房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金管理研究

陳雪飛

（上海城建職業(yè)學(xué)院 上海 200438）

當(dāng)前我國城市化進(jìn)程不斷加快，城市人口日益增多，購房已成為人們的重要需求，房地產(chǎn)企業(yè)因此得到了關(guān)鍵的發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)行業(yè)有著廣闊的發(fā)展前景，在市場中一直呈現(xiàn)擴(kuò)展態(tài)勢，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出項(xiàng)目周期長、需求額度大、風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)（胡挺等，2021）。在新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)資金管理面臨挑戰(zhàn)，想要越過“市場寒冬”，推動(dòng)自身平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從自身入手，不斷提升資金管理水平，優(yōu)化成本控制工作，將營運(yùn)資金管理作為企業(yè)的發(fā)展重點(diǎn)。

一、營運(yùn)資金管理的基本概述

營運(yùn)資金是指一個(gè)企業(yè)維持日常經(jīng)營活動(dòng)所需的資金，是企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債的總稱，營運(yùn)資金管理包括流動(dòng)資產(chǎn)管理和流動(dòng)負(fù)債管理，房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)則主要包括應(yīng)收賬款和存貨。

（一）應(yīng)收賬款

應(yīng)收賬款涵蓋了應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收銷售款與其他應(yīng)收款三個(gè)部分，一般指企業(yè)同其他企業(yè)產(chǎn)生的賒銷等交易事項(xiàng)，是企業(yè)需要向其他企業(yè)收取的款項(xiàng)。在賒銷分析中，應(yīng)收賬款是關(guān)鍵內(nèi)容，改善應(yīng)收賬款管理能夠減少企業(yè)成本，為企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益（朱順和等，2021）。

（二）存貨管理

企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營會受到存貨管理水平的影響，日常的存貨除滿足生產(chǎn)和銷售的需求之外，還會考慮整體購買價(jià)格。企業(yè)強(qiáng)化存貨管理需要確保生產(chǎn)需求，構(gòu)建定量控制與定時(shí)控制系統(tǒng)，從而更為合理地控制企業(yè)存貨時(shí)間與存貨數(shù)量，更大程度地減少存貨占用的資金。

（三）流動(dòng)負(fù)債

流動(dòng)負(fù)債主要包括短期借款和商業(yè)信用，其中商業(yè)信用的具體形式有應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)和預(yù)收賬款等。企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展中有著較高的流動(dòng)負(fù)債，可在一定程度上降低企業(yè)的資金成本、提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，但也會加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。通常流動(dòng)負(fù)債傾向于對短期借款與應(yīng)付賬款的管理（荊中博等，2021）。許多企業(yè)在完成資金籌集后會忽視對短期借貸的管理，這將增大企業(yè)的資金壓力，不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金管理的現(xiàn)狀

（一）營運(yùn)資金管理制度不夠健全

許多房地產(chǎn)企業(yè)存在運(yùn)營資金缺少系統(tǒng)性管理的問題，發(fā)展規(guī)模不大的房地產(chǎn)企業(yè)此問題更為突出。因此，一些房地產(chǎn)企業(yè)具有管理制度落后、內(nèi)部行政管理能力不足、現(xiàn)代化治理水平較低等問題，從而限制了營運(yùn)資金管理能力的提升（劉夢珂等，2020）。對此我國房地產(chǎn)企業(yè)需及時(shí)采取相應(yīng)策略，對自身的財(cái)務(wù)管理制度進(jìn)行調(diào)整與優(yōu)化，增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理能力，尤其是營運(yùn)資金管理能力，要提高經(jīng)營效率，推動(dòng)企業(yè)發(fā)展。

（二）存貨管理的現(xiàn)狀分析

多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)缺少品牌優(yōu)勢，難以順利開展銷售，容易產(chǎn)生存貨占比較大等問題。存貨數(shù)量太大會占用企業(yè)過多的資金，增多倉儲費(fèi)、管理人員工資、維護(hù)費(fèi)等開支，并且存貨占用太多資金會使得企業(yè)的流動(dòng)資金減少，導(dǎo)致企業(yè)難以實(shí)施有效投資，從而影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益（李健花，2020）。雖然我國部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始注重存貨管理，并開展了存貨管理自動(dòng)化與信息化建設(shè)，但是提升的管理效率仍難以帶動(dòng)存貨數(shù)量的減少。企業(yè)需要在保證銷售與生產(chǎn)經(jīng)營需求的前提下，控制存貨數(shù)量、減少存貨成本，更大程度的實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)均衡，以進(jìn)一步降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

（三）應(yīng)收賬款管理的現(xiàn)狀分析

當(dāng)前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)會采用預(yù)售或低首付的銷售方式，但這種銷售方式會延長企業(yè)資金回籠時(shí)間，企業(yè)將出現(xiàn)大數(shù)額的應(yīng)收賬款并承擔(dān)缺少流動(dòng)資金的風(fēng)險(xiǎn)。僅憑嚴(yán)苛的信用政策無法完全解決應(yīng)收款項(xiàng)問題，同時(shí)會對企業(yè)的市場形象造成一定的影響。一定量的應(yīng)收款項(xiàng)可增加企業(yè)的現(xiàn)金收入，為其經(jīng)營與銷售提供資金支撐，有利于最大化實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值。但應(yīng)收款項(xiàng)過多會加大企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，尤其中小型房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對較弱，因此房地產(chǎn)企業(yè)要積極思考應(yīng)收賬款問題，研究如何將存貨轉(zhuǎn)化為應(yīng)收款項(xiàng)，增強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理能力。

（四）流動(dòng)負(fù)債管理的現(xiàn)狀分析

同以往相比，房地產(chǎn)企業(yè)近年來應(yīng)付賬款的周轉(zhuǎn)期越發(fā)縮短，企業(yè)的還款壓力日漸增加，并且在企業(yè)總資產(chǎn)比重中應(yīng)付賬款的占比也在增加（張淑英等，2020）。面對應(yīng)付賬款，部分企業(yè)會通過短期貸款為永久性流動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行融資，這雖然能在短時(shí)間內(nèi)緩解企業(yè)財(cái)務(wù)困境，但企業(yè)需承擔(dān)較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)需結(jié)合自身實(shí)際狀況，綜合考量選取滾動(dòng)安排負(fù)債或重新設(shè)定信用額度的方式面對應(yīng)付賬款問題，以確保債務(wù)在企業(yè)的可承受范圍之內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)需要建立健全應(yīng)付賬款管理制度，合理進(jìn)行商業(yè)信用籌資以應(yīng)對負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。

（五）籌資渠道較為單一

近些年來，隨著金融監(jiān)管力度的不斷加強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的融資環(huán)境越發(fā)不景氣。一直以來，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資通道多為債券與銀行貸款，依照以往通道進(jìn)行融資不僅難度有所加大，還會使得銷售回款速度下降。許多房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)著較大的債務(wù)壓力，負(fù)債問題較為嚴(yán)重。當(dāng)國家緊縮貨幣政策時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式便受到了極大程度的限制。雖然當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)能夠借助證券化來緩解融資壓力，但其融資難度會因監(jiān)管嚴(yán)格、金融工具局限等多種因素而增加。

三、房地產(chǎn)企業(yè)營運(yùn)資金管理的改進(jìn)策略

（一）建立健全營運(yùn)資金管理制度

科學(xué)完善的管理制度能夠規(guī)范企業(yè)的內(nèi)部管理，使企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)的過程更具合理性，可有效提高企業(yè)的綜合實(shí)力。健全的營運(yùn)資金管理制度應(yīng)當(dāng)涵蓋流動(dòng)負(fù)債管理、應(yīng)收賬款管理、現(xiàn)金管理與存貨管理四個(gè)部分。房地產(chǎn)企業(yè)存在較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此在制定流動(dòng)資產(chǎn)投資方案時(shí)，要科學(xué)評估營運(yùn)資金管理風(fēng)險(xiǎn)與收益，選用可行的投資方式，確保負(fù)債金額不超過企業(yè)的可承受范圍，盡可能增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)還可建立產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)控制度，監(jiān)控貨幣資金，努力提升資金利用效率，重視人才引進(jìn)工作，借助定期培訓(xùn)等方式培養(yǎng)財(cái)務(wù)專業(yè)人才，進(jìn)而增強(qiáng)營運(yùn)資金管理能力。

（二）選取高效的存貨管理方式

房地產(chǎn)企業(yè)通常有著一定量的存貨，可滿足日常經(jīng)營與銷售需求。企業(yè)要做好價(jià)格控制與存貨數(shù)量控制，防止出現(xiàn)存貨資金占比過大的現(xiàn)象（溫素彬等，2020）。企業(yè)要結(jié)合自身情況和市場發(fā)展前景，制定科學(xué)的生產(chǎn)作業(yè)計(jì)劃，減少閑置的存貨，同時(shí)配備相應(yīng)的保險(xiǎn)儲備，防止因?yàn)榇尕洈?shù)量不足造成供應(yīng)中斷，以降低企業(yè)受損的風(fēng)險(xiǎn)（陳淑云等，2020；唐蕾，2020）。房地產(chǎn)企業(yè)還可構(gòu)建存貨控制系統(tǒng)，及時(shí)調(diào)整存貨，有效管理庫存，以免產(chǎn)生缺貨或浪費(fèi)的情況。

（三）應(yīng)用商業(yè)信用保障資金運(yùn)轉(zhuǎn)

發(fā)揮信用折扣政策的作用，對信用期進(jìn)行嚴(yán)格控制，對信用申請人財(cái)務(wù)報(bào)表采用信用定量分析方式，借助比例分析法對購買者的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行科學(xué)評估。房地產(chǎn)企業(yè)要重視有效處理應(yīng)收賬款，盡量在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成，以降低壞賬的出現(xiàn)概率。房地產(chǎn)企業(yè)制定賬款收取制度時(shí)要充分考慮收賬收益與成本，努力提升賬款收取制度的可行性。房地產(chǎn)企業(yè)還要重視提高盈利與債務(wù)償還能力，充分把握資產(chǎn)營利性與流動(dòng)性的平衡。

（四）適當(dāng)使用企業(yè)流動(dòng)負(fù)債

房地產(chǎn)企業(yè)開展商務(wù)信用分析的重點(diǎn)在于信用承諾、信用額度、信貸協(xié)議與償還條件。通常情況下，短期借款的約束條件會少于長期借款，如果出現(xiàn)拖欠應(yīng)付賬款的情況，將嚴(yán)重?fù)p害企業(yè)在信用機(jī)構(gòu)和消費(fèi)者眼中的形象，從而不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展（陸岷峰等，2020）。企業(yè)可制定科學(xué)可行的流動(dòng)負(fù)債規(guī)劃，適當(dāng)使用流動(dòng)負(fù)債，盡量樹立一種積極向上的企業(yè)形象。

（五）拓展融資渠道

雖然如今銀行的融資門檻有所提升，但房地產(chǎn)企業(yè)在積極探尋其他融資渠道的同時(shí)也要保持良好的銀企關(guān)系，努力提高自身的信用資質(zhì)，這有利于持續(xù)獲取銀行的優(yōu)惠貸款政策。房地產(chǎn)企業(yè)還可借助股市實(shí)現(xiàn)融資，通過證券化有效擴(kuò)大融資規(guī)模，這能夠使資金流供應(yīng)更為穩(wěn)定、持續(xù)。房地產(chǎn)企業(yè)也可利用合作開發(fā)的方式進(jìn)一步加大土地儲備，以抵御資金鏈緊張的風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)可利用互聯(lián)網(wǎng)金融工具，有效優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，減少負(fù)債成本。

（六）改善營運(yùn)資金的管理環(huán)境

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越發(fā)嚴(yán)峻復(fù)雜的市場環(huán)境，改善營運(yùn)資金的管理環(huán)境勢在必行。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以市場發(fā)展作為導(dǎo)向，構(gòu)建相應(yīng)的運(yùn)行機(jī)制與內(nèi)部管理機(jī)制，特別要積極完善資金管理體系。由于一些房地產(chǎn)企業(yè)缺少足夠的營運(yùn)資金管理意識，風(fēng)險(xiǎn)防控能力有所不足，因此在優(yōu)化內(nèi)部管理環(huán)境時(shí)要重視加強(qiáng)工作人員的風(fēng)險(xiǎn)意識，構(gòu)建科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，盡可能細(xì)化營運(yùn)資金的管理風(fēng)險(xiǎn)，對其進(jìn)行分散處理。房地產(chǎn)企業(yè)要加大營運(yùn)資金管理相關(guān)的考核和獎(jiǎng)懲力度，分析管理中存在的問題，積累經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也要提高工作人員的主觀能動(dòng)性與工作積極性。

（七）充分發(fā)揮財(cái)務(wù)部門的監(jiān)督與控制職能

財(cái)務(wù)部門在房地產(chǎn)企業(yè)中占據(jù)重要地位，要充分發(fā)揮出財(cái)務(wù)的監(jiān)督和控制職能，積極健全營運(yùn)資金預(yù)算管理體系，深化工作內(nèi)容，開展精細(xì)化的、全方位的營運(yùn)資金管理工作。財(cái)務(wù)部門要實(shí)施計(jì)量驗(yàn)收工作，最大程度降低預(yù)算編制過程中的盲目性。財(cái)務(wù)部門還應(yīng)積極引進(jìn)信息化操作手段，加強(qiáng)信息化建設(shè)，提高預(yù)算決策的專業(yè)性，進(jìn)而提升管理營運(yùn)資金的專業(yè)性及權(quán)威性。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)的營運(yùn)資金管理可直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。因此，在開展?fàn)I運(yùn)資金管理工作時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹立合理且可行的營運(yùn)管理理念，積極優(yōu)化企業(yè)環(huán)境，精準(zhǔn)把控基礎(chǔ)性問題，實(shí)施動(dòng)態(tài)化管理和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，對營運(yùn)資金進(jìn)行全方位、全過程的管理。在新常態(tài)背景下，我國房地產(chǎn)企業(yè)在營運(yùn)資金管理過程中機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，特別是如今市場競爭機(jī)制日漸完善，房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營更容易被市場環(huán)境所影響。房地產(chǎn)企業(yè)要給予營運(yùn)資金管理足夠的重視，積極增強(qiáng)管理能力，提高管理水平，以便更好地立足于社會。