基于風(fēng)險定位的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警研究

鄧強(qiáng)

（江蘇萬科悅達(dá)實業(yè)有限公司，江蘇 鹽城 224005）

從當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展?fàn)顩r來看，重點和宏觀經(jīng)濟(jì)以及行業(yè)市場等緊密相連，在行業(yè)出現(xiàn)動蕩時必定會導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險等。之前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警體系的重點是在企業(yè)內(nèi)部運(yùn)用防范對策，缺少對外界因素的分析與研究，最終導(dǎo)致風(fēng)險防控成效并不理想。文章基于風(fēng)險定位對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系展開深入探究。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險相關(guān)概述

（一）風(fēng)險定位

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險一般體現(xiàn)在利率、資產(chǎn)負(fù)債率以及投資回報等方面，若要對風(fēng)險進(jìn)行辨識，還需要分析風(fēng)險傳導(dǎo)形式以及傳導(dǎo)流程，而傳導(dǎo)形式和周期波動緊密相連，體現(xiàn)為房地產(chǎn)財務(wù)狀況周期波動受宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控與房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行情況波動的影響，并且財務(wù)風(fēng)險傳遞途徑通過相關(guān)載體的傳輸影響構(gòu)成實質(zhì)性風(fēng)險損失。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)的主要特點

首先，資金籌集途徑單一，難度較大。房地產(chǎn)行業(yè)存在投資大、利潤回報期長的主要特點，這也決定了房地產(chǎn)企業(yè)若采取自由資金進(jìn)行整體工程項目周轉(zhuǎn)的可能性非常低。一個開發(fā)項目至少要投入上千萬元，有的甚至高達(dá)百億元，對于如此龐大的資金，房地產(chǎn)企業(yè)通常運(yùn)用外界籌資的方式獲取。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)的主要籌資途徑往往是銀行貸款，或通過投資獲得資金［1］。國家對房地產(chǎn)企業(yè)在銀行貸款實行宏觀調(diào)控，摒棄憑借投資獲得資金的形式并不常見。所以，房地產(chǎn)行業(yè)籌集資金的難易度和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān)，籌集資金渠道非常單一，進(jìn)而提升了房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集的難度。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資產(chǎn)負(fù)債率走高加大了資金鏈風(fēng)險。企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)不可過高，也不可過低，應(yīng)當(dāng)綜合企業(yè)實際發(fā)展?fàn)顩r以及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢進(jìn)行分析。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一般情況下資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)控制在50%比較好。然而，目前我國房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展迅速，很多企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高于70%［2］。在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢良好的狀況下，資產(chǎn)負(fù)債率高并不會造成多大的財務(wù)風(fēng)險，因為資產(chǎn)負(fù)債率高可通過財務(wù)杠桿原理擴(kuò)大企業(yè)運(yùn)營規(guī)模。但若是在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不良的狀況下，資產(chǎn)負(fù)債率過高，企業(yè)就會面臨相應(yīng)的資金鏈危機(jī)，可能出現(xiàn)極其嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險問題。

最后，企業(yè)的短期償債能力不強(qiáng)。分析企業(yè)償債能力最關(guān)鍵是要看其流動比率以及速動比率指標(biāo)。因為這兩個指標(biāo)和企業(yè)短期償債能力呈正相關(guān)。流動比率與速動比率指標(biāo)越高，企業(yè)的短期償債能力就會更強(qiáng)，反之就會較差。2013年上半年，我國142家房地產(chǎn)企業(yè)流動比率平均數(shù)值在2.07，即便流動比率平均數(shù)值在一年內(nèi)呈下降趨勢，但依舊超過了2008年下半年的數(shù)值。速動比率平均在0.61，在近兩年一直呈下降趨勢。這兩個指標(biāo)下降明確反映出了我國房地產(chǎn)企業(yè)短期償債能力在不斷弱化。

（三）企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成的主要因素

首先，內(nèi)在因素。重點是企業(yè)運(yùn)營管理存在不足或問題，如缺乏風(fēng)險防范意識、投資決策出現(xiàn)失誤、資金結(jié)構(gòu)存在問題、資金鏈周轉(zhuǎn)出現(xiàn)斷裂、缺少內(nèi)部風(fēng)險管控能力等。其次，外界因素。外界因素主要是行業(yè)發(fā)展大環(huán)境導(dǎo)致的風(fēng)險，包括宏觀經(jīng)濟(jì)影響、行業(yè)周期波動不規(guī)律、相關(guān)政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展供需不平衡等［3］。

二、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系的意義

（一）有利于降低企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失

房地產(chǎn)企業(yè)之所以會出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險，主要是因為企業(yè)在運(yùn)營管理過程中出現(xiàn)了相應(yīng)的問題，如企業(yè)資金鏈斷裂，預(yù)算管理不合理，這些問題甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)，對國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展也會產(chǎn)生不良影響。而構(gòu)建財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系有利于企業(yè)構(gòu)建有關(guān)規(guī)范體系，而根據(jù)規(guī)范體系開展財務(wù)管理以及運(yùn)營業(yè)務(wù)控制可以規(guī)避運(yùn)行過程中的風(fēng)險，從而降低企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失，為企業(yè)未來發(fā)展夯實根基。

（二）有利于提高企業(yè)的核心競爭力

房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)有非常重要的意義，可以提高稅收和就業(yè)率，并且對改善人們的生活質(zhì)量有很重要的作用。房地產(chǎn)領(lǐng)域作為國家經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，行業(yè)競爭日益激烈，所以房地產(chǎn)企業(yè)若面臨較大的財務(wù)危機(jī)，就極有可能遭受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)構(gòu)建財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系，通過科學(xué)合理的對策防控財務(wù)風(fēng)險，防止出現(xiàn)財務(wù)問題，有效促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，為企業(yè)在激烈的市場競爭中獲取有利的位置奠定基礎(chǔ)。

（三）有利于提高企業(yè)的整體收益

房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系，可以確保企業(yè)運(yùn)營活動都可以根據(jù)相關(guān)規(guī)章體系與管控狀況開展，確保自身可以根據(jù)實際發(fā)展戰(zhàn)略與發(fā)展目標(biāo)運(yùn)行，從而降低生產(chǎn)運(yùn)行成本，提升利潤空間，并在激烈的市場競爭中占據(jù)有利位置，進(jìn)而實現(xiàn)長久穩(wěn)定發(fā)展，為整體效益的進(jìn)一步提升提供助力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制的對策

（一）構(gòu)建企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)體系

首先是財務(wù)指標(biāo)的設(shè)置，包含經(jīng)營風(fēng)險指標(biāo)、籌資風(fēng)險指標(biāo)、投資風(fēng)險指標(biāo)和資金鏈風(fēng)險指標(biāo)四項。其次是非財務(wù)指數(shù)的設(shè)置，重點基于宏觀以及微觀環(huán)境明確風(fēng)險級別，設(shè)置其相應(yīng)的指標(biāo)。最后是滯后、同步與先導(dǎo)三個指標(biāo)的設(shè)置，運(yùn)用時差相關(guān)分析法選擇指標(biāo)，同時展開相應(yīng)的測算。為保證機(jī)制的合理性，要對有關(guān)指標(biāo)需求展開有關(guān)測度，具體包括三個方面。一是非財務(wù)指標(biāo)測度。對于非財務(wù)指標(biāo)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，通過專家評分，匯總整理展開加權(quán)平均，獲得風(fēng)險測度數(shù)值。二是財務(wù)指標(biāo)測度。重點包含財務(wù)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)界定以及單向功效指數(shù)測度兩個方面。三是財務(wù)風(fēng)險預(yù)警綜合指標(biāo)的編制。根據(jù)有關(guān)流程編制指標(biāo)數(shù)據(jù)，明確風(fēng)險預(yù)警界限，得出相應(yīng)的財務(wù)預(yù)警信號。

（二）構(gòu)建財務(wù)風(fēng)險防控措施

1.外部因素財務(wù)風(fēng)險防控措施

首先，順應(yīng)外界因素變化狀況，根據(jù)相關(guān)政策導(dǎo)向獲得相應(yīng)的政策扶持。比如通過房地產(chǎn)抵押貸款證券化等全新的融資途徑，提高在銀行獲得貸款的概率。其次，關(guān)注行業(yè)周期波動規(guī)律以及特點，建立科學(xué)的財務(wù)規(guī)劃，通過相應(yīng)的財務(wù)處理對策，比如在行業(yè)經(jīng)濟(jì)良好的情況下，減小資金擴(kuò)張力度，降低行業(yè)發(fā)展不良造成的財務(wù)風(fēng)險，并且在行業(yè)不景氣時準(zhǔn)備擴(kuò)充，保證在行業(yè)復(fù)蘇時能夠占據(jù)有利位置［4］。

2.內(nèi)部因素財務(wù)風(fēng)險防控措施

內(nèi)部因素風(fēng)險防控措施要從以下四個方面入手。一是投資風(fēng)險的防控工作。首先，需要做好工程前期的勘查工作，對市場進(jìn)行調(diào)研，合理展開成本以及風(fēng)險評估。其次，運(yùn)用科學(xué)合理的投資形式。對不同風(fēng)險項目展開相應(yīng)的組合，提升風(fēng)險規(guī)避能力。例如，設(shè)置物業(yè)管理公司，分擔(dān)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。二是經(jīng)營風(fēng)險防控。首先，要創(chuàng)新運(yùn)營理念。推動房地產(chǎn)建設(shè)向小城鎮(zhèn)發(fā)展，對土地資源進(jìn)行整合，詳細(xì)劃分建設(shè)項目，擴(kuò)充企業(yè)運(yùn)營模式?？蛇m當(dāng)和旅游產(chǎn)業(yè)等行業(yè)協(xié)作。其次，加強(qiáng)多方協(xié)作。開展多區(qū)域聯(lián)合發(fā)展、多方共贏路線，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，提升行業(yè)核心競爭力。最后，健全營銷方案，切不可盲目投資，要保證企業(yè)能夠迅速回籠資金，從而降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。三是資金鏈風(fēng)險防控。首先，對成本進(jìn)行合理的管控。強(qiáng)化成本控制，在前期制定投資方案，明確利潤預(yù)算。在工程項目開展過程中對成本進(jìn)行控制，降低工程變更概率。在工程竣工完成時根據(jù)合同條款展開核算。其次，構(gòu)建企業(yè)資金控制體系，有效管控資金，做好各項預(yù)算，明確資金運(yùn)用狀況［5］。最后，對應(yīng)收賬款進(jìn)行有效管理。構(gòu)建有效的客戶資金級別，制定應(yīng)收賬款占比與有關(guān)回款責(zé)任體系。四是籌資風(fēng)險防控。重點對策包含建立有效的資本結(jié)構(gòu)和提升產(chǎn)業(yè)投資信托能力［6］。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警實證探討

（一）選取樣本數(shù)據(jù)

以某房地產(chǎn)企業(yè)為例，以其一定階段內(nèi)的財務(wù)數(shù)據(jù)為樣本，并展開分析與研究。

（二）選擇預(yù)警指標(biāo)

首先，探索性分析。檢驗該房地產(chǎn)企業(yè)初始財務(wù)信息數(shù)據(jù)是否存在異常現(xiàn)象，通過SPSS20.0進(jìn)行探索性分析，針對樣本數(shù)據(jù)值展開統(tǒng)計分析，最后得出長期股權(quán)投資比率X10數(shù)值是0，并不具備顯著性，因此可剔除。另外，變量當(dāng)中X7、X12、X17具有更多的奇異數(shù)值，可直接剔除。其次，相關(guān)性分析。相關(guān)性分析結(jié)果表明運(yùn)營風(fēng)險指數(shù)保留X1、X3、X5、X6，投資風(fēng)險保留X9、X11、X13，資金鏈風(fēng)險保留指數(shù)X21、X23，籌資風(fēng)險指數(shù)保留X15、X16、X19。

（三）測度財務(wù)與非財務(wù)指數(shù)

1.財務(wù)個體指數(shù)測度

明確四大財務(wù)指數(shù)臨界值。一是極大型變量，共有三種。其一體現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險，包含的內(nèi)容有分析指標(biāo)數(shù)據(jù)，指標(biāo)數(shù)據(jù)不能夠超過滿意值的50%。其二體現(xiàn)投資風(fēng)險，包含凈資產(chǎn)收益率、資本保值增長率、總資產(chǎn)增長率，指數(shù)不可為0。其三體現(xiàn)資金鏈風(fēng)險，包含盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)，不可高于行業(yè)較差至設(shè)為最低數(shù)值，反之此房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險重警。二是極小型變量，包含一種不良資產(chǎn)率，允許值為房地產(chǎn)行業(yè)平均數(shù)值，不可低于房地產(chǎn)領(lǐng)域較差數(shù)值。三是穩(wěn)定型變量，包含一種速度比率，選擇房地產(chǎn)行業(yè)平均數(shù)值的1.2倍，同時不可低于其平均數(shù)值的50%。四是區(qū)間型變量，包含資產(chǎn)負(fù)債率與現(xiàn)金流動負(fù)債比，其中后者比率和現(xiàn)金凈流量緊密相連。

2.非財務(wù)個體指數(shù)測度

通過專家評分機(jī)制分析該房地產(chǎn)企業(yè)非財務(wù)指標(biāo)評價標(biāo)準(zhǔn)，通過相應(yīng)的分析研究發(fā)現(xiàn)，企業(yè)內(nèi)控與風(fēng)險管理狀況良好，可是由于投資決策受外界因素影響較大，企業(yè)投資風(fēng)險過高。另外，現(xiàn)階段國家對房地產(chǎn)領(lǐng)域不斷進(jìn)行宏觀調(diào)控，均會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險。

（四）編制綜合指數(shù)

首先，對指數(shù)展開歸類，通過多種方式獲得房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警綜合指標(biāo)機(jī)制，根據(jù)時需相關(guān)法，測算滯后、同步以及先導(dǎo)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警結(jié)果。其次，明確綜合指數(shù)預(yù)警臨界值，通過測算結(jié)果分析，房地產(chǎn)企業(yè)綜合預(yù)警指數(shù)均值在125，把此數(shù)值當(dāng)作企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警臨界值。

（五）繪制和分析預(yù)警信號圖

綜合預(yù)警指數(shù)綜合了財務(wù)風(fēng)險的多種構(gòu)成因素，基于宏觀和微觀層面對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險情況展開檢測。之前，由于受金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)領(lǐng)域有相應(yīng)的下降趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)由于受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，企業(yè)內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險從無警步入中警。近年來，國家不斷加大對房地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控力度，市場中運(yùn)用投機(jī)形式的企業(yè)進(jìn)入觀望狀態(tài)，投機(jī)性短期資金投入房地產(chǎn)領(lǐng)域的步伐減緩，人們對住房需求也逐漸降低。在外界整體環(huán)境轉(zhuǎn)冷的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸出現(xiàn)輕警的情況。但由于多種因素不斷影響，以及市場反應(yīng)與內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險不統(tǒng)一，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險又進(jìn)入重警區(qū)域。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險和外界多種因素的轉(zhuǎn)變緊密相連，可能會在內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險因素體現(xiàn)方面呈現(xiàn)比市場轉(zhuǎn)變趨勢慢，可是最終會表現(xiàn)在企業(yè)內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險方面。企業(yè)財務(wù)風(fēng)險也會伴隨外界環(huán)境回暖而降低，伴隨外界環(huán)境轉(zhuǎn)冷而提高。

（六）定位風(fēng)險

通過上述分析可以看出房地產(chǎn)企業(yè)外界環(huán)境良好，但是內(nèi)部管理不良，現(xiàn)金量不大，因此其交易存在相應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險。對于此種狀況，可通過采用三個方面的防控對策。首先，營銷方面運(yùn)用彈性政策，也就是按照國家土地政策、財政政策與行業(yè)市場狀況及時對企業(yè)營銷政策進(jìn)行調(diào)整。在相關(guān)政策轉(zhuǎn)好、市場需求良好階段，運(yùn)用有效的營銷方案。在相關(guān)政策出現(xiàn)不穩(wěn)、市場供大于求的狀況下，不降價或是放緩提高價格，并且減少供應(yīng)總量，維持必要的利潤效益。而且要檢測還未開發(fā)以及開發(fā)并未竣工工程項目的風(fēng)險狀況，提升資金周轉(zhuǎn)率，降低資金鏈斷裂而引發(fā)財務(wù)風(fēng)險的概率。其次，合理應(yīng)用投資組合方案。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理對于風(fēng)險規(guī)避最為關(guān)鍵的理論以及方式就是投資各種風(fēng)險類型的項目，有效降低整體風(fēng)險?？蛇m當(dāng)把資金分布在各項目中，從而降低財務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)的概率。最后，嚴(yán)格執(zhí)行成本管控。從立項開始至各階段完成均需要分析房地產(chǎn)市場的外界風(fēng)險因素，嚴(yán)格根據(jù)合同進(jìn)度進(jìn)行管理，嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)內(nèi)控體系，防止房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險過高。

五、結(jié)語

目前，在國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)領(lǐng)域面臨相應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險問題，這主要是因為外界因素不穩(wěn)定以及內(nèi)控對策不完善。文章基于風(fēng)險定位對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)特點展開分析，同時制定相應(yīng)的風(fēng)險指標(biāo)機(jī)制，并提出有效的企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警措施，以期構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定、健康的發(fā)展模式，進(jìn)一步推動企業(yè)良好發(fā)展。