新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題探析

孫曉紅

（悅達地產(chǎn)集團有限公司，江蘇 鹽城 224000）

一、前言

近年來，隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控政策的全面實施，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的發(fā)展形勢越來越嚴峻，企業(yè)之間的競爭也愈演愈烈。加之房地產(chǎn)行業(yè)本身就具備投資高、成本高、周期長以及受國家宏觀調(diào)控影響等特征，房地產(chǎn)企業(yè)需要認清當前的行業(yè)發(fā)展形勢，了解資金管理對自身發(fā)展的重要性。但是目前房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理方面仍然存在諸多問題，這些問題直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)項目的順利實施，因此在新形勢下對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理展開分析與探討對企業(yè)發(fā)展有著極為重要的意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀

（一）大形勢下的宏觀政策

就房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)現(xiàn)狀來說，房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求較大并且過于依賴資金，故而國家方面在對房地產(chǎn)企業(yè)進行宏觀調(diào)控時，往往從資金層面入手。從2007年開始，我國就相繼制定并出臺了多項調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)膨脹發(fā)展的相關(guān)政策及法規(guī)。例如，土地出讓金一次性付清方可領(lǐng)取國土證（39號文），這對房地產(chǎn)企業(yè)資金的保障程度提出了更高的要求；銀行對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款額度收縮，并且貸款利率持續(xù)提升，使房地產(chǎn)行業(yè)的融資空間不斷縮小，融資成本增加。除此之外，央行也對涉房貸款占比提出了要求，但基本上都是相對模糊的比例或通過突擊檢查的方式來約束信貸的流向。例如，2003年銀發(fā)121號文、2004年銀監(jiān)發(fā)46號文以及2009年銀監(jiān)發(fā)25號文均要求樓盤滿足“四證齊全、開發(fā)商具有二級以上資質(zhì)以及30%的自有資金”的條件，才能夠從銀行獲得貸款。

針對房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)置“三道紅線”的主要目的有三點。一是有效防范房地產(chǎn)融資帶來的金融風險，從融資及負債的角度合理控制房地產(chǎn)市場中的金融風險。二是間接有效地控制房地產(chǎn)價格。融資新規(guī)當中最重要的一點就是房企需要從自身做起，增強資金周轉(zhuǎn)能力及成本控制能力，通過加快開發(fā)、銷售及回款進度的方式來穩(wěn)定房價。三是推動房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，增強其服務(wù)屬性。只有房企具有長期且穩(wěn)定的現(xiàn)金流保障，才能夠減輕對“高杠桿”的依賴，從而降低風險。“三道紅線”中的規(guī)定都以供給端為視角，對新增的開發(fā)項目數(shù)量進行限制，從根本上減少了流入房地產(chǎn)市場的信貸資金。

（二）代表性房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀列舉

第一，萬科企業(yè)股份有限公司。萬科集團作為我國知名的房地產(chǎn)企業(yè)，在1996年已經(jīng)成立了資金結(jié)算中心，參照商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)運行機制對企業(yè)資金展開獨立核算。在資金結(jié)算中心，資金部是核心部門，既負責對外融資，又負責內(nèi)部資金供給、集團資金資源整合以及資金監(jiān)控體系構(gòu)建等工作。發(fā)展至目前，萬科已經(jīng)構(gòu)建了中央清算系統(tǒng)，真正實現(xiàn)了收支兩條線的管理結(jié)算。

第二，恒大集團。恒大集團在資金管理方面是以“一支筆的審批制度、分權(quán)管理模式、預(yù)算管理辦法”為核心展開的。一支筆的審批制度是指每個分公司的負責人都擁有一定的審批權(quán)力，無論是預(yù)算限額、日常收支，只要不涉及投資和籌資，集團的總經(jīng)理或者負責人都具有審批權(quán)；而分權(quán)管理模式則是指該集團分公司以獨立核算方式為主，并且自負盈虧，所以分公司一般自己掌握著財權(quán)，只要符合集團統(tǒng)一的財務(wù)政策、制度及會計核算方法即可；預(yù)算管理辦法是指集團每一年都會基于上一年度的業(yè)績、銷售情況制定下一度年度的財務(wù)目標，包括費用開支、日常開支、消耗品購置以及采購固定資產(chǎn)等，總公司會定期展開監(jiān)督調(diào)查。

早在2020年，恒大就被曝存在資金鏈危機，而這件事也恰好始于“三道紅線”的出現(xiàn)，因地產(chǎn)行業(yè)所占據(jù)的金融資產(chǎn)過多，所以潛藏的“雷”過多。2021年上半年，陸續(xù)有供應(yīng)商聲討恒大票據(jù)逾期，無法兌付，資金困境徹底暴露，企業(yè)自身無法化解和掩蓋債務(wù)危機。出現(xiàn)此類現(xiàn)象是因為近年來我國有一大批明星企業(yè)快速成長，加之新冠肺炎疫情在全球大流行，全球經(jīng)濟遭受重創(chuàng)，我國經(jīng)濟持續(xù)下行。由于房地產(chǎn)企業(yè)過去大肆擴張和占用大量資產(chǎn)，在國家宏觀調(diào)控收緊時，其受到了尤為明顯的影響。

三、房地產(chǎn)資金管理存在的問題

（一）收支持續(xù)失衡，資金壓力加大

根據(jù)滬深兩市上市房地產(chǎn)企業(yè)所公布的2020年財務(wù)報表數(shù)據(jù)，在銷售遇阻的市場下，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入了“寒冬”。上市房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款合計達1 462億元，與去年同期相比差異并不明顯，但負債合計達6 142億元，同期相比增長了31%，預(yù)收賬款在負債中所占比例從2019年的28%下降至20.7%；存貨合計為5 483億元，同比增長44%，總資產(chǎn)為8 157億元，存貨在資產(chǎn)總額中的占比從2019年的55%增加至64%，客戶在樓市低迷的情況下持觀望狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售簽約及銷售回款能力持續(xù)下降，導致企業(yè)的速動比率與去年同期相比下降5.8%～6%，同時流動比率低于2，表明房地產(chǎn)企業(yè)的收支嚴重失衡，面臨的資金壓力相對較大。

（二）資金管理意識淡薄

目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)過于重視項目開發(fā)及項目銷售，重視經(jīng)濟利益，而忽視了資金管理，導致企業(yè)在經(jīng)營期間缺少對資金籌集及投資等必要程序的控制。這不僅會影響企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)，而且因項目權(quán)力過于集中，成本控制質(zhì)量得不到保證，資金的去向也無法得到及時且準確的記錄。此外，因相關(guān)人員對資金管理的重視程度不足，或者在項目考核時忽視了資金使用情況，項目資金存在諸多不合理的現(xiàn)象，這既使得企業(yè)的資源配置不合理，也增加了項目工程的建設(shè)風險。

（三）預(yù)算管理制度不夠完善

就房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀而言，大部分企業(yè)因缺少專業(yè)技術(shù)、高素質(zhì)人才以及充足資金致使自身企業(yè)的工程預(yù)算編制欠缺專業(yè)性，有些企業(yè)甚至沒有此方面的意識。雖然很多大型房地產(chǎn)企業(yè)開展了預(yù)算編制工作，但也會因制度不完善或者形式化而得不到真正的落實，企業(yè)的成本控制力度因此受到影響。盡管有些企業(yè)實現(xiàn)了發(fā)展總目標，但也會受到成本分攤或者成本細分等問題的影響，這些問題的存在恰好反映出了企業(yè)預(yù)算制度不完善的現(xiàn)象。

（四）融資渠道受宏觀調(diào)控影響大

資金是房地產(chǎn)企業(yè)的重要生產(chǎn)要素，很多企業(yè)為了滿足自身的資金需求，會選擇債務(wù)性融資的方式獲取資金，導致企業(yè)的資產(chǎn)負債率偏高。截至2021年上半年，滬深A(yù)股上市房企的平均資產(chǎn)負債率達到了81.1%。實際上，債務(wù)性融資渠道較多，但是房地產(chǎn)企業(yè)能夠選擇的方式也相對有限。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)可知，2020年房地產(chǎn)企業(yè)的到位資金為193 115億元，其中國內(nèi)貸款26 676億元，利用外資192億元，自籌資金63 377億元，定金及預(yù)收款66 547億元，個人按揭貸款29 976億元。由此可知，銷售回款和國內(nèi)貸款是房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的主要來源，而其他渠道所能夠提供的資金較為有限。資產(chǎn)負債率偏高和融資渠道單一促使房地產(chǎn)企業(yè)的風險承受能力大幅度下降。

（五）發(fā)展戰(zhàn)略問題

在新形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)狀況以及宏觀調(diào)控等因素都存在極大的不確定性，加之房地產(chǎn)企業(yè)本身在發(fā)展的過程中過于重視對一線大城市的開發(fā)，并沒有隨著中國經(jīng)濟增長區(qū)域格局的調(diào)整而轉(zhuǎn)移“主戰(zhàn)場”，導致房地產(chǎn)企業(yè)因戰(zhàn)略調(diào)整不及時，而承擔較大的風險。有些大型房地產(chǎn)企業(yè)即使意識到了向二三線城市轉(zhuǎn)移發(fā)展的重要性，但是在跨區(qū)域發(fā)展時，沒有充分考慮進入一個新市場需要面對的壁壘，因管理跨度較大且管理鏈條過長，致使成本增加。

四、房地產(chǎn)企業(yè)加強資金管理的有效對策

（一）加強對項目可行性的研究

影響房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目績效的因素有很多，如行業(yè)政策、融資環(huán)境、建材價格以及拆遷成本等。因此，需要加強對項目可行性的研究，包括行業(yè)政策、融資環(huán)境、項目規(guī)模以及設(shè)計方案等多個方面，做好項目建設(shè)的可行性研究，并初步確定資金的使用量與合理的融資方案，就項目可行性研究階段實現(xiàn)對資金風險的控制。一是要在項目調(diào)查的基礎(chǔ)上制定更加細致的開發(fā)方案，做好風險預(yù)測工作，尋找最佳的開發(fā)時機；二是要結(jié)合項目的具體情況及企業(yè)實際合理安排施工進度；三是要對未來2～3年內(nèi)的市場變化展開科學預(yù)測及成本費用評估；四是要根據(jù)國家宏觀政策及融資風險制定合理的融資方案。只有項目極具可行性，企業(yè)的收支才不會失衡，企業(yè)的資金壓力才會減輕。

（二）增強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部員工風險管理意識

房地產(chǎn)企業(yè)要重視增強內(nèi)部員工的資金管理意識，使員工能夠真正意識到企業(yè)內(nèi)部資金管理對企業(yè)發(fā)展的重要性，可以通過設(shè)置獎懲制度的方式來激勵員工認真工作，對積極進取的員工給予一定的獎勵，對不思進取的員工進行相應(yīng)的懲罰，以此推動企業(yè)整體發(fā)展，讓所有員工全身心地投入工作當中，在提高工作效率的同時，維持企業(yè)資金的穩(wěn)定運行。由于銷售回款是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)高度負債的穩(wěn)定基石，所以房地產(chǎn)企業(yè)員工必須重視銷售回款。實際上，無論是過去的恒大還是融創(chuàng)，都是憑借高負債杠桿實現(xiàn)的彎道超車，可以說高回款率是房企得以承受高風險、高負債的秘訣所在。以富力地產(chǎn)為例，其2020年所制定的發(fā)展計劃就是主抓回款，下半年原則上暫停拿地，將工作重點放在“促銷售，抓回款”上。

（三）完善全面預(yù)算管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)需要以全面預(yù)算管理的要求為基礎(chǔ)，對項目投資篩選、土地競投、項目策劃、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、市場銷售以及物業(yè)管理等進行預(yù)算和控制。結(jié)合企業(yè)的籌資目標及規(guī)劃，完成年度全面預(yù)算的編制，如擬定籌資方案，確定籌資規(guī)模、用途、結(jié)構(gòu)及方式，完成對籌資成本及潛在風險的預(yù)估。同時根據(jù)不同項目的實際履約情況，完成相應(yīng)費用的支出，避免一次性資金支出較大，導致企業(yè)的正常運行受到影響。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要及時組織資金收入及催收銷售回款，對資金支付進行嚴格的控制并實施審批制度，以構(gòu)建嚴格的預(yù)算執(zhí)行考核制度，對預(yù)算單位及個人展開考核，做到獎懲分明。

（四）拓寬企業(yè)的融資渠道，嚴格控制收支失衡

在生活水平持續(xù)提升的背景下，人們對居住環(huán)境的要求越來越高。房地產(chǎn)企業(yè)要不斷提升項目工程的施工質(zhì)量，并結(jié)合消費者的心理，有側(cè)重地提升自身的施工技術(shù)及項目開發(fā)能力。同時，還要重視在股權(quán)融資、債券融資、投資基金以及信托等方面的拓展，就付款時間可與建筑企業(yè)協(xié)商墊資建設(shè)。中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以通過聯(lián)合開發(fā)的形式共擔風險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要做好資金平衡工作，重視在項目貸款、股權(quán)融資、債券融資等方面的拓展。在項目開發(fā)初期取得土地證時，及時與銀行協(xié)調(diào)推進項目開發(fā)貸款，這樣能有效獲取較充足的流動資金以保證項目順利推進；項目開發(fā)到預(yù)售期，企業(yè)要將抓回款作為首要任務(wù)，同時做好與各大銀行的關(guān)系維護，確保按揭貸款能及時到賬；項目開發(fā)到中后期，要積極開拓融資渠道，可辦理租金貸等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要從多方面著手準備資金，滿足項目大量流出資金的需要。另外，房地產(chǎn)企業(yè)要從資金支付管控入手，在各項合同履約支付的條件設(shè)置上，充分科學地統(tǒng)籌資金支付條件，與建筑方等合作單位建立友好和諧的合作關(guān)系，在雙方共贏的情況下，采用有效的融資支付方式來緩解支付壓力。

（五）構(gòu)建與資金管理相關(guān)的績效考核機制

為了更好地實現(xiàn)對企業(yè)資金的管理，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身的實際情況構(gòu)建一個適合自身企業(yè)的動態(tài)績效考核機制，隨著企業(yè)的發(fā)展隨時調(diào)整。應(yīng)將員工的工作情況直接與績效考核掛鉤，并制定與之相匹配的獎懲機制，對表現(xiàn)優(yōu)異的員工給予獎勵，對態(tài)度消極的員工給予批評或懲罰。另外，在對資金管理人員展開績效考核期間，不能根據(jù)一次績效考核作決定，要展開多次考核，形成綜合績效。只有這樣，才能夠全面反映員工的績效水平，并激發(fā)資金管理人員的潛能。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，其經(jīng)營發(fā)展期間面臨的主要風險就是財務(wù)風險，所以應(yīng)該關(guān)注風險控制工作，從加強資金管理入手，圍繞當前企業(yè)存在的資金管理漏洞展開分析，以制定科學合理的資金管理策略為核心，以加強對項目可行性的研究、增強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部員工的風險管理意識、完善全面預(yù)算管理制度、拓寬企業(yè)的融資渠道、構(gòu)建與資金管理相關(guān)的績效考核機制為重點，全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理水平。