房地產企業(yè)融資風險管理探究

呂驍姮 浙江浙蕭資產管理有限公司

引言

當今社會，隨著信息技術發(fā)展，房地產企業(yè)可選擇運營模式越來越多，其實際發(fā)展空間越來越多。但是由于房地產行業(yè)屬資金密集型行業(yè)，因此在實際發(fā)展過程中，需要大量資金進行支持，使得房地產企業(yè)管理人員必須提高對融資工作的關注度。近幾年，我國政府對房地產行業(yè)的關注度不斷提高，控制力度不斷加強，并且結合我國國情頒布了許多文件，對房地產行業(yè)進行宏觀調控，這些行為增加了房地產企業(yè)融資難度，使得許多企業(yè)將面臨資金鏈斷裂問題，對其長久、穩(wěn)定發(fā)展中造成了影響?；诖藶閹椭康禺a企業(yè)進一步發(fā)展，就必須針對融資工作制定出詳細合理的風險管理機制，為日常工作提供基礎保障。

一、房地產企業(yè)融資內涵

融資是指企業(yè)在經營發(fā)展過程中，為了避免出現資金鏈斷裂情況而選擇使用一切合理辦法獲取資金的財務行為。對房地產企業(yè)而言，為保證所承接工程建設項目可以順利完成，在項目進行過程中，會向銀行等金融機構尋求幫助，獲取一定數量的資金，確保工地可以穩(wěn)定運行[1]。同時由于所承接房地產項目周期較長，因此需要資金數量較多，但是由于外界市場環(huán)境對房地產行業(yè)影響較大，再加上我國政府的干預，導致房地產企業(yè)資金運用與其他行業(yè)存在一定差異。比如在投資準備階段，房地產企業(yè)就需要準備大量的資金，然后卻需要花費較長時間才可以完成資金回籠，這也是房地產企業(yè)融資工作備受關注度的原因。

融資風險控制可以幫助企業(yè)管理人員降低融資活動風險，幫助企業(yè)早日實現所制定的發(fā)展目標，控制或消除融資風險的手段可以保證房地產企業(yè)經濟效益。在某種程度來說可以避免房地產企業(yè)出現過大的經濟損失。最開始，風險管理需要用風險確定與風險識別進行分析，房地產企業(yè)所開展的融資工作一定會存在風險。因此在融資工作中必須認清這個現實，為保證房地產企業(yè)可以順利完成融資工作，必須制定出科學合理的融資風險防范計劃，為融資工作保駕護航。

二、房地產企業(yè)融資風險分析

在當今社會，房地產企業(yè)管理人員正在不斷提高自身專業(yè)素養(yǎng)，以期提高融資能力，提高自身風險抗壓能力。但是由于市場環(huán)境日益復雜，某些房地產企業(yè)為了保證自身經濟效益會選擇降價銷售法，以期早日完成資金回籠，滿足自身發(fā)展所需經濟支持。通過對房地產融資工作進行詳細分析可知，目前房地產企業(yè)在開展融資工作時所需要承擔風險主要表現形式有以下幾種：

（一）融資成本增加或經營壓力增加

目前，房地產企業(yè)主要融資渠道為銀行貸款或信托融資，除此之外，還可以借助某些民間借貸方式來獲取資金，完成融資現實。通過調查可知，現今社會，房地產企業(yè)貸款利率比較高，一直維持在6%～10%之間，而且隨著土地成本不斷提高，導致房地產企業(yè)需要承擔資金壓力越來越大。而且，當房地產企業(yè)發(fā)生某些變故后，企業(yè)將無法與正常金融機構進行合作獲取相關資金，只能通過民間借貸方式獲取融資資金，而民間借貸利率會在20%左右，使得房地產企業(yè)融資成本進一步提高。

（二）融資能力減弱降低風險承受能力

在當今社會，房地產企業(yè)需要面臨多變的市場環(huán)境，這導致在實際經營過程中需要解決的許多突發(fā)問題，如果企業(yè)無法制定出符合自身實際情況的發(fā)展計劃，那么企業(yè)將出現較大財務風險，可能會出現無法按時償還貸款情況，甚至于企業(yè)還將面臨破產。對房地產企業(yè)而言，可以及時完成貸款償還，擁有足夠可使用資金，才可以證明自身具備可持續(xù)盈利能力。如果企業(yè)還款工作出現問題，則證明企業(yè)內部資金出現問題，有可能正在破產邊緣，會對開展其他經營活動造成嚴重影響[2]。

（三）融資渠道單一增加資金來源難度

近幾年，我國政府對房地產行業(yè)進行了宏觀調控，對房地產企業(yè)貸款額度進行限制，基于此，房地產企業(yè)為保證自身發(fā)展不受影響，需要尋找全新貸款渠道。但是對實際情況進行分析可知，房地產企業(yè)所進行融資洽談工作并不順利，比如借貸對象利息過高、借貸對象不愿放款等，導致房地產企業(yè)不得不放棄所找到的貸款渠道，依然只能使用固有渠道完成貸款，呈現出融資貸款渠道單一化情況，增加了企業(yè)融資難度。

（四）自我能力與融資需求不匹配

房地產項目生產、銷售周期較長，導致資金回流速度較低，也就是說房地產企業(yè)自我造血能力比較弱。目前，我國房價處于波動狀態(tài)，許多消費者都處于觀望狀態(tài)，這導致房屋銷售情況非常不理想，對房地產企業(yè)盈利能力造成了嚴重影響，使得房地產企業(yè)更難完成融資工作，嚴重限制了企業(yè)發(fā)展。

三、房地產企業(yè)融資風險管理控制建議

（一）調整資本結構

房地產企業(yè)資本結構合理，不僅可以提高股權獲益、降低資本成本，還可以提高企業(yè)自身風險控制力。企業(yè)可以借助方法對資本結構進行分析調整，比如每股收益分析法、公司價值分析法、資本成本平均法等，借助此項工作，可以推動房地產企業(yè)發(fā)展，為房地產企業(yè)營造良好發(fā)展環(huán)境[3]。通過調查發(fā)現，目前，房地產企業(yè)資產負債率正呈現出上升趨勢，因此，為了保證房地產企業(yè)可以長久、穩(wěn)定地發(fā)展下去，可以擁有良好的資金儲備與還款能力，確保企業(yè)可以順利完成相關項目承接，提高企業(yè)自身市場地位。在實際經營過程中，應提高房地產企業(yè)自身適應能力，擺脫政府宏觀調控與相關政策對自身的影響，搭建出符合自身實際情況的風險識別控制體系，為自身發(fā)展保駕護航。同時房地產企業(yè)應優(yōu)化自身財務指標，不斷提高自身信用等級，借助高周轉、快速回款等策略幫助房地產企業(yè)自身完成資金結構優(yōu)化，進一步擴大企業(yè)經營范圍，早日完成整合工作，采用統(tǒng)一工作方案對融資資源、機構以及所獲得資金進行管理，確保擁有足夠的資金支持相關項目運轉。此外，應盡力發(fā)揮自身資源，完成存量資產處理，降低資金沉淀，調整資本結構，提高融資風險控制力。同時需要注意的是，房地產企業(yè)完成資本結構優(yōu)化之后，可供企業(yè)管理人員所使用資金將更多，因此一定要制定出科學合理的資源管理計劃與使用計劃，嚴格掌控資金流向，避免出現資金浪費情況。除此之外，在實際工作中，還應提高對資金預算工作的關注度，成立專業(yè)工作小組，結合具體工作實際情況完成資金調整，避免出現資金鏈斷裂情況，確保相關項目可以穩(wěn)定運行，發(fā)揮資本結構調整工作最大價值。

（二）降低負債規(guī)模

對于房地產企業(yè)而言，在判斷企業(yè)自身負債規(guī)模是否合理時，應從資金籌措來源、實際回收情況、資金周轉情況等多個角度進行切入。同時，在企業(yè)當中，負債規(guī)模應充當財務杠桿，確保自身所承擔債務在合理期限內。目前，房地產公司正在面臨資產負債率不斷提升、負債規(guī)模不斷擴大等問題，因此為了幫助企業(yè)降低資產負債率，擺脫財務危機，企業(yè)管理人員必須制定出科學合理的工作計劃，盡最大可能減少短期借款情況出現。并且通過對實際情況進行分析可知，如果可以實現長期負債比率增加，那么就可以確保房地產公司在最大融資風險之內不會出現資金鏈斷裂情況，可以保證自身經營穩(wěn)定性。比如房地產企業(yè)可以借助提前進行帶息負債償還、高息到低息的轉換等方式降低自身財務支出，提高資金利用率，確保自身所擁有資源可以發(fā)揮自身最大價值；通過獲取貸款規(guī)模等指標幫助企業(yè)管理人員了解自身需要承擔哪些資金運營風險，進而實現負債規(guī)?？刂?，逐漸將企業(yè)所承擔資產負債率調整到最優(yōu)區(qū)域，降低房地產企業(yè)所承擔融資風險，獲取風險與收益的最佳組合。此外，在實際經營發(fā)展過程中，房地產企業(yè)還可以通過提高資金回籠速度改變自身負債規(guī)模，實現融資風險防控。

（三）擴展融資渠道

對于房地產企業(yè)而言，不同融資渠道對企業(yè)造成的債務償還壓力與融資風險會存在一定差異，由于企業(yè)所需要融資成本不同，因此所選擇資金來源也存在一定差異。房地產企業(yè)為進一步擴大市場影響力，提高自身經濟效益，在開展融資工作時，應優(yōu)先選擇低成本融資渠道。目前，房地產企業(yè)在開展融資工作時，可以選擇的融資渠道主要有兩個，分別是銀行借款與債券發(fā)行[4]?；诖?，為降低實際融資風險，應開發(fā)更多融資方式，比如使用海外貸款、信托投資、抵押貸款等渠道，提高企業(yè)資產運行能力，降低企業(yè)融資風險。隨著社會不斷發(fā)展，在實際融資過程中，房地產企業(yè)還可以嘗試低成本大規(guī)模這一融資方式，比如房地產企業(yè)應不斷提高自身信用等級，在銀行債券市場中發(fā)放超短期融資券，完成資金獲??；與政府等有關部門進行合作，使得資金可以進入到民間資本投資當中，實現PPP資產證券化。同時開發(fā)新的融資渠道，可以幫助房地產企業(yè)實現資金成本控制，主要表現形式有融資費、占用費降低、發(fā)展主業(yè)獲取籌集資金、尋找全新利潤增長點等。房地產企業(yè)在進行融資工作時，應對可使用融資方式進行對比處理，選擇成本最低的融資方式，所選擇融資渠道的科學性與合理性可以決定企業(yè)實際發(fā)展情況，決定房地產企業(yè)實際發(fā)展效率及質量。

（四）改善融資結構

通常情況下，房地產企業(yè)融資結構是否合理可以決定企業(yè)運營質量與發(fā)展?jié)摿?，房地產企業(yè)為協(xié)調風險與收益之間的關系，可以借助控制利息支出等方式控制融資成本，降低企業(yè)經營風險[5]。對房地產企業(yè)而言，在之后發(fā)展經營過程中，可以使用將固定利率與浮動利率融合在一起的方式控制資金成本，對融資結構進行優(yōu)化，幫助房地產企業(yè)找到屬于適合自己的融資期限；房地產企業(yè)還應結合融資期限確定負債比重，雖然籌措期越短，所支付成本越低，可以盡早開展相關項目，但需要承擔較大風險，而籌措期長，雖然會進一步延長資金回籠時間，但是卻可以收獲更多社會閑散資金，制定出科學合理的還款計劃，降低還款壓力，為后續(xù)發(fā)展奠定扎實的基礎[6]。在實際工作過程中，房地產企業(yè)必須保證所制定融資計劃符合科學性與合理性原則，制定多元化融資戰(zhàn)略，盡可能擴大權益融資比重，降低負債融資比重，比如目前我國政府重點發(fā)展經濟適用房、中低價房，那么房地產企業(yè)可以大力開發(fā)此類產業(yè)，以降低融資難度。再比如房地產企業(yè)還可以開展酒店產業(yè)，擴大經營規(guī)模，擴大資金獲取渠道等等。除上述內容外，房地產企業(yè)在開展融資工作時，還可以使用“內源為主，外源為輔”的融資方式，確保企業(yè)擁有足夠的資金積累，為增加經營范圍、提高市場價值提供幫助，實現融資風險控制。

（五）優(yōu)化內部控制制度，建立健全資金管理機制

在房地產企業(yè)在開展融資工作時，需要從多方面進行考慮，比如融資成本、融資條件等，對所制定的融資計劃進行分析，借助信息技術搭建融資活動監(jiān)管系統(tǒng)，對融資工作進行管理控制。房地產企業(yè)應以自身融資情況基礎，參考我國政府部門所頒布政策，對融資工作進行有效管理，避免房地產企業(yè)出現資金鏈斷裂情況。同時，房地產企業(yè)還應不定期對融資管理機制進行優(yōu)化升級，提高預防意識，確保資金可以應對融資工作中出現的各類意外情況。同時房地產企業(yè)管理人員應充分了解自身資金管理情況，使用合理的方式對收賬工作進行調整，降低企業(yè)出現壞賬的可能性，避免出現過多資金損失。房地產企業(yè)應制定出高效的回款計劃，提高自身資金回收管理意識，對應收回款項單獨進行減值測試，估算壞賬可能性，將其納入當期損益當中，在開展資金收支時，與融資工作與資金管理工作進行相互配合，控制房地產企業(yè)壞賬出現可能性，擴大企業(yè)流動資產投資效益。除此之外，為控制資金風險，企業(yè)管理人員還可以組建專業(yè)的資金管理部門，幫助組內員工明確自身工作職責，派專人完成資金跟蹤工作。并且，房地產企業(yè)還可以建立出科學合理的資金管理分級預警機制，以便于管理人員可以及時對所出現的突發(fā)情況進行控制，降低房地產企業(yè)融資風險。

結語

綜上所述，房地產企業(yè)要想提高自身融資風險管理能力，那么首先要做的就是對市場環(huán)境進行詳細了解，對所涉及相關政策進行分析、整理。其次完成融資渠道擴展，融資模式創(chuàng)新，對現有經營布局進行優(yōu)化，提高自身經營效率及質量。最后，房地產企業(yè)還應以自身實際情況為基礎，制定出科學合理的風險預警制度，提高對融資風險的掌控力度，確保企業(yè)管理人員可以對融資風險進行實時監(jiān)控，以此不斷提高自身實際風險管理能力。