新時期我國房地產(chǎn)財務管理現(xiàn)狀及問題解決

盛潔

（天津富力地產(chǎn)，天津 300000）

一、引言

在新時期，新經(jīng)濟與供給側(cè)改革已經(jīng)成為國內(nèi)外發(fā)展的潮流，加之經(jīng)濟全球化進程的不斷加快，給我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了前所未有的機遇與挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個具有綜合性與特殊性特征的龐大產(chǎn)業(yè)鏈條，這一行業(yè)是否能夠良性發(fā)展也決定了諸多相關(guān)行業(yè)的經(jīng)濟效益好壞。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應加快適應新的經(jīng)濟環(huán)境，探索出新的發(fā)展道路，促進企業(yè)財務管理模式升級，積極尋求更加科學、高效的應對策略，以實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。

二、房地產(chǎn)財務管理的特點

相較于其他常規(guī)企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)在類型與經(jīng)營模式上更加特殊，房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動性較強，并且資金需求量更大，因此提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵就在于財務管理。房地產(chǎn)企業(yè)的公司結(jié)構(gòu)、成本管理、稅收管理以及資產(chǎn)融資都與其他類型的企業(yè)具有較大差異。一是公司結(jié)構(gòu)的不同。由于房地產(chǎn)行業(yè)是不動產(chǎn)經(jīng)濟，需要按營業(yè)額納稅，并且大多數(shù)房地產(chǎn)公司具有多家連鎖公司，子公司的土地儲備極其不穩(wěn)定，致使子公司與總公司難以高效銜接。二是成本管理的不同。房地產(chǎn)企業(yè)對項目的開發(fā)與實施模式具有獨特的需求，在成本采集與獲取方式上存在分散性，導致企業(yè)難以主觀控制成本，無法應用預先設定的參考方案進行成本管理。三是稅收管理的不同。房地產(chǎn)企業(yè)的項目實施周期具有不穩(wěn)定性與浮動性，并且房地產(chǎn)涉及的產(chǎn)業(yè)領域與行業(yè)范圍比較廣泛，各項手續(xù)辦理的流程也十分煩瑣，使房地產(chǎn)的稅收更加困難。四是資產(chǎn)融資的不同。房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模相對較大，需要長期融資才能維持運營，融資的成本嚴重制約了企業(yè)利潤的增長［1］。

三、房地產(chǎn)企業(yè)實行財務管理的現(xiàn)實意義

房地產(chǎn)企業(yè)實行財務管理可以有效改變財務人員的思想觀念，改善財務管理模式，構(gòu)建更加科學、先進、全面、現(xiàn)代的新型企業(yè)財務管理模式，新增完善風險預估、監(jiān)督管控、研究總結(jié)等環(huán)節(jié)。財務管理模式的改變可以推動財務人員重視對新型財政政策與法律法規(guī)的學習，注重對國內(nèi)外新形勢的關(guān)注與分析，確保財務人員與時俱進，加快適應新時期的經(jīng)濟環(huán)境。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理改革與調(diào)整可以進一步完善企業(yè)財務制度，提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用率，促進財務人員不斷學習與借鑒國內(nèi)外優(yōu)秀企業(yè)的管理模式，從而提升企業(yè)財務管理水平。此外，科學的財務管理能夠大幅提升企業(yè)的經(jīng)濟效益，將企業(yè)的運營成本控制在合理范圍內(nèi)，使企業(yè)能夠盤活資金，規(guī)避財務風險。合理的稅收籌劃方式可以幫助企業(yè)降低稅負、合理避稅，為企業(yè)創(chuàng)造出更高的利潤。

四、新時期我國房地產(chǎn)財務管理現(xiàn)狀

（一）缺乏完善的財務管理制度

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量頗多，但各個企業(yè)的發(fā)展規(guī)模卻具有較大差異。房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)注冊門檻較低，企業(yè)也缺乏科學的管理模式實現(xiàn)企業(yè)的高效運作。最為突出的問題就是企業(yè)的財務管理制度不夠完善，當前財務工作的主要側(cè)重點在于工作項目的執(zhí)行與控制，但工作項目實施前的計劃與實施后的總結(jié)、分析與考核不足。此外，財務人員在日常的資金執(zhí)行業(yè)務、資金核算業(yè)務以及稅務申報業(yè)務方面投入的時間與精力過多，難以對財務預算、稅收籌劃等方面進行全面的分析與管理，未按照企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃合理安排財務管理工作，嚴重制約了企業(yè)的長遠穩(wěn)健發(fā)展。

（二）財務管理模式與方法相對落后

近年來，我國政府高度重視房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，并且為帶動行業(yè)發(fā)展出臺了相關(guān)政策，而企業(yè)內(nèi)部粗線條式的財務管理方式會在很大程度上影響企業(yè)的正常經(jīng)營與資金收益率的提升。當前房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理模式與方法已經(jīng)不能滿足現(xiàn)階段的市場需求與企業(yè)的發(fā)展需要，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理缺乏完整的體系，只由財務部門進行管理但沒有深入開展財務工作，使財務管理工作難以有效助推企業(yè)經(jīng)營發(fā)展。同時，財務管理工作的完成效率與水平都相對較低，尤其是在處理比較龐大的財務數(shù)據(jù)時，財務人員無法有序完成數(shù)據(jù)的分析處理工作，因此，企業(yè)還需加強對財務管理整體環(huán)境的建設［2］。

（三）資金管理不夠完善，融資難度大

企業(yè)的資金管理涉及資金回籠與融資等財務管理工作，企業(yè)需要在房地產(chǎn)項目開發(fā)與實施中投入巨大的資金，但其自身根本無法獨立承擔這一資金投入，容易面臨高額負債的困境。同時，企業(yè)的預算管理與資金投入跟蹤等方面缺乏完善的工作機制，難以對資金的使用起到約束作用，導致企業(yè)資金流通的效率過低，并沒有將資金投入的責任落實到具體人員身上，無法發(fā)揮資金管理的監(jiān)督管控作用。此外，由于房地產(chǎn)企業(yè)的投資額度高、風險高、周期長等特點，企業(yè)的融資難度過大?，F(xiàn)階段銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的扶持力度遠遠小于國企，給房地產(chǎn)企業(yè)設置過高的融資門檻，導致企業(yè)難以獲得充足的項目流動資金。房地產(chǎn)企業(yè)融資方式受限，無法找到其他社會途徑進行融資，自身發(fā)展受到阻礙。

（四）缺乏監(jiān)督管理與風險控制機制

房地產(chǎn)企業(yè)對項目開發(fā)工作與財務管理工作的重視程度嚴重不平衡，與項目開發(fā)工作相比，財務管理與監(jiān)督工作落實不夠到位。雖然房地產(chǎn)企業(yè)的人員組成中包括財務管理的監(jiān)督人員，但企業(yè)內(nèi)部的財務管理工作機制與監(jiān)督機制嚴重不匹配，企業(yè)也沒有科學開展監(jiān)督管理工作，對監(jiān)督結(jié)果的反思與分析能力還較弱。同時，企業(yè)對項目的巨大資金投入，導致企業(yè)面臨諸多財務風險，企業(yè)若缺乏有效的風險控制機制，一旦風險突然爆發(fā)則會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大經(jīng)濟損失。

五、加強新時期我國房地產(chǎn)財務管理的有效策略

（一）健全財務管理體系

新時期房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理體系不能僅注重對管理模式的調(diào)整，還需增強管理體系內(nèi)容與新時期社會經(jīng)濟市場特點之間的聯(lián)系，尤其要保持對國家經(jīng)濟發(fā)展政策的敏銳性，以健全財務管理體系，使其能夠根據(jù)國內(nèi)外的市場形勢與經(jīng)濟政策及時調(diào)整企業(yè)的各項財務管理工作。企業(yè)需要將完善財務管理體系的重心放在重點項目的開發(fā)與資金投入上，在項目實施前制定完整計劃，在實施后要進行分析與總結(jié)，還要加強對項目預算的管理與分析、稅收籌劃、資金賬目的考核驗收以及落實針對財務管理的監(jiān)督機制，使房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作的各環(huán)節(jié)緊密聯(lián)系，成為一個整體。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需健全融資體系，融資體系的建立要結(jié)合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標，完善對企業(yè)資本、資金與債務的評價標準。并進行科學的預算管理，定期對企業(yè)的財務狀況與經(jīng)營狀況做出預算，并根據(jù)預估的風險制定具有針對性的應對措施，從而使企業(yè)能夠可持續(xù)發(fā)展［3］。

（二）優(yōu)化財務管理模式與方法

房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理應摒棄傳統(tǒng)的管理模式，現(xiàn)階段企業(yè)的財務管理需要財務人員具備高水平的管理能力與執(zhí)行能力，企業(yè)應加強對財務人員的培養(yǎng)與教育工作，為財務人員提供更多的學習機會，使其及時掌握最新的財務管理方法與技術(shù)，通過建設高素質(zhì)的財務人員隊伍推動企業(yè)管理工作的革新。

同時，由于當前企業(yè)的財務管理工作依然依靠人工處理，工作效率與工作執(zhí)行的準確度難以得到保證。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強對智能信息化財務管理平臺的建設，借助信息技術(shù)快速收集與分析財務管理中的各項資金數(shù)據(jù)，使資金的投入與使用得到實時跟蹤。企業(yè)可以使用財務云等財務軟件，建立符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標的個性化財務管理中心，對龐大的財務數(shù)據(jù)進行采集與處理，以此提升企業(yè)經(jīng)營與決策的信息化水平。財務管理系統(tǒng)還可以加強財務管理部門與其他部門的交流互通，使更多部門將財務數(shù)據(jù)信息作為決策的依據(jù)，提升財務管理數(shù)據(jù)的共享度，財務人員也可以根據(jù)動態(tài)的財務管理模式提升工作效率與質(zhì)量。

（三）完善資金管理，拓寬融資渠道

資金管理是確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠合理使用資金的關(guān)鍵，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作實施程度不高，致使企業(yè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)速度慢與資金利用率低等情況。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應完善資金管理機制，在資金申報時進行相應的預算管理，監(jiān)督控制資金投入使用的各環(huán)節(jié)，并在資金投入使用的過程中遵循資金預算方案。在完成預算編制后，房地產(chǎn)企業(yè)的各部門需要以預算為資金收付的依據(jù)。

財務部門在投入使用資金時，不僅需要檢查審核憑據(jù)的規(guī)范性及其是否符合合同約定條件，還需要完善預算審核各環(huán)節(jié)的審核機制，側(cè)重審核每筆資金的投入使用是否符合預算，從而防止企業(yè)的資金使用效率降低，以提升資金管理中預算管理的應用價值。此外，針對房地產(chǎn)企業(yè)存在的高額負債風險，企業(yè)應制定嚴格的項目實施考核評價制度，并選擇適合企業(yè)發(fā)展、在自身能力承受范圍之內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，從而避免因企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率過低而造成的經(jīng)濟損失。

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，需要投入大量的資金保持企業(yè)的正常運營，融資途徑的單一固定會使企業(yè)發(fā)展陷入困境。所以企業(yè)應該拓寬融資渠道，房地產(chǎn)企業(yè)可以進行內(nèi)部融資，累積企業(yè)稅后利潤，將其作為追加的投資。同時，企業(yè)可以實現(xiàn)融資機構(gòu)的多元化，由以銀行融資為主，逐漸轉(zhuǎn)化為銀行、非銀行機構(gòu)與信托基金的合作融資。此外，房地產(chǎn)企業(yè)可以與其他企業(yè)密切交流，與其他企業(yè)建立聯(lián)合項目開發(fā)的新型合作關(guān)系，并借鑒與汲取其他企業(yè)的管理經(jīng)驗，從而實現(xiàn)企業(yè)之間的共同發(fā)展。

（四）構(gòu)建監(jiān)督管理與風險預警機制

在新時期，由于經(jīng)濟政策的不斷調(diào)整與行業(yè)競爭的加劇，過去的企業(yè)財務管理監(jiān)督工作問題逐漸暴露出來。企業(yè)應根據(jù)新時期的市場經(jīng)濟政策與形勢以及企業(yè)發(fā)展的重點進行調(diào)整與革新，并提高對監(jiān)管人員數(shù)據(jù)分析能力與崗位素養(yǎng)的考核標準。同時，企業(yè)還應創(chuàng)建風險預警機制，加強對財務弱項的管控以及對行業(yè)未來發(fā)展趨勢的預測，預估未來可能會面臨的財務風險，及時制定預防與應對方案，以此提升企業(yè)規(guī)避與對抗風險的能力，確保企業(yè)健康有序發(fā)展。

六、結(jié)語

現(xiàn)階段，我國正在逐步調(diào)整土地政策，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度也呈現(xiàn)放緩的趨勢，為提升企業(yè)的核心競爭力與經(jīng)濟效益，房地產(chǎn)企業(yè)應將企業(yè)內(nèi)部的財務管理作為切入點，根據(jù)國家相關(guān)的法律法規(guī)與企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃建立科學高效的財務管理體系。新時期房地產(chǎn)企業(yè)應針對財務管理的現(xiàn)狀采取相對應的解決策略，企業(yè)應健全財務管理體系，完善對企業(yè)資本、資金與債務的評價標準；優(yōu)化財務管理模式和方法，建設信息化財務管理平臺，提升企業(yè)經(jīng)營與決策的信息化水平；完善資金管理機制，拓寬融資渠道；構(gòu)建監(jiān)督管理與風險預警機制，及時針對預估的風險制定應對方案，確保房地產(chǎn)企業(yè)可以順應時代要求穩(wěn)步發(fā)展。