房地產(chǎn)企業(yè)融資風險管理探究

呂驍姮 浙江浙蕭資產(chǎn)管理有限公司

引言

當今社會，隨著信息技術(shù)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)可選擇運營模式越來越多，其實際發(fā)展空間越來越多。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型行業(yè)，因此在實際發(fā)展過程中，需要大量資金進行支持，使得房地產(chǎn)企業(yè)管理人員必須提高對融資工作的關(guān)注度。近幾年，我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注度不斷提高，控制力度不斷加強，并且結(jié)合我國國情頒布了許多文件，對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控，這些行為增加了房地產(chǎn)企業(yè)融資難度，使得許多企業(yè)將面臨資金鏈斷裂問題，對其長久、穩(wěn)定發(fā)展中造成了影響?；诖藶閹椭康禺a(chǎn)企業(yè)進一步發(fā)展，就必須針對融資工作制定出詳細合理的風險管理機制，為日常工作提供基礎(chǔ)保障。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資內(nèi)涵

融資是指企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中，為了避免出現(xiàn)資金鏈斷裂情況而選擇使用一切合理辦法獲取資金的財務(wù)行為。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，為保證所承接工程建設(shè)項目可以順利完成，在項目進行過程中，會向銀行等金融機構(gòu)尋求幫助，獲取一定數(shù)量的資金，確保工地可以穩(wěn)定運行[1]。同時由于所承接房地產(chǎn)項目周期較長，因此需要資金數(shù)量較多，但是由于外界市場環(huán)境對房地產(chǎn)行業(yè)影響較大，再加上我國政府的干預(yù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金運用與其他行業(yè)存在一定差異。比如在投資準備階段，房地產(chǎn)企業(yè)就需要準備大量的資金，然后卻需要花費較長時間才可以完成資金回籠，這也是房地產(chǎn)企業(yè)融資工作備受關(guān)注度的原因。

融資風險控制可以幫助企業(yè)管理人員降低融資活動風險，幫助企業(yè)早日實現(xiàn)所制定的發(fā)展目標，控制或消除融資風險的手段可以保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益。在某種程度來說可以避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)過大的經(jīng)濟損失。最開始，風險管理需要用風險確定與風險識別進行分析，房地產(chǎn)企業(yè)所開展的融資工作一定會存在風險。因此在融資工作中必須認清這個現(xiàn)實，為保證房地產(chǎn)企業(yè)可以順利完成融資工作，必須制定出科學(xué)合理的融資風險防范計劃，為融資工作保駕護航。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資風險分析

在當今社會，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員正在不斷提高自身專業(yè)素養(yǎng)，以期提高融資能力，提高自身風險抗壓能力。但是由于市場環(huán)境日益復(fù)雜，某些房地產(chǎn)企業(yè)為了保證自身經(jīng)濟效益會選擇降價銷售法，以期早日完成資金回籠，滿足自身發(fā)展所需經(jīng)濟支持。通過對房地產(chǎn)融資工作進行詳細分析可知，目前房地產(chǎn)企業(yè)在開展融資工作時所需要承擔風險主要表現(xiàn)形式有以下幾種：

（一）融資成本增加或經(jīng)營壓力增加

目前，房地產(chǎn)企業(yè)主要融資渠道為銀行貸款或信托融資，除此之外，還可以借助某些民間借貸方式來獲取資金，完成融資現(xiàn)實。通過調(diào)查可知，現(xiàn)今社會，房地產(chǎn)企業(yè)貸款利率比較高，一直維持在6%～10%之間，而且隨著土地成本不斷提高，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔資金壓力越來越大。而且，當房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生某些變故后，企業(yè)將無法與正常金融機構(gòu)進行合作獲取相關(guān)資金，只能通過民間借貸方式獲取融資資金，而民間借貸利率會在20%左右，使得房地產(chǎn)企業(yè)融資成本進一步提高。

（二）融資能力減弱降低風險承受能力

在當今社會，房地產(chǎn)企業(yè)需要面臨多變的市場環(huán)境，這導(dǎo)致在實際經(jīng)營過程中需要解決的許多突發(fā)問題，如果企業(yè)無法制定出符合自身實際情況的發(fā)展計劃，那么企業(yè)將出現(xiàn)較大財務(wù)風險，可能會出現(xiàn)無法按時償還貸款情況，甚至于企業(yè)還將面臨破產(chǎn)。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，可以及時完成貸款償還，擁有足夠可使用資金，才可以證明自身具備可持續(xù)盈利能力。如果企業(yè)還款工作出現(xiàn)問題，則證明企業(yè)內(nèi)部資金出現(xiàn)問題，有可能正在破產(chǎn)邊緣，會對開展其他經(jīng)營活動造成嚴重影響[2]。

（三）融資渠道單一增加資金來源難度

近幾年，我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)進行了宏觀調(diào)控，對房地產(chǎn)企業(yè)貸款額度進行限制，基于此，房地產(chǎn)企業(yè)為保證自身發(fā)展不受影響，需要尋找全新貸款渠道。但是對實際情況進行分析可知，房地產(chǎn)企業(yè)所進行融資洽談工作并不順利，比如借貸對象利息過高、借貸對象不愿放款等，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不得不放棄所找到的貸款渠道，依然只能使用固有渠道完成貸款，呈現(xiàn)出融資貸款渠道單一化情況，增加了企業(yè)融資難度。

（四）自我能力與融資需求不匹配

房地產(chǎn)項目生產(chǎn)、銷售周期較長，導(dǎo)致資金回流速度較低，也就是說房地產(chǎn)企業(yè)自我造血能力比較弱。目前，我國房價處于波動狀態(tài)，許多消費者都處于觀望狀態(tài)，這導(dǎo)致房屋銷售情況非常不理想，對房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力造成了嚴重影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)更難完成融資工作，嚴重限制了企業(yè)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資風險管理控制建議

（一）調(diào)整資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)合理，不僅可以提高股權(quán)獲益、降低資本成本，還可以提高企業(yè)自身風險控制力。企業(yè)可以借助方法對資本結(jié)構(gòu)進行分析調(diào)整，比如每股收益分析法、公司價值分析法、資本成本平均法等，借助此項工作，可以推動房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)營造良好發(fā)展環(huán)境[3]。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率正呈現(xiàn)出上升趨勢，因此，為了保證房地產(chǎn)企業(yè)可以長久、穩(wěn)定地發(fā)展下去，可以擁有良好的資金儲備與還款能力，確保企業(yè)可以順利完成相關(guān)項目承接，提高企業(yè)自身市場地位。在實際經(jīng)營過程中，應(yīng)提高房地產(chǎn)企業(yè)自身適應(yīng)能力，擺脫政府宏觀調(diào)控與相關(guān)政策對自身的影響，搭建出符合自身實際情況的風險識別控制體系，為自身發(fā)展保駕護航。同時房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)優(yōu)化自身財務(wù)指標，不斷提高自身信用等級，借助高周轉(zhuǎn)、快速回款等策略幫助房地產(chǎn)企業(yè)自身完成資金結(jié)構(gòu)優(yōu)化，進一步擴大企業(yè)經(jīng)營范圍，早日完成整合工作，采用統(tǒng)一工作方案對融資資源、機構(gòu)以及所獲得資金進行管理，確保擁有足夠的資金支持相關(guān)項目運轉(zhuǎn)。此外，應(yīng)盡力發(fā)揮自身資源，完成存量資產(chǎn)處理，降低資金沉淀，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，提高融資風險控制力。同時需要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)完成資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化之后，可供企業(yè)管理人員所使用資金將更多，因此一定要制定出科學(xué)合理的資源管理計劃與使用計劃，嚴格掌控資金流向，避免出現(xiàn)資金浪費情況。除此之外，在實際工作中，還應(yīng)提高對資金預(yù)算工作的關(guān)注度，成立專業(yè)工作小組，結(jié)合具體工作實際情況完成資金調(diào)整，避免出現(xiàn)資金鏈斷裂情況，確保相關(guān)項目可以穩(wěn)定運行，發(fā)揮資本結(jié)構(gòu)調(diào)整工作最大價值。

（二）降低負債規(guī)模

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在判斷企業(yè)自身負債規(guī)模是否合理時，應(yīng)從資金籌措來源、實際回收情況、資金周轉(zhuǎn)情況等多個角度進行切入。同時，在企業(yè)當中，負債規(guī)模應(yīng)充當財務(wù)杠桿，確保自身所承擔債務(wù)在合理期限內(nèi)。目前，房地產(chǎn)公司正在面臨資產(chǎn)負債率不斷提升、負債規(guī)模不斷擴大等問題，因此為了幫助企業(yè)降低資產(chǎn)負債率，擺脫財務(wù)危機，企業(yè)管理人員必須制定出科學(xué)合理的工作計劃，盡最大可能減少短期借款情況出現(xiàn)。并且通過對實際情況進行分析可知，如果可以實現(xiàn)長期負債比率增加，那么就可以確保房地產(chǎn)公司在最大融資風險之內(nèi)不會出現(xiàn)資金鏈斷裂情況，可以保證自身經(jīng)營穩(wěn)定性。比如房地產(chǎn)企業(yè)可以借助提前進行帶息負債償還、高息到低息的轉(zhuǎn)換等方式降低自身財務(wù)支出，提高資金利用率，確保自身所擁有資源可以發(fā)揮自身最大價值；通過獲取貸款規(guī)模等指標幫助企業(yè)管理人員了解自身需要承擔哪些資金運營風險，進而實現(xiàn)負債規(guī)?？刂疲饾u將企業(yè)所承擔資產(chǎn)負債率調(diào)整到最優(yōu)區(qū)域，降低房地產(chǎn)企業(yè)所承擔融資風險，獲取風險與收益的最佳組合。此外，在實際經(jīng)營發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過提高資金回籠速度改變自身負債規(guī)模，實現(xiàn)融資風險防控。

（三）擴展融資渠道

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，不同融資渠道對企業(yè)造成的債務(wù)償還壓力與融資風險會存在一定差異，由于企業(yè)所需要融資成本不同，因此所選擇資金來源也存在一定差異。房地產(chǎn)企業(yè)為進一步擴大市場影響力，提高自身經(jīng)濟效益，在開展融資工作時，應(yīng)優(yōu)先選擇低成本融資渠道。目前，房地產(chǎn)企業(yè)在開展融資工作時，可以選擇的融資渠道主要有兩個，分別是銀行借款與債券發(fā)行[4]?；诖?，為降低實際融資風險，應(yīng)開發(fā)更多融資方式，比如使用海外貸款、信托投資、抵押貸款等渠道，提高企業(yè)資產(chǎn)運行能力，降低企業(yè)融資風險。隨著社會不斷發(fā)展，在實際融資過程中，房地產(chǎn)企業(yè)還可以嘗試低成本大規(guī)模這一融資方式，比如房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷提高自身信用等級，在銀行債券市場中發(fā)放超短期融資券，完成資金獲??；與政府等有關(guān)部門進行合作，使得資金可以進入到民間資本投資當中，實現(xiàn)PPP資產(chǎn)證券化。同時開發(fā)新的融資渠道，可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)資金成本控制，主要表現(xiàn)形式有融資費、占用費降低、發(fā)展主業(yè)獲取籌集資金、尋找全新利潤增長點等。房地產(chǎn)企業(yè)在進行融資工作時，應(yīng)對可使用融資方式進行對比處理，選擇成本最低的融資方式，所選擇融資渠道的科學(xué)性與合理性可以決定企業(yè)實際發(fā)展情況，決定房地產(chǎn)企業(yè)實際發(fā)展效率及質(zhì)量。

（四）改善融資結(jié)構(gòu)

通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)是否合理可以決定企業(yè)運營質(zhì)量與發(fā)展?jié)摿?，房地產(chǎn)企業(yè)為協(xié)調(diào)風險與收益之間的關(guān)系，可以借助控制利息支出等方式控制融資成本，降低企業(yè)經(jīng)營風險[5]。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，在之后發(fā)展經(jīng)營過程中，可以使用將固定利率與浮動利率融合在一起的方式控制資金成本，對融資結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化，幫助房地產(chǎn)企業(yè)找到屬于適合自己的融資期限；房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)結(jié)合融資期限確定負債比重，雖然籌措期越短，所支付成本越低，可以盡早開展相關(guān)項目，但需要承擔較大風險，而籌措期長，雖然會進一步延長資金回籠時間，但是卻可以收獲更多社會閑散資金，制定出科學(xué)合理的還款計劃，降低還款壓力，為后續(xù)發(fā)展奠定扎實的基礎(chǔ)[6]。在實際工作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須保證所制定融資計劃符合科學(xué)性與合理性原則，制定多元化融資戰(zhàn)略，盡可能擴大權(quán)益融資比重，降低負債融資比重，比如目前我國政府重點發(fā)展經(jīng)濟適用房、中低價房，那么房地產(chǎn)企業(yè)可以大力開發(fā)此類產(chǎn)業(yè)，以降低融資難度。再比如房地產(chǎn)企業(yè)還可以開展酒店產(chǎn)業(yè)，擴大經(jīng)營規(guī)模，擴大資金獲取渠道等等。除上述內(nèi)容外，房地產(chǎn)企業(yè)在開展融資工作時，還可以使用“內(nèi)源為主，外源為輔”的融資方式，確保企業(yè)擁有足夠的資金積累，為增加經(jīng)營范圍、提高市場價值提供幫助，實現(xiàn)融資風險控制。

（五）優(yōu)化內(nèi)部控制制度，建立健全資金管理機制

在房地產(chǎn)企業(yè)在開展融資工作時，需要從多方面進行考慮，比如融資成本、融資條件等，對所制定的融資計劃進行分析，借助信息技術(shù)搭建融資活動監(jiān)管系統(tǒng)，對融資工作進行管理控制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以自身融資情況基礎(chǔ)，參考我國政府部門所頒布政策，對融資工作進行有效管理，避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂情況。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)不定期對融資管理機制進行優(yōu)化升級，提高預(yù)防意識，確保資金可以應(yīng)對融資工作中出現(xiàn)的各類意外情況。同時房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)充分了解自身資金管理情況，使用合理的方式對收賬工作進行調(diào)整，降低企業(yè)出現(xiàn)壞賬的可能性，避免出現(xiàn)過多資金損失。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定出高效的回款計劃，提高自身資金回收管理意識，對應(yīng)收回款項單獨進行減值測試，估算壞賬可能性，將其納入當期損益當中，在開展資金收支時，與融資工作與資金管理工作進行相互配合，控制房地產(chǎn)企業(yè)壞賬出現(xiàn)可能性，擴大企業(yè)流動資產(chǎn)投資效益。除此之外，為控制資金風險，企業(yè)管理人員還可以組建專業(yè)的資金管理部門，幫助組內(nèi)員工明確自身工作職責，派專人完成資金跟蹤工作。并且，房地產(chǎn)企業(yè)還可以建立出科學(xué)合理的資金管理分級預(yù)警機制，以便于管理人員可以及時對所出現(xiàn)的突發(fā)情況進行控制，降低房地產(chǎn)企業(yè)融資風險。

結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高自身融資風險管理能力，那么首先要做的就是對市場環(huán)境進行詳細了解，對所涉及相關(guān)政策進行分析、整理。其次完成融資渠道擴展，融資模式創(chuàng)新，對現(xiàn)有經(jīng)營布局進行優(yōu)化，提高自身經(jīng)營效率及質(zhì)量。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)以自身實際情況為基礎(chǔ)，制定出科學(xué)合理的風險預(yù)警制度，提高對融資風險的掌控力度，確保企業(yè)管理人員可以對融資風險進行實時監(jiān)控，以此不斷提高自身實際風險管理能力。