房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃思路及路徑研究

姚敏

（桂林萊茵康爾生物技術有限公司，廣西 桂林 541100）

一、引言

在日新月異的市場經(jīng)濟環(huán)境下，稅務籌劃對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要意義逐漸凸顯，但部分企業(yè)在實際的工作推進過程中，存在較多的誤區(qū)，對稅務籌劃的內(nèi)涵認知不足。部分企業(yè)甚至錯誤地認為稅務籌劃即逃稅，導致企業(yè)面臨稅務風險，不但影響企業(yè)信譽度，而且危及企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營。基于此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當樹立正確認知，結合自身經(jīng)營發(fā)展需求，優(yōu)化內(nèi)部管理架構，制定科學完善的稅務籌劃方案，使自身在當前競爭激烈的市場環(huán)境中得以健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。

二、稅務籌劃的意義

近年來，隨著各項宏觀調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了巨大的改變，潛在稅務風險影響因素不斷增加?；诖?，在企業(yè)內(nèi)部管理中融入精細化管理理念是企業(yè)發(fā)展的必然趨勢，而稅務籌劃工作的全面落實，能夠從以下三方面推動企業(yè)精細化管理水平提升。

第一，科學合理減輕企業(yè)稅務負擔，提升企業(yè)盈利能力及核心競爭力，即通過稅務籌劃的全面落實，幫助企業(yè)強化涉稅風險管控，降低稅負，在促進企業(yè)利潤增加方面有著積極的作用。

第二，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全員樹立正確法律意識，即稅務籌劃工作的落實建立在企業(yè)全員正確解讀各項政策法規(guī)并嚴格遵循的基礎之上。因此，納稅籌劃能夠幫助企業(yè)強化自身法律意識，確保自身合法合規(guī)經(jīng)營［1］。

第三，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資源配置效果。納稅籌劃基于企業(yè)整體運營管理狀況進行規(guī)劃與落實，對企業(yè)實現(xiàn)內(nèi)部資源配置優(yōu)化有統(tǒng)籌作用。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅情況及籌劃現(xiàn)狀

（一）涉稅情況

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項經(jīng)營管理活動涉及不同的稅種，以財產(chǎn)稅和行為稅進行劃分。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，財產(chǎn)稅一般與土地資源相關，即企業(yè)獲取土地使用權形成的土地增值稅和土地使用稅［1］。前者是指企業(yè)項目竣工以后，建筑項目在銷售階段需要繳納的稅款。倘若項目用于企業(yè)福利活動，按照規(guī)定應當繳納一定比例的土地增值稅。后者基于項目開發(fā)建設過程中占用的土地資源面積進行計稅，確定企業(yè)需要繳納的稅款。行為稅則以印花稅、契稅、耕地占用稅、城市建設稅為主。在稅務籌劃階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要結合不同稅種關聯(lián)的經(jīng)濟活動和納稅特征開展籌劃工作，重點把控房屋買賣（租賃）合同簽署、房產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)移、耕地占用面積、營銷方式等關鍵節(jié)點，立足于企業(yè)戰(zhàn)略全局部署對差異化稅種的籌劃方案。

（二）稅務籌劃現(xiàn)狀

1.稅負變動

現(xiàn)階段，我國稅收環(huán)境變化較大，市場主體增多使國家各項收入逐漸增長。近年來，宏觀政策調(diào)控不斷深入推進，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務負擔也在不斷加重，稅務成本已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本支出的重要事項。營改增政策落實后，由于對增值稅籌劃缺乏實踐經(jīng)驗，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務成本反而大幅度上升。近年來，我國稅收呈現(xiàn)逐年上漲趨勢，房地產(chǎn)領域的稅收收入在國家總稅收方面發(fā)揮了較大的作用，同時增加了企業(yè)的稅收成本。在不斷增長的稅負之下，出臺各項稅收優(yōu)惠政策，能在減輕房地產(chǎn)行業(yè)稅務負擔的同時，穩(wěn)定國家稅收，并引導企業(yè)開展稅務管理工作，保證稅務籌劃的合法性與合理性。營改增背景之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當合理應用稅務籌劃手段，幫助自身減輕稅負，降低稅務風險，維持穩(wěn)定經(jīng)營［2］。

2.稅務籌劃中存在的問題

受我國稅務籌劃開展時間較短的影響，部分房地產(chǎn)企業(yè)未建立完整的稅務管理體系。部分企業(yè)的管理層認為稅務管理會增加企業(yè)的管理成本，很少有企業(yè)加大稅務管理方面的資金投入。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并未樹立正確的稅務籌劃理念，甚至錯誤地認為納稅籌劃等同于偷稅漏稅，并未依法履行納稅義務。在實際的工作推進過程中，并未設置獨立稅務管理部門負責開展稅務籌劃工作，通常由財務人員兼職處理，崗位劃分不夠合理，各崗位權限職責不夠明確，導致稅務籌劃流程規(guī)范性不足。部分企業(yè)雖設置了稅務部門負責相關工作，但缺乏高素質(zhì)人才，現(xiàn)有稅務管理人員的綜合素質(zhì)難以滿足稅務籌劃開展的需求。此外，企業(yè)信息化建設程度尚待提升，難以有效提升稅務管理人員的工作效率及質(zhì)量，無法助力企業(yè)于當前行業(yè)環(huán)境下實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃的具體路徑

（一）增值稅籌劃路徑

1.納稅人身份

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，運營管理主要由開發(fā)項目組成。就開發(fā)項目來說，最好是設置子公司，以保持納稅申報的獨立性。此方式的優(yōu)點在于各個項目財務及經(jīng)營管理狀況各不相同，在成立時可結合具體狀況，選擇合適的納稅人身份開展稅務籌劃工作，幫助企業(yè)減輕稅務負擔。

2.增加進項抵扣額

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理過程中，增加進項稅抵扣額的措施主要有三種。

第一，在選擇建筑公司時應當充分考量對方的信譽度、價格以及納稅人身份等內(nèi)容。因為根據(jù)稅務政策、法規(guī)，一般納稅人身份的建筑公司能夠提供抵扣稅率較高的進項稅發(fā)票，能夠有效降低增值稅負。

第二，積極爭取甲供材方式。由于在甲供材方式之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能從一般納稅人身份的材料供應商處獲得13%進項稅率的專用發(fā)票，此方式與非甲供材方式提供的進項稅率專用發(fā)票存在不小的差距［3］。

第三，強化增值稅進項稅發(fā)票的細化管理質(zhì)量。例如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及出差、會議等，應當盡量取得可抵扣的進項稅發(fā)票。對于交通費如車票、機票等須嚴格按照計提比例，對進項稅進行計提，以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體進項稅抵扣率，有效降低增值稅負。

（二）土地增值稅籌劃路徑

1.對清算時點的籌劃

土增稅清算須達到既定條件才可進行?；诖?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以考慮合理利用該項征收方式，有效控制清算時點，以達到獲取稅金時間價值的目的。若想控制清算時點，企業(yè)應當明確清算額與預征額之間的土地增值率平衡點。當實際土地增值率大于預征率，則可以推出未來清算額會超過預增額，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即可在此時采取合理合法的手段，延遲清算時間，進一步推遲企業(yè)稅金流程時間，否則要盡快清算，增強企業(yè)資金流動性。

2.利用利息扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要大量資金支撐自身的穩(wěn)定運營，同時項目建設周期較長，因此在實際的經(jīng)營管理過程中，多數(shù)企業(yè)會選擇負債融資的方式，緩解資金壓力。但大規(guī)模的貸款必然會影響到企業(yè)的財務杠桿、債務結構和利息收入配比問題。依據(jù)相關政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算貸款利息成本環(huán)節(jié)，可以利用以下公式。一種為貸款并無金融機構相關證明、利息費用未能設置獨立核算科目、無法根據(jù)具體項目進行利息支出分攤，扣除額計算公式即為土地資源獲取成本加上項目開發(fā)成本減去資本化利息的結果，整體乘以10%。另一種為上述三種條件同時符合時，計算方式為土地使用權獲取成本加上項目開發(fā)成本再減去資本化利息，乘以5%的結果，與貸款利息相加。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇時，會根據(jù)最終計算利息扣除額大小考量，企業(yè)負債融資較高時通常會選擇第二種方案，權益融資規(guī)模較大時則常選擇第一種方案［4］。

（三）企業(yè)所得稅籌劃路徑

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃落實的過程中，對企業(yè)所得稅進行籌劃可采取的具體措施有兩種。

第一，結合現(xiàn)行企業(yè)所得稅相關政策規(guī)定，對企業(yè)廣告費、宣傳費以及業(yè)務招待費等內(nèi)容進行統(tǒng)籌規(guī)劃，在所得稅稅前扣除限額標準之內(nèi)合理控制各項費用支出。

第二，通過成立獨立銷售公司分散企業(yè)銷售收入。在一定條件之下成立獨立的銷售公司，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房以合理價格出售給銷售公司，由銷售公司負責銷售，能夠有效降低企業(yè)所得稅稅負。

（四）其他稅種籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理活動還涉及一些其他稅種。例如，企業(yè)在繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的過程中，在取得土地使用權后，受各項因素影響，項目建設工程可能無法及時開展，存在閑置土地。房地產(chǎn)企業(yè)為避免土地閑置，可通過合理方式推動土地產(chǎn)生其他收益，如將其租借給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)人員或其他企業(yè)，促使企業(yè)產(chǎn)生收益，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)解決資金問題。企業(yè)在籌劃契稅的過程中，如果沒有轉(zhuǎn)移房產(chǎn)權，則并不會被征收契稅。企業(yè)在獲取土地使用權環(huán)節(jié)，可通過股權轉(zhuǎn)讓方式獲得。與其他稅種相比，印花稅稅率較低，但籌劃也要基于成本效益原則，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務籌劃工作推進過程中可不考量印花稅。同時，針對房地產(chǎn)企業(yè)儲存的房產(chǎn)，可以結合現(xiàn)階段房產(chǎn)市場的變化與發(fā)展，合理減少庫存數(shù)量，保證籌劃工作的全面性［5］。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃保障措施

（一）加強對稅收政策的解讀、學習

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先應樹立正確認知，明確依法納稅是每個公民的義務。在實際的工作推進過程中，強化全員稅務籌劃意識，嚴格遵循當前稅務政策、法規(guī)指引，引導企業(yè)全員落實政策解讀工作。定期組織員工學習稅務政策法規(guī)，尤其是新稅收政策落實后，部分內(nèi)容產(chǎn)生變動，房地產(chǎn)企業(yè)須明確與自身相關的稅務政策法規(guī)，以便在稅務籌劃工作落實的過程中能夠合理利用稅收優(yōu)惠政策，幫助企業(yè)降低稅負。

（二）完善稅務風險防控體系

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)構建完善的稅務風險防控體系面臨的最大阻礙是各環(huán)節(jié)存在不同程度的缺失，導致稅務風險管理成效減低。新時期背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當引進現(xiàn)代化管理理念，樹立正確發(fā)展觀?；诖?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在完善稅務風險防控體系的過程中，應當基于風險防控視角，實現(xiàn)稅務管理各環(huán)節(jié)的優(yōu)化改進。一方面優(yōu)化稅務風險管理流程，另一方面推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務管理質(zhì)量提升，進一步強化企業(yè)風險防控能力。

首先，企業(yè)應當積極引進現(xiàn)代化稅務管理思想，實現(xiàn)稅務風險管理制度的健全。實現(xiàn)稅務風險精細化管理，促使員工形成統(tǒng)一的工作標準，為稅務風險防控體系的完善奠定良好的基礎。

其次，在基礎的稅務風險管理機制上，進一步強化風險評估、監(jiān)督考核、獎懲機制的建立，充分彌補傳統(tǒng)模式下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制度結構上存在的缺陷，推動稅務風險管理體系的不斷完善。在此，基于完善的制度支撐，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)工作落實需求，組建一個專業(yè)的稅務風險評估機構，由該機構負責稅務籌劃方案風險系數(shù)以及可操作性的審核。監(jiān)督管理部門負責對稅務風險管理決策落實效果進行監(jiān)控，有效發(fā)揮約束力，保障各項工作流程的規(guī)范性與嚴謹性。

最后，立足于信息化時代背景，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當全面推進稅務管理信息化建設，基于自身需求充分引進大數(shù)據(jù)、云計算等先進技術，搭建一體化信息管理平臺，落實稅務管理風險實時監(jiān)測。并且依托于先進的信息化管理平臺，有效解決傳統(tǒng)模式下企業(yè)各職能部門存在的信息孤島問題，實現(xiàn)各部門信息數(shù)據(jù)的共享，保障數(shù)據(jù)傳輸效率及準確性，進一步實現(xiàn)對企業(yè)稅務風險管理的全方位優(yōu)化，助力企業(yè)于當前行業(yè)環(huán)境下穩(wěn)定健康可持續(xù)發(fā)展。

（三）提升稅務管理人員能力

信息化時代背景下，稅務籌劃工作的落實對稅務管理人員的專業(yè)素養(yǎng)提出了更高的要求。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在落實稅務籌劃的過程中，應當秉承以人為本的發(fā)展精神，積極組織稅務管理人員參與培訓活動。這一方面能夠幫助員工提升政策解讀、數(shù)據(jù)分析以及管理方面的能力；另一方面能夠切實提升企業(yè)人力資源利用率，進一步提高企業(yè)稅務籌劃質(zhì)量，提升企業(yè)核心競爭力。在課程設置方面，企業(yè)應當關注以下三個方面。

第一，稅務風險內(nèi)容。通過該課程幫助企業(yè)稅務管理人員了解常見的稅務風險，如資金風險、違法風險、信譽損失風險等，指導員工充分掌握各項稅務風險的規(guī)避手段。

第二，稅法政策內(nèi)容。幫助稅務管理人員充分解讀當前國家稅務政策、法規(guī)，切實提升員工對稅務政策、法規(guī)變化的敏感度，確保稅務籌劃方案的合法性與合規(guī)性，進一步為企業(yè)創(chuàng)造更大的稅籌效益。

第三，信息化管理內(nèi)容。強化稅務管理人員信息化數(shù)據(jù)，幫助員工充分掌握信息化系統(tǒng)操作方式，促進自身稅務籌劃工作質(zhì)量及效率的提升。

六、結語

稅務籌劃工作的全面落實對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言至關重要，因此企業(yè)在落實稅務籌劃的過程中，應當遵循企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃指引，制定合理的稅務籌劃目標，有效彌補傳統(tǒng)模式下企業(yè)稅務管理存在的漏洞，充分把控自身各項涉稅行為，深入解讀國家現(xiàn)行稅收政策法規(guī)，合理利用各項稅收優(yōu)惠政策，切實降低企業(yè)稅負，進一步強化企業(yè)行業(yè)競爭力，助力企業(yè)實現(xiàn)長遠發(fā)展。