房地產(chǎn)行業(yè)集團(tuán)所得稅匯算清繳業(yè)務(wù)的處理研究

河南中建地產(chǎn)有限公司

引言

因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司開發(fā)一個項(xiàng)目有著周期長的特征，房地產(chǎn)公司企業(yè)所得稅預(yù)繳和匯算清繳具有該領(lǐng)域特定的準(zhǔn)則。房地產(chǎn)公司在開發(fā)達(dá)到規(guī)定時段具備預(yù)售要求時，準(zhǔn)許預(yù)售未完工的房產(chǎn)，這就決定了房地產(chǎn)領(lǐng)域在企業(yè)所得稅年度匯算清繳與普通行業(yè)相比要繁復(fù)的多。

一、房地產(chǎn)公司企業(yè)所得稅匯算清繳的有關(guān)表述

（一）企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅是基于我國運(yùn)營單位、內(nèi)資公司的生產(chǎn)運(yùn)營所得以及其他所得征集的一種稅，它能夠充足表現(xiàn)出國家和公司之間的利益配給。當(dāng)前，公司在每個月的結(jié)尾或者是每個季度的結(jié)尾先繳納所得稅，并在會計年度完結(jié)后，集中匯算清繳所得稅是目前中國征收這一稅的首要形式。匯算清繳的用途就是對公司繳納的所得稅稅額實(shí)行核對，評判它是否正確，進(jìn)而給國家和公司的合法權(quán)益供予強(qiáng)有力的保證。房地產(chǎn)公司企業(yè)所得稅說的是把這個企業(yè)的純盈利作為稅收目標(biāo)。在這樣情形下，能夠把稅收體制分成單獨(dú)征稅制和合并征稅制兩種，單獨(dú)征稅制的理念基本是實(shí)質(zhì)法人稅，而合并征稅制的理念基本則是擬制法人稅。

（二）企業(yè)所得稅的匯算清繳

匯算清繳說的是公司在指定的時期之內(nèi)，嚴(yán)格按照有關(guān)準(zhǔn)則，核算出正確的應(yīng)納所得稅、應(yīng)納稅所得額和應(yīng)補(bǔ)繳或是退還的稅款，并且對于自己企業(yè)所得稅實(shí)行呈報、上交以及結(jié)清的一種納稅舉動。作為稅收管控的關(guān)鍵內(nèi)容，匯算清繳業(yè)務(wù)具備高政策性、實(shí)效性、程序繁復(fù)和涉獵面大等特征，而且它還能夠加強(qiáng)呈報品質(zhì)，提升管控水準(zhǔn)，有效避開風(fēng)險。在詳細(xì)的匯算清繳當(dāng)中，因?yàn)闃I(yè)務(wù)量的加劇，一些房地產(chǎn)企業(yè)在清算時依舊存有著部分狀況，比如財務(wù)核算能力較低、企業(yè)所得稅明確不規(guī)范等。所以，房地產(chǎn)企業(yè)一定要增強(qiáng)對企業(yè)所得稅的匯算清繳，加強(qiáng)稅務(wù)管控品質(zhì)和能力，進(jìn)而推動本身的健全、可持續(xù)進(jìn)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳難點(diǎn)

（一）在預(yù)售以及完工時段的銷售房款對應(yīng)納稅所得額的調(diào)節(jié)

預(yù)售時段：房地產(chǎn)公司在預(yù)售收取預(yù)收房款時就產(chǎn)生了企業(yè)所得稅的納稅責(zé)任。公司銷售沒有完工開發(fā)產(chǎn)品得到的營收，要先按照估計計稅毛利率分季核算出估計毛利額，算進(jìn)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，并且有關(guān)的稅金以及附加、土地增值稅能夠減除。完工時段：在開發(fā)產(chǎn)品完成后，公司要盡快核算其計稅本錢并核算之前銷售營收的真實(shí)毛利額，并且把其真實(shí)毛利額和其相應(yīng)的估計毛利額當(dāng)中的相差額度，算進(jìn)當(dāng)年度公司本項(xiàng)目和其他項(xiàng)目合并核算的應(yīng)納稅所得額。在年度核算時，公司要開出對這項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品真實(shí)毛利額和估計毛利額當(dāng)中差別調(diào)節(jié)狀況的報告。注意本地稅務(wù)局對估計毛利率的劃定。企業(yè)所得稅要分段核算，若是按月申報的納稅者，1至11月按照原計稅毛利率15%核算估計毛利額，12月接新計稅毛利率核算毛利額；若是按季申報的前三個季度按照原計稅毛利率，第四個季度接新計稅毛利率核算毛利額。公司的年末有未結(jié)轉(zhuǎn)營收的預(yù)收房款在匯繳時也應(yīng)依據(jù)準(zhǔn)則分段計入房地產(chǎn)開發(fā)公司指定業(yè)務(wù)納稅調(diào)增明細(xì)表。最普遍的過錯是有很多地產(chǎn)公司會計不知曉這個領(lǐng)域企業(yè)所得稅，時常將預(yù)售房款直接做營收填進(jìn)匯算清繳表，成本隨便按營收的某個比例估計填進(jìn)匯算清繳表，致使應(yīng)納稅所得額數(shù)目不正確。

（二）對支付委托銷售公司銷售傭金、手續(xù)費(fèi)的扣除情況

房地產(chǎn)開發(fā)公司囑托房地產(chǎn)銷售或者房產(chǎn)中介公司售賣房產(chǎn)，依照簽約合同付款的委托代銷酬勞，在年度所得稅匯算清繳的時候不可以按發(fā)生額全部減除。除保險公司之外的其他公司產(chǎn)生和生產(chǎn)運(yùn)營相關(guān)的手續(xù)費(fèi)以及酬勞開銷，不超出以下準(zhǔn)則核算額度之內(nèi)的部分，允許減除；超出的部分，不能減除。手續(xù)費(fèi)和酬勞按照和具備合法資歷中介公司或者個人（不包含交易兩方和雇傭人員、代理人以及代表人等）所簽下的服務(wù)協(xié)議或者合同確定的收入資金的5%計算額度。也應(yīng)注重除囑托個人代理之外，公司用現(xiàn)錢等不是轉(zhuǎn)賬形式付款的手續(xù)費(fèi)和酬勞不能在稅前減除。公司真實(shí)向主管稅務(wù)組織提交手續(xù)費(fèi)和酬勞核算分配表以及其他有關(guān)材料，并獲取合法的實(shí)際的單據(jù)，關(guān)于超限額支付的酬勞和以不是轉(zhuǎn)賬方式付款的酬勞要在所得稅匯算時調(diào)整應(yīng)納稅所得額。切實(shí)工作當(dāng)中一定注重在支付中介公司銷售酬勞手續(xù)費(fèi)盡力使用轉(zhuǎn)賬形式，規(guī)避產(chǎn)生現(xiàn)金付款無法減除的狀況，給公司帶來額外的虧損。

（三）開發(fā)產(chǎn)品成本預(yù)提的扣除情況

普遍情形下，預(yù)提費(fèi)用是不能在所得稅匯算清繳時減除的，然而基于房地產(chǎn)開發(fā)公司制訂了部分例外狀況，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)時期有些長，清算較慢致使的。如此例外狀況包含：出包工程沒有最終辦理清算而沒有獲得全額發(fā)票的，在表明材料充足的條件下，其發(fā)票不足額度能夠預(yù)提，然而最高無法超出合同總額度的10%?，F(xiàn)實(shí)工作因?yàn)殚_發(fā)本金中的前期工程費(fèi)、基本設(shè)備建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等都存有和施工單位實(shí)行工程核算的狀況，因?yàn)楣こ毯怂阊舆t而無法在年終得到發(fā)票的，依照準(zhǔn)則預(yù)提的資金能夠依照準(zhǔn)則比值在匯算清繳時減除。公共成套設(shè)備沒有建設(shè)或者是沒有完成的，能夠按照預(yù)算造價預(yù)提建設(shè)花費(fèi)。這類公共成套設(shè)備一定適宜在售房合同、協(xié)議或者廣告、模型中明確答應(yīng)要建設(shè)而且無法取消，或是依照法律條文規(guī)定必需成套建設(shè)的要求。要向政府上報但是沒有上報的報批報建開銷、物業(yè)完善開銷能夠按準(zhǔn)則預(yù)提。物業(yè)完善開銷是說依照準(zhǔn)則要由公司擔(dān)當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理資金、公建維修資金或是其他專項(xiàng)資金。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算有關(guān)其他調(diào)節(jié)事宜

比如福利資金、職員教育資金、工會資金、勞動保護(hù)資金、業(yè)務(wù)招待資金、廣告宣傳資金等的核算和普遍公司的匯算清繳一樣。可以關(guān)注的是房地產(chǎn)公司的預(yù)售收入能否當(dāng)作業(yè)務(wù)招待費(fèi)用、廣告宣傳費(fèi)用的核算基數(shù)，要證實(shí)為銷售營收的實(shí)現(xiàn)，也就表明房地產(chǎn)公司的預(yù)售收入能夠當(dāng)作核算工作招待資金等的基數(shù)。在切實(shí)工作當(dāng)中，一些房地公司通常會忽視這一點(diǎn)，形成少減除招待費(fèi)用、廣告推廣費(fèi)用的狀況。

三、房地產(chǎn)公司匯算清繳企業(yè)所得稅的舉措

（一）對主體進(jìn)行明晰

在之前的匯算清繳當(dāng)中，往往存在主體不明晰這一情況，作為納稅者，房地產(chǎn)企業(yè)往往是對稅務(wù)單位的匯算清繳業(yè)務(wù)進(jìn)行被動協(xié)作，從屬關(guān)系較為顯著，而《辦法》中精確提出納稅者的主體位置。所以，在詳細(xì)匯算清繳業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)處理職員一定要嚴(yán)苛按照《辦法》的規(guī)定，對自己位置迅速進(jìn)行變換。并且，也要對房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅者這個法律職責(zé)主體實(shí)行重申?！掇k法》規(guī)定公司一定嚴(yán)苛依照有關(guān)制訂，對應(yīng)納所得稅額以及應(yīng)納稅所得額實(shí)行精確核算，并對申報的整體性、確鑿性和正確性等擔(dān)起有關(guān)法律職責(zé)。

（二）確保納稅稅額恰當(dāng)性

對房地產(chǎn)企業(yè)來說，在完結(jié)年度結(jié)算業(yè)務(wù)后，如果存有稅前應(yīng)當(dāng)核算但切實(shí)沒有核算的減除項(xiàng)目，它能夠經(jīng)過適應(yīng)調(diào)節(jié)賬務(wù)來對有關(guān)項(xiàng)目實(shí)行補(bǔ)計。并且，作為納稅者，房地產(chǎn)企業(yè)也要在年度呈報和所得稅預(yù)繳呈報當(dāng)中，自主對年度虧空做核算以及填補(bǔ)。如果房地產(chǎn)企業(yè)之前的年度虧空沒有補(bǔ)上，而且虧空在五年之間，因此企業(yè)能夠經(jīng)過當(dāng)年應(yīng)納稅所得額的運(yùn)用，來填補(bǔ)之前的年度虧空。當(dāng)前，中國金融政策是相對獨(dú)特的，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，它大多數(shù)平常流轉(zhuǎn)資本是經(jīng)過向銀行貸款獲得的，而為了應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)收益變動和運(yùn)營開發(fā)等須要，銀行貸款利息開銷也相對產(chǎn)生，這就表明在銀行貸款當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)是切實(shí)的受益者。有關(guān)規(guī)定闡明，若是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過關(guān)聯(lián)公司獲得銀行貸款數(shù)目在其總注冊資金的50%往上，則無法在稅前對超出的利息開銷實(shí)行減除。這個策略的關(guān)鍵目的就是以防房地產(chǎn)企業(yè)用貸款的形式變更收益。所以，在匯算清繳的時候，有關(guān)稅收部門一定對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利息開銷實(shí)行著重、詳細(xì)查核。

（三）主動引進(jìn)稅務(wù)代理

在對所得稅稅收實(shí)行管控時，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管控職員要主動引進(jìn)稅務(wù)代理或是稅收籌備。稅收籌備說的是在稅收體制約束情形下，對稅收空間實(shí)行主動尋找，并在遵從稅收準(zhǔn)則的根本上，完成科學(xué)轉(zhuǎn)變和變通。作為納稅者，房地產(chǎn)企業(yè)要運(yùn)用合理稅收籌備，把有扣除額度的資金轉(zhuǎn)化成沒有扣除額度、把無法遞延資金轉(zhuǎn)化成可遞延，用這來降低應(yīng)納稅所得額和納稅本錢。普遍情形下，在匯算清繳業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)會觸及很多規(guī)則、法律，而且會計體制和稅收政策間也存有交叉狀況，這也就增加了做好匯算清繳業(yè)務(wù)的困難。

結(jié)語

總而言之，對企業(yè)所得稅實(shí)行高效匯算清繳早已變成一個首要工作。所以，一定要知曉有關(guān)的政策規(guī)則，并經(jīng)過對主體的明晰、確保納稅稅額合范性和主動引進(jìn)稅務(wù)代理等方式，提升企業(yè)所得稅匯算清繳業(yè)務(wù)的品質(zhì)以及高效，進(jìn)而推動房地產(chǎn)企業(yè)健康的成長。