自有住房陷阱與中國住房因城施策

20世紀(jì)90年代，英國學(xué)者奧斯瓦德提出了著名的“自有住房陷阱”假說，他通過經(jīng)驗研究認(rèn)為：購買房產(chǎn)會降低勞動者的流動性，導(dǎo)致失業(yè)率的上升和經(jīng)濟活力的下降。這一假說對英美大力補貼自有住房的制度提出了質(zhì)疑，引發(fā)了世界范圍內(nèi)的學(xué)者持續(xù)的討論和驗證。國內(nèi)學(xué)界目前鮮少有相關(guān)的研究，“自有住房陷阱”是否適用于中國亟待展開研究。

自有住房陷阱：概念及爭議

（一）概念與理論

1996年，英國學(xué)者奧斯瓦德發(fā)表了會議論文《對工業(yè)化國家高失業(yè)率的一種推測》，文中運用經(jīng)濟合作與發(fā)展組織（OECD）國家1960—1990年失業(yè)率和住房自有率數(shù)據(jù)建立簡單的一元二次OLS回歸模型，得出一個粗略的結(jié)論：住房自有率和失業(yè)率之間存在顯著的正相關(guān)。當(dāng)時正值歐洲失業(yè)率大幅上升時期，許多學(xué)者都試圖探究高失業(yè)率的成因及對策，奧斯瓦德也是其中之一，他本人也承認(rèn)“自有住房陷阱”是假說不是結(jié)論，需要更多的實證研究去驗證。

奧斯瓦德對失業(yè)和自有住房之間關(guān)系的主要解釋是：當(dāng)房主考慮搬家來接受新工作時，由于購買和出售住房而通常面臨比租客更高的交易成本，這些費用也意味著房主相比于租房者更可能選擇不搬家，接受更長的通勤距離，這會導(dǎo)致經(jīng)濟成本上升，對工作的激勵減少。交易成本增加的另一個后果是：一些房主在求職時會接受完全不適合他們的工作，這種不匹配降低了經(jīng)濟效率，會使勞動力市場進(jìn)一步惡化。

（二）爭議

奧斯瓦德的研究一石激起千層浪，當(dāng)時的英國剛剛完成大規(guī)模的公共住房私有化改革，他的研究結(jié)果對住房私有化改革是一種諷刺。如果“自有住房陷阱”確實存在，英國、美國等國家的住房制度需要再次改弦更張。隨后一些學(xué)者運用宏觀數(shù)據(jù)驗證并支持了奧斯瓦德的假設(shè)，然而這些宏觀研究和長久以來對購房者與流動性及失業(yè)關(guān)系的微觀研究相悖。個人層面的研究表明，相比于租客，業(yè)主的失業(yè)風(fēng)險更小，失業(yè)持續(xù)時間更短且工資收入更高。同時，奧斯瓦德的研究也和家庭自有住房優(yōu)勢的大量經(jīng)驗研究相違背。在英國及大部分英語國家，長久以來存在對私人產(chǎn)權(quán)的偏好，擁有產(chǎn)權(quán)被認(rèn)為可以帶來財富積累，為子女帶來更好的教育和收入，更多鄰里的社會資本以及居住的穩(wěn)定性等正面效益。許多研究者認(rèn)為自有住房是值得鼓勵的，政策補貼是必要的。

（三）住房自有率究竟是高好還是低好？

微觀層面的研究顯示，房主比租房者在就業(yè)市場有更好的表現(xiàn)，這是否意味著高住房自有率就會帶來高就業(yè)率和經(jīng)濟繁榮？現(xiàn)實的經(jīng)驗又顯然不是，從宏觀的國家和城市層面都不支持這一假設(shè)。微觀的經(jīng)驗和宏觀的數(shù)據(jù)存在矛盾，主要原因在于住房自有率和失業(yè)率、勞動力市場流動性等之間的關(guān)系非常復(fù)雜，存在極強的內(nèi)生性，需要控制一定的前提條件來分析因果關(guān)系。

轉(zhuǎn)型過程中的住房市場對家庭自有住房的準(zhǔn)隨機分配，被認(rèn)為可以較好地解決內(nèi)生性問題。研究者對歐洲社會住房私有化的研究發(fā)現(xiàn)，自有住房促使家庭更加努力工作，增加勞動收入，并促進(jìn)家庭的流動性，沒有證據(jù)表明相對于租房者房主的失業(yè)風(fēng)險更高。進(jìn)一步的研究認(rèn)為，要考慮自有住房帶來的外部性，住房自有率增加帶來失業(yè)率上升可能是由房主消費減少和就業(yè)競爭增加所產(chǎn)生的負(fù)外部性導(dǎo)致的。Sodini的研究也證實，在購房的第一年，家庭消費支出會顯著下降，但隨后這一影響會逐漸降低，當(dāng)房主選擇賣出房產(chǎn)時，家庭的消費又會隨之大幅上升，房產(chǎn)具有抵御家庭風(fēng)險的正面作用。

阿巴拉契亞山脈地區(qū)是美國相對低收入?yún)^(qū)域，這里的住房自有率較高，主要原因是不動產(chǎn)價格偏低，遷出的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成本過高，自有住房確實“鎖住”了這一地區(qū)的房主。次貸危機以來，美國住房違約增加房主的流動性，住房價格下跌導(dǎo)致房主流動性下降，正負(fù)影響相互沖抵，結(jié)果顯示房主和租客的失業(yè)率沒有明顯差異，自有住房并沒有鎖住購房者帶來的結(jié)構(gòu)性失業(yè)。

中國大城市：自有住房陷阱是個偽命題

雖然奧斯瓦德的“自有住房陷阱”假說從概念到方法都存在較大爭議，但對這一問題的研究將為我國住房調(diào)控政策提供有力的理論和現(xiàn)實依據(jù)。

（一）購房行為與人生態(tài)度

中國一二線城市的房產(chǎn)屬于稀缺資源，房價本身就是對新移民的一種篩選。大城市購房的主要門檻為購房資格、首付款及貸款資格，這本身就是對購房者受教育水平、個人能力、收入水平、工作穩(wěn)定性、原生家庭財富等的一種正向篩選。

購房行為背后更折射出人生態(tài)度的差異，購房者通常對自身及所在城市發(fā)展前景看好。購房也是個人對家庭責(zé)任擔(dān)當(dāng)?shù)木唧w表現(xiàn)，因為在中國城市，自有產(chǎn)權(quán)住房通常與教育、醫(yī)療等資源分配掛鉤。購房后的人生態(tài)度和家庭行為也易發(fā)生積極的改變，包括：家庭的滿意度、幸福感、凝聚力增加。買房會促進(jìn)個體更積極努力地工作，提升職業(yè)能力，增加收入。購房會促進(jìn)家庭消費理性增加，減少奢侈型和沖動型消費，還會增強個人及家庭的風(fēng)險意識，從長遠(yuǎn)看有利于家庭的財富積累。

（二）購房行為、流動性與就業(yè)

從短期看，購房可能導(dǎo)致家庭流動資金大幅減少，但并不等于流動性降低和就業(yè)機會減少。就流動成本而言，只有當(dāng)購房者選擇出售本地房產(chǎn)時，才可能面臨比租房者高的流動成本，這一成本主要來自房產(chǎn)交易的傭金和稅費。同時，租房者的流動也會面臨經(jīng)濟成本，例如可能違約而帶來的押金損失、更高頻率的搬家?guī)淼某杀镜?。除了考慮經(jīng)濟成本，更需要考慮經(jīng)濟收益。對于購房者而言，大城市房產(chǎn)流動性和增值性較好，在賣出時通常能獲得一定幅度的溢價。無論是購房者還是租房者，流動的目的地多是發(fā)展機會更多的城市，大城市的房產(chǎn)會幫助希望流動的購房者獲得更多金融、財富的支持與保障。

從長期看，隨著大城市房價的上漲，購房者財富因此而增加，遷移時賣出房屋所獲得的收益也會隨之增加，購房者陷入“自有住房陷阱”可能性更小，反而會增加購房者遷移流動的可能性。從長期的勞動力市場均衡以及失業(yè)和搜尋理論來看，“自有住房陷阱”也很難成立。假設(shè)租客會遷移到失業(yè)率更低且工資更高的地區(qū)，這會推動各個地區(qū)失業(yè)率和工資最終趨于均衡。如果自有住房造成失業(yè)和工資的下降，公司會選擇遷移到購房者更多的地區(qū)，最終由競爭推動各個地區(qū)的失業(yè)率和工資達(dá)到均衡。

（三）大城市自有住房與城市發(fā)展的外部性

1.大城市自有住房的負(fù)外部性

擁有房產(chǎn)是否會帶來負(fù)外部效應(yīng)，首先是消費的下降？住房消費有三大特點。一是住房消費會動用大額家庭儲蓄，通常需要動用夫妻雙方及父母共三個家庭六口人的儲蓄。購房本身還具有杠桿效應(yīng)，住房貸款有利于擴大消費甚至提前消費。二是住房消費不僅會拉動后期消費，如家具家電消費等；由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長，還會拉動包括水泥、建材等在內(nèi)的前期消費。三是房產(chǎn)具有財富效應(yīng)。當(dāng)房產(chǎn)增值時，購房者財富擴張，消費信心也因此而增加，會擴大消費；當(dāng)房產(chǎn)縮水時，消費會因此而縮減。

購買住房具有投資和消費雙重屬性，在收入既定或者變化不大的情況下，住房消費的結(jié)果是促進(jìn)消費，并對整個社會的消費結(jié)構(gòu)帶來很大影響：與住房相關(guān)的消費增加，而與住房消費關(guān)聯(lián)不大的消費可能因此受到抑制。當(dāng)然，家庭在計劃購買住房時，為購房積累必要的資金，對當(dāng)期消費會帶來負(fù)面影響。

家庭住房消費杠桿是否會帶來債務(wù)風(fēng)險和房價泡沫？2019年中國一二線城市首套房首付比例普遍大于等于30%，二套房首付比例在50%—80%之間。即便考慮首付貸、二押、眾籌等加杠桿的情況，中國家庭部門購房杠桿率也并不高。從世界范圍來看，大城市因房價高、人員流動性大等原因，總體而言，大城市住房自有率并不高，中小城市則相反。美國、英國、德國、日本等不同住房制度國家的城市都呈現(xiàn)出相同規(guī)律。

2.大城市自有住房對城市發(fā)展的正外部性

自有住房對于大城市發(fā)展的正外部性主要體現(xiàn)在：第一，世界范圍內(nèi)的不動產(chǎn)相關(guān)稅收構(gòu)成了地方政府稅基的重要來源，為城市發(fā)展與居民福利提供了重要的資金保障；第二，由于房價上漲，生產(chǎn)與生活成本增加會導(dǎo)致部分對租金與勞動力價格敏感的企業(yè)因成本上升而選擇外遷，對低附加值產(chǎn)業(yè)造成擠出效應(yīng)，同時也會迫使留下的企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，客觀上促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)由價值鏈低端向價值鏈高端攀升；第三，一二線城市房價上漲，帶動土地價格上漲，使得土地財政成為可能，政府有更多資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級與民生改善。產(chǎn)業(yè)空心化和高房價并無必然聯(lián)系，例如美國中部鐵銹地帶城市衰落的主要原因并非房價過高，產(chǎn)業(yè)外遷后導(dǎo)致房地產(chǎn)價格大幅下挫，但沒有帶來產(chǎn)業(yè)的回流。

中國中小城市：自有住房陷阱與貧困陷阱

收縮型城市的出現(xiàn)是城市化發(fā)展到一定階段后無法避免的現(xiàn)象，以齊齊哈爾、鶴崗、玉門等為代表的收縮型城市，其典型特征表現(xiàn)為人口外流、GDP與房價的持續(xù)下降，且?guī)硪幌盗胸?fù)外部性：地方政府財政收入減少以及民生和基礎(chǔ)設(shè)施凋敝，城市發(fā)展進(jìn)入惡性循環(huán)，在未來更有可能導(dǎo)致當(dāng)?shù)負(fù)碛挟a(chǎn)權(quán)的家庭被困在其中，無力遷徙到機會之地。

中國未來會有越來越多的收縮型城市，城市收縮會帶來一系列問題，包括社會和經(jīng)濟的衰退、房地產(chǎn)價值降低、空間品質(zhì)下降、犯罪率提高等。只有妥善解決這些問題，收縮型城市才有可能安然度過城市生命的收縮期，甚至有機會實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，否則極可能步玉門、鶴崗等急速衰敗城市的后塵而淪為廢城，結(jié)果是家庭財富的毀滅和留守居民的貧困，不利于人口和資本兩大生產(chǎn)要素的自由流動，使得區(qū)域發(fā)展更加失衡，對我國整體的經(jīng)濟發(fā)展造成負(fù)外部效應(yīng)。

結(jié)論與思考

（一）結(jié)論

奧斯瓦德的“自有住房陷阱”假說，在中國的大城市并不成立，擁有房產(chǎn)會幫助大城市希望流動的購房者獲得更多金融、財富的支持與保障，不會給購房者帶來“鎖定”效應(yīng)。大城市的購房行為給城市發(fā)展帶來正外部效應(yīng)，表現(xiàn)為帶動更多消費，與不動產(chǎn)相關(guān)的稅收增加會為城市發(fā)展與居民的教育、醫(yī)療、安全等福利提供重要的資金保障，還將有助于城市的創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)升級。

在以鶴崗、玉門等為代表的收縮型城市，奧斯瓦德的“自有住房陷阱”假說確實成立。城市在收縮與衰落過程中，房價下跌導(dǎo)致城市發(fā)展進(jìn)入惡性循環(huán)，擁有房產(chǎn)的家庭因房產(chǎn)嚴(yán)重縮水導(dǎo)致資產(chǎn)無法轉(zhuǎn)換或轉(zhuǎn)換成本過高，被困在原地陷入貧困陷阱，這將對整體的經(jīng)濟社會發(fā)展造成負(fù)外部效應(yīng)。

（二）思考：中國區(qū)域發(fā)展前景與住房因城施策

房屋具有不動產(chǎn)特點，空間上不可移動。流動性較差的房屋會面臨資產(chǎn)價格貶值，最終可能只剩下居住屬性而不具備資產(chǎn)屬性。我國一線城市的住房流動性最強，投資價值最大，二線城市次之。在個人和家庭層面而言，自有住房是應(yīng)對未來可能風(fēng)險和變化的物質(zhì)保障。在國家和社會層面，自有住房還具有與社會保障相互替代的功能，這都是住房資產(chǎn)屬性的體現(xiàn)。

以英美等為代表的歐美國家鼓勵自有住房的住房制度，和以德國、瑞典等為代表的對自有住房持中立態(tài)度的住房制度，通常對應(yīng)福利國家分析框架中“自由主義”和“社會民主主義”制度?！吧鐣裰髦髁x”住房制度一定程度上抑制了住房的資產(chǎn)屬性，政府提供全面的住房福利；在“自由主義”住房制度中，政府提供最基本的“安全網(wǎng)”“救護(hù)車”式的住房保障，剩下的住房需求交給市場，通過鼓勵住房的資產(chǎn)屬性以實現(xiàn)住房需求的滿足及與社會保障之間的平衡。近期的研究顯示，為了更好地應(yīng)對老齡化、貧困等社會問題，荷蘭、瑞典等正從“社會民主主義”向“自由主義”住房制度轉(zhuǎn)變，普遍削減住房保障補貼。因此，一旦自有住房失去流動性和保障功能，就需要政府大幅增加在社會保障方面的支出，否則個人和家庭面臨的貧困、健康等風(fēng)險將可能大大提高。

未來，中國城市化進(jìn)程中有兩大不可避免的趨勢：一是收縮型城市數(shù)量不斷增加，二是住房自有率在不同層級的城市間出現(xiàn)分化。兩大趨勢相互作用，將對中國城市未來前景產(chǎn)生較大影響。從世界范圍來看，通常城市規(guī)模越大，居民收入水平越高，流動性越大，住房自有率相對越低，反之則越高。我國由于1998年前城市普遍施行福利住房體制，因此目前大城市和中小城市的住房自有率普遍較高。未來大城市住房自有率將逐步降低，中小城市住房自有率維持較高水平。住房自有率水平較高的中小城市，相當(dāng)部分將會淪為收縮型城市，大量經(jīng)濟和社會問題需要應(yīng)對。大城市住房自有率逐步降低意味著租房市場不斷擴大，購房門檻不斷提高，需要解決的是購房難和租房難的問題。基于兩種住房制度各自的優(yōu)缺點，結(jié)合我國住房市場及城市化進(jìn)程，給出如下建議：

第一，租購并舉，公私合作。為了增加面向中低收入人群的住房供給，同時實現(xiàn)效率和公平之間的平衡，兩種模式下的住房制度都從政府直接主導(dǎo)的住房建設(shè)轉(zhuǎn)向了公私合作的間接補貼，例如英國、德國、法國等較為普遍的社會住房，德國、北歐國家較為流行的合作社住房以及美國政府通過補貼私人機構(gòu)、開發(fā)商以及購、租房者個人的住房保障體系。這些多主體供給、多渠道保障的形式都值得中國學(xué)習(xí)借鑒。

第二，逐步放松直至取消大城市的限購、限貸、首付比例較高等限制購房政策。住房政策的主要任務(wù)應(yīng)當(dāng)是改善和糾正市場的負(fù)外部性，提升市場的正外部性，以此實現(xiàn)勞動力和資本的自由流動，促進(jìn)城市和經(jīng)濟的均衡與可持續(xù)發(fā)展。未來大城市購房門檻會隨著城市化進(jìn)程而不斷提高，行政上的購房限制政策會進(jìn)一步提高購房成本，導(dǎo)致更多大城市新移民只能在租房市場解決住房需求。租房供給一是來自私人市場，包括擁有多套房屋的個人房東及自如等長租公寓機構(gòu)；二是由政府提供廉租房。目前租房市場中私人提供的租房受到限購等政策的限制，壓力會轉(zhuǎn)嫁至政府供給的廉租房，租房數(shù)量的缺口將需要政府投入大量財力進(jìn)行補貼，這有悖于租房市場的“多主體供給、多渠道保障”。

第三，適度加大對大城市中低收入者的租購補貼。由于大城市購房和租房成本的不斷升高，住房政策不僅需要逐步解除對大城市購房的限制，同時還應(yīng)適度放低門檻，加大對大城市中低收入者的租購補貼。

第四，加大對有收縮風(fēng)險的中小城市在教育、醫(yī)療等方面的轉(zhuǎn)移支付。有收縮風(fēng)險的中小城市居民，未來很可能面臨自有住房陷阱及貧困風(fēng)險。政府宜保持并增加在教育、醫(yī)療等方面的公共支出，不宜也不需要在住房尤其是購房政策上過多傾斜。面臨收縮風(fēng)險的中小城市的財政收入也是捉襟見肘，應(yīng)當(dāng)適度加大對這些城市的轉(zhuǎn)移支付。