房地產(chǎn)開發(fā)項目融資管理現(xiàn)狀分析及改進(jìn)建議

劉達(dá)

[摘 要] 近年來，隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了很多機(jī)遇，得到了迅速發(fā)展。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)逐漸下行的背景下，也面臨著眾多挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)公司要想在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，提高自身的經(jīng)營管理水平是非常重要的。大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程當(dāng)中都需要進(jìn)行融資，以確保自身有足夠的資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)，而房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行融資的過程當(dāng)中，在融資成本方面將會面臨巨大挑戰(zhàn)。文章對房地產(chǎn)開發(fā)項目融資管理現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并有針對性地提出相關(guān)改進(jìn)建議。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè);融資管理;資金管理

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2021.23.014

從房地產(chǎn)企業(yè)市場投資的情況可得知，我國房地產(chǎn)企業(yè)的投資總額一直呈上升趨勢。房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱，但其自身的管理和發(fā)展卻存在很多不足，其所承受的市場競爭壓力與資金的不足都對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成了阻礙? [1] 。因此，很多房地產(chǎn)企業(yè)都采取了融資手段來緩解資金壓力，針對這一情況，以下將結(jié)合房地產(chǎn)融資管理現(xiàn)狀，提出相應(yīng)的改進(jìn)建議。

1 房地產(chǎn)企業(yè)資金現(xiàn)狀

房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)必須對企業(yè)現(xiàn)金流加以重視，并保證現(xiàn)金流處于持續(xù)健康的狀態(tài)。近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)企業(yè)也隨之不斷發(fā)展。調(diào)查顯示，近年來房地產(chǎn)企業(yè)對貸款和外資的依賴有所降低，自籌資金的運(yùn)用有所增加。房地產(chǎn)企業(yè)要想穩(wěn)步發(fā)展還需要積極開拓融資渠道，加強(qiáng)融資管理。2019年隨著非標(biāo)融資與房地產(chǎn)融資管理政策的收緊，市場開始擔(dān)憂房地產(chǎn)板塊流動性。相關(guān)監(jiān)管部門嚴(yán)格控制資金流向房地產(chǎn)，金融機(jī)構(gòu)地產(chǎn)業(yè)務(wù)審批和投放收緊，市場利率也隨之上行，放款和審批難度增強(qiáng)，融資成本加大，融資環(huán)境緊張。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目融資成本內(nèi)容

企業(yè)的經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)都需要成本，企業(yè)在運(yùn)營過程中必定會有支出，而房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程當(dāng)中的必然支出就是房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資成本。房地產(chǎn)企業(yè)在籌集資金的過程中定會產(chǎn)生支出，例如房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)行股票時，需要印刷有價證券，人力和宣傳等一系列支出都是其所必須要付出的成本。其在市場資金的來往過程當(dāng)中，還會支付相應(yīng)成本，這就對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本支出差異造成了一定程度的影響。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目融資成本的計算方法

計算房地產(chǎn)開發(fā)項目融資成本需要根據(jù)企業(yè)融資的資金額度來進(jìn)行，融資額度越高，融資成本也會增多;融資的額度越低，融資成本就會減少。在進(jìn)行融資后，資金回本需要一段時間，那么這段時間的長短也會對房地產(chǎn)開發(fā)項目融資成本的計算帶來影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用相對應(yīng)的成本公式來計算開發(fā)項目融資成本，降低房地產(chǎn)企業(yè)在支出成本中所面臨的風(fēng)險。

4 房地產(chǎn)開發(fā)項目融資管理的現(xiàn)狀

4.1 不完善的資金管理機(jī)制

企業(yè)的運(yùn)營都需要資金的支持，而房地產(chǎn)行業(yè)更是如此，其運(yùn)營與發(fā)展需要大量的資金支持。房地產(chǎn)開發(fā)項目具有建設(shè)周期長、資金運(yùn)轉(zhuǎn)速度慢的特點(diǎn)，若資金管控不到位，就極易出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。與此同時，建設(shè)施工的過程中也存在著各種各樣的風(fēng)險，開發(fā)項目如果不能按時完成，大量資金被占用，償債利息也隨之增加，資金周轉(zhuǎn)便會出現(xiàn)問題。導(dǎo)致這些問題出現(xiàn)的主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理機(jī)制不完善，并沒有根據(jù)自身的實(shí)際情況來制定相應(yīng)的資金籌措管控制度，資金的使用、審批、管理流程混亂，不具有規(guī)范性，使資金管理出現(xiàn)問題。很多房地產(chǎn)企業(yè)還存在資金流向管控不到位的問題，這也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

4.2 資金結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)一般分為兩種：一種是內(nèi)源融資;另一種是外源融資。內(nèi)源融資主要指企業(yè)內(nèi)部資金，內(nèi)源融資的成本和風(fēng)險是比較低的，但內(nèi)源融資存在企業(yè)資金利用率不高的問題? [2] 。外源融資又分為間接融資和直接融資兩種形式，兩者的主要區(qū)別就在于是否需要金融中介的存在。如果房地產(chǎn)企業(yè)的資金機(jī)構(gòu)長期處于不合理的狀態(tài)，對間接融資過度依賴，那么房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也會逐漸加大，甚至出現(xiàn)財務(wù)危機(jī)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要創(chuàng)新豐富融資方式，對融資成本、風(fēng)險、收益進(jìn)行詳細(xì)分析，制定出合理的、科學(xué)的資金結(jié)構(gòu)，以此來確保企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

4.3 融資成本不斷提高

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，其融資成本也在不斷增加。大多數(shù)企業(yè)都存在著風(fēng)險預(yù)防抵抗能力弱、自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力不夠強(qiáng)的問題，在實(shí)際的運(yùn)營當(dāng)中，會承擔(dān)巨大的市場競爭壓力和經(jīng)濟(jì)壓力。面對這樣的情況，房地產(chǎn)企業(yè)便會通過金融機(jī)構(gòu)來進(jìn)行融資，但大多數(shù)金融機(jī)構(gòu)為了滿足自身的風(fēng)險控制和發(fā)展需要，對房地產(chǎn)開發(fā)項目提出了很多要求，這一舉措加大了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度。

4.4 融資風(fēng)險不斷增大

隨著市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，市場中存在的不可控因素也越來越多，增加了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的融資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)為了解決自身問題，可能會選擇風(fēng)險較大的融資方式，進(jìn)一步增加了融資風(fēng)險。同時，部分房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險管控不到位，管理體系不健全，使融資風(fēng)險不斷增大。

4.5 融資渠道單一

銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)項目總資金中占比較大，這樣單一的融資渠道也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險。企業(yè)在運(yùn)營過程中，如果周期收益較差，那么就會對企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)造成影響，不能夠及時償還銀行貸款，會影響企業(yè)信用，對企業(yè)之后的貸款造成嚴(yán)重的影響。同時，如果企業(yè)不能及時償還銀行貸款，銀行還會強(qiáng)制性地對企業(yè)進(jìn)行破產(chǎn)清算。商品房的預(yù)售也是房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源，但商品房預(yù)售情況和市場需求具有密切相關(guān)的聯(lián)系，市場需求大，那么預(yù)售情況就好，市場需求小，那么預(yù)售情況就差，預(yù)售額隨之減少。資金的不穩(wěn)定，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了極大的風(fēng)險? [3] 。國家還出臺了相關(guān)政策，禁止建筑施工企業(yè)墊資，這一系列的政策也大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度。