房地產(chǎn)企業(yè)財務核算問題及對策探析

楊梅

（山東國欣頤養(yǎng)集團德圣房地產(chǎn)有限公司，山東 棗莊 277000）

在我國市場經(jīng)濟發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)占有重要地位，也是我國稅收的主要來源之一。近年來我國政府出臺了一系列政策制度，對房地產(chǎn)行業(yè)進行了重點管控，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的競爭壓力越來越大。企業(yè)加強財務核算，不僅能夠提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，減輕企業(yè)的稅負，而且還能提高企業(yè)的市場競爭力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中占據(jù)有利地位，必須加強財務核算，提高財務管理水平，實現(xiàn)科學合理的運營。企業(yè)財務工作人員應根據(jù)財務核算相關管理體系，致力于財務核算質量的提升，進一步提高企業(yè)經(jīng)濟效益，推動房地產(chǎn)企業(yè)的長遠穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務核算的重要性

近年來我國房地產(chǎn)企業(yè)取得了快速發(fā)展，隨著國家調控力度逐漸加大，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展逐漸放緩，企業(yè)之間的競爭越來越激烈，發(fā)展環(huán)境也越發(fā)嚴峻。在這一形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場競爭中占據(jù)有利地位，必須增強管理的科學性和規(guī)范性，有效降低經(jīng)營成本，促進經(jīng)濟效益的提升。企業(yè)財務核算是房地產(chǎn)企業(yè)科學管理的重要內容，加強財務會計核算不僅能夠提高企業(yè)核心競爭力，而且還能為企業(yè)決策提供可靠的參考依據(jù)，促進房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

（一）有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益

房地產(chǎn)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)時，需要投入大量的資金，企業(yè)資金運轉情況直接關系到企業(yè)發(fā)展水平，而財務核算能夠將房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)生的所有資金消耗情況如實記錄下來，并且能夠有效監(jiān)督和管理企業(yè)可支配資金。通過財務核算信息，以及財務部門提供的數(shù)據(jù)資料，企業(yè)高層管理者可以及時了解企業(yè)資金狀況，根據(jù)企業(yè)實際發(fā)展情況，在適當?shù)臅r機作出科學合理的決策，有效提高企業(yè)經(jīng)營管理能力，促使企業(yè)經(jīng)營活動的有序開展。此外，企業(yè)加強財務核算能夠增強財務信息數(shù)據(jù)的精準性和可靠性，真實反映企業(yè)財務核算情況和資金來源［1］。通過科學嚴謹?shù)呢攧蘸怂?，企業(yè)管理人員能夠更加深入地了解開發(fā)項目和資金投入的實際情況，及時采取有針對性的措施合理控制資金成本，提高企業(yè)經(jīng)營效益，保障房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。

（二）有利于減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔

企業(yè)加強財務核算，不斷增強財務核算的科學性，能夠幫助企業(yè)減輕稅收負擔，促使企業(yè)更好地規(guī)避各種稅收風險。與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性，涉及的稅目種類也比較多，比如增值稅、所得稅、土增稅等。房地產(chǎn)企業(yè)要預繳增值稅和土增稅，到后續(xù)再進行統(tǒng)一清算。由此可見看出，房地產(chǎn)企業(yè)對財務核算水平有較高要求。加強財務核算，能夠幫助企業(yè)做好稅收籌劃工作，在降低稅收負擔的同時，有效防范稅收風險，進一步提高企業(yè)的市場競爭力。

（三）有利于增強房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟決策的科學性

在房地產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展過程中，財務管理是非常重要的內容，而財務核算又是財務管理的關鍵環(huán)節(jié)，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供重要的基礎數(shù)據(jù)信息。加強財務核算，提高財務核算內容的精準度，能夠直觀反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和經(jīng)營成果。通常情況下，財務核算內容主要包括資金來源、資金分配情況以及資金使用情況等，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)進行市場預測，為企業(yè)管理層作出經(jīng)營決策提供重要參考。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應當加強財務核算，嚴格遵守實事求是原則，建立完善的財務核算體系，確保企業(yè)財務核算數(shù)據(jù)的真實性，為企業(yè)作出科學合理的決策提供客觀可靠的財務信息來源。

二、當前房地產(chǎn)企業(yè)財務核算中存在的問題

（一）會計核算科目設置科學性不足

企業(yè)設置財務會計核算科學的目的是對經(jīng)營活動進行分類，并且做好核算工作。因此，企業(yè)在設置會計科目時，應當遵照企業(yè)會計制度準則。但是在實際工作中，一些房地產(chǎn)企業(yè)所設置的會計科目科學性不足，也不夠規(guī)范，沒有考慮企業(yè)經(jīng)營活動實際，也沒有結合會計對象特征，難以適應企業(yè)管理需要，而且也無法滿足會計科目簡明適用的原則［2］。一些房地產(chǎn)企業(yè)設置會計核算科目時，缺乏對自身實際發(fā)展情況的認識，會計核算科目分類缺乏合理性，也沒有根據(jù)項目類別細分會計核算科目，所設置的會計核算科目與企業(yè)需求不符，難以適應房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目多、項目周期長等特點。

（二）財務風險披露不夠及時

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目和建設項目過程中，不可避免會遇到很多風險，外部風險如政策調整、土地資源風險等，內部風險如財務資金風險等。面對這些風險，房地產(chǎn)企業(yè)必須提高自自身的風險防范能力和風險處理能力。外部風險是企業(yè)無法避免的，而內部風險是企業(yè)可以采取有效措施防范的，比如財務風險是企業(yè)可以防范的風險之一。房地產(chǎn)企業(yè)防范財務風險，能夠提高投資回報，有效規(guī)避投資風險、利率風險等。但是部分企業(yè)由于財務風險披露不夠及時，經(jīng)常會在投資后卻收不到回報。所以企業(yè)應當在經(jīng)營管理中加強財務核算，做好統(tǒng)籌核算工作，要及時披露財務風險，才能有效規(guī)避財務風險，為企業(yè)經(jīng)濟效益提供重要保障。

（三）企業(yè)收入確認標準不夠明晰

房地產(chǎn)企業(yè)進行收入確認時應當明確兩個方面，分別是定時和定量，但大多數(shù)企業(yè)在這兩方面存在不足。一方面，確認時間不夠明確。通常房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設工程項目，是通過預售的方式銷售期房，前期獲得的房款都會計入預收賬款科目，并不會確認收入。根據(jù)我國會計準則，收入確認需要滿足一定條件，具體有以下三點：一是已經(jīng)簽訂正式合同，并且在房產(chǎn)管理部門備案；二是主體工程完成建設，已經(jīng)通過相關管理部門的驗收；三是房屋所有權已經(jīng)轉移到買方身上。但是在實際工作中，一些房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)延遲交房的現(xiàn)象，而收入確認仍然根據(jù)合同約定進行，這種情況使得收入確認時間與會計準則相關規(guī)定不符，最終影響財務報表數(shù)據(jù)的準確性。另一方面，確認金額不夠精準。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，銷售房產(chǎn)時通常會運用預售+分期付款的方式，房產(chǎn)合同銷售面積是預售面積，與實測面積存在偏差，因此收入確認需要交房后根據(jù)實測報告來進行。但是部分房地產(chǎn)企業(yè)進行收入確認時，則根據(jù)合同簽訂金額來確認，使得初期收入確認時金額不夠精準。針對那些到收入確認時間節(jié)點而沒有付清全款的，根據(jù)會計準則的相關規(guī)定，應當將其全額進行收入確認，將未收房款列入應收賬款科目。一些房地產(chǎn)企業(yè)等到所有房款收齊之后才確認，會出現(xiàn)收入金額減少的情況，引起稅負風險。

（四）財務核算過程不夠簡化

房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的項目，具有規(guī)模大、周期長、投入大、風險高等特點，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)財務核算的復雜性。由于行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)為了加快運營資金回籠速度，需要通過預售的方式銷售房產(chǎn)，等到項目竣工交付之后才能明確銷售收入。但是企業(yè)在預算房產(chǎn)時，就必須設置好定金科目。房地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)銷售合同中寫明房屋用途的設置預收賬款，區(qū)分出住宅、非住宅、車庫等科目。但是針對那些已經(jīng)交付完成的房產(chǎn)，在具體銷售過程中，企業(yè)會根據(jù)房屋具體用途進行銷售收入科目類別的設置。針對出租的房屋，企業(yè)會根據(jù)出租收入進行銷售收入的確認［3］。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)需要設置的明細科目非常多，體現(xiàn)了企業(yè)財務核算過程的繁雜性。

（五）財務人員對財務核算規(guī)則掌握不足

近年來房地產(chǎn)行業(yè)一直處于高速發(fā)展狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)獲得了快速發(fā)展，企業(yè)內部人員流動性比較大，財務成本核算內容又相當復雜，導致很多財務人員不熟悉成本核算規(guī)則，也沒有掌握相關核算技巧和核算方式。不同地區(qū)的政策有一定差異，導致很多企業(yè)的財會人員在財務核算過程中出現(xiàn)失誤。另外，部分財務人員專業(yè)素質不高，將原本不屬于成本的支出算入成本，導致房地產(chǎn)企業(yè)的財務成本核算不夠準確，對企業(yè)經(jīng)營發(fā)展產(chǎn)生了不良影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強財務核算的對策

（一）優(yōu)化會計科目設置，增強會計科目設置的科學性

房地產(chǎn)企業(yè)要想提高財務核算水平，應當嚴格按照會計準則的相關規(guī)定，結合自身實際發(fā)展情況，優(yōu)化會計科目設置，在會計科目“成本開發(fā)”下設置明細科目。在設置會計科目過程中，企業(yè)必須充分考慮自身發(fā)展狀況和實際需要。以企業(yè)財務科目的“開發(fā)成本”為例，要從多個方面對其進行優(yōu)化和完善。首先，企業(yè)應當按照自身經(jīng)營需求，設置二級科目，如前期開發(fā)費、利息資本化等明細科目。其次，企業(yè)應當根據(jù)財務核算需要，細分二級科目。在前期開發(fā)費科目下設置設計費、咨詢費等。最后，企業(yè)應當根據(jù)開發(fā)項目、開發(fā)周期的不同，增加必要的輔助核算科目，在開發(fā)成本科目下設項目類和周期類。通過創(chuàng)新優(yōu)化會計科目設置，為房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)的財務核算工作提供基礎保障，促使財務核算更加便捷高效，保障企業(yè)財務核算工作的有序開展。

（二）及時披露財務風險，完善財務風險管理系統(tǒng)

面對競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場，一些企業(yè)為了提高自身市場競爭力，提高市場份額，會通過墊資開發(fā)項目，相應的企業(yè)應收賬款就會大幅增加，這會對企業(yè)資金運轉造成不利影響。如果墊資周期過長，而企業(yè)投入資金長時間沒有收回，那么企業(yè)就會面臨資金短缺的風險，而這會對企業(yè)的經(jīng)營活動造成嚴重影響。所以，企業(yè)要認真研究自身當前的運營情況，及時收集和整合在建項目的相關信息，加大監(jiān)管力度，借助財務核算數(shù)據(jù)精準預測出企業(yè)可能面臨的財務風險，并且及時披露財務風險，從而更好地規(guī)避風險，最大限度減少損失。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員應當建立完善的財務風險管理系統(tǒng)，確保財務風險披露的及時性和有效性，保證企業(yè)更加穩(wěn)定地發(fā)展。

（三）明確收入確認標準，真實反映收入狀況

房地產(chǎn)企業(yè)在進行收入確認時，應當嚴格遵照新收入準則，不斷優(yōu)化收入核算，并且制定明確的收入確認標準。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應當明確收入確認時間。房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂正式銷售合同并且辦理所有手續(xù)，房產(chǎn)項目已經(jīng)驗收合格并且竣工手續(xù)與決算手續(xù)都已辦理完成，房屋所有權已經(jīng)轉移到購房者身上，只有同時滿足這三個條件，房地產(chǎn)企業(yè)才能按照時間節(jié)點確認收入。另一方面，明確收入確認金額。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)運用預售的方式進行房屋銷售，預售面積并不是產(chǎn)權證面積，需要等測繪面積報告出來之后，根據(jù)銷售合同相關約定，結合房屋實測面積，計算出價款，并且將其確認為收入金額。將早期房款從預收賬款科目轉出，計入主營業(yè)務收入。對于那些未付清全款的，應當根據(jù)國家稅法的規(guī)定，先按照全部價款確認收入，將未付清的房款計入應收賬款科目。通過這種方式明確收入確認標準，真實反映企業(yè)實際收入情況，為企業(yè)決策提供重要參考依據(jù)，保障房地產(chǎn)企業(yè)的進一步發(fā)展。

（四）優(yōu)化財務核算流程，合理確認收入性質

房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)時，需要經(jīng)過一系列復雜的流程，比如申領預售許可證、驗收建筑工程、交付房產(chǎn)并辦理產(chǎn)權登記等，而且在確認收入性質方面，存在一定的行業(yè)特殊性。根據(jù)我國相關法律規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)進行房屋產(chǎn)權登記之后，房屋產(chǎn)權應當屬于購房人員，與房產(chǎn)相關的相應風險和收益也會轉移到購房人員身上，這時候房地產(chǎn)企業(yè)應當將銷售收入確定為實現(xiàn)收入。但是與其他商品交易不同，房屋買賣合同屬于大件，購房者可以選擇不同的付款方式，比如全款、分期付款等。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在確認這一部分的收入時，應當合理確認銷售收入核算，根據(jù)相關規(guī)章制度完成房屋合同簽訂、出具交易票據(jù)等工作，收到預收房款后，不得計入銷售確認收入，應當在房屋產(chǎn)權登記后再計入。但是由于這一周期比較長，銷售收入延遲時間較長，有可能出現(xiàn)形式實質不符的現(xiàn)象。企業(yè)應當加強財務核算，適當優(yōu)化財務核算流程，確保銷售收入性質的合理性。

（五）強化財務人員培養(yǎng)，不斷提高專業(yè)素質水平

財務人員在企業(yè)財務核算工作中起著重要作用，房地產(chǎn)業(yè)應當加強對財務人才的培養(yǎng)，組織現(xiàn)有工作人員參加財務核算相關知識培訓，促使他們掌握最新的房地產(chǎn)行業(yè)信息和政策信息，不斷提高財務工作人員的專業(yè)素質。企業(yè)可以圍繞專業(yè)知識和會計制度組織培訓活動，并且進行財務工作考核，將考核結果與薪酬待遇掛鉤，促使財務工作人員積極學習財務核算相關知識，靈活掌握房地產(chǎn)成本核算規(guī)則，合理運用核算方式和核算技巧，最大限度減少成本核算問題，從整體上提高成本核素的精準度，進一步提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

四、結語

對于我國經(jīng)濟發(fā)展來說，房地產(chǎn)企業(yè)起著至關重要的作用。財務核算是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的核心，直接關系到企業(yè)經(jīng)營管理水平，對企業(yè)制定經(jīng)營決策也有重要影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應當高度重視財務核算，優(yōu)化會計科目設置，增強會計科目設置的科學性，及時披露財務風險，完善財務風險管理系統(tǒng)，優(yōu)化財務核算流程，合理確認收入性質，強化財務人員培養(yǎng)，不斷提高專業(yè)素質等，提高財務核算工作質量，為企業(yè)經(jīng)營決策提供客觀精準的財務數(shù)據(jù)，保障房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。