A 房地產(chǎn)企業(yè)EVA 績效評價研究

張海洋

（恒大地產(chǎn)集團(tuán)鄭州有限公司，河南 鄭州 450000）

近年來企業(yè)越來越重視建立完善、規(guī)范、剛性的績效管理制度。在日趨激烈的競爭環(huán)境下，如不能建立有效的績效管理體系，企業(yè)將面臨敗局。調(diào)查顯示，超過50%的員工對公司的目標(biāo)不了解或者認(rèn)為自己的工作與公司目標(biāo)不一致，精心制定的戰(zhàn)略目標(biāo)淪為口號，無法有效落實(shí)執(zhí)行?？梢姡m然績效管理可以完善企業(yè)經(jīng)營管理體系，推動企業(yè)發(fā)展，但若未建立完善的績效管理體系，反而事倍功半。

一、EVA 及績效評價相關(guān)概念

（一）績效評價的概念

績效評價是指對企業(yè)運(yùn)營管理效果進(jìn)行的業(yè)績評價，一般采取定性或者定量的方法，運(yùn)用科學(xué)、有可比性的績效評價工具，根據(jù)評價的對象與評價目的，設(shè)計適合的評價指標(biāo)與權(quán)重，與既定的績效計劃相比較，以反映實(shí)際執(zhí)行的效果與預(yù)期的差異情況?？冃гu價的運(yùn)用可以改進(jìn)企業(yè)績效，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益。

績效評價的結(jié)果與企業(yè)薪酬管理掛鉤?？冃гu價是績效管理的重要組成部分，能推動和改進(jìn)企業(yè)績效。如果不能有效地使用績效評價結(jié)果，則可能會影響績效評價實(shí)施效果，失去其評價的導(dǎo)向作用。績效評價按實(shí)施層面的不同又分為個人、部門、企業(yè)三個層面；從評價視角可分為外部視角，如股利增長率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、EBIT利息保障倍數(shù)、財務(wù)杠桿等，以及包括息稅前利潤、自由現(xiàn)金流量、EVA 等價值指標(biāo)的內(nèi)部視角。

（二）EVA 的概念

EVA 是進(jìn)行績效評價的核心工具之一，它通過衡量企業(yè)績效是否增加企業(yè)價值的角度評價管理者業(yè)績優(yōu)劣。全稱是Economic Value Added，中文意思是經(jīng)濟(jì)增加值，確立了以價值增加為評判標(biāo)準(zhǔn)而非單純關(guān)注利潤指標(biāo)的績效評價方法。EVA 的核心就是促進(jìn)企業(yè)價值最大化，指標(biāo)計算考慮了企業(yè)所有投入的資本，當(dāng)企業(yè)的稅后凈利潤大于企業(yè)全部資本的必要報酬時，說明結(jié)果大于零，企業(yè)價值正在增加；如果企業(yè)的稅后凈利潤小于企業(yè)全部資本的必要報酬，說明結(jié)果小于零，企業(yè)價值負(fù)增長，也就是說企業(yè)價值正在降低。EVA 很少單獨(dú)使用，一般與關(guān)鍵績效指標(biāo)等綜合運(yùn)用。

EVA 的計算公式為：

EVA=NOPAT-（Kwacc×TC）

式中NOPAT為稅后凈營業(yè)利潤，Kwacc為加權(quán)平均資本成本，TC為資本占用。

二、房地產(chǎn)行業(yè)引入EVA 評價的必要性

房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨激烈，如要保持持續(xù)競爭優(yōu)勢就十分有必要進(jìn)行EVA 評價，以引導(dǎo)管理者不斷努力創(chuàng)造價值，加強(qiáng)經(jīng)營過程中的管控，提升企業(yè)績效，增加企業(yè)價值。2020年房地產(chǎn)融資“三道紅線”政策出臺，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的融資監(jiān)管更加嚴(yán)格，特別是民營企業(yè)，融資杠桿過大，極易引發(fā)風(fēng)險。在對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行績效評價時，不能僅看賬面利潤，要綜合考慮債務(wù)資本、權(quán)益資本，特別是債務(wù)資本對企業(yè)來說成本較高，那么房地產(chǎn)企業(yè)在面臨高杠桿且經(jīng)營環(huán)境不好的情況下，是否還能增加價值，勢必需要用EVA 進(jìn)行分析。

當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險大，相對的投資回報也較高。EVA 更關(guān)注企業(yè)股東權(quán)益，在判斷企業(yè)價值指標(biāo)時，如果企業(yè)的資本成本高于企業(yè)的盈利水平，無論最終盈利與否都會損害股東的利益，都表明經(jīng)營者在摧毀企業(yè)價值。特別是在當(dāng)前的疫情環(huán)境下，樓市不景氣，利用EVA對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行價值評估更為適用，得到的結(jié)果更能反映企業(yè)運(yùn)營的真實(shí)情況，能促使企業(yè)做好投資規(guī)劃，使企業(yè)價值最大化。

三、績效評價存在的問題及原因

通過運(yùn)用EVA 評價指標(biāo)對A 房地產(chǎn)公司近五年的主要財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分解和對比分析發(fā)現(xiàn)，該公司存在盈利能力不足、償債風(fēng)險較大、運(yùn)營效率不高等問題，下面分別從融資、投資、運(yùn)營這三個方面具體分析其存在的問題及成因。

（一）融資方面存在的問題及原因

1.債務(wù)資本結(jié)構(gòu)不合理

通過償債能力分析中的債務(wù)結(jié)構(gòu)分析可以得知，A 公司較多地運(yùn)用了財務(wù)杠桿，近五年總負(fù)債年均增長13.68%，說明采取了較為激進(jìn)的財務(wù)策略，使公司面臨較大的還債壓力，存在較大的財務(wù)風(fēng)險。當(dāng)企業(yè)盈利能力不足時，利用杜邦分析可以知道財務(wù)杠桿具有放大效應(yīng)，會加倍侵害公司利潤。

究其原因，主要有兩方面。一是公司采取了較為激進(jìn)的發(fā)展戰(zhàn)略。從主要財務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)可知，為了支持規(guī)模的迅速擴(kuò)張，不得不大量舉債以支撐企業(yè)發(fā)展，企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模平均增速達(dá)14%，凈負(fù)債率近五年一直維持較高水平。二是采取了多元化發(fā)展戰(zhàn)略，多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期投入相對較高，往往沒有足夠的資金，需要籌集借款進(jìn)行投資。

2.債務(wù)成本相對過高

A 公司債務(wù)成本從2016年的5.92%急劇上升至2020年的11.41%，債務(wù)成本負(fù)擔(dān)較重，而且具有明顯的上升趨勢，進(jìn)一步侵蝕了企業(yè)的利潤空間。

債務(wù)成本之所以持續(xù)不斷攀升，主要有兩點(diǎn)原因。一是宏觀金融監(jiān)管政策要求。近年來，政府為了抑制房價的過快上漲，制定了更加嚴(yán)厲的調(diào)整措施，包括金融監(jiān)管措施，這些措施防止資金過多流入樓市，因此房地產(chǎn)企業(yè)從資本市場獲取資金融通變得異常艱難。二是由于房地產(chǎn)行業(yè)正常獲取低成本融資的渠道較少。正常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)投入資金大、建設(shè)周期長，一些國開行能夠提供成本相對較低的開發(fā)貸，但是對于開發(fā)貸的額度作了諸多限制，另外監(jiān)管機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行企業(yè)債券的規(guī)模也有所限制，導(dǎo)致企業(yè)低成本的融資占比較低。

（二）投資方面存在的問題及原因

1.投資效率不高

通過EVA 及主要財務(wù)指標(biāo)分析得知，A 公司平均投入資本周轉(zhuǎn)率近五年均值為42.13%，而EVA 投入資本比近五年均值為-2.04%，說明投入的每一元資本都帶來了負(fù)價值，投入產(chǎn)出效率不高，未能有效運(yùn)用資金帶來必要回報，投資運(yùn)營存在嚴(yán)重不足。

出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因包括三個方面。一是一些項(xiàng)目未做好項(xiàng)目上馬前的投入研判或事后評價，未建立有效的投資運(yùn)營管控體系。二是近些年在三、四線城市布局較多，相對于一、二線城市來說，回報率相對較低。三是因?yàn)椴扇×硕嘣l(fā)展戰(zhàn)略，多元化產(chǎn)品投資不僅占用了企業(yè)大量資源，而且有些產(chǎn)業(yè)處于常年虧損的狀態(tài)，未能帶來必要的回報。

2.資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率不高

從資產(chǎn)使用效率指標(biāo)分析來看，存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)指標(biāo)不具有優(yōu)勢，存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)反映了存貨變現(xiàn)能力，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率影響企業(yè)的變現(xiàn)能力，最終反映出產(chǎn)出效率，影響投資回報。其成因包括以下兩個方面：一是對于特大項(xiàng)目，如舊城改造項(xiàng)目，政府一般要求企業(yè)先配建安置房，導(dǎo)致項(xiàng)目前期要進(jìn)行大量的工程投入，造成資源的占用，大型項(xiàng)目前期投入產(chǎn)出效率不高，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)周期較長。二是部分項(xiàng)目與政府協(xié)議約定分期支付土地款，在分期款項(xiàng)支付前，無法正常辦理證照，如土地證、施工證等，導(dǎo)致工期相對延后，影響了周轉(zhuǎn)效率。

（三）運(yùn)營方面存在的問題及原因

1.費(fèi)用較高

從成本費(fèi)用指標(biāo)分析來看，A 公司銷售費(fèi)用率近五年平均增速約為9%，從銷售費(fèi)用組成上看，主要是廣告費(fèi)用、銷售傭金占比較高，造成銷售費(fèi)用長期居高不下。由于運(yùn)營費(fèi)用較高，侵蝕了企業(yè)利潤空間，拖累了整體盈利表現(xiàn)。

具體成因有以下三點(diǎn)。一是沒有做好營銷推廣費(fèi)用管控，為刺激銷售營造銷售案場人氣，在各大媒介平臺進(jìn)行無差別的文案廣告推廣，造成大量的推廣費(fèi)用資源浪費(fèi)，未考慮精準(zhǔn)營銷。二是采取激進(jìn)的促銷策略，且中間融資渠道費(fèi)用過高，如采取全民兼職營銷策略，雖然對促進(jìn)銷售成交取得了巨大成功，但是過高的銷售傭金導(dǎo)致融資渠道費(fèi)用較高。三是由于采取了成本較高的薪酬體系與獎勵政策，工資薪金支出占比較高。

2.沒有做好成本管控

通過成本費(fèi)用指標(biāo)分析可知，營業(yè)成本主要是工程成本，說明工程成本不具有規(guī)模優(yōu)勢，且明顯看到成本呈現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢，勢必影響企業(yè)創(chuàng)造利潤的能力，說明企業(yè)沒有做好工程成本的管控。

出現(xiàn)這種現(xiàn)象，主要是由于以下兩個因素。一是一直采取全精裝修交房的產(chǎn)品策略，這樣雖然提升了產(chǎn)品品質(zhì)，但是由于含裝修成本，相對于市場上的毛坯房而言成本更高，導(dǎo)致營業(yè)成本高。二是設(shè)計施工環(huán)節(jié)管控措施不力，存在設(shè)計經(jīng)常變更、重復(fù)施工，造成工程成本投入資源的浪費(fèi)。

3.盈利能力不足

從盈利能力指標(biāo)分析來看，資產(chǎn)回報率、凈資產(chǎn)收益率以及投資資本回報率低于行業(yè)均值，說明企業(yè)盈利能力不強(qiáng)，投入的資本未能有效產(chǎn)生回報，當(dāng)企業(yè)權(quán)益收益率低于資產(chǎn)成本時，說明企業(yè)獲利能力降低，整體運(yùn)營產(chǎn)出效率不高，如不能提高盈利能力，則很難為股東或債權(quán)人創(chuàng)造價值。

出現(xiàn)這種現(xiàn)象主要有以下兩個原因。一是由于宏觀政策調(diào)控。從2018年以來，政府加強(qiáng)了對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，近幾年整個行業(yè)處于震蕩調(diào)整期，特別是2020年受到疫情影響，進(jìn)一步抑制了客戶的消費(fèi)需求，導(dǎo)致公司為了促進(jìn)銷售而不得不花費(fèi)更多的費(fèi)用達(dá)成銷售業(yè)績。二是由于項(xiàng)目區(qū)域位置、產(chǎn)品類型類似等因素，導(dǎo)致產(chǎn)品附加值不高，不能獲取更好的獲利機(jī)會，使產(chǎn)品溢價水平低，再加上促銷打折策略等疊加因素，導(dǎo)致產(chǎn)品獲利能力不足。

4.運(yùn)營效率不高

投融資指標(biāo)、盈利指標(biāo)、成本費(fèi)用指標(biāo)等說明A 公司在運(yùn)營管控能力上存在不足，不能為企業(yè)帶來正的經(jīng)濟(jì)增加值。

究其原因，主要包括以下三個方面。一是未建立以EVA 為考核的績效評價體系，忽視了價值創(chuàng)造能力，沒有真正實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值增值。二是成本責(zé)任意識淡薄，制度流程流于形式，存在官僚腐敗、鋪張浪費(fèi)等行為。三是沒有做好業(yè)務(wù)協(xié)同，組織效率不高，沒有實(shí)現(xiàn)協(xié)同辦公、多部門聯(lián)動。

四、對策及建議

（一）融資方面的改進(jìn)策略及建議

第一，降低企業(yè)財務(wù)杠桿，降低綜合負(fù)債率，減少債務(wù)風(fēng)險，去杠桿、降負(fù)債不僅是房地產(chǎn)行業(yè)大勢所趨，也是A 公司改進(jìn)自身債務(wù)結(jié)構(gòu)風(fēng)險的重要手段。要改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，就要不發(fā)或少發(fā)股利，多利用留存收益，避免大量舉債擴(kuò)張。

第二，創(chuàng)新融資，降低債務(wù)成本。降低有息負(fù)債，減少財務(wù)風(fēng)險。通過新模式引入資金，以調(diào)整融資結(jié)構(gòu)的方式降低融資成本，增加低成本融資比重，積極推動低成本資金置換高成本資金的工作。

第三，引進(jìn)戰(zhàn)略股權(quán)投資，特別是要引進(jìn)具有國企背景的戰(zhàn)略投資，融入新鮮血液，這不僅可以優(yōu)化現(xiàn)有資本結(jié)構(gòu)，更能利用雙方綜合實(shí)力優(yōu)勢，加強(qiáng)雙方合作關(guān)系，形成戰(zhàn)略聯(lián)盟。

（二）投資方面的改進(jìn)策略及建議

第一，控規(guī)模，采取謹(jǐn)慎緩和的投資策略，避免盲目擴(kuò)張，降低土地儲備規(guī)模，還可對于區(qū)域位置不好或者暫無資金開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，以實(shí)現(xiàn)資金回流。

第二，提高投資效率，建立投資運(yùn)營監(jiān)控體系，提升管理水平，做好事前研判、事后評價，不斷加強(qiáng)企業(yè)資產(chǎn)獲利及創(chuàng)現(xiàn)能力。

第三，利用虧損項(xiàng)目承接新項(xiàng)目，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)所得稅抵稅效益，降低企業(yè)項(xiàng)目綜合開發(fā)成本。

第四，縮減企業(yè)多元化產(chǎn)品，對不盈利的產(chǎn)品堅決實(shí)施收割戰(zhàn)略，尋找合適買家變賣部分資產(chǎn)，保留企業(yè)核心業(yè)務(wù)，將有限資源投入能夠產(chǎn)生價值的領(lǐng)域中，采取集中優(yōu)勢，提高核心業(yè)務(wù)利潤率。

（三）運(yùn)營方面的改進(jìn)策略及建議

第一，加強(qiáng)費(fèi)用管控水平，提高成本、費(fèi)用控制質(zhì)量，繼續(xù)深化成本、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)化改革，開源節(jié)流，逐項(xiàng)梳理造成各環(huán)節(jié)費(fèi)用偏高的關(guān)鍵點(diǎn)，點(diǎn)對點(diǎn)解決問題。深化降本增效，深挖影響成本或效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)及流程，完善指標(biāo)，強(qiáng)化監(jiān)督與考核。

第二，提升資產(chǎn)使用效率，加強(qiáng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率管控，加強(qiáng)同上下游的合作，提升資產(chǎn)創(chuàng)現(xiàn)能力，對周轉(zhuǎn)率較低的資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，以補(bǔ)充企業(yè)資金流，這有利于企業(yè)增強(qiáng)償債能力。

第三，必要時進(jìn)行商業(yè)改革，進(jìn)行業(yè)務(wù)重組，重設(shè)組織架構(gòu)，精簡隊伍，改善企業(yè)管理運(yùn)營流程，專注核心領(lǐng)域，建立以EVA 為導(dǎo)向的績效考核評價機(jī)制，加強(qiáng)培訓(xùn)與指導(dǎo)，提升管理能力與水平。

五、結(jié)語

企業(yè)只有充分運(yùn)用EVA 進(jìn)行績效評價才能提升企業(yè)績效，EVA 引導(dǎo)企業(yè)一方面關(guān)注投資資本的收益水平，將有限資源投入回報率較高的投資項(xiàng)目中，另外一方面引導(dǎo)企業(yè)關(guān)注資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，提升運(yùn)營效率，提高投入產(chǎn)出回報率。匹配更合理的資本結(jié)構(gòu)，通過EVA 評價與業(yè)績考核掛鉤，引導(dǎo)管理者重視企業(yè)價值增值，更多地增加股東的財富，使管理者與股東目標(biāo)趨同，減少代理成本，關(guān)注企業(yè)長期價值的增加，避免短視行為，剝離那些不具有投資價值的業(yè)務(wù)以及非核心業(yè)務(wù)，優(yōu)化企業(yè)資源。