經營性物業(yè)授信給商業(yè)銀行帶來的問題及對策

黃明富

（平安銀行深圳分行，廣東 深圳 518001）

一、引言

經營性物業(yè)是指已竣工驗收并投入商業(yè)運營，且產權明晰、經營管理規(guī)范、經營利潤穩(wěn)定、經營性現(xiàn)金流量充裕、綜合收益較好的辦公用房、商業(yè)用房和工業(yè)營業(yè)用房。經營性物業(yè)抵押貸款是借款人將擁有的物業(yè)作為抵押物，并以該物業(yè)在未來經營中產生的現(xiàn)金流作為第一還款來源（借款人其他合法收入作為補充還款來源）的一種貸款業(yè)務。經營性物業(yè)抵押貸款并沒有完全脫離基本信貸原理，其因貸款時限長、還款方式多樣、企業(yè)償還本息壓力小等特點，深受房地產、物業(yè)管理等行業(yè)的青睞，但與此同時該類貸款也存在較高的風險，尤其是在新冠肺炎疫情沖擊下，國內部分商業(yè)地產項目經營損失慘重，銀行貸款的業(yè)務風險持續(xù)加劇。

二、商業(yè)銀行經營性物業(yè)抵押貸款存在的風險

（一）市場風險

受疫情影響，各個行業(yè)領域面臨嚴峻挑戰(zhàn)，國內經濟步入下行周期后，企業(yè)經營效益增長速度有所減緩，經營性物業(yè)抵押貸款的借款企業(yè)大多數(shù)都是項目公司，在高風險之際借款人可以直接放棄物業(yè)宣布破產，而此行為將會直接影響銀行資金安全。同時在實際工作中也曾出現(xiàn)借款人有意虛增投資規(guī)模并與股東簽訂虛假借款合約，從而套取商業(yè)銀行資金，威脅銀行資金安全。甚至有的借款人通過關聯(lián)人簽署虛假租賃合同或陰陽租賃合同，虛增租金以騙取更高的貸款額度，給銀行埋下風險隱患之根。即使是正常的租賃合同，在2020—2021年新冠病毒肆虐的大背景下，企業(yè)經濟條件變差，不少經營性物業(yè)貶值、空置率提升、經營租金下降，與當初貸款設定的物業(yè)市場價值和租金價格穩(wěn)定或有上漲趨勢發(fā)生較大變化，該類貸款面臨壓縮還款金額或貸款延期的情形。

（二）授信操作風險

對商業(yè)銀行來講，經營性抵押貸款可快速提升銀行業(yè)績，在發(fā)放貸款過程中，商業(yè)銀行對借款人資質、物業(yè)項目、借款人在其他銀行貸款退出原因等調查不詳細，對抵押資產價值評估不準確，銀行無法申請以物抵債，資產清收停滯［1］。甚至還有客戶經理與評估機構串通，故意虛增評估價值以套取更高的貸款額度。在貸款前的調查環(huán)節(jié)，銀行對物業(yè)項目資金收入預測過高，從而出現(xiàn)授信額度大、借款人還款來源與本息不對稱等，貸款后期監(jiān)管不嚴，物業(yè)項目租金收入未能劃轉至貸款銀行指定賬戶，出現(xiàn)監(jiān)管真空問題。

（三）貸款資金挪用風險

商業(yè)銀行發(fā)放的經營性物業(yè)抵押貸款多適用于房地產行業(yè)，近幾年來國家對房地產行業(yè)的調控力度加大，房地產企業(yè)被政府嚴格管制，尤其是投資融資方面。自2014年以來，商業(yè)銀行針對房地產行業(yè)的貸款審批條件逐漸嚴格，貸款限制條件明顯增加，就新興的經營性物業(yè)抵押貸款來看，此項貸款可以用于物業(yè)的裝修改造升級、歸還股東及銀行借款、置換為建設或購置該物業(yè)所形成的其他負債性資金及自有投入（超出固定資產投資資本金比例部分）等。這給一些房地產企業(yè)規(guī)避房產政策監(jiān)管、套取商業(yè)銀行巨額資金提供了機會。若借款企業(yè)使用貸款資金償還其之前借入的存量貸款，再加上企業(yè)項目經營不善，產生的現(xiàn)金流較少，就會導致無法及時償還經營性物業(yè)抵押貸款，銀行發(fā)放的貸款和產生的利息無法按時收回［2］。

（四）貸款后管理要求高、監(jiān)管難

經營性物業(yè)抵押貸款貸后管理要求相對較高，同時監(jiān)管難度也較大，一方面負責管理經營性物業(yè)抵押貸款的商業(yè)銀行客戶經理必須具備較強的工作能力，因為其不僅要負責核對借款企業(yè)經營房產項目的租戶信息，還需要清楚了解各個租戶租用時間、租金費用、租金回籠終點是否為銀行指定賬戶等信息。經過調查分析發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)商業(yè)銀行客戶經理的貸后審核管理工作與既定要求存在差距，貸后管理不到位則會產生貸款風險。另一方面，抵押物業(yè)的租金監(jiān)管難度大，租金費用是借款人償還銀行貸款的第一還款來源，通常商業(yè)銀行會與借款人簽訂相關協(xié)議，協(xié)商資金監(jiān)管賬戶，或是與借款人、承租人簽訂三方監(jiān)管協(xié)議，確保租金費用可流入銀行賬戶，但是在實務中即便簽訂協(xié)議也會出現(xiàn)挪用租金問題，從而產生借款人無法及時償還貸款的風險。

（五）貸款抵押資產貶值風險及變現(xiàn)風險

貸款抵押資產通常是商業(yè)用房、商場之類，經營性物業(yè)抵押貸款還款時間充裕，以及市場環(huán)境、政策內容不斷變化，導致抵押資產貶值，而且變現(xiàn)執(zhí)行難度直線提升，商業(yè)銀行面臨貸款抵押不足風險。另外，借款企業(yè)將經營效益差的物業(yè)資產抵押給商業(yè)銀行會威脅銀行的資金安全。另外，像深圳等部分城市為了支持高新技術企業(yè)或出于招商引資的需要，興建了軟件產業(yè)基地、科技生態(tài)園、軟件園等產業(yè)用房，由于政府豁免了大部分地價，規(guī)定此類房產的購買對象必須滿足政府或開發(fā)商規(guī)定的條件，并規(guī)定轉讓必須報政府特定部門審批，且受讓房產的企業(yè)也必須滿足這些條件，這些會給銀行處置抵押物帶來極大的困擾。

三、商業(yè)銀行經營性物業(yè)抵押貸款風險管理辦法

（一）貸款前對客戶項目、客戶信用等進行全面調查

商業(yè)銀行在發(fā)放經營性物業(yè)抵押貸款之前，需要對借款人、物業(yè)項目進行全面調查審核，確定合理的貸款數(shù)額上限和時間，從源頭防范貸款風險。商業(yè)銀行具體可以從以下幾個方面著手。

第一，對借款人的借貸資格進行全面審核。重點檢查借款人是否存在不良貸款記錄、內部治理結構是否完整、經營是否合規(guī)合法、現(xiàn)金流是否穩(wěn)定、對經營物業(yè)是否有產權及產權是否清晰、變現(xiàn)轉讓是否受限等。借款人同時需要滿足商業(yè)銀行提出的放款條件，即貸款抵押物經過決策機構審批、允許商業(yè)銀行介入監(jiān)管項目資金［3］。

第二，對經營性物業(yè)進行資格審核。具體審核條件有：物業(yè)必須符合產業(yè)規(guī)劃要求，通過嚴格的竣工驗收，并且投入運營；物業(yè)產權證件完整，物業(yè)原則上須為整層、整棟物業(yè)，以確保處置變現(xiàn)的便利性，產權獨立且地段與收益較好的寫字樓與臨街商鋪可單獨抵押；物業(yè)所處位置優(yōu)勢突出，如位于新經濟開發(fā)區(qū)或者中心商業(yè)區(qū)；物業(yè)周邊交通便捷，各項公共服務設施完善；物業(yè)經營穩(wěn)定，經營過程中有持續(xù)性現(xiàn)金流入；物業(yè)變現(xiàn)能力強，出租率不低于80%。對經營性物業(yè)審核檢查之后，綜合評估經營性物業(yè)抵押貸款風險高低，從而補充放款計劃。

第三，確定合理的貸款上限和時間。額度上限主要根據(jù)物業(yè)經營現(xiàn)金流、物業(yè)價值進行確定，一般不超過物業(yè)評估凈值的六成，最高不超過七成，同時借款人經營性物業(yè)在貸款期內產生的可用于還款的凈現(xiàn)金流一般需要覆蓋貸款本息的1.1倍，對于特別優(yōu)質的公司提供擔?；蛑攸c城市公寓項目，允許以其他還款來源補充覆蓋貸款本息1.1倍中的0.3～0.5倍。而對于貸款時間，商業(yè)銀行則需要結合借款人的資金需求、現(xiàn)有融資信息、物業(yè)預計現(xiàn)金流入、其他還款來源等進行確定，一般為10年，優(yōu)質客戶與優(yōu)質物業(yè)可以延長到15～20年。

第四，加強審核租賃合同。商業(yè)銀行需要采取嚴厲手段防范借款人抵抗銀行的抵押權行為，督促借款人和承租人以承租合同為憑證在房管部門備案，同時商業(yè)銀行客戶經理需要仔細檢查租賃合同中是否有損害商業(yè)銀行利益的條約，及時預測抵押資產變現(xiàn)難度。需要根據(jù)抵押物至少近三個月的水、電、煤氣賬單進行合理邏輯分析，要分析租賃合同與賬戶流水的匹配性，有無流水變相回流承租企業(yè)，避免虛假租賃合同及陰陽租賃合同。

第五，對于發(fā)現(xiàn)轉讓受限的房產，為防止變現(xiàn)困難，必須在物業(yè)辦妥抵押手續(xù)的同時追加房產主體的股權質押，未來以股權轉讓取代物業(yè)過戶的手法實現(xiàn)物業(yè)的處置變現(xiàn)。

（二）健全風險防控機制，重點檢查抵押物

關于經營性物業(yè)抵押貸款風險管理，商業(yè)銀行應當建立完善的風險防控機制，從貸款前至貸款后實施全過程的風險監(jiān)管，嚴格控制貸款風險，減少風險對銀行資金造成的損失。商業(yè)銀行應當將風險防控重點放在抵押物檢查方面。首先，抵押物貸前加大檢查力度。經營性物業(yè)存在法律關系復雜的特點，商業(yè)銀行貸款客戶需要著重關注物業(yè)承租人擁有的承租權、優(yōu)先購買權對銀行抵押權的負面影響，同時采取收益法，以5%～10%的折現(xiàn)率預估計算抵押物的真實價值，或是將收益法與成本法結合使用，精準預估抵押資產價值，健全抵押物的評估程序，防止抵押物被客戶經理或評估公司人為操縱，出現(xiàn)價值嚴重高估的風險。其次，貸款存續(xù)階段商業(yè)銀行要定期評估抵押資產價值。根據(jù)市場變化情況分析抵押資產是否貶值，以便及時通知借款人補充抵押資產或者重新商定貸款數(shù)額上限、時間期限等。最后，重視階段性擔保管理。若借款人是置換其他銀行貸款，則需要保證其他銀行抵押權釋放后商業(yè)銀行是第一順位抵押權人，如果商業(yè)銀行貸款擔保懸空，則要求借款人立即提供真實有效的階段性擔保。

（三）審核貸款用途，確定合理的貸款利率

應當嚴格審核經營性物業(yè)抵押貸款資金的用途，防止資金被挪作他用。在實務中，商業(yè)銀行要與借款人提前約定貸款資金用途流向，同時全程跟蹤監(jiān)管貸款資金使用，杜絕出現(xiàn)借款人將貸款資金用于國家法律不允許的業(yè)務領域，不得用于股本權益性投資，不得用于房地產開發(fā)，不得以任何形式流入證券、期貨市場，不得用于國家明令禁止的投資領域，對于置換超額投入的自有資金，置換出的資金也應符合上述規(guī)定。規(guī)范貸款資金用途，比如要求借款人將資金用于借款人中長期的經營周轉、抵押物業(yè)裝修改造與升級、償還抵押物業(yè)建設向其他銀行的借貸本息、置換抵押物業(yè)使用的資金［4］。商業(yè)銀行應該按照規(guī)定的貸款資金用途、物業(yè)經營預計現(xiàn)金流量確定貸款期限，同時在貸款存續(xù)期人民銀行上調利率后，要求借款人及時增加還款金額。根據(jù)商業(yè)銀行的定價水平，確定合理的貸款利率水平。

（四）完善相關法律手續(xù)，嚴格把控法律風險

經營性物業(yè)抵押貸款比一般房產抵押貸款更復雜，除了與抵押人簽訂抵押合同，辦理以銀行為第一順位抵押權房產抵押登記手續(xù)外，相關的法律手續(xù)與監(jiān)管手續(xù)也很重要。視情況需要，要求借款人的法人代表、主要股東、實際控制人或其他關聯(lián)方提供連帶責任保證擔保。作為抵押物的經營性物業(yè)的租金收入須通過中國人民銀行征信動產融資統(tǒng)一登記公示系統(tǒng)進行應收賬款質押登記，確保銀行為第一順位質權人。委托第三方收取租金的，須由銀行、借款人和第三方簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，明確租金收入必須全額存入銀行監(jiān)管賬戶。應和物業(yè)所有權人和占承租面積80%以上的承租方簽署三方協(xié)議，約束承租人將所有租金支付到銀行監(jiān)管賬戶，并同意在銀行行使抵押權時放棄租賃權和優(yōu)先購買權，或使用借款人告知書與承租人承諾函的方式代替。對于轉讓受限的房產，必須和房產主體股東辦妥全部股權質押登記手續(xù)。

（五）嚴格把控第一和第二還款來源，加強貸后風險管理

商業(yè)銀行應當嚴格監(jiān)管借款人的第一和第二還款來源，重視貸款后的風險管理工作。首先是通過封閉管理加強對第一還款來源的控制。由于經營性物業(yè)大部分是商業(yè)綜合體，其中個體承租數(shù)量較多，租金收取和物業(yè)費收取方式存在差別，借款人可能以此為由不按約定執(zhí)行租金監(jiān)管合約，限制商業(yè)銀行參與貸款資金監(jiān)管。因此商業(yè)銀行應該要求借款人在銀行開設租金監(jiān)管賬戶，不得開通網銀（即使開通網銀，也要在銀行的監(jiān)管之下）、不得購買支票等，明確租金收入劃轉權限，同時建立物業(yè)租賃監(jiān)管臺賬，及時掌握物業(yè)經營情況和租金賬戶收入明細。對于借款人無法履行租賃合同的問題，商業(yè)銀行需要進行充分調查，要求借款人及時籌措物業(yè)懸空時期應償還的貸款本息，若是借款人仍然無法及時償還，則商業(yè)銀行可調整貸款額度、停止發(fā)放貸款或是收回部分已發(fā)放的貸款資金。其次是通過嚴密的監(jiān)管機制跟蹤管理抵押資產，控制第二還款來源。商業(yè)銀行需要慎重處理產權不明晰的抵押資產、地理位置偏僻且變現(xiàn)難度高的抵押資產、物業(yè)管理質量低的抵押資產、存在轉租的抵押資產。貸款存續(xù)時期商業(yè)銀行應該要求借款人為抵押資產購置綜合財產保險，將銀行定為第一受益人，且投保金額應當與貸款本息對等，投保期限需與銀行放貸期限一致。如果貸款金額大于評估總值，則按照評估總值購買，如果貸款金額小于評估總值，則按照貸款金額的1.1倍購買，除了一次性投保覆蓋期限外，也可以分年投保，但是必須做到對貸款期限的連續(xù)覆蓋。

四、結語

經營性物業(yè)抵押貸款是新興事物，在城市化進程加快、地產經濟迅速發(fā)展、房價直線攀升等影響下，商業(yè)銀行經營性物業(yè)貸款規(guī)模迅速壯大。經營性物業(yè)抵押貸款能夠幫助企業(yè)解決經營性物業(yè)資金周轉難題，同時為商業(yè)銀行帶來可觀收益，但是商業(yè)銀行在發(fā)放經營性物業(yè)抵押貸款過程中仍然需要保持高度警惕，做好放貸前的調查、貸款存續(xù)期的監(jiān)管以及貸款后的風險控制，全方位防控貸款風險，降低風險對商業(yè)銀行發(fā)展造成的負面影響。