房地產企業(yè)成本管理結構分析

楊白楊 首創(chuàng)（天津）置業(yè)管理有限公司

引言

房地產行業(yè)是否能穩(wěn)定發(fā)展，對我國社會經濟的發(fā)展起到決定性作用。伴隨著經濟的發(fā)展，房地產行業(yè)從業(yè)人員較多，市場競爭較大。要想在殘酷的市場中穩(wěn)定發(fā)展，企業(yè)需在實踐中不斷完善自身的管理制度，加強成本管理，以市場經濟為導向，建立一套完整的成本管理體系，保證企業(yè)不會出現過度浪費和資本未被利用等情況，實現可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產企業(yè)成本的構成

（一）取得土地成本

土地取得成本主要包括土地出讓金、契稅和使用費等，房地產企業(yè)取得土地使用權的方式有協議、招標和拍賣三種形式，目前房地產企業(yè)所使用的主要是后兩種。為了限制房地產行業(yè)近年來出現的浮躁現象，國家有關部門加大對土地的宏觀調控的力度，使拍賣取得變成了大多數房地產企業(yè)取得土地的首要方式，導致開發(fā)成本中，土地取得費的占比不斷提高。

（二）前期工程費

前期工程費包括臨時設施費、三通一平費、規(guī)劃設計費、勘察丈量費和報批報費等費用，在建設成本構成中，所占比例相對較低。

（三）安裝工程費

安裝工程費被認為是屋建造過程中的建筑工程和設備安裝費用。主要包括主體安裝工程費、地基及基礎工程費、外立面工程費、門窗欄桿工程費、結構及初裝修工程費、精裝修工程費及其他建安工程費等，在整個施工工程中，成本中占比最大。

（四）公共設施建設費

公共設施費由公共配套設施費和基礎設施費兩部分組成。公共配套設施費在建設地內，建設的為住戶提供配套設施和娛樂設施所產生的費用。而基礎設施費主要包括配電、供水、燃氣通信、景觀等工程的建設費用。在房地產開發(fā)成本構成中，該項目所占比例僅次于安裝工程費用。

（五）開發(fā)間接費

開發(fā)間接費用是指在建筑過程中，并非利用在建筑上的費用。主要包括造價咨詢費、技術咨詢費、工程保險費、工程監(jiān)理費和物業(yè)費等，在整個建設過程中所占成本比例最小[1]。

二、成本管理在房地產項目中的應用

（一）成本管理概述

成本管理是指在技術人員依托于現有技術，嚴格根據相關文件規(guī)定，科學合法地對建筑成本進行把控，進而明確出項目中的各項成本，然后依照相關成本控制方法，控制企業(yè)運行各個環(huán)節(jié)的費用支出。實行成本管理的基本目的就是通過降低資源消耗，來提高生產效率，從而提高企業(yè)的經濟效益。如果企業(yè)管理人員對成本管理的概念不清晰，機械性盲目性地執(zhí)行成本管控，就會給企業(yè)帶來新的風險。根據當前房地產行業(yè)的結構差異，建筑的開發(fā)會應用不同技術，造成房地產企業(yè)建設項目成本差異較大，增加管理難度。

房地產企業(yè)在項目的施工過程中，每個項目各為主體，因此就會產生時間和空間上的施工差異，并且成本會在地產項目的開發(fā)每一個階段中形成，把控難度相應提高[2]。

（二）事前成本管理

在建筑開發(fā)建設之前，房地產公司需要慎重嚴謹地對項目進行篩選，在這個過程中，房地產公司需精準把握客戶需求，經過對市場進行調研分析，才能對項目有一個精確的定位，同時對項目帶來的利潤和收入進行評估，盡可能降低潛在風險的發(fā)生。在施工前的分析調查時，房地產企業(yè)應根據項目實際情況，制定最為科學合理的投資方案，更好地做到施工成本的管控。在方案選擇時，撥款的額度由房地產企業(yè)根據施工方案中的具體內容和流程決定，這樣才能達到工程質量達標，工程投入最小。在房地產企業(yè)的投標階段，公司可以經過對比，以及對市場口碑的了解，在眾多施工單位中選擇一個報價最合理，服務態(tài)度和質量最好的施工單位，簽訂建設合同。在項目的競標階段，鼓勵所有單位去公開競爭，優(yōu)化招標流程，保證招標環(huán)境透明化，企業(yè)之間憑實力公平競爭，才能為公司在復雜的市場中選出優(yōu)質的施工單位，確保工程的施工質量滿足用戶需求。

（三）事中成本管理

建設過程中，成本管理策略要根據項目的具體情況進行制定，科學合理地對施工成本進行管控。事中成本管理是房地產企業(yè)經濟效益的決定性因素，當前情況下，大多房地產企業(yè)持有的資金都不足以支付施工中的全部費用，這時企業(yè)就需進行外部融資。在融資工作開展之前，要對風險和經濟效益進行評估，做好企業(yè)內部的資金管控和成本管理，避免出現融資量過大的情況。開展施工時，需消耗大量的資金，同時占用大量的時間，人力和物力，形成一定管理風險。房地產成本管理人員在事中需要發(fā)揮管控成本的作用，合理控制成本，提高企業(yè)的經濟效益。

（四）實施成本管理的策略研究

房地產的成本管理過程要貫穿從項目競標后到竣工交付前的全部階段，因此企業(yè)需做到成本的全程管控。在這個過程中，房地產企業(yè)內部需通力合作、互幫互助，來確實落實成本管理制度的實施。對于房地產企業(yè)來講，首要目的是要滿足消費者對住房的需求，兼顧公司利潤，降低外部環(huán)境的影響，給企業(yè)留有一定的利潤。成本管理也有助于企業(yè)施工質量和工作效率的提升，在制定成本管理方案時，切實保證成本管理方案與企業(yè)戰(zhàn)略相結合，避免出現為了降低成本，而導致偷工減料的問題出現，提高項目質量，促進房地產企業(yè)長期發(fā)展。

三、房地產企業(yè)成本管理結構上現存問題

（一）成本控制意識不強

成本管控意識不強是所有房地產企業(yè)中存在的普遍問題，現階段項目利潤回報率較高，發(fā)展形勢一片大好。一方面致使很多企業(yè)忽略了成本管理，進入企業(yè)管理的誤區(qū)，本著開發(fā)就能賺到錢的錯誤思想，使房地產行業(yè)發(fā)展畸形化。另一方面，房地產企業(yè)缺乏與原料供應商的溝通，壓低投標價，沒有考慮到原料的利潤問題，從而出現原料以次充好，偷工減料的現象，導致后期在維護上投入大量的費用，給房地產企業(yè)的發(fā)展帶來巨大的隱患[3]。

（二）缺少科學的控制方法

很多房地產企業(yè)缺乏專業(yè)的成本管理人員，成本管理指標單一，不能有效解決成本管控中的風險。企業(yè)沒有科學的指導，不能對項目成本數據進行統計分析，在項目完工后，出現利潤和預期相差較大的現象，再回過頭來查找賬目問題。成本管理缺乏科學性、時效性極大程度上抑制了企業(yè)的發(fā)展速度。

（三）成本管理難以落實到實踐中

施工環(huán)節(jié)是控制成本的重要環(huán)節(jié)，在施工過程中，施工方往往會以提高工程質量為由，要求現場調整施工方案，加大成本的投入。如若不加以嚴格管控，就會造成成本不可控，這對施工中的成本管理實施情況有很大要求。項目招標時期，為了搶占工期，很多項目未進行充分分析調研，隨后便匆忙地進行設計，迅速開工。這種盲目追求速度的施工方式，會導致項目定位不清晰，很難對其成本進行管控，出現成本超編的問題，需調整總體方案，影響開發(fā)效率。

四、房地產企業(yè)成本管控的意義

（一）成本管理是企業(yè)發(fā)展的基礎

房地產行業(yè)的運營是一個長期而又漫長的過程，前期資金投入量大，資金回流慢。但隨著國家對房地產市場的宏觀調控，加強銀行、房貸緊縮，導致房地產企業(yè)的利潤受到嚴重影響，部分房地產項目因資金短缺導致崩盤。在這一情況下，房地產企業(yè)需加大成本管理，擴大外部融資，避免出現資金鏈短缺，危及企業(yè)發(fā)展的問題。

（二）成本管理是企業(yè)增加利潤的核心

房地產企業(yè)成本管理能力的好壞，直接影響企業(yè)獲取利潤的多少。現階段評價一個企業(yè)的重要指標就是企業(yè)的利潤增長率，因此如何在保證施工質量的前提下，降低成本，提高利潤就成為企業(yè)面臨的首要問題，這也能反映出企業(yè)的管理水平。企業(yè)也不能一味地追求低成本，導致施工質量下降，會使企業(yè)增加在后期的維護費用，企業(yè)的名譽也會受到影響[4]。

五、完善成本管理的措施

（一）制定科學的成本核算制度

房地產企業(yè)需建立一套科學完善的成本管理體系，保證企業(yè)成本管理的順利開展，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。房地產企業(yè)實施成本管理有利于對項目全過程的財務支出、人力物力消耗進行全方位的管理，并可以根據發(fā)展現狀及時進行調整。成本管理貫穿了房地產行業(yè)的整個發(fā)展過程，因此企業(yè)需做到上下一心，統一指揮，建立科學完善的成本管理制度。

（二）創(chuàng)新房地產企業(yè)成本控制方法

在房地產行業(yè)中，成本管理的方式有很多種，但有些企業(yè)不適用當下流行的一些方法。這就需要企業(yè)根據經濟情況，創(chuàng)新出一套適用于自身的成本管理制度。例如全面成本控制、標準成本控制和作業(yè)成本法的方法，這些方法各有所長，企業(yè)需合理進行選擇，提升成本管理能力和水平[5]。

（三）加強成本管理人才隊伍的建設

房地產企業(yè)成本管理工作專業(yè)性較強，對管理人員的要求較高。因此企業(yè)需招聘專業(yè)能力強、有責任心的高素質人才，并為其改善福利待遇，提高升職空間。

企業(yè)需鼓勵從業(yè)人員參加專業(yè)培訓，提高自身技能，在工作中不斷積累成本管理經驗，企業(yè)還需密切關注管理人員的道德思想，全方面提升財務工作人員的水平，培養(yǎng)其大局觀念。

結語

成本管理是房地產企業(yè)實現財務目標的重要手段之一，是企業(yè)管理的核心所在。隨著房地產市場的成熟，行業(yè)發(fā)展情況必然會成社會的焦點，企業(yè)要想獲得更多利潤，必須要從建立制度、確切落實和培養(yǎng)專業(yè)人才等方面入手，全面提高房地產企業(yè)的核心競爭力。財