不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記背景下的土地權(quán)屬問(wèn)題研究

裴寶明

【摘要】不動(dòng)產(chǎn)容易產(chǎn)生權(quán)屬問(wèn)題，需要嚴(yán)格做好登記工作，否則將會(huì)產(chǎn)生權(quán)屬糾紛。基于此，本文將從權(quán)屬信息、法律政策、配套措施、產(chǎn)權(quán)重疊、產(chǎn)權(quán)審批五個(gè)方面分別對(duì)不動(dòng)產(chǎn)土地權(quán)屬問(wèn)題及策略進(jìn)行分析，使不動(dòng)產(chǎn)登記制度更加地明確，形成有效的產(chǎn)權(quán)處理方案，保障不動(dòng)產(chǎn)登記能夠順利地進(jìn)行。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn);統(tǒng)一登記;土地權(quán)屬? ? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.31.016

隨著城鄉(xiāng)建設(shè)的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)土地權(quán)屬問(wèn)題日益突出，并且難以對(duì)土地權(quán)屬進(jìn)行劃分。為了降低權(quán)屬問(wèn)題對(duì)不動(dòng)產(chǎn)管理的影響，需要做好土地登記工作，確定不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際歸屬情況，使土地權(quán)屬問(wèn)題得到有效解決。在土地權(quán)屬方面，涉及到較多的問(wèn)題，需要從問(wèn)題角度出發(fā)制定解決策略，保障解決方法的有效性。

1、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記背景下土地權(quán)屬存在的問(wèn)題

1.1權(quán)屬信息不夠完善

權(quán)屬信息對(duì)登記過(guò)程具有較大影響，一旦權(quán)屬信息不完善，將會(huì)影響到統(tǒng)一登記過(guò)程。權(quán)屬信息問(wèn)題主要體現(xiàn)如下：第一，對(duì)土地權(quán)屬問(wèn)題不夠重視，導(dǎo)致數(shù)據(jù)資料存在不齊全的現(xiàn)象，將會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理過(guò)程造成影響。第二，農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)存在著變更的現(xiàn)象，導(dǎo)致變更信息與過(guò)去的房屋登記不匹配，無(wú)法準(zhǔn)確地房產(chǎn)信息進(jìn)行排查，導(dǎo)致資料登記不準(zhǔn)確，無(wú)法真實(shí)地反映房產(chǎn)登記情況。第三，不動(dòng)產(chǎn)登記資料保管不完善，未及時(shí)形成電子資料，一旦紙質(zhì)資料出現(xiàn)丟失，將無(wú)法對(duì)土地權(quán)屬進(jìn)行排查，不利于土地權(quán)屬的處理。權(quán)屬信息是不動(dòng)產(chǎn)管理的重要依據(jù)，需要弄清土地的權(quán)屬狀況，構(gòu)建完善的土地管理機(jī)制[1]。

1.2缺乏法律政策支持

法律政策支持對(duì)于土地權(quán)屬管理較為重要，一旦管理措施不當(dāng)，將會(huì)影響到登記制度，甚至對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記造成阻礙。缺乏法律政策支持主要表現(xiàn)如下：第一，存在錯(cuò)誤登記現(xiàn)象，無(wú)法對(duì)土地權(quán)屬進(jìn)行準(zhǔn)確登記，缺乏對(duì)土地權(quán)屬的確認(rèn)環(huán)節(jié)，導(dǎo)致登記信息出現(xiàn)錯(cuò)誤。第二，存在重復(fù)登記的情況，未對(duì)重復(fù)信息進(jìn)行整理與合并，導(dǎo)致登記信息的處理不夠嚴(yán)格。第三，土地權(quán)屬者缺乏權(quán)屬意識(shí)，往往私下進(jìn)行土地交易，而未經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)的確定，疏于法律政策的管理，不利于不動(dòng)產(chǎn)登記的進(jìn)行。第四，土地權(quán)屬者不了解法律政策，不懂得使用法律手段保護(hù)自身權(quán)益，導(dǎo)致土地權(quán)屬管理困難。

1.3缺乏健全統(tǒng)一配套

由于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作其中的內(nèi)容和流程具有復(fù)雜性和系統(tǒng)性的特點(diǎn)，想要正常有序開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記工作，最主要的是要實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一完善的配套。從整體目光來(lái)看，農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)登記工作與城市間的不動(dòng)產(chǎn)登記工作實(shí)施情況相對(duì)比可以看出，前者其符合自身發(fā)展的相應(yīng)配套還不夠成熟，仍然存在很大的進(jìn)步空間?，F(xiàn)階段我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記還沒(méi)有構(gòu)建出一套適用化和科學(xué)化的法律規(guī)范制度，另外，很多不動(dòng)產(chǎn)登記人員的綜合素質(zhì)和自身修養(yǎng)還有待提高。不動(dòng)產(chǎn)登記因其受到配套缺失問(wèn)題的嚴(yán)重約束，導(dǎo)致很多內(nèi)容都無(wú)法呈現(xiàn)在大眾面前，其主要原因在于地方政府和相關(guān)部門(mén)并沒(méi)有意識(shí)到統(tǒng)一配套的重要性。從地方政府和相關(guān)部門(mén)的角度來(lái)看，針對(duì)人民群眾的房屋確權(quán)登記并沒(méi)有足夠的積極性和主動(dòng)性，也不能良好與其配合協(xié)作，在不動(dòng)產(chǎn)登記方面沒(méi)有形成正確的思想認(rèn)識(shí)，嚴(yán)重阻礙我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的有序開(kāi)展。

1.4產(chǎn)權(quán)存在重疊現(xiàn)象

因受到種種原因造成的土地權(quán)屬界線(xiàn)與林地權(quán)屬界線(xiàn)交叉重疊現(xiàn)象，是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中面臨的巨大難題。我國(guó)自然資源部門(mén)和相關(guān)單位的主管人員各自負(fù)責(zé)自身的崗位職責(zé)，導(dǎo)致相關(guān)企業(yè)出現(xiàn)重復(fù)繳納費(fèi)用，為企業(yè)的發(fā)展增添了更多的負(fù)擔(dān)和壓力，引起更多的矛盾糾紛。相同的不動(dòng)產(chǎn)中相同的權(quán)利登記信息在記錄中只能保存一條數(shù)據(jù)信息。土地使用權(quán)第一次登記是針對(duì)土地權(quán)屬的登記，房屋所有權(quán)和土地的使用權(quán)第一次登記是面向其兩種權(quán)屬的一致登記，土地權(quán)屬已經(jīng)包含房屋權(quán)屬的登記事項(xiàng)，那么便會(huì)出現(xiàn)兩條現(xiàn)勢(shì)產(chǎn)權(quán)登記信息，造成不可避免的使用權(quán)矛盾沖突。根據(jù)登記的基本原則，對(duì)于相同不動(dòng)產(chǎn)辦理的第一次轉(zhuǎn)移、變更等服務(wù)時(shí)，需要將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的上一條登記信息權(quán)屬狀態(tài)成為“歷史”[2]。

1.5產(chǎn)權(quán)審批不夠嚴(yán)格

根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的具體操作標(biāo)準(zhǔn)可以看出，我國(guó)的大面積建設(shè)用地的使用權(quán)和房屋所有權(quán)在首次登記的申請(qǐng)主體主要為不動(dòng)產(chǎn)登記記錄簿，其主要源自于相關(guān)材料所涵蓋的國(guó)有建設(shè)用地的擁有權(quán)屬人員。因此在實(shí)際的工作中的涉及范圍比較廣泛，主要涉及到分層次開(kāi)發(fā)建設(shè)工程或分期竣工等宗地規(guī)劃、施工許可等，其房屋辦理首次登記出現(xiàn)的各種權(quán)屬來(lái)源問(wèn)題層出不窮，造成這種現(xiàn)象的主要原因在于土地的產(chǎn)權(quán)審批還沒(méi)有達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和要求。

2、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記背景下的土地權(quán)屬解決策略

2.1完善產(chǎn)權(quán)登記模式

為了確定土地的權(quán)屬問(wèn)題，需要建立完善的產(chǎn)權(quán)登記模式，避免權(quán)屬信息發(fā)生缺失，保障產(chǎn)權(quán)登記的效率。產(chǎn)權(quán)登記實(shí)施流程如下：首先，需要對(duì)土地權(quán)屬問(wèn)題引起重視，保證數(shù)據(jù)資料收集的全面性，使權(quán)屬信息與土地實(shí)際情況一致，使不動(dòng)產(chǎn)得到有效地管理。其次，需要應(yīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)變更的影響，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生變更時(shí)，土地權(quán)屬者需要做好登記工作，到有關(guān)部門(mén)對(duì)權(quán)屬信息進(jìn)行更改，使土地權(quán)屬更加地明確，避免產(chǎn)生土地糾紛問(wèn)題。最后，需要做好不動(dòng)產(chǎn)資料保管工作。一方面，需要將紙質(zhì)資料轉(zhuǎn)變成電子資料，方便資料的保存與備份，防止資料丟失現(xiàn)象發(fā)生。另一方面，需要對(duì)資料進(jìn)行整理，做好權(quán)屬資料的分類(lèi)，提高產(chǎn)權(quán)登記的辦事效率。

2.2統(tǒng)一法律登記依據(jù)

為了保障不動(dòng)產(chǎn)登記水平，需要做好法律政策的管理工作，提高登記依據(jù)的統(tǒng)一性，對(duì)土地所屬權(quán)進(jìn)行統(tǒng)一管理。首先，需要避免出現(xiàn)登記錯(cuò)誤現(xiàn)象，保障不動(dòng)產(chǎn)登記的準(zhǔn)確性，并且做好土地權(quán)屬問(wèn)題的驗(yàn)證工作，保證土地權(quán)屬信息的正確性。其次，需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信息進(jìn)行整理，對(duì)同一產(chǎn)權(quán)下的信息進(jìn)行合并，保障土地權(quán)屬登記的統(tǒng)一性。最后，需要做好法律政策宣傳工作，使土地權(quán)屬者能夠了解法律，合理對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)龊猛恋貦?quán)屬登記工作，提高不動(dòng)產(chǎn)登記管理水平[3]。

2.3統(tǒng)一登記配套措施

我國(guó)一大部分地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)過(guò)于繁瑣，數(shù)目較多，而且登記工作具有一定的難度，所以，想要提升不動(dòng)產(chǎn)登記工作的質(zhì)量水平，最需要重點(diǎn)關(guān)注的就是構(gòu)建出完善的登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)。登記信息管理平臺(tái)的作用在于可以幫助不動(dòng)產(chǎn)具體事宜進(jìn)行科學(xué)合理的分配和深化管理，并在一定程度上提升登記工作的質(zhì)量水準(zhǔn)和效率，還可以在第一時(shí)間進(jìn)行管理和優(yōu)化登記信息和數(shù)據(jù)內(nèi)容，有效提高登記工作的質(zhì)量。另外，通過(guò)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)的幫助有效開(kāi)展登記工作后，可以減少工作中出現(xiàn)二次登記、內(nèi)容錯(cuò)誤、登記信息缺失等問(wèn)題的發(fā)生概率，重點(diǎn)將不動(dòng)產(chǎn)登記工作朝向科學(xué)化、信息化的方向逐步發(fā)展。地方政府和相關(guān)部門(mén)還需要結(jié)合實(shí)際情況定期組織登記人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí)和指導(dǎo)教育，力爭(zhēng)提升登記人員的工作能力和自身綜合素質(zhì)，并在此基礎(chǔ)上加快我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的發(fā)展進(jìn)程。如果想讓更多的社會(huì)力量加入其中，可以采取相應(yīng)措施提升社會(huì)群眾進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的積極性和主動(dòng)性，通過(guò)新經(jīng)濟(jì)時(shí)代下最受歡迎的網(wǎng)上服務(wù)如網(wǎng)上支付、咨詢(xún)和查閱等方式深化不動(dòng)產(chǎn)登記的改革。

2.4解決產(chǎn)權(quán)重疊問(wèn)題

需要重點(diǎn)排查出不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)中所含有的一切土地第一次登記的相關(guān)信息和數(shù)據(jù)，主要內(nèi)容中包括房屋登記數(shù)據(jù)，此地的權(quán)屬狀態(tài)需要及時(shí)設(shè)置為“歷史”狀態(tài)。通過(guò)數(shù)據(jù)和信息的無(wú)限儲(chǔ)存，可以一步一步將宗地的現(xiàn)勢(shì)信息加以核實(shí)，并明確出該宗地位置是否還存在與房屋登記有關(guān)的數(shù)據(jù)信息，也要及時(shí)排查出土地第一次登記數(shù)據(jù)中有無(wú)含有合格的查封信息和抵押信息，針對(duì)一些并沒(méi)有實(shí)行查封和抵押的土地首次登記信息需要將其權(quán)屬狀態(tài)及時(shí)改變?yōu)椤皻v史”，有效避免出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的重疊現(xiàn)象。針對(duì)土地第一次登記數(shù)據(jù)中涵蓋查封等信息內(nèi)容時(shí)，可以將其上報(bào)于法院，此類(lèi)數(shù)據(jù)歸屬于歷史數(shù)據(jù)，權(quán)利和房屋登記數(shù)據(jù)便可以一起進(jìn)行登記，與相關(guān)法律部門(mén)和法院深入?yún)f(xié)商溝通后，可以將權(quán)屬狀態(tài)更換為“歷史”。針對(duì)土地第一次登記數(shù)據(jù)中含有抵押信息的內(nèi)容時(shí)，可以在第一時(shí)間與銀行通信，并將其物權(quán)法相關(guān)內(nèi)容加以告知，并勸告其相關(guān)企業(yè)在還清債務(wù)后要及時(shí)解除抵押狀態(tài)。相關(guān)企業(yè)無(wú)法在規(guī)定時(shí)間內(nèi)還清債務(wù)的需要重新構(gòu)建抵押物后解除抵押登記，并將權(quán)屬狀態(tài)更換為“歷史”。另外，不斷優(yōu)化并完善不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)的多方面性能，在實(shí)現(xiàn)“房地一體”的第一次登記過(guò)程中會(huì)由系統(tǒng)自主將其數(shù)據(jù)權(quán)屬狀態(tài)變更為“歷史”，其他無(wú)法實(shí)現(xiàn)自主變更權(quán)屬狀態(tài)的需要工作人員實(shí)行人工手動(dòng)操作將其狀態(tài)更改。

2.5強(qiáng)化產(chǎn)權(quán)審批流程

強(qiáng)化產(chǎn)權(quán)審批流程是解決土地產(chǎn)權(quán)審批問(wèn)題的有效解決辦法。首先，可以利用證明登記的操作手段，證明此宗地的所有權(quán)利人，明確時(shí)間、方式和許可等關(guān)鍵要點(diǎn)，并注明出此項(xiàng)宗地可以依據(jù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)辦理規(guī)范許可和施工許可。還可以通過(guò)開(kāi)放式、共享式信息手段向地方政府和相關(guān)部門(mén)提供與土地權(quán)屬相關(guān)的來(lái)源信息和數(shù)據(jù)內(nèi)容。另外，還可以在此宗地的建設(shè)基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地和房屋所有權(quán)登記證書(shū)中所表明的一切事宜內(nèi)容，有助于后續(xù)房屋在租售后可以繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，并辦理科學(xué)、合理的登記事項(xiàng)。

結(jié)論：

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)登記是解決土地權(quán)屬問(wèn)題的關(guān)鍵，可以解決城鄉(xiāng)發(fā)展中的土地權(quán)屬問(wèn)題，使土地權(quán)屬問(wèn)題更加地明確，保障不動(dòng)產(chǎn)登記的有效性。在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中，需要保證登記體制的完善性，提高審批流程的合理性，使不動(dòng)產(chǎn)能夠得到準(zhǔn)確地登記，進(jìn)而提高城鄉(xiāng)規(guī)劃的發(fā)展水平。

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