gòu)。但由于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)眾多，而且企業(yè)在成長時間、發(fā)展規(guī)模、所有制形式等方面存在差異，因此，還存在一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由董事會成員兼任管理層關(guān)鍵職位等不規(guī)范、不科學(xué)的現(xiàn)象。顯然，這樣的企業(yè)在發(fā)展過程中如果遇到影響企業(yè)長遠發(fā)展的決策事項，其決策結(jié)果必然深受董事長的影響，進而導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)控目標(biāo)面臨不確定性因素，甚至使內(nèi)控目標(biāo)根本無法實現(xiàn)。從長遠、穩(wěn)定發(fā)展的角度來看，還存在不少企業(yè)重視對戰(zhàn)略目標(biāo)的制定而輕視戰(zhàn)略目標(biāo)的落實等一系列問題，導(dǎo)致企業(yè)的長遠規(guī)劃無法落到實處。尤其是面對新的發(fā)展形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所處的行業(yè)環(huán)境正在改變，如果企業(yè)不能及時完善、優(yōu)化戰(zhàn)略發(fā)展方向和措施，必然影響企業(yè)的長遠健康發(fā)展。

（二）評估制度方面的主要風(fēng)險

目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在日常運營管理中進行風(fēng)險評估時，采用由專業(yè)審計、監(jiān)督部門負責(zé)的方式。一般來說，專門的監(jiān)察審計機構(gòu)有更好的評估機制，因此，其評估結(jié)果也更為客觀。然而，由于不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對內(nèi)部控制風(fēng)險認(rèn)識不到位，因此評估工作仍然存在一些不容忽視的問題。具體來說，主要包括以下兩個方面。

首先，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險評估制度動態(tài)性嚴(yán)重不足。新形勢下，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展的過程中不可避免受到多方因素的影響，而且這些因素都處在持續(xù)變化、動態(tài)調(diào)整中。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險評估制度同樣應(yīng)該動態(tài)調(diào)整，唯有如此，才可以實現(xiàn)對各類風(fēng)險因素的及時追蹤與判斷。然而，目前不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的評估制度動態(tài)性不足，導(dǎo)致根本無法發(fā)揮良好的風(fēng)險防控效應(yīng)。

其次，企業(yè)整體風(fēng)險評估制度中可操作性的應(yīng)急管理制度匱乏。企業(yè)風(fēng)險防控部門必須在思想上明確企業(yè)內(nèi)部存在的風(fēng)險對實現(xiàn)企業(yè)長遠戰(zhàn)略目標(biāo)有著極為不利的影響。在落實過程中，可操作性的應(yīng)急管理制度欠缺，必將對企業(yè)整體的風(fēng)險評估制度帶來重大影響，給突發(fā)事件的及早預(yù)防、及時處置增加重重困難。

（三）控制活動方面的風(fēng)險

當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在城市的經(jīng)濟社會發(fā)展中發(fā)揮著支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用。這也能從側(cè)面反映出房地產(chǎn)行業(yè)日常運營、生產(chǎn)內(nèi)容比較龐雜?；诖?，必須對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)控工作提出更高要求。實踐過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)唯有構(gòu)建起完善的內(nèi)部控制體系，才可以真正實現(xiàn)對建設(shè)施工、房產(chǎn)銷售、財務(wù)管理等各個環(huán)節(jié)的有效控制，進而為企業(yè)的健康發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。然而，目前相當(dāng)一部分企業(yè)內(nèi)控工作的具體流程設(shè)置不科學(xué)，導(dǎo)致內(nèi)控工作實效根本無法達到預(yù)期目標(biāo)。正是由于這一原因，很多企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營面臨極大的不確定性。例如，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于內(nèi)控工作不達標(biāo)，沒有構(gòu)建全面預(yù)算管理體系，導(dǎo)致日常運營過程中的成本控制出現(xiàn)很多漏洞。

（四）信息交流與溝通方面的風(fēng)險

目前，按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠較好地對外發(fā)布相關(guān)信息。然而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部仍然存在信息交流與溝通機制不健全等問題，導(dǎo)致企業(yè)在內(nèi)部風(fēng)險防控過程中存在交流、溝通不暢的問題。由于信息滯后和交流障礙，企業(yè)中存在“信息孤島”現(xiàn)象，這嚴(yán)重阻礙了企業(yè)內(nèi)部控制工作的開展。例如，我國不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前采用的信息交流溝通方式仍然是口頭傳達或定期例會，很顯然，這樣的溝通方式穩(wěn)定性不足，而且效率較低。這必然導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)過程中遭遇風(fēng)險時，企業(yè)內(nèi)部各部門之間難以借助及時、順暢的溝通渠道科學(xué)劃分責(zé)任，及時找出解決問題的對策，最終導(dǎo)致企業(yè)整體化解風(fēng)險的能力不足。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強內(nèi)部風(fēng)險防控的路徑

（一）持續(xù)營造良好的企業(yè)內(nèi)控環(huán)境

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，內(nèi)部控制環(huán)境的缺失很大程度上影響著內(nèi)控管理工作的開展。因此，為科學(xué)有效地開展財務(wù)內(nèi)部控制工作，首先要做的就是持續(xù)營造良好的企業(yè)內(nèi)控環(huán)境。

第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員要率先垂范，切實加強對內(nèi)部控制的重視，消除與當(dāng)前形勢不適應(yīng)的風(fēng)險防控思想，站在企業(yè)全局的高度，以更寬領(lǐng)域、更廣視角推動企業(yè)內(nèi)部防控工作開展，切實提升內(nèi)控工作質(zhì)量，確保風(fēng)險防控取得更大的成效。

第二，應(yīng)不斷優(yōu)化公司的治理結(jié)構(gòu)，按照企業(yè)發(fā)展的不同階段和特征，實現(xiàn)經(jīng)營權(quán)與所有權(quán)分離。唯有如此，才能提高企業(yè)的經(jīng)營效率，切實發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部各監(jiān)管部門的職責(zé)作用，為企業(yè)整體的風(fēng)險防控提供前提。

第三，要制定科學(xué)、完善的發(fā)展戰(zhàn)略，以為內(nèi)控體系建設(shè)指明方向，并通過完善內(nèi)控體系推動企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略的落實，有效規(guī)避發(fā)展過程中可能遭遇的潛在風(fēng)險。

第四，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)控體系要真正發(fā)揮作用，最終要依靠高素質(zhì)的人才。因此，企業(yè)要切實推動人力資源優(yōu)化管理，提升內(nèi)控人員的整體素養(yǎng)，為企業(yè)內(nèi)控工作效率和質(zhì)量的提升奠定堅實的基礎(chǔ)。

（二）不斷健全企業(yè)風(fēng)險評估體系

在房地產(chǎn)企業(yè)的日常運營過程中，實現(xiàn)對潛在風(fēng)險的精準(zhǔn)、科學(xué)識別是后續(xù)科學(xué)處置風(fēng)險隱患的基本前提。所以，企業(yè)要健全自身的風(fēng)險評估體系，以真正實現(xiàn)風(fēng)險評估的科學(xué)性、準(zhǔn)確性。

實踐過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)持續(xù)推動現(xiàn)代信息技術(shù)的廣泛運用，立足于企業(yè)內(nèi)控建設(shè)的實際需要，建構(gòu)科學(xué)的風(fēng)險評估模型。并在制度中明確風(fēng)險評估的目的、原則、評估流程，將風(fēng)險評估工作細化，通過科學(xué)規(guī)范的操作流程評估企業(yè)的內(nèi)控風(fēng)險。企業(yè)內(nèi)控部門要切實加強風(fēng)險評估制度動態(tài)性建設(shè)，在評估系統(tǒng)中融入項目全過程的風(fēng)險評估，包括事前預(yù)測、事中調(diào)整、事后分析的風(fēng)險因素評估，確保項目的開展可以按照外部影響因素及時調(diào)整和優(yōu)化，以便對風(fēng)險隱患早發(fā)現(xiàn)、早預(yù)警、早處置。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要注重真正把應(yīng)急機制嵌入企業(yè)整體的風(fēng)險控制工作過程中，全面梳理發(fā)展過程中可能面臨的各類風(fēng)險隱患。同時，針對不同類型的風(fēng)險制定可操作的應(yīng)急預(yù)案。唯有如此，才能在面臨內(nèi)控風(fēng)險時快速作出反應(yīng)，及時化解風(fēng)險。最后，要注意責(zé)任的劃分，采用責(zé)任分層制度將具體責(zé)任精確到個人。引入員工職責(zé)分工、授權(quán)、審核批準(zhǔn)、預(yù)算控制和內(nèi)部報告控制方法，保證企業(yè)的風(fēng)險評估機制能夠順利且高效開展。

（三）不斷提升內(nèi)控活動的科學(xué)性

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，要切實增強內(nèi)部控制體系的實際效用，就應(yīng)該不斷提升這一系統(tǒng)的科學(xué)性、規(guī)范性，通過規(guī)章制度的不斷完善、內(nèi)控流程的持續(xù)優(yōu)化，確保內(nèi)控工作達到理想目標(biāo)。

首先，企業(yè)要時刻了解市場的變化，緊緊把握市場的風(fēng)向，并針對可能遭遇的風(fēng)險隱患，制定科學(xué)合理的應(yīng)對措施，不斷更新自身內(nèi)控制度，真正發(fā)揮制度的保駕護航作用，確保企業(yè)各個項目的建設(shè)、開發(fā)、銷售等工作都能夠有效規(guī)避潛在的風(fēng)險隱患。

其次，企業(yè)在一個項目正式立項之前，要開展詳細的調(diào)查研究，通過分析市場環(huán)境與企業(yè)自身的競爭優(yōu)勢，制定合理的項目計劃，并逐一分析在項目推進過程中可能面臨的內(nèi)控問題，及早進行科學(xué)預(yù)判，制定多方面、多角度的應(yīng)對方案，以最大限度減少風(fēng)險隱患發(fā)生的概率，避免不必要的損失。

（四）持續(xù)加強內(nèi)控的信息交流與溝通平臺建設(shè)

任何企業(yè)的經(jīng)營管理都離不開財務(wù)內(nèi)部風(fēng)險控制，尤其是對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，內(nèi)部風(fēng)險控制與管理顯得更為重要。企業(yè)內(nèi)部信息交流的順利與否很大程度上決定著內(nèi)控管理工作水平的高低。在新時代背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須主動適應(yīng)新的要求，著眼推動內(nèi)控工作過程中各類信息的溝通與交流，切實加強渠道和平臺建設(shè)，為企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制工作提供有力的支撐。對此提出三點有效建議。

第一，企業(yè)要合理投入資金在企業(yè)信息平臺的建設(shè)上，結(jié)合企業(yè)的經(jīng)營特點與需求，構(gòu)建符合要求的信息共享系統(tǒng)，并投入企業(yè)的各項活動中。通過對員工相關(guān)操作流程的培訓(xùn)與指導(dǎo)，使其能夠充分運用信息共享系統(tǒng)，并將其與自身的工作內(nèi)容充分結(jié)合，加強企業(yè)內(nèi)部信息交流與溝通。

第二，在實踐過程中，企業(yè)要建立、完善各種類型的風(fēng)險指標(biāo)體系，確保企業(yè)內(nèi)部各個職能部門能夠有效、精準(zhǔn)地識別潛在的風(fēng)險隱患。

第三，風(fēng)險防控部門要加強溝通協(xié)調(diào)，促進日常生產(chǎn)經(jīng)營過程中各類信息的交流，以及早發(fā)現(xiàn)各類風(fēng)險，快速處置，消除風(fēng)險。

五、結(jié)語

隨著我國經(jīng)濟、社會的快速發(fā)展和進步，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)面臨著新的形勢。在當(dāng)前日益激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想贏得發(fā)展先機，就必須確實提升內(nèi)部管理水平，增強自身的競爭力。其中，加強內(nèi)部控制體系建設(shè)至關(guān)重要。近年來，雖然我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在自身建設(shè)方面取得了較大的進步，但不可否認(rèn)的是仍然存在內(nèi)部控制環(huán)境、評估制度、控制活動、信息交流與溝通等方面的風(fēng)險隱患。針對這些問題和不足，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須采取有效措施，通過持續(xù)營造良好的企業(yè)內(nèi)控環(huán)境、構(gòu)建科學(xué)的風(fēng)險評估體系、提升內(nèi)控活動的科學(xué)性等一系列措施，切實提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險防控水平，增強企業(yè)的競爭實力，推動企業(yè)實現(xiàn)長期穩(wěn)定發(fā)展。