抵押權(quán)除去租賃權(quán)問題研究*
——以《民法典》第405條的解釋論為中心

趙秀梅

一、問題的提出

原《物權(quán)法》第190條第2句規(guī)定“租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”，該規(guī)定在司法實(shí)踐中產(chǎn)生了很大爭(zhēng)議，有以下幾種不同的裁判見解：第一種裁判見解認(rèn)為如果租賃權(quán)的行使對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)造成妨害的，抵押權(quán)人可以排除租賃權(quán)人的妨害。例如在“語(yǔ)言專修學(xué)校等與袁宇峰、曹芳等金融借款合同糾紛案”中，法院判決認(rèn)為：“拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣。”(1)江蘇省高級(jí)人民法院(2015)蘇執(zhí)復(fù)字00129號(hào)執(zhí)行裁定書。第二種裁判見解則認(rèn)為只要租賃權(quán)不影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，抵押權(quán)人則不必除去租賃權(quán)。例如，在“張龍瀛、林靜、中國(guó)工商銀行股份有限公司上海市楊浦支行因與上海東方飛馬投資管理有限公司執(zhí)行異議之訴一案 ”中，法院判決認(rèn)為：“雖然飛馬公司與協(xié)通公司的租賃關(guān)系不得對(duì)抗工行楊浦支行的抵押權(quán)，但不得對(duì)抗系指不影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，不意味著在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)前必須先將租賃權(quán)予以滌除。”(2)上海市高級(jí)人民法院(2018)滬民終244號(hào)民事判決書。第三種裁判見解認(rèn)為“租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”是指抵押權(quán)人有權(quán)解除抵押人與承租人的租賃關(guān)系。例如，在“招商銀行股份有限公司南京分行與常州市潤(rùn)豐新材料科技有限公司、江蘇雙欣環(huán)保材料有限公司等金融借款合同糾紛”案中，法院裁判認(rèn)為：“常州中院對(duì)案涉抵押房地產(chǎn)拍賣時(shí)對(duì)該房產(chǎn)的租賃關(guān)系依法亦應(yīng)予以滌除。該院對(duì)柯樺的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人資格不予確認(rèn)依法有據(jù)，并無(wú)不當(dāng)?！?3)江蘇省高級(jí)人民法院(2017)蘇執(zhí)復(fù)29號(hào)執(zhí)行裁定書。存在這些爭(zhēng)議的情形下，《民法典》第405條刪掉了原《物權(quán)法》第190條第2句關(guān)于“租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”的規(guī)定。當(dāng)先設(shè)立的抵押權(quán)除去后設(shè)立的租賃權(quán)時(shí)，《民法典》實(shí)體法依據(jù)為何？另外，《民法典》第405條作目的性擴(kuò)張解釋后，作為抵押權(quán)除去租賃權(quán)的規(guī)則，能否類推適用作為先設(shè)立抵押權(quán)除去后設(shè)立用益物權(quán)權(quán)利沖突規(guī)范？當(dāng)?shù)盅簷?quán)除去租賃權(quán)時(shí)，承租人是否仍然可以主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)？抵押權(quán)人同意不除去租賃權(quán)拍賣的情形下，法院能否以保護(hù)其他債權(quán)人利益為理由依照職權(quán)除去租賃權(quán)？本文以司法裁判中的爭(zhēng)議為研究基礎(chǔ)，以期對(duì)《民法典》第405條的正確理解和適用有所助益。

二、抵押權(quán)除去租賃權(quán)立法漏洞的填補(bǔ)

抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，如果租賃權(quán)的存在，影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，則租賃權(quán)必須被除去。這是物權(quán)優(yōu)先效力的體現(xiàn)，先產(chǎn)生的物權(quán)優(yōu)先于后產(chǎn)生的物權(quán)。后產(chǎn)生的權(quán)利妨害先產(chǎn)生的權(quán)利時(shí)，抵押權(quán)人得行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)除去租賃權(quán)。所有權(quán)人設(shè)定抵押權(quán)后，仍然可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，抵押權(quán)不因此受到影響，即抵押權(quán)人可以行使物權(quán)的追及權(quán)，以保證債權(quán)實(shí)現(xiàn)。根據(jù)“舉重明輕”的原則，在抵押權(quán)后設(shè)立的租賃權(quán)也不能影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

《民法典》第405條刪掉了原《物權(quán)法》第190條第2句“租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”的規(guī)定。在這種情形下，當(dāng)?shù)盅簷?quán)除去租賃權(quán)時(shí)，法院裁判將面臨在《民法典》總則編、物權(quán)編和侵權(quán)責(zé)任編尋找實(shí)體法依據(jù)的困境。抵押權(quán)設(shè)立在先，租賃權(quán)設(shè)立在后的情形下，先設(shè)立的抵押權(quán)優(yōu)先于后設(shè)立的租賃權(quán)，這是顯而易見的法理，因此無(wú)須法律加以規(guī)定。(4)劉保玉：《民法典擔(dān)保制度新規(guī)釋評(píng)》，《法商研究》2020年第5期。筆者不同意上述觀點(diǎn)，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”第767條規(guī)定所有權(quán)的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，同時(shí)該條第2項(xiàng)規(guī)定其他物權(quán)準(zhǔn)用所有權(quán)的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，即抵押權(quán)受到租賃權(quán)妨害時(shí)，抵押權(quán)人可以主張排除妨害和消除危險(xiǎn)的請(qǐng)求權(quán)。盡管如此，其“民法”第866條第2款又明確規(guī)定了抵押權(quán)除去租賃權(quán)的具體規(guī)范。因?yàn)樵摋l規(guī)定“抵押權(quán)不因此而受影響”的法律適用存在爭(zhēng)議，(5)第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押人設(shè)定地上權(quán)、其他用益物權(quán)或出租抵押物，如抵押權(quán)人實(shí)行抵押權(quán)受有影響者，法院得除去該權(quán)利或終止該租賃關(guān)系后拍賣。這就是抵押物設(shè)定用益物權(quán)或出租抵押物后，抵押權(quán)的救濟(jì)方法。參見謝在全：《民法物權(quán)論》，作者自版2020年，第207 頁(yè)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為“抵押權(quán)不因此而受影響”是指抵押權(quán)人可以追及抵押的不動(dòng)產(chǎn)行使抵押權(quán)。參見陳忠五主編:《新學(xué)林分科六法——民法》，(中國(guó)臺(tái)灣)新學(xué)林出版股份有限公司2021年版，第C-242頁(yè)。仍須通過解釋明確其含義。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“強(qiáng)制執(zhí)行法”第98條第1項(xiàng)進(jìn)一步明確“抵押權(quán)不因此而受影響”是指用益物權(quán)或租賃權(quán)在抵押權(quán)設(shè)定后，如果影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，則執(zhí)行法院可以除去租賃權(quán)。

《民法典》第405條刪掉了“租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”的規(guī)定，只能以《民法典》其他法律規(guī)范作為抵押權(quán)除去租賃權(quán)的實(shí)體法依據(jù)，不能僅僅根據(jù)程序法的規(guī)定?！睹穹ǖ洹返?79條規(guī)定了排除妨礙、消除危險(xiǎn)的民事責(zé)任；《民法典》第236條規(guī)定了排除妨害和消除危險(xiǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)；《民法典》第1167條規(guī)定了排除妨礙、消除危險(xiǎn)的侵權(quán)責(zé)任。上述法律規(guī)定的構(gòu)成要件并不相同，當(dāng)事人選擇不同的法律規(guī)范作為請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，提出不同的訴訟請(qǐng)求，可能會(huì)導(dǎo)致不同的裁判結(jié)果。(6)孫憲忠：《〈民法總則〉理解與適用的幾個(gè)問題》，《產(chǎn)權(quán)法治研究》，2018年輯刊，第17頁(yè)。當(dāng)一般規(guī)范和特殊規(guī)范并存時(shí)，應(yīng)優(yōu)先適用特殊規(guī)范，否則特殊規(guī)范會(huì)成為具文。在同一概念體系上含有要件要素之特征越多者，其規(guī)定應(yīng)優(yōu)先適用。這就是法律競(jìng)合理論上所稱特別法優(yōu)于普通法或具體法優(yōu)于一般法的原則。(7)黃茂榮：《法學(xué)方法論與現(xiàn)代民法》，作者自版2020年，第106頁(yè)。因此，《民法典》第236條和第1167條的規(guī)定應(yīng)優(yōu)先于第179條，作為抵押權(quán)除去租賃權(quán)的實(shí)體法律規(guī)范。

《民法典》第236條規(guī)定的“排除妨害和消除危險(xiǎn)”的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，是權(quán)利人的支配利益受到損害時(shí)的救濟(jì)措施。根據(jù)《民法典》第236條的規(guī)定，抵押權(quán)人主張排除租賃權(quán)人的權(quán)利，只要證明抵押物的價(jià)值因妨害行為而減少或有減少的可能就足矣，妨害的發(fā)生是否基于妨害人的故意、過失并非排除妨害的考慮因素。(8)謝在全:《民法物權(quán)》，作者自版2020年，第234頁(yè)。抵押權(quán)成立后設(shè)立的租賃權(quán)，因租賃權(quán)的存在導(dǎo)致拍賣程序無(wú)法進(jìn)行下去或者拍賣以后的價(jià)格明顯低于正常拍賣價(jià)格時(shí)，抵押不動(dòng)產(chǎn)的交換價(jià)值的實(shí)現(xiàn)受到妨害，抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)的行使陷入困境，影響抵押物價(jià)值的情形存在，而這種情形并非抵押物正常使用收益的結(jié)果，這并非是抵押權(quán)人應(yīng)該承受的后果。(9)謝在全：《抵押權(quán)物上請(qǐng)求權(quán)之研究——民法物權(quán)修正草案評(píng)釋》，《臺(tái)灣法學(xué)雜志》2001年第22期。因此抵押權(quán)人可以依據(jù)《民法典》第236條的規(guī)定，主張排除妨害，即抵押權(quán)人要求除去租賃權(quán)，抵押物上無(wú)租賃權(quán)存在則可拍賣抵押財(cái)產(chǎn)。抵押物拍賣后的價(jià)值是否足以償還擔(dān)保債權(quán)則無(wú)須考慮。這是因?yàn)榈盅簷?quán)的不可分性，抵押物之任何一部分(包括其價(jià)值)，均為債權(quán)的擔(dān)保。(10)參見謝在全：《抵押權(quán)物上請(qǐng)求權(quán)之研究——民法物權(quán)修正草案評(píng)釋》，《臺(tái)灣法學(xué)雜志》2001年第22期。

《民法典》第1167條規(guī)定了排除妨礙和消除危險(xiǎn)的侵權(quán)責(zé)任方式。如果抵押權(quán)根據(jù)上述規(guī)定主張除去租賃權(quán)，則必須滿足以下條件：首先，抵押權(quán)人必須證明租賃權(quán)人具有主觀過錯(cuò)。這是《民法典》第1167條與《民法典》第1165條體系解釋的必然結(jié)果。盡管有觀點(diǎn)認(rèn)為《民法典》第1167條規(guī)定的排除妨礙和消除危險(xiǎn)無(wú)須以過錯(cuò)為條件，過錯(cuò)責(zé)任的歸責(zé)原則僅限于侵權(quán)損害賠償。(11)王利明：《論人格權(quán)請(qǐng)求權(quán)與侵權(quán)損害賠償請(qǐng)求權(quán)的分離》，《中國(guó)法學(xué)》2019年第1期。筆者認(rèn)為當(dāng)法律沒有特別規(guī)定時(shí)，不能作出這樣的結(jié)論。抵押權(quán)人還必須證明租賃權(quán)的存在造成抵押權(quán)人的損害，即抵押物價(jià)值減少，抵押物拍賣所得的價(jià)金不足以清償所擔(dān)保的債權(quán)。另外，如果對(duì)抵押權(quán)的妨害，已經(jīng)使抵押物的價(jià)值不足以清償所擔(dān)保的債權(quán)，并且妨害抵押權(quán)的行為已經(jīng)符合侵權(quán)行為之要件時(shí)，抵押權(quán)人可以主張侵權(quán)行為的損害賠償請(qǐng)求權(quán)，此時(shí)會(huì)產(chǎn)生抵押權(quán)人的損害賠償請(qǐng)求權(quán)與抵押權(quán)的物上請(qǐng)求權(quán)競(jìng)合的問題，抵押權(quán)人可以選擇其中之一而行使。(12)參見謝在全：《抵押權(quán)物上請(qǐng)求權(quán)之研究——民法物權(quán)編修正草案評(píng)釋》，《臺(tái)灣法學(xué)雜志》2001年第22期。

《民法典》第236條規(guī)定的“妨害”與第1167條規(guī)定的“損害”雖然只有一字之差，但法律所保護(hù)的利益完全不同。抵押權(quán)人根據(jù)《民法典》第236條主張排除妨害的請(qǐng)求權(quán)是主張抵押權(quán)人的物權(quán)的支配利益受到影響，此時(shí)抵押物的價(jià)值并沒有減少。抵押權(quán)人根據(jù)《民法典》第1167條規(guī)定侵權(quán)人承擔(dān)停止侵害、排除妨礙和消除危險(xiǎn)的侵權(quán)責(zé)任，是為了保護(hù)抵押權(quán)人固有利益受到損害的救濟(jì)措施。若抵押權(quán)人主張侵權(quán)損害賠償責(zé)任，其適用條件嚴(yán)格，并且損害賠償額的計(jì)算也非常困難。因此當(dāng)?shù)盅簷?quán)的交換機(jī)制受到妨害時(shí)，抵押權(quán)人可以主張物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，以回復(fù)其圓滿的支配狀態(tài)。(13)謝在全:《民法物權(quán)》，作者自版2020年，第232頁(yè)。這對(duì)其是最有利的保護(hù)措施?！睹穹ǖ洹返?05條第2句刪掉了“租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”的規(guī)定，《民法典》第179條的規(guī)定缺乏法律規(guī)范適用的構(gòu)成要件?！睹穹ǖ洹返?167條關(guān)于侵權(quán)責(zé)任的構(gòu)成要件嚴(yán)格，因此《民法典》第236條應(yīng)作為抵押權(quán)除去租賃權(quán)的實(shí)體法依據(jù)。

抵押權(quán)除去租賃權(quán)的時(shí)間應(yīng)該是在抵押物拍定后，才能除去租賃關(guān)系。否則，如果抵押權(quán)人撤回拍賣申請(qǐng)，抵押物拍賣程序終止。如果在此之前，租賃權(quán)被除去，則對(duì)承租人的影響無(wú)法恢復(fù)。另外，在強(qiáng)制執(zhí)行程序中拍賣抵押物，如果執(zhí)行法院命令對(duì)抵押物進(jìn)行強(qiáng)制管理時(shí)，實(shí)務(wù)上認(rèn)為抵押權(quán)人也不能除去租賃權(quán)，解除承租人占有抵押物，將抵押物交給管理人占有。這是因?yàn)椋旱谝唬诘盅簷?quán)設(shè)定后發(fā)生的租賃權(quán)，必須發(fā)生抵押物無(wú)人應(yīng)買或者出價(jià)不足以清償?shù)盅簷?quán)擔(dān)保的債權(quán)時(shí)，租賃權(quán)才不能對(duì)抗抵押權(quán)，因此對(duì)抵押物的強(qiáng)制管理并不是除去租賃權(quán)的理由。第二，承租人向管理人支付抵押物的租金，這也是強(qiáng)制管理的方法，因此也不需要解除承租人的占有。抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，拍賣抵押物，抵押權(quán)人則可以主張租賃權(quán)不得對(duì)抗抵押權(quán)人。對(duì)于抵押權(quán)人而言，租賃權(quán)人的占有應(yīng)屬于無(wú)權(quán)占有。抵押權(quán)人可以主張物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，即物權(quán)妨害排除的效力，排除租賃權(quán)人的占有。(14)參見謝在全：《抵押權(quán)物上請(qǐng)求權(quán)之研究——民法物權(quán)修正草案評(píng)釋》，《臺(tái)灣法學(xué)雜志》2001年第22期。抵押物上之負(fù)擔(dān)經(jīng)執(zhí)行法院除去后，則基于該負(fù)擔(dān)，如地上權(quán)、租賃權(quán)而占有抵押物之第三人如繼續(xù)占有抵押物，則構(gòu)成無(wú)權(quán)占有，執(zhí)行法院得解除其占有，將抵押物交給買受人或者承受人。于抵押物上成立的借貸或其他債權(quán)性的使用關(guān)系，經(jīng)過執(zhí)行法院除去后，亦如此。

抵押權(quán)除去租賃權(quán)，除了抵押權(quán)人申請(qǐng)以外，法院也可以依照職權(quán)除去租賃權(quán)。當(dāng)?shù)诙樞蚧蚱渌樞虻牡盅簷?quán)人以及普通債權(quán)人要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，如果先順序的抵押權(quán)人不申請(qǐng)除去租賃權(quán)拍賣，租賃權(quán)的存在影響抵押物拍賣價(jià)值，尤其是當(dāng)?shù)盅贺?cái)產(chǎn)上還存在稅收優(yōu)先權(quán)及執(zhí)行費(fèi)用的時(shí)候，如果法院不能依照職權(quán)除去租賃權(quán)，則影響稅收優(yōu)先權(quán)和后順序抵押權(quán)人的利益。第一順序的抵押權(quán)有可能不申請(qǐng)除去租賃權(quán)。(15)我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“最高法院”1985年臺(tái)抗字第227號(hào)判例。因此，抵押權(quán)除去租賃權(quán)，不能僅僅根據(jù)抵押權(quán)人的申請(qǐng)，法院可以依職權(quán)除去租賃權(quán)。

對(duì)抵押權(quán)人在執(zhí)行程序中要求除去租賃權(quán)的請(qǐng)求，租賃權(quán)可以提出案外人執(zhí)行異議，此異議是基于實(shí)體權(quán)利提出的，要求排除對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物的執(zhí)行。該異議是否成立，由執(zhí)行法院來(lái)判斷。如果租賃權(quán)人的異議成立，則排除執(zhí)行；如果異議不成立，則裁定駁回租賃權(quán)人。此時(shí)租賃權(quán)人仍然認(rèn)為應(yīng)當(dāng)排除對(duì)租賃物的執(zhí)行的，法院應(yīng)區(qū)分兩種情況：原判決裁定調(diào)解書無(wú)錯(cuò)誤的，租賃權(quán)人可以提起執(zhí)行異議之訴；如果認(rèn)為原判決裁定調(diào)解書有錯(cuò)誤的，租賃權(quán)人應(yīng)提起再審程序。

三、抵押權(quán)除去租賃權(quán)規(guī)范之目的性擴(kuò)張解釋

《民法典》第405條刪掉原《物權(quán)法》第190條第2句，這會(huì)導(dǎo)致抵押權(quán)除去租賃權(quán)的規(guī)則體系不完整，出現(xiàn)立法漏洞。在這種情形下，《民法典》第405條應(yīng)作目的性擴(kuò)張解釋，抵押權(quán)可除去后設(shè)立的用益物權(quán)和其他非物權(quán)化的債權(quán)。

(一)抵押權(quán)除去后設(shè)立的用益物權(quán)

《民法典》第405條刪掉了原《物權(quán)法》第190條第2句的規(guī)定，抵押權(quán)除去后設(shè)立的租賃權(quán)，應(yīng)以《民法典》第236條作為實(shí)體法依據(jù)。另外，抵押權(quán)設(shè)立后，抵押人還可能設(shè)立用益物權(quán)，會(huì)產(chǎn)生抵押權(quán)與用益物權(quán)并存的情形。例如，土地所有權(quán)人以土地設(shè)定抵押權(quán)后，再設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)。房屋所有權(quán)人以房屋設(shè)定抵押權(quán)后，再設(shè)定居住權(quán)。在這種情形下，如果后設(shè)立的用益物權(quán)影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，則抵押權(quán)可以除去用益物權(quán)；如果后設(shè)立的用益物權(quán)不影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，則用益物權(quán)如同租賃權(quán)一樣，應(yīng)繼續(xù)存在于抵押財(cái)產(chǎn)上。但如果用益物權(quán)的存在，影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，則應(yīng)類推適用抵押權(quán)除去租賃權(quán)的規(guī)定。 “物權(quán)化的租賃權(quán)”僅具有部分的“物權(quán)特征” “對(duì)世效力” 或“絕對(duì)性格”，因此租賃權(quán)僅具有對(duì)抗債務(wù)人以外的第三人的效力，并非是法定物權(quán)的種類，并不具備物權(quán)全部效力。但用益物權(quán)是具有排他效力、追及效力和優(yōu)先效力的物權(quán)。(16)張譯文：《債權(quán)物權(quán)化與類型法定原則》，《臺(tái)大法學(xué)論叢》2021年第50卷第1期。當(dāng)?shù)盅贺?cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，用益物權(quán)人還可以行使追及權(quán)，這樣對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)會(huì)產(chǎn)生很大的影響，可能會(huì)導(dǎo)致拍賣的抵押財(cái)產(chǎn)無(wú)人購(gòu)買。根據(jù)“舉輕明重”的法理，對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)影響較大的用益物權(quán)，抵押權(quán)人也可以申請(qǐng)法院除去后拍賣。這是先設(shè)立物權(quán)優(yōu)先于后設(shè)立物權(quán)，即物權(quán)優(yōu)先性原則的體現(xiàn)。

如果用益物權(quán)對(duì)抵押權(quán)沒有影響的，也沒有除去的必要，拍定人應(yīng)承受已經(jīng)存在的用益物權(quán)。(17)參見鄭冠宇：《民法物權(quán)》，作者自版2018年，第534頁(yè)。在執(zhí)行實(shí)務(wù)中，如果抵押物拍賣，無(wú)人購(gòu)買，在減價(jià)后再次拍賣抵押財(cái)產(chǎn)，其底價(jià)扣除優(yōu)先受償?shù)膱?zhí)行費(fèi)用后，不足以償還抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的，這時(shí)應(yīng)認(rèn)定后設(shè)定的租賃權(quán)等對(duì)抵押權(quán)有影響，法院應(yīng)裁定除去。(18)參見謝在全：《民法物權(quán)》，作者自版2020年，第215頁(yè)。反之，如果帶用益物權(quán)拍賣抵押物，抵押物拍賣的金額已經(jīng)足以償還抵押物擔(dān)保的債權(quán)金額，執(zhí)行法院認(rèn)為沒有必要除去用益物權(quán)，并且在拍賣公告中明確有租賃關(guān)系存在的事實(shí)，租賃關(guān)系不但沒有被除去，而且成為拍賣合同的一部分。因此，無(wú)論是買受人取得拍賣物還是由債權(quán)人承受，根據(jù)繼受取得的法理，租賃關(guān)系對(duì)買受人或承受人都繼續(xù)有效。(19)參見我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“最高法院”1971年臺(tái)上字第4615號(hào)民事判例。同理，其他后設(shè)立的用益物權(quán)，如居住權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等，如果這些權(quán)利繼續(xù)存在，不影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，抵押權(quán)人則不能除去。

抵押權(quán)設(shè)定后設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，如果建設(shè)用地上存在房屋所有權(quán)，抵押權(quán)人能否要求除去土地使用權(quán)而拍賣？例如，土地使用權(quán)人A以土地使用權(quán)為B銀行設(shè)定抵押權(quán)。之后，A將土地使用權(quán)使用轉(zhuǎn)讓給C，C在已經(jīng)抵押的土地上建設(shè)房屋。當(dāng)B銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，其能否要求除去C的土地使用權(quán)后，再一并拍賣土地和房屋？《民法典》第417條規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。但是新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。如果在拍賣前除去C享有土地使用權(quán)，將會(huì)導(dǎo)致房屋和土地使用權(quán)無(wú)法一并拍賣或者拍賣后分屬不同權(quán)利人，因此抵押權(quán)人可以將房屋和土地一同拍賣，但不能要求先除去C享有土地使用權(quán)。房屋和土地使用權(quán)一并拍賣后，抵押權(quán)人對(duì)房屋拍賣所得的價(jià)款沒有優(yōu)先受償權(quán)。

在“三權(quán)分置”的原則下，無(wú)論土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人設(shè)立的是物權(quán)性質(zhì)的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)還是債權(quán)性質(zhì)的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，其以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)設(shè)立抵押權(quán)的，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)本身為抵押權(quán)的客體，不存在抵押權(quán)人除去經(jīng)營(yíng)權(quán)的情形。如果土地所有權(quán)人將土地設(shè)定抵押權(quán)后，再設(shè)立土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。如果土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的存在，影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，則抵押權(quán)人有權(quán)除去后設(shè)立的土地經(jīng)營(yíng)權(quán) 。(20)蔡立東：《土地承包權(quán)、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的性質(zhì)闡釋》，《交大法學(xué)》2018年第4期。

(二)抵押權(quán)除去非物權(quán)化的債權(quán)

抵押權(quán)能除去后設(shè)立的租賃權(quán)和其他用益物權(quán)，根據(jù)“舉重明輕”的法理，抵押權(quán)當(dāng)然也可以除去后設(shè)立債權(quán)性法律關(guān)系。這些債權(quán)法律關(guān)系，無(wú)論在抵押權(quán)之前還是之后成立，都不得對(duì)抗抵押權(quán)。(21)我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”第866條第3項(xiàng)規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動(dòng)產(chǎn)上，成立第1項(xiàng)以外之權(quán)利者，準(zhǔn)用前項(xiàng)規(guī)定。例如，第三人基于與不動(dòng)產(chǎn)所有人訂立的無(wú)償借用合同、聯(lián)合建房合同等債之關(guān)系而占有、利用抵押財(cái)產(chǎn)的情形，以及經(jīng)抵押物所有人同意，抵押人將抵押物出租或出借給他人使用的情形。

《民法典》第725條規(guī)定的“買賣不破租賃”沒有區(qū)分債權(quán)性和物權(quán)性的租賃權(quán)。應(yīng)該說租賃存在的期限或者租賃合同是否辦理公證，都不影響租賃權(quán)對(duì)抗第三人的物權(quán)效力。(22)我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”第425條第2項(xiàng)規(guī)定：沒有公證的不動(dòng)產(chǎn)租賃合同，其租賃期限超過5年或者沒有約定租賃期限的，不適用“買賣不破租賃”的規(guī)定。如果租賃權(quán)產(chǎn)生在抵押權(quán)之前，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)無(wú)法除去租賃權(quán)，租賃權(quán)人得主張“買賣不破租賃”，這是基于“債權(quán)物權(quán)化”，租賃權(quán)具有對(duì)抗第三人效力。但是，在抵押權(quán)設(shè)立前，根據(jù)無(wú)償借用合同而占有使用房屋的租賃權(quán)人能否類推適用《民法典》第725條的規(guī)定，即無(wú)償借用人的債權(quán)人是否具有對(duì)抗第三人對(duì)效力，在理論上和實(shí)務(wù)上是存在巨大爭(zhēng)議的。一種觀點(diǎn)認(rèn)為即使是無(wú)償借用合同而產(chǎn)生的債權(quán)也具有對(duì)抗第三人的效力。這是指占有特定不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的所訂立的繼續(xù)性債權(quán)性合同，例如令第三人受該債權(quán)合同約束，不會(huì)使其財(cái)產(chǎn)權(quán)受到不測(cè)損害。但必須不違反公平正義及誠(chéng)實(shí)信用原則。該第三人明知或可得而知債權(quán)合同的存在及不動(dòng)產(chǎn)持續(xù)占有的存在，在這種情形下，如果土地買受人應(yīng)受原有無(wú)償借用合同的約束，即無(wú)償借用人的債權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力，所有權(quán)人不能主張所有物的返還請(qǐng)求權(quán)。根據(jù)“舉重明輕”的原則，先產(chǎn)生的債權(quán)能夠?qū)顾袡?quán)人，當(dāng)然能夠限制抵押權(quán)人行使權(quán)利，即無(wú)償借用的債權(quán)產(chǎn)生在抵押權(quán)之前，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)不能除去無(wú)償借用人的債權(quán)性的權(quán)利。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，無(wú)償借用合同不能類推適用“買賣不破租賃”的規(guī)則，因?yàn)橛袃敽贤蜔o(wú)償合同的基礎(chǔ)不同。無(wú)償借用合同的債權(quán)人，不能主張債權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力。在這種觀點(diǎn)下，無(wú)論債權(quán)產(chǎn)生在抵押權(quán)之前還是在抵押權(quán)之后，如果影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，則抵押權(quán)人有權(quán)要求除去租賃權(quán)而拍賣抵押物。筆者贊同第一種觀點(diǎn)，“租賃權(quán)物權(quán)化”雖然并非物權(quán)，但已經(jīng)具有對(duì)抗第三人的效力。如果無(wú)償借用合同關(guān)系發(fā)生在抵押權(quán)設(shè)立之前，并且抵押權(quán)人已經(jīng)明知或者可得而知無(wú)償借用合同關(guān)系的存在，具備其他公示方式的，應(yīng)該具有對(duì)抗抵押權(quán)人的效力。在這種情形下，抵押權(quán)人不能除去租賃權(quán)。在個(gè)案中法院判決債權(quán)性質(zhì)的租賃關(guān)系具有對(duì)抗第三人的效力，不具有普遍適用性，不能違反物權(quán)和債權(quán)效力區(qū)分的原則。根據(jù)債權(quán)合同產(chǎn)生的權(quán)利對(duì)抗第三人，應(yīng)該嚴(yán)格限制適用的情形。在司法實(shí)務(wù)中，不能創(chuàng)設(shè)“債權(quán)物權(quán)化”的概括條款，“債權(quán)物權(quán)化”的突破必須限制在法律規(guī)定的情形之內(nèi)，只能在個(gè)案中進(jìn)行法律續(xù)造，不能破壞物權(quán)法定原則。(23)張譯文：《債權(quán)物權(quán)化與類型法定原則》，《臺(tái)大法學(xué)論叢》2021年第50卷第1期。因此，先于抵押權(quán)設(shè)立的債權(quán)，如果具備一定的公示要件，抵押權(quán)人明知或可得而知的，即債權(quán)具有對(duì)抗抵押權(quán)人效力時(shí)，抵押權(quán)則不能除去先設(shè)立的債權(quán)性的法律關(guān)系。

《民法典》第405條的目的性擴(kuò)張解釋，不僅作為抵押權(quán)除去租賃權(quán)的權(quán)利沖突規(guī)范，還應(yīng)類推適用作為先設(shè)立抵押權(quán)除去后設(shè)立用益物權(quán)的權(quán)利沖突規(guī)范。在抵押財(cái)產(chǎn)上設(shè)立的用益物權(quán)，包括建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)和居住權(quán)等。如果上述權(quán)利的存在，影響抵押物拍賣的價(jià)值，則抵押權(quán)人有權(quán)要求除去后再進(jìn)入拍賣程序。

四、抵押權(quán)除去租賃權(quán)的法律效力

《民法典》第405條擴(kuò)張解釋適用抵押權(quán)除去租賃權(quán)時(shí)，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以及其他債權(quán)人利益保護(hù)的問題，在理論上和實(shí)務(wù)上都存在爭(zhēng)議。抵押權(quán)除去租賃權(quán)后，租賃權(quán)人不得對(duì)抵押權(quán)人或抵押物的拍定人主張權(quán)利，但其可以對(duì)抵押物主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，其權(quán)利的行使也應(yīng)優(yōu)先于普通債權(quán)人。

(一)租賃權(quán)人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

當(dāng)?shù)盅簷?quán)人除去租賃權(quán)時(shí)，對(duì)承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的問題，有贊成和反對(duì)兩種不同觀點(diǎn)。

第一種裁判見解認(rèn)為當(dāng)?shù)盅簷?quán)除去租賃權(quán)時(shí)，租賃權(quán)人不能主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這是因?yàn)榈盅翰粍?dòng)產(chǎn)之用益物權(quán)既然已經(jīng)被除去，則該原權(quán)利人對(duì)于抵押不動(dòng)產(chǎn)的拍賣沒有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果除去權(quán)利之人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，將迫使抵押權(quán)人不得不就同一土地再設(shè)定地上權(quán)或其他用益物權(quán)等其他權(quán)利，以保護(hù)其權(quán)益，這與促進(jìn)土地利用及增進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)利益的立法宗旨不符。(24)參見謝在全:《民法物權(quán)》，作者自版2020年，第394頁(yè)。例如，在“張洪與鐘萍、周國(guó)興、興國(guó)縣百家欣商貿(mào)有限公司財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案”中，(25)江西省高級(jí)人民法院(2016)贛民終172號(hào)民事判決書。法院判決認(rèn)為：“租賃權(quán)設(shè)立于抵押權(quán)之后，法院依據(jù)《擔(dān)保法解釋》第66條第1款的規(guī)定，認(rèn)定出租人與租賃權(quán)人簽訂的租賃合同對(duì)抵押物買受人不具有約束力，從而除去租賃權(quán)，要求租賃權(quán)人搬離租賃房屋。”(26)不支持優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的案例包括：廣東省高級(jí)人民法院(2019)粵執(zhí)復(fù)398號(hào)執(zhí)行裁定書等7個(gè)案例。中級(jí)人民法院判決的15個(gè)案例，包括遼寧省大連市中級(jí)人民法院(2019)遼02執(zhí)復(fù)384號(hào)執(zhí)行裁定書等。

第二種裁判見解認(rèn)為租賃權(quán)人對(duì)拍賣的抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。(27)支持租賃權(quán)人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的案例有：青海省高級(jí)人民法院(2019)青執(zhí)異18號(hào)執(zhí)行裁定書、江蘇省高級(jí)人民法院(2017)蘇執(zhí)復(fù)226號(hào)執(zhí)行裁定書、重慶市高級(jí)人民法院(2014)渝高法民申字第00150號(hào)民事裁定書、貴州省黔西南布依族苗族自治州中級(jí)人民法院(2019)黔23民終1767號(hào)民事判決書等。用益物權(quán)人或承租人可以主張的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，不因其用益物權(quán)或租賃關(guān)系被除去而當(dāng)然消滅。(28)參見朱柏松：《“民法”第866條抵押人設(shè)定用益等權(quán)利不影響抵押權(quán)效力規(guī)定之分析》，《物權(quán)與民事法新思維》，(中國(guó)臺(tái)灣)元照出版有限公司2014年版，第32頁(yè)。例如，在“周明樺、廣東高要農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司金利支行案外人執(zhí)行異議之訴案”中，法院判決認(rèn)為：“買受人是租賃權(quán)人還是其他第三人，對(duì)抵押權(quán)人來(lái)說并無(wú)區(qū)別，既然法律賦予了租賃權(quán)人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，不管租賃關(guān)系設(shè)立的先后，租賃權(quán)人均應(yīng)享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利?！?29)參見廣東省肇慶市中級(jí)人民法院(2019)粵12民終620號(hào)民事判決書。

筆者贊同第二種裁判見解。當(dāng)?shù)盅簷?quán)除去租賃權(quán)時(shí)，租賃權(quán)人可以主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。首先，法律和司法解釋沒有明文禁止規(guī)定抵押權(quán)除去租賃權(quán)時(shí)，承租人不能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《房屋租賃合同司法解釋》第14條規(guī)定：在先設(shè)立抵押權(quán)后設(shè)立租賃權(quán)的情形下，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)導(dǎo)致房屋所有權(quán)變動(dòng)的，租賃權(quán)人不能主張對(duì)房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同，即承租人不能主張“買賣不破租賃”，但《房屋租賃合同司法解釋》并沒有規(guī)定承租人不能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。例如甲將其房屋抵押給乙，后出租給丙?，F(xiàn)乙要求行使抵押權(quán)，拍賣甲的房屋，丙、丁和戊都想要購(gòu)買房屋。若丁取得房屋所有權(quán)，丙不能主張甲和丙的租賃合同對(duì)丁繼續(xù)有效，即不能當(dāng)然主張“買賣不破租賃”。在丁、戊和丙都要求購(gòu)買的情形下，在同等價(jià)格條件下，承租人丙主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并不損害乙的利益。因此沒有理由排除承租人丙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這是因?yàn)樽赓U權(quán)人以“同等條件”購(gòu)買抵押物，不影響抵押權(quán)人的利益。抵押權(quán)人拍賣抵押財(cái)產(chǎn)，目的是使其債權(quán)獲得清償，如果租賃權(quán)人以“同等條件”購(gòu)買抵押權(quán)，即買賣標(biāo)的、范圍、價(jià)金、付款方式、瑕疵擔(dān)保等均相同情形下，即租賃權(quán)人與抵押權(quán)人之間的買賣關(guān)系所負(fù)擔(dān)的權(quán)利義務(wù)，與其他因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的買受人并無(wú)不同。租賃權(quán)人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)后，抵押人與其他買受人的買賣合同則被取代。(30)2008年我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“最高法院”臺(tái)上字第822號(hào)民事判決。租賃權(quán)人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，必須在其知道抵押物買賣的條件后，才能作出放棄優(yōu)先購(gòu)買的意思表示。如果租賃權(quán)人不知道買賣的條件，則無(wú)從作出放棄繼承的意思表示。租賃權(quán)人知道買賣條件后，不為任何意思表示，不能視為默示放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。(31)我國(guó)“臺(tái)灣地區(qū)“最高法院”2011年臺(tái)上字第325號(hào)民事判決。其次，為避免造成房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人不同的情形出現(xiàn)，應(yīng)允許建設(shè)用地使用權(quán)人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。例如，甲取得A地建設(shè)用地使用權(quán)后，將其土地使用權(quán)為乙設(shè)定抵押權(quán)，后丙租賃甲的土地，并在A土地上建設(shè)B屋。當(dāng)乙行使抵押權(quán)拍賣甲地土地時(shí)，B屋將一同拍賣。在這種情形下，應(yīng)允許丙行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，取得A土地的使用權(quán)。否則，A地和B屋被同時(shí)拍賣，若其他人取得A地的土地使用權(quán)，將會(huì)產(chǎn)生房屋和土地使用權(quán)分屬不同權(quán)利主體的情形。(32)我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)1987年臺(tái)抗字第588號(hào)民事判例認(rèn)為：“抵押權(quán)為擔(dān)保物權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動(dòng)產(chǎn)上，固仍得為使用收益，但如影響于抵押權(quán)者，對(duì)于抵押權(quán)人不生效力。故土地所有人于設(shè)定抵押權(quán)后，在抵押之土地上營(yíng)造建筑物，并將該建筑物出租于第三人，致影響于抵押權(quán)者，抵押權(quán)人自得聲請(qǐng)法院除去該建筑物之租賃權(quán)，依無(wú)租賃狀態(tài)將該建筑物與土地并付拍賣?！?/p>

(二)租賃權(quán)優(yōu)先于債權(quán)行使

抵押權(quán)人同意不除去租賃權(quán)拍賣的情形，涉及租賃權(quán)人和其他債權(quán)人利益保護(hù)問題。有法院裁判見解認(rèn)為即使抵押權(quán)人同意不除去租賃權(quán)拍賣，但是租賃權(quán)的存在影響其他債權(quán)人的利益，仍然需要將租賃權(quán)滌除后拍賣。例如，在“歐錦贊與中山市華鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、凌勇強(qiáng)、中山市農(nóng)村信用合作社、中山市中外百貨有限公司案外人執(zhí)行異議之訴糾紛案”中，法院判決認(rèn)為：“因本案拍賣財(cái)產(chǎn)是在抵押權(quán)設(shè)立后出租，故歐錦贊享有的租賃權(quán)不得對(duì)抗抵押權(quán)。由于百貨公司無(wú)其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，百貨公司涉案房地產(chǎn)作執(zhí)行標(biāo)的，其拍賣成交價(jià)不僅影響抵押權(quán)人的利益，而且影響其他債權(quán)人的利益。即帶租約負(fù)擔(dān)拍賣價(jià)將明顯低于除去租賃權(quán)的拍賣價(jià)，在優(yōu)先清償?shù)盅簜鶛?quán)后，剩余的價(jià)款由其他債權(quán)人平均分配，所得價(jià)款也必然相應(yīng)減少。華鴻公司作為抵押權(quán)人雖明確表示同意帶租約拍賣，但本案租賃權(quán)不能對(duì)抗抵押權(quán)，若帶租約拍賣將損害其他債權(quán)人的利益，故原審法院未認(rèn)可華鴻公司承諾的效力，而是以《通知》形式除去租賃權(quán)，符合法律規(guī)定?！?33)廣東省高級(jí)人民法院(2013)粵高法民二終字第61號(hào)民事判決書。筆者不贊同此裁判見解。先設(shè)立的抵押權(quán)優(yōu)先于后設(shè)立的物權(quán)，抵押權(quán)人有權(quán)除去后設(shè)立的用益物權(quán)或者租賃權(quán)。如果抵押權(quán)人同意不除去租賃權(quán)拍賣，是抵押權(quán)人對(duì)自己權(quán)利的處分，法院沒有理由以損害其他債權(quán)人的利益為由，依照職權(quán)判決除去租賃關(guān)系。

《民法典》第405條是租賃權(quán)和抵押權(quán)并存的權(quán)利行使規(guī)范。抵押權(quán)除去租賃權(quán)是基于物權(quán)優(yōu)先性原則，即先設(shè)立的物權(quán)優(yōu)先于后設(shè)立的物權(quán)。其次，如果抵押權(quán)設(shè)定后，在抵押物上又設(shè)定了用益物權(quán)，抵押物拍賣后，清償?shù)盅簷?quán)人的債權(quán)后，如果抵押物的價(jià)值還有剩余，則應(yīng)優(yōu)先償還其他物權(quán)人，在抵押權(quán)人同意不除去租賃權(quán)拍賣的情形中，法院不應(yīng)以保護(hù)其他債權(quán)人為理由，判決除去租賃權(quán)。租賃權(quán)是物權(quán)化的債權(quán)，具有優(yōu)先于普通債權(quán)的效力，因此租賃權(quán)人利益的保護(hù)應(yīng)優(yōu)先于普通債權(quán)人。另外，抵押物不除去租賃權(quán)拍賣后，仍能繼續(xù)收取租金，租金收入可以償還抵押權(quán)人的債權(quán)和其他債權(quán)人的債權(quán)，這對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)更加有利。抵押權(quán)人實(shí)行抵押權(quán)不選擇處分抵押物之換價(jià)方法，而經(jīng)由抵押物出租，獲取抵押財(cái)產(chǎn)的收益抵償擔(dān)保債權(quán)，抵押物之收益執(zhí)行，成為抵押權(quán)實(shí)行的重要方法。(34)謝在全：《擔(dān)保物權(quán)制度的成長(zhǎng)與蛻變》，《法學(xué)家》2019年第1期。

結(jié) 論

原《物權(quán)法》第190條第2句關(guān)于“租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記抵押權(quán)”的規(guī)定，在司法裁判中產(chǎn)生了嚴(yán)重的分歧?！睹穹ǖ洹返?05條刪掉了上述規(guī)定，這會(huì)導(dǎo)致立法漏洞。在具體法律規(guī)范缺失的情形下，抵押權(quán)除去租賃權(quán)應(yīng)以《民法典》第236條作為抵押權(quán)除去租賃權(quán)的實(shí)體法依據(jù)。另外，《民法典》第405條應(yīng)作目的性擴(kuò)張解釋，先設(shè)立的抵押權(quán)除去后設(shè)立的用益物權(quán)，其他非物權(quán)化的債權(quán)也可以類推適用此規(guī)則。如先設(shè)立的抵押權(quán)除去后設(shè)立的居住權(quán)、地役權(quán)等用益物權(quán)。其他無(wú)償借用等債權(quán)性的法律關(guān)系無(wú)論產(chǎn)生在抵押權(quán)之前還是之后，都不能對(duì)抗抵押權(quán)。但是如果債權(quán)先于抵押權(quán)設(shè)立，并且抵押權(quán)人明知的，則先產(chǎn)生的債權(quán)可以對(duì)抗抵押權(quán)人，但必須限制在債權(quán)已經(jīng)具備一定的公示要件的情形之下。當(dāng)?shù)盅簷?quán)除去租賃權(quán)時(shí)，租賃權(quán)人可以主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。租賃權(quán)人利益的保護(hù)，應(yīng)優(yōu)先于普通債權(quán)人。